【正文】 師平等地研究探討，把建筑方案設(shè)計(jì)到滿意為止。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理：收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。 緊前工作條件 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)結(jié)束，規(guī)劃審批之前。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。 ，往往容易忽略人性化方面的缺陷。特別是板式建筑群。 ，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結(jié)果事與愿違，反而人車混雜。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。` 從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設(shè)計(jì)開始之前。 ： ，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。 ，也要符合人體工程學(xué)的原理。 把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽(yáng)光。 審視每垛內(nèi)墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質(zhì)的一定改成輕質(zhì)。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。 5. 立面造型優(yōu)化 規(guī)劃方案，擴(kuò)初方案和建筑施工圖。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。應(yīng)該倡導(dǎo)一種主動(dòng)的協(xié)調(diào)觀念，那就是讓現(xiàn)有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識(shí)的回味無(wú)窮，也可以有標(biāo)新立異的強(qiáng)烈對(duì)比。 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。 清一色的板式建筑不僅使戶型品種單調(diào)，缺乏選擇余地，而且外觀造型也是大同小異，個(gè)性特征難以體現(xiàn)。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開啟窗扇的面積，以降低能源損失。 不同的陽(yáng)臺(tái)形狀和布列會(huì)使立面產(chǎn)生不同陰影的效果。 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修。 外墻采取保溫構(gòu)造后要注意所有墻面附屬構(gòu)配件安裝的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)是否牢固和可靠。利用電腦技術(shù)做多方案比較，一定會(huì)有滿意的效果。在這方面多花些時(shí)間和費(fèi)用非常值得。如果是因?yàn)槿照辗治龅牟铄e(cuò)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)域周邊的建筑不能滿足規(guī)定日照的最低要求，那么公司將面臨承擔(dān)因法律責(zé)任而引起的巨大損失。 主辦崗位　土建設(shè)計(jì)管理：督促檢查設(shè)計(jì)單位對(duì)各單體建筑的位置和體量的調(diào)整，直至基地內(nèi)外的日照符合規(guī)定要求。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，已進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。 ，且具備乙級(jí)或乙級(jí)以上的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或建筑設(shè)計(jì)單位或咨詢機(jī)構(gòu)編制。編制單位對(duì)編制的日照分析報(bào)告的質(zhì)量和正確性負(fù)責(zé)。以上這些，本主辦崗位在與編制單位簽署委托合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合同中明確。 ，其中應(yīng)包括規(guī)劃總圖、基地內(nèi)各單體的屋頂平面圖和平立剖面圖（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。具體哪些建筑由編制單位確定，本主辦崗位可向市或區(qū)的城建檔案管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集，無(wú)法收集的應(yīng)委托具備規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位測(cè)繪。本主辦崗位可向市，區(qū)規(guī)劃管理部門收集，有困難的話，也可委托編制單位自行收集。 項(xiàng)目概況： 、地點(diǎn)、用地范圍； （編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置等）； （編號(hào)、使用性質(zhì)、層數(shù)、高度、位置、窗位編號(hào)、窗臺(tái)高度等）； （編號(hào)、名稱、層數(shù)、高度、位置等）； ； 。 ： （日照陰影覆蓋范圍圖，1:1000~1:2000）； （1:1000~1:2000）； （1:500~1:1000）。查閱結(jié)論中基地內(nèi)的擬建建筑是否有日照不滿足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而減少日照以至達(dá)不到規(guī)范要求的。重新委托編制單位按調(diào)整后的規(guī)劃方案編制日照分析報(bào)告。 《日照分析報(bào)告》全文一份（含附圖），以及進(jìn)行日照分析的主要原始材料和清單各一份。 編制營(yíng)銷策劃書 營(yíng)銷策劃書是項(xiàng)目正式對(duì)外銷售前所有相關(guān)推廣方案的總體計(jì)劃文本，其內(nèi)容包含市場(chǎng)形象包裝、廣告推廣計(jì)劃、銷售策略以及調(diào)整方案等。 　總經(jīng)濟(jì)師：批準(zhǔn)營(yíng)銷策劃書。 項(xiàng)目銷售代理確定。該營(yíng)銷推廣主題和項(xiàng)目總體市場(chǎng)形象應(yīng)具備一定的新穎性和獨(dú)創(chuàng)性。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃，其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動(dòng)廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、直銷廣告等營(yíng)銷手段的時(shí)間、頻率、費(fèi)用，以及為項(xiàng)目推廣造勢(shì)而籌辦的大型新聞發(fā)布會(huì)、房展會(huì)、聯(lián)誼酒會(huì)、親情活動(dòng)等公關(guān)計(jì)劃。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)項(xiàng)目必要的宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備，其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁(yè)、價(jià)單、平面圖的設(shè)計(jì)和制作。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價(jià)格、預(yù)計(jì)銷售的面積和廣告訴求方案。 營(yíng)銷策劃會(huì)同銷售代理對(duì)推廣銷售所需的技術(shù)力量配備提出相應(yīng)的要求，如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場(chǎng)保安、現(xiàn)場(chǎng)清潔和工程、財(cái)務(wù)等方面的配合等。 ，分階段投入計(jì)劃和總控模式。 選擇和確定營(yíng)銷代理 現(xiàn)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作主要分為發(fā)展商自行銷售和委托代理銷售兩大類。 　總經(jīng)濟(jì)師：確定營(yíng)銷代理，簽署代理合同。 項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)和階段性銷售目標(biāo)確定?？紤]因素包括： （分支機(jī)構(gòu)數(shù)量、部門設(shè)置、人員數(shù)量）； （專業(yè)資質(zhì)、專業(yè)人員構(gòu)成）； （海外及本地成功項(xiàng)目）； ?？紤]因素包括： ； ； （廣告制作、展場(chǎng)裝修）?？紤]因素包括： （市場(chǎng)定位和價(jià)格定位）； （項(xiàng)目推廣主題和整體市場(chǎng)形象）； （媒體廣告和公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃）； （客戶定位和所掌握的客戶資源）； （銷售價(jià)格、銷售面積）； （總體計(jì)劃和分階段計(jì)劃）； ； ； ； （數(shù)額、結(jié)算方式）。 合作商談：本主辦崗位與評(píng)定優(yōu)先的營(yíng)銷推廣機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步商談，起草合同文本，確定具體的合作方式和費(fèi)用安排。 。由總經(jīng)濟(jì)師確定正式合作方并簽署委托營(yíng)銷代理合約（獨(dú)家代理或聯(lián)合代理）。 ； ； ； ； 。 主辦崗位　 項(xiàng)目經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織會(huì)務(wù)，編制會(huì)議紀(jì)要。 。（若為多家設(shè)計(jì)單位聯(lián)合設(shè)計(jì)，應(yīng)有由總設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)匯總的資料。初步設(shè)計(jì)文本必須加蓋市建委統(tǒng)一頒發(fā)的出圖專用章。 ，并由建設(shè)單位委托項(xiàng)目所在地的建委科技委組織專家進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)預(yù)審。 ，設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)概況，各專業(yè)審查部門針對(duì)設(shè)計(jì)和說明是否符合國(guó)家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)發(fā)表審核意見： ； ； 、可靠，選用設(shè)備的容量是否合理和符合功能要求； 、可靠、先進(jìn)； 、公用設(shè)施配套是否落實(shí)，建筑設(shè)計(jì)中的配套和設(shè)備用房是否滿足配套部門的使用要求； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和說明是否符合抗震要求，體系是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)和合理； ； （住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、綠化、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防、安保、供電、煤氣、自來水、電話通訊等）等意見，相互之間有否矛盾和沖突。在各審查部門的發(fā)言過程中認(rèn)真做好記錄，一般不發(fā)表意見，除非審查部門的意見明顯超越規(guī)范，規(guī)定或規(guī)劃審批意見。 ，主動(dòng)要求編制會(huì)議紀(jì)要，并在主持人匯總各審查部門的審查意見之前，完成會(huì)議紀(jì)要的草稿，提供給主持人。本主管崗位必須在會(huì)前做好充分的準(zhǔn)備和分工。 ，收齊各單位代表當(dāng)場(chǎng)出具的擴(kuò)初設(shè)計(jì)征詢單，附上專家車馬費(fèi)用。 ，本主辦崗位應(yīng)盡快與之聯(lián)系，取得征詢意見，并收集相關(guān)資料報(bào)送建委和規(guī)劃部門。 《關(guān)于提高上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批質(zhì)量的若干意見》（滬建建規(guī)【1995】第0633號(hào)），《上海市工程建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批權(quán)限的規(guī)定》（滬建建規(guī)【1998】第0319號(hào)），國(guó)家和本市的有關(guān)文件。 主辦崗位　項(xiàng)目經(jīng)理：具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。 ，其初步設(shè)計(jì)實(shí)行分級(jí)送審制度，應(yīng)知曉如下： ，其初步設(shè)計(jì)報(bào)市建委和上海計(jì)劃委員會(huì)聯(lián)合組織審查后，然后再報(bào)國(guó)家計(jì)委審批； 、辦批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)報(bào)市建委組織市有關(guān)部門審批； ，其初步設(shè)計(jì)報(bào)行業(yè)主管部門組織審批，然后再報(bào)市建委、計(jì)委、經(jīng)委備案； 、縣批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)報(bào)區(qū)縣建委（建設(shè)局）會(huì)同區(qū)（縣）計(jì)（經(jīng)）委審批，并報(bào)市建委及有關(guān)委辦備案。 單體建筑面積超過2萬(wàn)平方米的其它民用建筑項(xiàng)目； 建筑高度超過100米的超高層建設(shè)項(xiàng)目； 特殊指定的建設(shè)項(xiàng)目。對(duì)于規(guī)模較小、技術(shù)內(nèi)容 較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目，在前期文件資料較明確、綜合管理及配套部門的意見基本一致的前提下，在送審后也可迅速獲得正式批復(fù)。）初步設(shè)計(jì)審批在各部門意見基本一致，設(shè)計(jì)符合規(guī)范、合理可行的前提下，一般能在審查會(huì)通過后的15個(gè)工作日內(nèi)獲得正式批復(fù)。遇有特殊情況，與批復(fù)意見相違背的，須重新報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。 《土地使用權(quán)有償出讓合同》復(fù)印件。 ，初步設(shè)計(jì)完成后應(yīng)由總建筑師組織內(nèi)部預(yù)審，并及時(shí)與總工程師和總經(jīng)濟(jì)師溝通預(yù)審情況，認(rèn)為符合質(zhì)量要求的，方可簽發(fā)送審。 設(shè)計(jì)內(nèi)容和設(shè)計(jì)深度是否符合國(guó)家及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程規(guī)定及綜合管理部門的管理法規(guī)； 設(shè)計(jì)主要指標(biāo)是否符合被批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告或土地批租合同的內(nèi)容要求； 總體布局是否合理及符合各項(xiàng)要求； 工藝設(shè)計(jì)是否成熟、可靠，選用設(shè)備是否先進(jìn)、合理； 采用的新技術(shù)是否適用、可靠、先進(jìn)； 建筑設(shè)計(jì)是否適用、安全、美觀，是否符合城市規(guī)劃和功能使用要求； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否符合抗震要求，選型是否合理，基礎(chǔ)處理是否安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理； 市政、公用設(shè)施配套是否落實(shí)； 設(shè)計(jì)概算是否完整準(zhǔn)確； 是否符合各專業(yè)部門（住宅建設(shè)管理、規(guī)劃、消防、交通、環(huán)保、節(jié)能、環(huán)衛(wèi)、勞動(dòng)保護(hù)、排水、衛(wèi)生防疫、抗震、民防）的規(guī)程規(guī)范要求。 委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探 現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探是項(xiàng)目開發(fā)前期階段非常重要的作業(yè)環(huán)節(jié)，憑借初勘報(bào)告，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位可以了解哪些不利地質(zhì)應(yīng)該合理避讓，哪些有利地貌可以充分利用，而詳勘報(bào)告更是結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)，結(jié)構(gòu)的安全性、經(jīng)濟(jì)性與合理性，很大程度上取決于勘察數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。 　總工程師：決定是否委托初勘，批準(zhǔn)勘察任務(wù)書，簽署勘察合同。 主辦崗位　土建設(shè)計(jì)管理：負(fù)責(zé)編制勘察任務(wù)書，商談勘察合同，抽查勘察作業(yè)質(zhì)量，組織專家評(píng)議。 ； ； 、填、埋、挖等地形地貌改造歷史的，為減少地基處理費(fèi)用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有可能合理避讓的； ，水面在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有被利用可能的； （如地塊內(nèi)的地面障礙物已清除），還在使用的地下管線位置走向已經(jīng)摸清，已征得動(dòng)拆遷單位同意配合的承諾（包括與暫留居民和職工的解釋安撫工作），保證施工作業(yè)不受干擾和臨電臨水的拖接工作。如還有在使用的地下管線，應(yīng)提供管線圖并現(xiàn)場(chǎng)交底。 進(jìn)場(chǎng)配合：在勘察單位進(jìn)場(chǎng)之前，本主辦崗位應(yīng)聯(lián)系動(dòng)拆遷單位落實(shí)進(jìn)場(chǎng)條件。 初勘報(bào)告一份由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位簽收，其他暫由本主辦崗位保管，以后移交項(xiàng)目經(jīng)理。如此時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理已到崗，本項(xiàng)作業(yè)移交項(xiàng)目經(jīng)理操作。土地已經(jīng)移交本公司，或已取得動(dòng)拆遷單位的配合承諾。準(zhǔn)備招標(biāo)文件資料：邀標(biāo)書，1:500或1:1000的地形圖，擴(kuò)初方案文本，規(guī)劃總圖的CAD電子圖形文件。集中分發(fā)招標(biāo)文件。對(duì)各投標(biāo)單位編制的勘察設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)場(chǎng)和內(nèi)業(yè)技術(shù)人員的資質(zhì)、設(shè)備精度、質(zhì)量保證體系、進(jìn)度、取費(fèi)、分析建議的承諾詳細(xì)程度等進(jìn)行綜合評(píng)議（有些勘察單位敢于承諾持力層承載力的建議值與試壓結(jié)論的誤差不超過20%甚至更少，依此證明其具備足夠的技術(shù)能力），由總工程師匯總意見決定勘察業(yè)務(wù)的中標(biāo)單位。 本主辦崗位依據(jù)中標(biāo)的投標(biāo)書和會(huì)議紀(jì)要與勘察單位商談合同條款，此時(shí)如項(xiàng)目經(jīng)理已經(jīng)到崗，則由項(xiàng)目經(jīng)理簽署合同，否則由總工程師簽署。 ，本主辦崗位應(yīng)通過人事部門聘用一位有勘察實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員，對(duì)勘察全過程進(jìn)行旁站監(jiān)理。主要議題： ，成果參數(shù)等的可信程度；與相近地塊的現(xiàn)有資料進(jìn)行比較；如有疑問，而勘察單位又不能合理解釋的，應(yīng)考慮另行委托其他勘察單位在主要孔位附近重新鉆探，以校核數(shù)據(jù)。 ，以避讓不利地形或地基，減少地基處理成本。 詳勘報(bào)告一份(附評(píng)議會(huì)議的會(huì)議紀(jì)要)由施工圖設(shè)計(jì)單位簽收，其余移交項(xiàng)目經(jīng)理留用。設(shè)計(jì)優(yōu)化工作可以推廣應(yīng)用到規(guī)劃，建筑，環(huán)境，設(shè)備，施工技術(shù)措施等的設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)上。 主辦崗位　土建設(shè)計(jì)管理：收集資料，組織研討會(huì)的會(huì)務(wù)工作，督辦設(shè)計(jì)的優(yōu)化修改。尚未進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。 設(shè)計(jì)單位完成多方案的計(jì)算比較，并已形成傾向性意見；本公司內(nèi)部的技術(shù)主管如總工程師已組織內(nèi)部智囊團(tuán)進(jìn)行研究，掌握了主要的研討議題，并收集了相近類型建筑的有關(guān)資料，做到了心中有底；聘請(qǐng)公司外的結(jié)構(gòu)專家3～4名已通知落實(shí)，確保能準(zhǔn)時(shí)參加。并指定專人做好記錄和負(fù)責(zé)編制會(huì)議紀(jì)要。 外聘專家：3～4名。為使專家意見更具權(quán)威性，也可委托房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技協(xié)會(huì)組織，會(huì)議由專家推選的組長(zhǎng)主持。 專家詢問，由設(shè)計(jì)單位補(bǔ)充解答和解釋。不要先在枝節(jié)小問題上過多討論，應(yīng)首先判斷結(jié)構(gòu)體系是否適用，支承構(gòu)件的分布是否合理，建筑重心和結(jié)構(gòu)形心偏位程度，自振頻率，最大水平位移，沉降量計(jì)算值等是否符合規(guī)范，有沒有優(yōu)化的可能；其次檢查荷載和構(gòu)件截面尺寸等輸入數(shù)據(jù)是否過于保守，各種構(gòu)件的強(qiáng)度，剛度和安全度是否勻稱，構(gòu)件的位置尺寸體量是否影響使用的舒適性和視覺效果，有沒有優(yōu)化的可能。 主持人匯總，宣讀會(huì)議紀(jì)要，收齊外聘專家的書面意見，并最遲于第二天把會(huì)議紀(jì)要，甲方聲明和專家意見一并交設(shè)計(jì)單位簽收。 ，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化的研討會(huì)可以在總體協(xié)調(diào)下不為例分階段地多次舉行?？傊?，在結(jié)構(gòu)優(yōu)化上化再大的功夫也不為過。 三通一平跟蹤管理 土地開發(fā)階段（即俗稱生地變熟地）通常處于項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵路線上，是否按時(shí)和順利，對(duì)項(xiàng)目的總工期和經(jīng)濟(jì)效益有著舉足輕重的影響。為了能保證按時(shí)按質(zhì)不留尾巴地接管土地，“三通一平跟蹤”這個(gè)間接管理辦法就顯得十分必要。 　總經(jīng)濟(jì)師：及時(shí)處置主辦崗位解決不了的問題。保證在土地接管和向項(xiàng)目經(jīng)理移交時(shí)不留尾巴。 3. 緊前工作條件 已簽署土地出讓合同。 視動(dòng)拆遷進(jìn)度快慢定期巡視現(xiàn)場(chǎng)，并做好記錄。 向土建設(shè)計(jì)崗位人員領(lǐng)取本地塊的地形圖和綜合管線圖（復(fù)印件也可）。督促無(wú)效時(shí)應(yīng)及時(shí)做好攝像記錄。 現(xiàn)場(chǎng)如需要保留部分樹木、建筑物、墻體、廢舊建材的，由本主辦崗位與土地開發(fā)單位