【正文】 騰云恒大項目房地產投資顧問手冊 2007年3月執(zhí)行目 錄第一部分 業(yè)務流程 1．1售樓中心銷售流程圖 1．2投資顧問工作程序 1．3接待客戶程序分解第二部分 操作規(guī)程 2．1恒大項目銷售部投資顧問業(yè)務操作規(guī)程 2．2售樓中心接待客戶規(guī)定 2．3《客戶登記本》的使用 2．4鋪面號管理 2．5售樓中心訂金收據(jù)及尾數(shù)紙使用辦法 2．6認購書使用規(guī)定 2．7售樓中心現(xiàn)金管理辦法（附：收款情況表）第三部分 行政管理 3．1銷售中心員工守則 3．2投資顧問崗位職責 3．3投資顧問作業(yè)紀律 3．4投資顧問行為指引 3．5銷售主管可下放給業(yè)務骨干的工作 3．6非售樓的其它工作事宜第一部分 業(yè)務流程 1．1售樓中心銷售流程圖 客戶來訪 ↓ 客戶服務 ↓ 確定鋪面號 ↓ 收取臨訂→簽尾數(shù)紙→展板貼綠點→通知公司總銷控 ↓ ┌——收取正式定金→收回尾數(shù)紙→簽認購書→開收據(jù)→展板貼紅點→通知公司總銷控 ↓ ↓ 每月結算 收首期款→收回收據(jù)→收回認購書→簽正式合同→開發(fā)展商收據(jù)→通知公司總銷控 ↑ ∣ ↑ └—↓———┘ 收余款，收資料 ↓ 辦理按揭 、按揭計算方式及客戶購房所需的相關費用投資顧問工作程序A、開盤前的準備 對代理樓盤所在區(qū)域的調查； 代理樓盤與周邊競爭樓盤的比較（表格作業(yè)）； 地產百問培訓（對銷售樓盤的掌握）； 現(xiàn)場管理制度培訓B 接聽電話 確定接聽電話的順序； 作好接聽記錄； 作好每天進線電話統(tǒng)計； 將留下電話的客戶姓名及聯(lián)系方式立即記錄在自己的《客戶登記本》上。C 接待上門客戶 確定接待順序和義務接待順序； 作好公共接待登記； 介紹樓盤資料； 帶領客戶實地看樓； 根據(jù)客戶需求，給客戶設計購房計劃； 送客出門，禮貌道別； 將上門客戶的詳細情況及時記錄在自己的《客戶登記本》上。E 電話復訪 針對不同客戶，選擇好電話復訪的時間； 明確電話復訪的主題； 電話復訪后詳細記錄；E 收取定金a、收取臨時定金 收取臨時定金之前，再一次落實、查明鋪面號； 臨時定金由財務人員或項目主管（或項目主管指定的人員）收?。? 開具臨時定金收據(jù)，在收據(jù)上明確鋪面號及保留期限； 即時封貼該鋪面號； 在《客戶登記本》上作好詳細記錄。 收取定金之前，再一次落實、查明鋪面號； 定金由財務人員或項目主管（或項目主管指定的人員）收??； 開具正式定金收據(jù)； 簽訂《認購書》； 即時封貼該鋪面號； 在《客戶登記本》上作好詳細記錄。F、催交房款、首期款 ，目的在于提醒客戶； ，再一次提醒客戶； ，即時報告項目主管； ； 。G、延伸服務 、地點及所需攜帶的文件； ； ，不斷提供房地產信息，建立客戶網(wǎng)絡。按揭計算方式A、等額還款方式 首期款=按揭總價規(guī)定成數(shù)+貸款額尾數(shù) （銀行規(guī)定貸款額必須是整數(shù)） 貸款額=按揭價首期款 月供額（還本含息）=貸款額還款系數(shù) 月利率（1+月利率）還款月數(shù)還款系數(shù)= （1+月利率）還款月數(shù)附現(xiàn)行按揭利率率及系數(shù)表B、遞減還款 首期款=按揭總價規(guī)定成數(shù)+貸款額尾數(shù) （銀行規(guī)定貸款額必須是整數(shù)） 貸款額=按揭總價首期款 月供金額（還本含息） =總貸款額 +（總貸款額累計已償還貸款額）月利率 還款期數(shù)客戶購房所需相關費用A．《商品房買賣合同》公證費 ； 《商品房買賣合同》必須公證；bB．入伙費各樓盤規(guī)定不同，主要有下列幾項；a. 煤氣增容費b. 煤氣開通費c. 管理費押金d. 水電押金e. 信報箱f. 安防系統(tǒng)g. 電話開通費h. 裝修押金《房產證》費用 總價 ‰ (國土局) 總價 ‰ (稅務局) 元D．《房產證》遺失，補辦房產證須交納費用： 公告費 元 登記費 元E．按揭手續(xù)費 公證費 貸款額 ‰ （公證處） 印花稅 貸款額 ‰ （稅務局） 保險 樓價 ‰貸款年限 （保險公司） 抵押登記 貸款額‰一般100萬以下為100元 （國土局） 律師費（外銷） 10002000元 （律師行）1. 3接待客戶程序分解 第一步 無論任何人只要踏進售樓處即為客戶 要求：1）任何人都是客戶； 2）發(fā)展商、同行尤為重要，視為重點客戶。 第二步 客戶推開售樓處大門服務即開始 要求：1）客戶推開大門是我們服務的開始； 2）從此他就是我們的終身客戶。 第三步 攜帶資料離座迎客、問好、自我介紹 要求：1）第一時間起身迎接，同時問好、自我介紹； 2）問好、自我介紹一定使用規(guī)范用語：您好！歡迎看房。我是某某某（講清自己的名字）。第四步 介紹展板內容 要求：1）按次序進行介紹，盡量突出賣點； 2）聲音柔和，音調不易過高； 3）用語文明； 4）介紹簡單、專業(yè)。第五步 請客入座，講解樓書 要求：1）一定使用規(guī)范用語：請那邊入座，讓我給您詳細介紹好嗎？ 2）介紹屬實、詳細、專業(yè)； 3）不得詆毀別的數(shù)盤。第六步 帶客戶看房 要求：1）一定親自帶客戶看房； 2）使用規(guī)范用語：請隨我來或請往這邊走； 3）走在客戶前，替客戶開門、操作電梯； 4）在樣板房重點把握，最大限度突出賣點； 5）不得詆毀別的樓盤。第七步 替客戶設計購買方案 要求：1）在尊重客戶的前