【正文】 和昌地產(chǎn)（集團(tuán)）工程管理手冊(cè)總裁辦公室二零一二年一月目 錄第一章 工程管理基本原則 1一、工程管理基本目標(biāo) 1二、工程管理的基本方法 1三、工程建設(shè)各主要節(jié)點(diǎn)要求 3四、工程管理對(duì)營(yíng)銷的影響 4五、樣板間、樣板區(qū) 4第二章 開(kāi)工準(zhǔn)備 6一、項(xiàng)目開(kāi)工應(yīng)具備的條件 6二、開(kāi)工前后具體工作的相關(guān)做法 6第三章 施工過(guò)程管理 9一、工地例會(huì)制度 9二、進(jìn)度安全文明施工評(píng)比方案 10三、安全文明施工最低標(biāo)準(zhǔn) 15四、施工現(xiàn)場(chǎng)用電管理規(guī)定 16五、材料設(shè)備報(bào)驗(yàn)收制度 18六、進(jìn)度付款程序 20七、關(guān)于工程支援款的規(guī)定 22八、主體驗(yàn)收條例 24九、工程材料/設(shè)備認(rèn)價(jià)管理辦法及流程 25十、甲供材料進(jìn)場(chǎng)及管理、甲指材料管理 33十一、對(duì)監(jiān)理公司工作的管理 38十二、工程資料管理規(guī)定 38十三、建筑垃圾管理規(guī)定 39第四章 竣工交付 41一、項(xiàng)目交付應(yīng)具備的條件 41二、物業(yè)驗(yàn)收制度 42三、竣工及備案資料整理標(biāo)準(zhǔn) 43四、施工竣工資料 46五、工程維修 47第五章 工程變更簽證管理 54一、工程變更簽證管理辦法及流程 54二、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 63第六章 工程結(jié)算管理辦法及流程 72一、總則 72二、管理部門(mén)及職責(zé) 72三、結(jié)算編制要求及審批流程 74第七章 工程質(zhì)量管理 93一、工程質(zhì)量控制管理規(guī)定 93二、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點(diǎn) 95第八章 設(shè)計(jì)管理規(guī)定 106一、職責(zé)劃分 106二、設(shè)計(jì)流程規(guī)定 106三、設(shè)計(jì)成果審批 109四、設(shè)計(jì)變更 111第九章 附件 112附件1：工程管理日志模板 112附件2：項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)模板 113120 / 124第一章 工程管理基本原則一、工程管理基本目標(biāo)工程進(jìn)度在區(qū)域市場(chǎng)上處于中上水平，保證不延期向客戶交付工程；工程質(zhì)量在區(qū)域市場(chǎng)上處于領(lǐng)先水平；成本控制在區(qū)域市場(chǎng)上處于領(lǐng)先水平；安全文明施工水平處于領(lǐng)先，要求獲得市級(jí)以上安全文明施工證書(shū)；工程管理隊(duì)伍嚴(yán)格遵守公司制度，不出現(xiàn)吃、拿、卡、要等腐敗現(xiàn)象；現(xiàn)場(chǎng)管理嚴(yán)格，達(dá)到營(yíng)銷要求，樣板間示范區(qū)建設(shè)達(dá)到當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平；全集團(tuán)所有項(xiàng)目按同一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理。二、工程管理的基本方法在國(guó)家法律法規(guī)的框架下開(kāi)展工程管理，遵循《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《安全生產(chǎn)法》、《招投標(biāo)法》等法律法規(guī)；（1）按當(dāng)?shù)卣?guī)定辦理《施工許可證》、質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)、安全監(jiān)督手續(xù)，確保工程建設(shè)程序合乎法律規(guī)定。用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商；（1）用競(jìng)爭(zhēng)的方式在全國(guó)范圍內(nèi)選擇優(yōu)秀合作單位，確保施工企業(yè)、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商的資質(zhì)條件、資金實(shí)力、誠(chéng)信度、管理水平符合工程要求；（2）逐步形成與優(yōu)秀合作單位的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。充分的施工準(zhǔn)備是工程建設(shè)成功的前提；（1）必須編制詳盡、切實(shí)的項(xiàng)目施工規(guī)劃； 項(xiàng)目確定以后，工程部必須編制詳細(xì)的項(xiàng)目施工管理規(guī)劃方案（與施工單位的施工組織設(shè)計(jì)不是同一個(gè)文件），該方案應(yīng)包括三通一平、招投標(biāo)管理、各單項(xiàng)工程的里程碑計(jì)劃、安全文明施工要求、樣板間樣板區(qū)建設(shè)等等，該規(guī)劃方案必須經(jīng)公司總經(jīng)理審定后報(bào)集團(tuán)中心批準(zhǔn)；（2）施工單位、監(jiān)理公司確定以后要組織對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人、監(jiān)理工程師進(jìn)行集中培訓(xùn)。進(jìn)行管理模式、管理制度交底，充分宣傳、溝通和昌公司工程管理的原則、立場(chǎng)和方法。嚴(yán)格按合同規(guī)定與施工企業(yè)、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商開(kāi)展合作；（1）施工合同（含補(bǔ)充協(xié)議書(shū)）必須報(bào)主管行政機(jī)關(guān)備案，以保證合同合法化；（2）簽訂《工程管理廉政書(shū)》作為合同附件，嚴(yán)厲打擊吃、拿、卡、要等貪污腐敗的行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)工程管理人員有吃、拿、卡、要等貪污腐敗的行為，立即辭退；（3）按合同規(guī)定的里程碑節(jié)點(diǎn)支付工程款，調(diào)動(dòng)施工單位的積極性（對(duì)在保證質(zhì)量的前提下的超計(jì)劃進(jìn)度，可以適當(dāng)給予工程支援款）；（4）執(zhí)行工程后評(píng)價(jià)制度，對(duì)履約優(yōu)秀的合作單位優(yōu)選為戰(zhàn)略合作伙伴?？茖W(xué)、規(guī)范地進(jìn)行工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制；（1）質(zhì)量控制；1）政府工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)施工進(jìn)行全程監(jiān)督。組織對(duì)基礎(chǔ)、主體、裝飾、竣工四次專項(xiàng)驗(yàn)收；2）監(jiān)理單位在施工一線進(jìn)行全面質(zhì)量控制，并按規(guī)范對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行旁站監(jiān)督；3）公司內(nèi)部建立由工程總監(jiān)（工程部經(jīng)理）、技術(shù)負(fù)責(zé)人、專業(yè)工程師負(fù)責(zé)的質(zhì)量管理體系，并對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行梯級(jí)監(jiān)控。分部、分項(xiàng)工程專業(yè)工程師抽檢率不低于60%，技術(shù)負(fù)責(zé)人不低于30%，工程部經(jīng)理（工程總監(jiān)）不低于10%。屋面工程、防水工程必須100%檢查。對(duì)地基基礎(chǔ)、防水、屋面工程必須保留檢查記錄，并有相應(yīng)檢查人員簽字；4）所有材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前必須按規(guī)范進(jìn)行檢查。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有不合格的材料、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)使用，將追究主管工程師及相關(guān)人員的責(zé)任；5）工程竣工交付前必須每套房達(dá)到合格（必須有檢查記錄）。（2）進(jìn)度控制；1）施工前必須編制規(guī)范、科學(xué)的施工組織設(shè)計(jì)，施工組織設(shè)計(jì)經(jīng)監(jiān)理工程師及甲方工程總監(jiān)（工程部經(jīng)理）審定后嚴(yán)格執(zhí)行；2）對(duì)所有施工單位進(jìn)行周計(jì)劃考核，并輔以嚴(yán)密的獎(jiǎng)懲措施，讓施工單位之間展開(kāi)進(jìn)度競(jìng)賽；3）以工程實(shí)際的進(jìn)度為依據(jù)支付工程款；4）重點(diǎn)控制以下進(jìn)度節(jié)點(diǎn)：正式開(kāi)工、基礎(chǔ)墊層、177。0、預(yù)售節(jié)點(diǎn)、主體封頂、外架拆除、交付。（3）投資控制；1）規(guī)范合同條款，實(shí)行施工圖造價(jià)一次包死、變更按實(shí)結(jié)算的計(jì)價(jià)方式，減少扯皮，提高合作雙方的工作效率；2）施工前認(rèn)真細(xì)致地組織圖紙會(huì)審，技術(shù)交底，最大限度地減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)變更量；3）在地基階段、主體階段、裝飾施工前分別進(jìn)行圖紙會(huì)審，減少或杜絕事后變更，減少浪費(fèi)；4）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證實(shí)行100%檢查，杜絕施工單位高估冒算。嚴(yán)格按政府規(guī)定實(shí)施工地安全文明施工管理；（1）從施工規(guī)劃入手，做好安全文明施工部署，明確在什么階段達(dá)到安全文明工地標(biāo)準(zhǔn)（例如在地上五層，開(kāi)盤(pán)銷售前）；（2）對(duì)各項(xiàng)目部進(jìn)行周安全文明施工考核、評(píng)分，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，將評(píng)比結(jié)果在工地醒目的位置公告；（3）所有標(biāo)段必須獲得市級(jí)以上安全文明工地證書(shū)。三、工程建設(shè)各主要節(jié)點(diǎn)要求序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間節(jié)點(diǎn)1方案設(shè)計(jì)完成拿地后40日歷天2工程管理團(tuán)隊(duì)組建完成拿地后40日歷天3地質(zhì)勘探單位確定拿地后40日歷天4地質(zhì)勘探完成拿地后60日歷天5施工圖設(shè)計(jì)完成拿地后120日歷天6監(jiān)理單位確定拿地后100日歷天7內(nèi)部招標(biāo)完成拿地后140日歷天8文物勘探完成拿地后110日歷天9三通一平完成拿地后120日歷天10工程正式開(kāi)工拿地后180日歷天11開(kāi)盤(pán)銷售、現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)盤(pán)條件開(kāi)工后50日歷天（多層、3層開(kāi)盤(pán)）12開(kāi)盤(pán)銷售、現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)盤(pán)條件開(kāi)工后80日歷天（小高層、一層地下室、5層開(kāi)盤(pán)）13現(xiàn)場(chǎng)樣板間完成開(kāi)工后110日歷天（多層）14現(xiàn)場(chǎng)樣板間完成開(kāi)工后120日歷天（小高層）15確定外墻保溫材料廠家主體結(jié)頂前16確定電梯、屋面瓦、面磚、配電箱合同主體完成2/317確定涂料、暖氣片、進(jìn)戶門(mén)、窗戶、合同、園林施工合同主體結(jié)頂前18確定外網(wǎng)配套合同外架拆除前90天19確定智能化設(shè)備型號(hào)主體結(jié)頂前20確定標(biāo)識(shí)、游樂(lè)設(shè)施、健身器材合同交付前60天備注：以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)為最后期限注：“三通一平”是指基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。 　　水通：專指給水；　　電通：指施工用電接到施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件；　　路通：指場(chǎng)外道路已鋪到施工現(xiàn)場(chǎng)周圍入口處，滿足車輛出入條件；　　場(chǎng)地平整：指擬建建筑物及條件現(xiàn)場(chǎng)基本平整，無(wú)需機(jī)械平整，人工簡(jiǎn)單平整即可進(jìn)入施工的狀態(tài)。以上簡(jiǎn)稱三通一平四、工程管理對(duì)營(yíng)銷的影響工程進(jìn)度計(jì)劃能否按時(shí)完成，直接決定項(xiàng)目能否按計(jì)劃開(kāi)盤(pán)；例如：開(kāi)盤(pán)房源價(jià)值1億元，按開(kāi)盤(pán)銷售30％計(jì)，推遲一個(gè)月開(kāi)盤(pán)，影響合同銷售3000萬(wàn)元。同時(shí)，推遲開(kāi)盤(pán)，客戶流失無(wú)法計(jì)算?，F(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量、安全文明水平直接影響客戶的信心、成交率、滿意度……安全文明狀況好，每月的銷量會(huì)提升若干個(gè)百分點(diǎn)，促進(jìn)成交的進(jìn)度和滿意度。工程延遲交付，造成客戶索賠、滿意度下降……工程計(jì)劃延遲，影響投資、影響項(xiàng)目利潤(rùn)（投資期拉長(zhǎng)）。五、樣板間、樣板區(qū)在工程正式開(kāi)工前的工程管理整體規(guī)劃方案中就應(yīng)明確現(xiàn)場(chǎng)樣板間或樣板區(qū)的位置；在開(kāi)工前的施工交底會(huì)上就應(yīng)向施工單位明確樣板間或樣板區(qū)的位置、施工時(shí)間、配合要求，要求施工單位、監(jiān)理公司提前做好安排；在樣板間所在區(qū)域主體施工時(shí)，就應(yīng)著手準(zhǔn)備樣板間、樣板區(qū)的裝飾、裝修；樣板區(qū)、樣板間的選擇：（1）公司認(rèn)為銷售壓力最大的戶型；（2）最有代表性的戶型；（3）最有利于看房的樓號(hào)或區(qū)域；（4）最能體現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)的區(qū)域；通往樣板間或樣板區(qū)的通道必須進(jìn)行包裝，通往樣板間的樓梯必須按交房標(biāo)準(zhǔn)施工到位，并且與正常施工通道隔離，通道內(nèi)必須擺放花卉、裝飾畫(huà)等。第二章 開(kāi)工準(zhǔn)備一、項(xiàng)目開(kāi)工應(yīng)具備的條件三通一平工作完成；（1）施工用水已到位，并按規(guī)定接到每個(gè)標(biāo)段；（2）施工用電已經(jīng)接通，按規(guī)定將電源接到每個(gè)標(biāo)段；（3）施工道路施工已完成，具備通車條件；（4）施工場(chǎng)地平整到位；（5）施工現(xiàn)場(chǎng)排水管道布設(shè)并接至外部市政管網(wǎng)。臨建已基本搭設(shè)完成；施工合同已簽訂完成；施工許可證已辦理完成（特殊狀況提前開(kāi)工，開(kāi)工后辦證）；施工單位項(xiàng)目部管理人員已全部到崗；土方開(kāi)挖的機(jī)械設(shè)備、人員已到位。施工單位外運(yùn)土方的手續(xù)已辦理完畢；監(jiān)理公司已下達(dá)正式開(kāi)工令；正式開(kāi)挖基礎(chǔ)土方（樁基施工、降水工程不計(jì)正式開(kāi)工）；甲方、監(jiān)理、施工單位三方制度培訓(xùn)會(huì)議已召開(kāi)，工程管理的規(guī)矩已經(jīng)建立。二、開(kāi)工前后具體工作的相關(guān)做法核查施工單位管理體系；項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理人員必須與報(bào)名投標(biāo)的一致，不能任意更換；如乙方提出更換的，需乙方公司提出書(shū)面申請(qǐng)，報(bào)甲方分公司及集團(tuán)同意后方可更換。開(kāi)工后，項(xiàng)目經(jīng)理必須常駐工地，直至工程竣工驗(yàn)收交付；項(xiàng)目經(jīng)理不得同時(shí)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上工程項(xiàng)目擔(dān)任職務(wù)。施工單位進(jìn)場(chǎng)溝通內(nèi)容及安排；施工單位進(jìn)場(chǎng)后一周內(nèi)，由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位、施工單位參加的交底會(huì)，交底會(huì)內(nèi)容為建設(shè)單位和監(jiān)理單位的管理模式、管理制度和建設(shè)單位企業(yè)文化宣揚(yáng)。（1）第一次溝通會(huì)（組織者：甲方工程部經(jīng)理）時(shí)間：中標(biāo)后第三天主題：溝通認(rèn)識(shí)及下一步工作安排參加人員：甲方：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、主管工程師、安裝工程師監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項(xiàng)目總工施工：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、生產(chǎn)經(jīng)理溝通內(nèi)容：三方互相介紹人員，互相留聯(lián)系方式；●確定第二次溝通的時(shí)間和第一次監(jiān)理例會(huì)時(shí)間；●強(qiáng)調(diào)施工組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容；●強(qiáng)調(diào)會(huì)議時(shí)關(guān)閉手機(jī)和帶筆記本；●強(qiáng)調(diào)按照招標(biāo)文件及答疑的重要性；●發(fā)放圖紙及變更；●看現(xiàn)場(chǎng)。（2）第二次溝通會(huì)（組織者：甲方）時(shí)間：第一次溝通會(huì)后三天主題：文化宣貫、制度講解、合同交底、監(jiān)理授權(quán)參加人員：甲方：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、主管工程師、安裝工程師、資料員監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項(xiàng)目總工、監(jiān)理工程師、資料員施工：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、生產(chǎn)經(jīng)理、主管工長(zhǎng)、質(zhì)檢員、安全員、資料員溝通內(nèi)容：項(xiàng)目經(jīng)理（時(shí)間約40分鐘）216。 ●和昌簡(jiǎn)介、和昌各項(xiàng)目簡(jiǎn)介、企業(yè)文化、合作理念；●集團(tuán)工程管理目標(biāo)及原則；●集團(tuán)工程管理的基本要求；●本工程各項(xiàng)合同管理目標(biāo)； ●工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)劃分； ●安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)；●宣布監(jiān)理公司授權(quán)及人員任命。技術(shù)負(fù)責(zé)人（時(shí)間約40分鐘）●技術(shù)管理體系、流程及要求；●合同相關(guān)文件的解讀；●強(qiáng)調(diào)施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容；●變更簽證流程及規(guī)定簡(jiǎn)介●資料管理規(guī)定簡(jiǎn)介●主體驗(yàn)收條例；●建筑垃圾管理規(guī)定。監(jiān)理公司（時(shí)間約40分鐘）●工程例會(huì)制度；●監(jiān)理工作程序及要求；●進(jìn)度質(zhì)量文明施工評(píng)比方案；●質(zhì)量、進(jìn)度控制和施工協(xié)調(diào)。（3）第一次監(jiān)理例會(huì)（組織者：監(jiān)理公司）時(shí)間：施工單位進(jìn)場(chǎng)后一周內(nèi)，由監(jiān)理單位主持召開(kāi)第一次監(jiān)理例會(huì)。主題：監(jiān)理工作開(kāi)展參加人員：甲方：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、主管工程師、安裝工程師、資料員監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項(xiàng)目總工、監(jiān)理工程師、資料員施工：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、生產(chǎn)經(jīng)理、主管工長(zhǎng)、質(zhì)檢員、安全員、資料員溝通內(nèi)容：正常例會(huì)內(nèi)容施工單位報(bào)送施工組織設(shè)計(jì)的內(nèi)容要求；●符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的施工總平面圖；●項(xiàng)目管理人員名單、職務(wù)、資質(zhì)、分工及聯(lián)系方式；●質(zhì)量保證體系、安全保證體系；●安全文明施工措施；●麥?zhǔn)?、秋收勞?dòng)力組織計(jì)劃及措施；●符合合同要求的施工進(jìn)度總計(jì)劃及各施工階段勞動(dòng)力安排。施工單位進(jìn)場(chǎng)十日內(nèi)，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。第三章 施工過(guò)程管理一、工地例會(huì)制度會(huì)議議程：（1）落實(shí)上周例會(huì)要求及決議完成情況；（2）施工單位提出未完成的原因、采取的彌補(bǔ)措施以及需甲方、監(jiān)理協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題；（3）監(jiān)理對(duì)上周的施工情況小結(jié)：1）進(jìn)度：周計(jì)劃的完成情況，月末的月計(jì)劃總結(jié)及相應(yīng)獎(jiǎng)罰情況等；2）質(zhì)量：存在的質(zhì)量缺陷及相應(yīng)的處理決定：3）安全文明：總結(jié)現(xiàn)場(chǎng)安全文明方面存在的不足、隱患及處理決定、安全文明檢查通報(bào)。會(huì)議時(shí)間：由監(jiān)理公司和甲方共同確定（每周一次）；參加人員：建設(shè)單位相關(guān)人員、監(jiān)理單位相關(guān)人員施工單位：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、生產(chǎn)經(jīng)理、主管工長(zhǎng)、質(zhì)檢員、安全員、資料員會(huì)議紀(jì)律：（1）按時(shí)參加會(huì)議，遲到一次罰款100元，遲到超