度假產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店相近業(yè)態(tài)的概念辨析1(已修改)
2025-06-28 12:29 本頁(yè)面
【正文】 度假產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店相近業(yè)態(tài)的概念辨析分時(shí)度假是國(guó)際上流行的度假產(chǎn)品形式，但在我國(guó)，對(duì)這一產(chǎn)品形態(tài)的理解仍存在許多歧見，而且由于各種原因，目前還不具備大規(guī)模發(fā)展的條件。事實(shí)上，分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓分屬不同業(yè)態(tài)，是不同質(zhì)的，彼此之間并沒有必然的聯(lián)系，不能混為一談。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店大多只是概念的炒作而已，一些開發(fā)商動(dòng)輒將它描繪成無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的黃金投資產(chǎn)品是不正確的。酒店式公寓則在一些大城市有較多的成功先例，但它屬于房產(chǎn)中的高端產(chǎn)品，因而也具有相當(dāng)?shù)耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)。 最近幾年，有關(guān)分時(shí)度假的報(bào)道越來越多，以它為主題的全國(guó)性大型研討會(huì)也已經(jīng)開了好幾次了，國(guó)人對(duì)發(fā)展這一世界先進(jìn)的旅游業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了超常的熱情。但遺憾的是，這一在國(guó)外獲得飛速發(fā)展、并被實(shí)踐證明具有強(qiáng)大生命力的度假產(chǎn)品形式，在我國(guó)卻出現(xiàn)了南橘北枳的結(jié)果，有的甚至連其基本的概念都沒有搞清楚，張冠李戴，斷章取義，使這一本來前景十分廣闊的產(chǎn)業(yè)在我國(guó)一直停留在對(duì)概念的混亂爭(zhēng)論與炒作上。一些最先試水的項(xiàng)目更是因?yàn)榉N種原因紛紛陷入困境，或者干脆收了一部分消費(fèi)者的款項(xiàng)后銷聲匿跡，使媒體轉(zhuǎn)而對(duì)它大加撻伐。一時(shí)間，“分時(shí)度假”四個(gè)字甚至成為和傳銷一樣的欺詐行為的代名詞。 與此同時(shí)，蓬勃發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè)也開始關(guān)注這一新鮮的名詞，各種冠以“分時(shí)度假”的物業(yè)紛紛登場(chǎng)亮相，亂花漸欲迷人眼。其實(shí)，分時(shí)度假只是旅游度假的一種實(shí)現(xiàn)形式，它屬于旅游業(yè)（確切地說是酒店業(yè)）范疇；而房產(chǎn)商所開發(fā)的“產(chǎn)權(quán)式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地產(chǎn)的一種新的物業(yè)形態(tài)，它們與所謂的分時(shí)度假其實(shí)并沒有必然的聯(lián)系。將這三個(gè)不同層面、不同內(nèi)涵、不同目標(biāo)市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)方式的東西混為一談，生硬地加以嫁接，除了吸引一時(shí)的眼球以外，并沒有什么新的價(jià)值和意義。 本文旨在對(duì)這些基本概念進(jìn)行簡(jiǎn)單的梳理和廓清，以便我們對(duì)這些披著時(shí)尚外衣的似是而非的產(chǎn)品能有一個(gè)相對(duì)理性和正確的判斷。 分時(shí)度假 一、分時(shí)度假的起源 分時(shí)度假起源于20世紀(jì)60年代。在60年代早期，一位名叫亞歷山大奈特（Alexander Nette）的德國(guó)人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購(gòu)買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購(gòu)買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購(gòu)買其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代。 1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這家公司在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功。 二、 分時(shí)度假的正確定義 分時(shí)度假（Timeshare,又稱Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。 國(guó)際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20年～40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。 國(guó)際上流傳較廣的兩個(gè)定義： 168。 美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對(duì)分時(shí)度假的定義是：“所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買者獲得了對(duì)于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上”，即稱之為分時(shí)度假項(xiàng)目。 168。 《歐盟分時(shí)度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定義為：“所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款之后，將直接或間接獲得在1年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周之上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目”。 三、傳統(tǒng)的分時(shí)度假產(chǎn)品 傳統(tǒng)意義上的分時(shí)度假是指在購(gòu)買該產(chǎn)品后，在指定地點(diǎn)、指定時(shí)間免費(fèi)使用住宿設(shè)施；在指定地點(diǎn)、選擇時(shí)間免費(fèi)使用住宿設(shè)施（時(shí)間選擇并非完全隨意，而是在一定的期限內(nèi)選擇，并且按先訂先住的原則管理）；或者選擇地點(diǎn)、選擇時(shí)間免費(fèi)使用住宿設(shè)施，在這種情況下，時(shí)間選擇仍要受一定的限制，住宿設(shè)施也確定為某種類型。 四、新型分時(shí)度假產(chǎn)品——分時(shí)度假交換 20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國(guó)本土。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1