天津老城廂鼓樓西商業(yè)街定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃方案(已修改)
2025-06-18 22:33 本頁面
【正文】 關(guān)于天津老城廂鼓樓西商業(yè)街市場定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃整合方案深圳市新摩爾商業(yè)管理公司2007年1月28日星期日目錄第一部分 項(xiàng)目背景與宗旨第二部分 區(qū)域宏觀環(huán)境第三部分 區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第四部分 項(xiàng)目區(qū)位及SWOT分析第五部分 項(xiàng)目定位第六部分 項(xiàng)目業(yè)態(tài)理念與商業(yè)布局第七部分 項(xiàng)目商業(yè)建筑策劃與招商建議第一部分 項(xiàng)目背景與宗旨一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目位于天津老城廂3號地塊，總建筑面積89992平方米，地上建筑面積71100平方米，地下建筑面積約18892平方米，其中商業(yè)用地上建筑面積31400平方米，地下建筑面積約12200平方米。 項(xiàng)目住宅定位為“新中式”風(fēng)格的城中別墅區(qū)，以連排別墅為主，配以部分獨(dú)棟及雙拼別墅。目前住宅主體開發(fā)已完成，且銷售態(tài)勢良好。項(xiàng)目北側(cè)商業(yè)街前期規(guī)劃已完成，且已對商業(yè)街定位為“時尚與傳統(tǒng)、生態(tài)與文化完美結(jié)合的高檔商業(yè)區(qū)；時尚名流交際的風(fēng)云場所。”2007年，商業(yè)街的開發(fā)、招商與銷售工作將全面展開。二、策劃宗旨與目標(biāo)為了對本項(xiàng)目的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范的實(shí)施，最大限度的減少項(xiàng)目運(yùn)作過程中的失誤，降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險，現(xiàn)中新地產(chǎn)公司現(xiàn)擬充分利用深圳新摩爾商業(yè)管理公司的專業(yè)及資源優(yōu)勢，對項(xiàng)目的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)布局進(jìn)行深入梳理?；陧?xiàng)目具體情況，老城廂3號地周邊同類型的項(xiàng)目較多，極容易形成同構(gòu)的競爭。因此，必須挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢，充分利用老城廂區(qū)域的歷史及商業(yè)文脈，使項(xiàng)目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項(xiàng)目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點(diǎn)，獲得市場超額利潤，提高項(xiàng)目開發(fā)的附加值。為使老城廂在未來的商業(yè)地位得到提升，根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)位優(yōu)勢、文脈特征及項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略構(gòu)想，本項(xiàng)目商業(yè)街?jǐn)M建設(shè)成為以多元文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到更大改善、知名度更高的現(xiàn)代化“多元文化主題的高檔商業(yè)街”。通過對項(xiàng)目的再次梳理，為中新公司提供更為系統(tǒng)、科學(xué)、前瞻性的開發(fā)思路，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益最大化。通過和張董事長溝通,本項(xiàng)目成功目標(biāo)是通過有效商業(yè)策劃和招商,提升商鋪銷售價格,實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目整體經(jīng)營努力做好,與鼓樓商業(yè)街形成一個整體商圈。 先做好商業(yè)規(guī)劃和招商手冊,根據(jù)招商結(jié)果最終確定建筑設(shè)計(jì)方案。希望銷售比例為2/3,保留比例為1/3。第二部分 區(qū)域宏觀環(huán)境一、城市發(fā)展藍(lán)圖天津是東北亞地區(qū)的重要港口城市和制造業(yè)基地，是歐亞大陸橋重要的橋頭堡。從城市規(guī)模和綜合實(shí)力比較，天津是北方地區(qū)第二位城市，在港口物流、進(jìn)出口貿(mào)易、制造業(yè)等方面處于優(yōu)勢地位，是中國北方經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。改革開放以來，天津雖然與沿海其它大城市相比較，其發(fā)展的步伐有所滯后，但其將來發(fā)展?jié)摿薮?，前景廣闊。針對天津目前現(xiàn)狀，天津市政府已提出了新發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想與目標(biāo)，在《天津市城市總體規(guī)劃(20042020年)》中展示了一張宏偉的發(fā)展藍(lán)圖：城市性質(zhì)：天津是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要努力建設(shè)成為國際港口大都市，我國北方的經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。 城市職能：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)為主的國際現(xiàn)代制造業(yè)基地；我國北方國際航運(yùn)中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐；我國北方國際物流和會展中心；以金融、商貿(mào)、科技、信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心；以近代史跡為特點(diǎn)的國家歷史文化名城；生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市。 城市發(fā)展目標(biāo)：規(guī)劃期末，將天津建設(shè)成為我國北方的經(jīng)濟(jì)中心，全面建設(shè)小康社會，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。即制造業(yè)發(fā)達(dá)、區(qū)域服務(wù)水平高、經(jīng)濟(jì)競爭力強(qiáng)、對外開放度高、創(chuàng)業(yè)環(huán)境優(yōu)越的活力之都；資源利用高效、安全體系完善、生態(tài)環(huán)境良好、宜人居住的生態(tài)城市；歷史文化底蘊(yùn)深厚、近(現(xiàn))代史跡特色突出、國際知名度高的文化名城。 中心城市布局：以“中心城區(qū)－－濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶，構(gòu)筑“T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主、副中心。在外圍發(fā)展居住就業(yè)綜合型城市組團(tuán)，利用河流、濕地等自然生態(tài)條件，構(gòu)筑網(wǎng)絡(luò)狀綠地及開敞空間系統(tǒng)。 中心城市交通規(guī)劃：構(gòu)筑沿城市主要發(fā)展軸的復(fù)合交通走廊，優(yōu)先發(fā)展公共交通，合理引導(dǎo)個體交通的發(fā)展，優(yōu)化道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建各種交通方式轉(zhuǎn)換便捷的“快捷、高效、安全、綠色”的現(xiàn)代化城市綜合交通運(yùn)輸體系。道路系統(tǒng)：進(jìn)一步優(yōu)化中心城市道路網(wǎng)絡(luò)，完善快速路、主干路、次干路、支路四級道路系統(tǒng)，形成結(jié)構(gòu)清晰、等級合理、高效便捷的道路網(wǎng)絡(luò)。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國民生產(chǎn)總值：2005年，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到35457元，約合4328美元，%。三次產(chǎn)業(yè)：2005年，%。，%。，%。：：：56：41。財政收入：2005年，%。，%。金融儲蓄：2005年末，全市金融機(jī)構(gòu)（含外資）。其中，%；，%。居民收入與支出：城市居民人均可支配收入12639元，%；農(nóng)村居民人均純收入7202元，%。居民生活水平繼續(xù)提升。2005年城市居民人均消費(fèi)性支出9653元，%； %，%，分別比“九五”。2006年，全市城市居民家庭人均消費(fèi)性支出達(dá)到10548元，%，%，城市居民用于服務(wù)性消費(fèi)支出3111元，%，%。充分說明居民生活質(zhì)量在不斷提高，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步
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