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正文內(nèi)容

天津老城廂鼓樓西商業(yè)街定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃方案-在線瀏覽

2025-07-24 22:33本頁(yè)面
  

【正文】 檔沿街鋪面林立,而高端商業(yè)奇缺;三是國(guó)內(nèi)商家與國(guó)外品牌并舉,但都各自為戰(zhàn);四是大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)不盡人意,甚至很多已達(dá)難以維繼的局面;五是老城商業(yè)中心地位極不牢固,商業(yè)已向中心城市外圍擴(kuò)散,外圍區(qū)域商業(yè)有赴超中心區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。主要由三方面組成,一類(lèi)是以勸業(yè)場(chǎng)、中原百貨、濱江商廈為龍頭的資深老百貨,倚仗品牌影響力,難撼動(dòng)其穩(wěn)固地位;另一類(lèi)則是以新世界百貨、百盛、津樂(lè)匯、米萊歐商廈、麥購(gòu)休閑購(gòu)物廣場(chǎng)等為代表的新型百貨,以時(shí)尚類(lèi)的品牌組合和現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)觀念成為百貨業(yè)最活躍一族;其三,走高檔化路線的友誼百貨、伊勢(shì)丹等自成體系,滿足了高消費(fèi)群中不斷增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求。地鐵沿線項(xiàng)目將利用地鐵帶來(lái)的交通便利和經(jīng)濟(jì)元素大流通,把商業(yè)、住宅、休閑等各類(lèi)場(chǎng)所與地鐵站巧妙地連接在一起,逐步形成具有天津特色的地鐵“生活圈”和地鐵文化。新摩爾公司在地鐵城市綜合體策劃與招商方面具有核心競(jìng)爭(zhēng)能力,具有操作2050萬(wàn)平方米左右大項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。新興商圈即將形成 老城廂的改造,肩負(fù)著提升城市品位與促進(jìn)商業(yè)繁榮的雙重重任,其改造成功,必然將成為天津最具競(jìng)爭(zhēng)力與影響力的商圈;另外,隨著城市規(guī)劃的南移東擴(kuò),在城南與城東將興起新地大型商圈。商圈不會(huì)自動(dòng)形成,需要積極引導(dǎo)創(chuàng)造條件。隨著城市化加速推進(jìn),大城市的“逆城市化”正成為一種趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于居住人口,人口的居住郊區(qū)化必然導(dǎo)致購(gòu)物的郊區(qū)化和辦公的郊區(qū)化。 天津現(xiàn)有OUTLET規(guī)模小 品牌少,對(duì)顧客沒(méi)有吸引力。結(jié)論:天津商業(yè)雖然存在發(fā)展滯后、脈絡(luò)不清、布局分散、業(yè)態(tài)重復(fù)等不足,但其商業(yè)市場(chǎng)容量仍然巨大,交投活躍,現(xiàn)已進(jìn)入市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型及重新洗牌時(shí)期,在未來(lái)的一兩內(nèi),品牌消費(fèi)潛力將陸續(xù)挖掘,必然迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一個(gè)春天!第四部分 項(xiàng)目區(qū)位及SWOT分析一、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于老城廂3號(hào)地塊,東與鼓樓相連接,屬鼓樓西街,西鄰富力城,北面為老城廂2號(hào)地塊,南埃3號(hào)地別墅區(qū)。區(qū)位特征216。216。216。未來(lái)人口的相對(duì)集中,潛藏?zé)o限商機(jī)。 北面大胡同商圈較為成熟,其業(yè)態(tài)檔次雖然較低,但能帶來(lái)巨大人流,能與老城廂商圈形成有益的規(guī)模聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 老城廂所新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目都屬于天津市的高檔樓盤(pán),特別是11號(hào)公館與TOWN中堂,為城中心別墅區(qū),其前來(lái)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)的均為城市中產(chǎn)以上階層。 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布 在項(xiàng)目周邊,分布著百貨、餐飲娛樂(lè)、五金、美容美發(fā)、珠寶、文化、家居家電等業(yè)態(tài),具體分布如下:216。 小百貨集中在大胡同216。 美容美發(fā)業(yè)主要集中在美博城216。 珠寶店、文化產(chǎn)品等主要集中在鼓樓一帶216。南北向長(zhǎng)580米,東西向長(zhǎng)5l0米。鼓樓商業(yè)街在規(guī)劃過(guò)程中,每條街道都各具特色,鼓樓東街——精品購(gòu)物街:鼓樓北街——古董珠寶街:主經(jīng)黃金珠寶、古玩玉器、工藝家居,現(xiàn)代人的古典生活,文化味濃厚。商業(yè)街內(nèi)還設(shè)有不同的街區(qū)主題——例如:中國(guó)北方古玩城、藝術(shù)主題市場(chǎng)、天津首家“旅游超市”、龍城客棧產(chǎn)權(quán)酒店、美食廣場(chǎng)等。二、項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)216。 老城廂區(qū)域眾多中高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā),中高端居住人口的相對(duì)集中,消費(fèi)潛力與消費(fèi)水平日益提高;216。 區(qū)域內(nèi)分布著泰達(dá)城、銅鑼灣等品牌商業(yè)項(xiàng)目,片區(qū)內(nèi)的商業(yè)形象與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力容易形成;216。 全市交通系統(tǒng)的完善,使人流的易達(dá)性增強(qiáng);216。 項(xiàng)目體量適中,容易得到國(guó)內(nèi)外知名品牌商家的青睞,招商難度與成本更易得到控制,高檔、精致、時(shí)尚的特色商業(yè)街更易打造。 老城廂區(qū)域各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)時(shí)間不長(zhǎng),短期內(nèi)居住人口有限,3—5年內(nèi)消費(fèi)人氣難于形成;216。 2號(hào)地塊尚未開(kāi)工建設(shè),難于形成互動(dòng),局部商業(yè)氛圍營(yíng)造難度增大;216。 城廂中路為單行車(chē)道,人流的流通性受阻;216。 停車(chē)位數(shù)量有限,難于滿足經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)需求,同時(shí)也會(huì)把有車(chē)族消費(fèi)群體拒之門(mén)外。 天津正處于城市大規(guī)模改造中,政策上給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)前所未有的利好,城市形象的提升,要靠商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng);216。 天津高端商業(yè)項(xiàng)目缺乏,打造大型高端商業(yè)載體是市場(chǎng)所需;216。 天津市民的投資意識(shí)已開(kāi)始從住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目。 區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng),特別是泰達(dá)城,其規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯;216。 天津與北京的空間距離短,部分高端人群會(huì)選擇驅(qū)車(chē)到北就消費(fèi),將對(duì)天津高端商業(yè)市場(chǎng)造成一定的壓力;216。結(jié)論:項(xiàng)目所處區(qū)域具有深厚的歷史文化底蘊(yùn),商業(yè)氛圍將由淡變濃,業(yè)態(tài)涉及面較廣,但尚沒(méi)形成商業(yè)的聚集規(guī)模效應(yīng)。第五部分 項(xiàng)目定位一、定位思考 天津營(yíng)商歷史悠久,但天津目前缺乏象以下城市的響亮名字: 巴黎有香榭麗舍大街紐約有第五大道香港有中環(huán)北京有王府井上海有新天地廣州有北京路深圳有華強(qiáng)北。天津有什么? 天津擁有自已的和平路、濱江道,但由于其設(shè)施陳舊、過(guò)于擁擠、休閑設(shè)施有限、業(yè)態(tài)定位層次不高,其知名度難于提升,其給外人或天津人的感覺(jué)僅是一個(gè)缺乏檔次的商業(yè)街。那么,到底是城市的消費(fèi)品位制約了高檔商業(yè)形態(tài)的發(fā)展形成,還是城市缺少一個(gè)商業(yè)形態(tài)來(lái)迎合這種高品味消費(fèi)?天津期待什么樣的商業(yè)街?216。 一條可以讓天津人不用走出這個(gè)城市就能體驗(yàn)逛街、購(gòu)物愉悅的街;216。 一條可以吸引“星巴克、哈根達(dá)斯、711……”,能讓更多國(guó)際品牌商家落足天津的街。二、定位理念
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