商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)(已修改)
2025-01-31 06:22 本頁(yè)面
【正文】 ：；:；：商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類(lèi)，一類(lèi)是大型的Shopping Mall，還有一類(lèi)是商業(yè)街的商鋪店面。首先講一下大型綜合商業(yè)，國(guó)外叫做Shopping Mall，即購(gòu)物中心。北京四、五環(huán)路沿線(xiàn)規(guī)劃了四、五個(gè)Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。盡管立項(xiàng)非常多，規(guī)劃項(xiàng)目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒(méi)有一個(gè)開(kāi)始營(yíng)業(yè)。像豐聯(lián)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)中心等，也可以叫做Shopping Mall，但國(guó)外意義上的Shopping Mall北京現(xiàn)在還沒(méi)有。從中反映出一個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問(wèn)題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，取得了一些成績(jī)也獲得了一些經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個(gè)形象的比喻，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷(xiāo)，住宅項(xiàng)目是直銷(xiāo)。做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶(hù)型的比例以及住宅產(chǎn)品的類(lèi)型，然后通過(guò)銷(xiāo)售處進(jìn)行直接銷(xiāo)售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷(xiāo)售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶(hù)，可以把他們視為直銷(xiāo)），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個(gè)幾十萬(wàn)平米的店，招一家主力店最多是2萬(wàn)平米（家樂(lè)福分店賣(mài)場(chǎng)部分是8千－），就算能拿到能夠解決十萬(wàn)平米的主力店，還有十幾萬(wàn)平米等待解決，這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求。作為消費(fèi)者，我們也希望北京周邊能夠出現(xiàn)一些像樣的Shopping Mall。周末開(kāi)車(chē)到那里，連吃帶玩，還可以購(gòu)物，這種場(chǎng)所肯定會(huì)受到歡迎。然而具體操作并不容易。既然是傳銷(xiāo)，發(fā)展商要把店鋪賣(mài)出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂(lè)福這樣的家電用品，對(duì)于不同的主力店其賣(mài)場(chǎng)的比例大小也不同。我們?cè)o家樂(lè)福做設(shè)計(jì)過(guò)學(xué)院路分店，知道他
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