商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)前期調(diào)查策劃要點分析-文庫吧
2025-01-04 06:22 本頁面
【正文】 善的標(biāo)志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀(jì)末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。 為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴(kuò)大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號）和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。 目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。 四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析 如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標(biāo)和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測提供定性的參考分析。 ◆ 地區(qū)間的銷售動向 ◆ 業(yè)種別的銷售動向 ◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況 ◆ 大型主力店的動向 以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進(jìn)行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。 五、典型性調(diào)查與研究 對大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。 六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析 在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)
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