談商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新模式能否“破繭化蝶”(已修改)
2025-06-09 00:44 本頁(yè)面
【正文】 “二次調(diào)控”襲擊樓市 資金壓力驟然增大商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新模式能否“破繭化蝶”【主持人】各位搜訪網(wǎng)友大家好，近期，二次調(diào)控襲擊樓市，商業(yè)地產(chǎn)資金吃緊，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式能否“破繭成蝶”。樓市二次調(diào)控和加息政策的出臺(tái)讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都受到了影響，投資者收緊錢袋，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投融資模式及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的投融資新模式也成為業(yè)內(nèi)探討的焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)將在下月的香港國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)周上落地關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投融資相關(guān)論壇。本期搜房投資者大講堂也結(jié)合此熱點(diǎn)問(wèn)題，選取了業(yè)內(nèi)具有創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式的一品國(guó)際作為示例項(xiàng)目，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)嘉賓與廣大投資者共同探討商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新模式熱門(mén)話題，今天我們邀請(qǐng)到了中國(guó)名商發(fā)展促進(jìn)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)孫崢，北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊，嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄂麗華，一品公館的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人田宇和韓霜，跟大家一起探討今天的話題。說(shuō)到樓市二次調(diào)控和銀行貸款加息的影響，不僅對(duì)投資者有影響，對(duì)開(kāi)發(fā)商的投融資也有影響，首先有請(qǐng)孫崢副秘書(shū)長(zhǎng)談?wù)勀壳皣?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和模式有哪些？【孫崢】國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資從公開(kāi)渠道來(lái)講，目前有幾種主要模式，一種銀行貸款，還有一種信托基金，還有一種投資基金，另外包括海外基金，還有上市發(fā)行，另外還有信托投資基金，大致這么幾種。目前來(lái)說(shuō)，信托基金應(yīng)該是比較好的一種模式，因?yàn)閲?guó)家調(diào)控比較密集，對(duì)通過(guò)貸款、上市等渠道融資的房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大。所以從投資信托基金的角度來(lái)說(shuō)，包括一些私募基金，像REITs也是當(dāng)前的形勢(shì)下比較主要的渠道。【主持人】最近的樓市二次調(diào)控，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道有哪些影響？對(duì)未來(lái)發(fā)展有沒(méi)有新的改變的方向?！緦O崢】影響最大的是公開(kāi)的渠道，比如銀行貸款、上市，由于開(kāi)發(fā)商受宏觀政策影響，資金量比較吃緊，如果走渠道資金得不到滿足，自資金鏈又很大，一些房地產(chǎn)商自己做信托資金，合作或者自己搞融資，這是一種發(fā)展趨勢(shì)。另外，私募基金也是現(xiàn)在比較熱的，也是逐漸的從暗處走向明處的一種，這可以說(shuō)是完全受國(guó)內(nèi)的多次調(diào)整所走出的一種融資方式?！局鞒秩恕磕鷦偛耪f(shuō)的融資方式，有沒(méi)有一些您接觸過(guò)實(shí)例可以和網(wǎng)友們分享下？【孫崢】這方面不太多，但是據(jù)我了解包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)，他們現(xiàn)在都用這種渠道。【主持人】這是否也是目前眾多開(kāi)發(fā)商選擇的一種融資方式？【孫崢】基于國(guó)內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商們甚至包括首創(chuàng)，都在這種?！局鞒秩恕慷蹩傇谏虡I(yè)地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域有比較多的實(shí)例，結(jié)合現(xiàn)在的樓市政策，您對(duì)目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道及模式如何看待？【鄂麗華】剛才孫副秘書(shū)長(zhǎng)已經(jīng)介紹了，常用的就是這幾項(xiàng)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)常出現(xiàn)的投融資模式。目前市場(chǎng)因?yàn)樾抡膲毫?，投資商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有錢是沒(méi)有辦法的，并不是開(kāi)發(fā)商有這種計(jì)劃，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要強(qiáng)大的資金支持和技術(shù)人員的支持，還有一個(gè)原因，現(xiàn)在投資的商業(yè)項(xiàng)目多為政府規(guī)劃的項(xiàng)目，區(qū)域規(guī)劃的項(xiàng)目都比較大，迫使許多開(kāi)發(fā)商做綜合體，這樣資金壓力更大，這樣的項(xiàng)目體量大，需要資金支持量也大，開(kāi)發(fā)商逐漸開(kāi)發(fā)新的投融資渠道。國(guó)外比較新的融資方式，有種擔(dān)保抵押的形式，國(guó)內(nèi)的案例里面，像萬(wàn)達(dá)通過(guò)境外的方式融資資金，就是這種形式。在未來(lái)得商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，這種形式可能是一種新的融資渠道。有一點(diǎn)要明確，投融資要看項(xiàng)目直接的盈利模式，包括REITs這個(gè)產(chǎn)品，是不是能在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生杠桿作用？是不是所有投入到商業(yè)地產(chǎn)的人，能夠用到這種金融工具，因?yàn)楝F(xiàn)在REITs基金對(duì)項(xiàng)目的收購(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力，資金收益有很嚴(yán)格的評(píng)估。真正收購(gòu)項(xiàng)目的也不多，因?yàn)榭己恕⒃u(píng)估等非常重要，雖然放開(kāi)，但是在未來(lái)大家在轉(zhuǎn)入投商業(yè)地產(chǎn)，在選擇的時(shí)候，因?yàn)樾问胶芏?，一定要根?jù)自己融資的能力去選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的類型。我覺(jué)得這是非常重要的。【主持人】目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目考核的標(biāo)準(zhǔn)比較高，目前來(lái)說(shuō)，二次調(diào)控以后，投融資難度可能比之前更加緊張，您覺(jué)得目前的這種市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何擴(kuò)大投融資渠道？【鄂麗華】商業(yè)地產(chǎn)類，如果你想吸引合作，首先商業(yè)地產(chǎn)的定位非常重要，如果把項(xiàng)目的品質(zhì)和利潤(rùn)進(jìn)行合理的組合，這樣才能吸引更多資金進(jìn)入。融資還有一種產(chǎn)品非常好，項(xiàng)目非常好，但是前期一定要跟合作經(jīng)營(yíng)相配合，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要運(yùn)營(yíng)商給你支持一起運(yùn)營(yíng)，一定要找到投資經(jīng)營(yíng)的合作伙伴，減少前期融資的壓力。我們可以找一個(gè)酒店，可以融資的，這樣把開(kāi)發(fā)商整個(gè)的建設(shè)成本都可以分解了。【主持人】要擴(kuò)大投融資的渠道，從開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō)，需要對(duì)自身及項(xiàng)目從一開(kāi)始就做好規(guī)劃?！緦O崢】從投資渠道這個(gè)角度，應(yīng)該區(qū)分一下，項(xiàng)目前期和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，方式不一樣。現(xiàn)在公開(kāi)的信托基金，公開(kāi)的基金和私募的基金在前期，REITs在后面，你發(fā)展很好了，定位很準(zhǔn)確，有盈利了，這種情況下REITs基金才會(huì)進(jìn)入，才會(huì)去收購(gòu)或者融資。所以從開(kāi)發(fā)商的角度，從開(kāi)發(fā)企業(yè)或者是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要分清楚融資的渠道在什么時(shí)間段，找不同的資金來(lái)做項(xiàng)目，這是不一樣的?！局鞒秩恕块_(kāi)發(fā)商需要針對(duì)自己的投融資時(shí)間點(diǎn)和自身項(xiàng)目的獨(dú)特性，投融資要采取不同的模式?！緦O崢】融資的模式根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段采取不同的方式?！局鞒秩恕縍EITs對(duì)開(kāi)發(fā)商投融資進(jìn)入的階段有獨(dú)特性，像今年REITs和險(xiǎn)資是商業(yè)地產(chǎn)投融資市場(chǎng)的焦點(diǎn)話題，大家
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