【正文】 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究 2023年 02月 研究背景 2023年到 2023年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期 。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。 而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)極其靈敏的大型開(kāi)發(fā)企業(yè) ,早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)做為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。 如保利、中海、 SOHU中國(guó)、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。 住宅市場(chǎng)的研究經(jīng)過(guò)多年的研究以后，理論相對(duì)較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國(guó)起步較晚，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。 商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場(chǎng)的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風(fēng)險(xiǎn)不言而育。 所以有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識(shí)。希望本報(bào)告能起到拋磚引玉的作用！ 貳、 市場(chǎng)篇 叁、 借鑒篇 肆、 建議篇 核 心 內(nèi) 容 導(dǎo) 讀 目 錄 壹、 理論篇 壹 理論篇 貳 市場(chǎng)篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等 廣義概念 狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)形式 狹義概念 注：商業(yè)地產(chǎn)與 “ 地產(chǎn) ” 的關(guān)系不如與 “ 商業(yè) ” 來(lái)得緊密，其更多屬性是在 “ 商業(yè) ” 上。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 與住宅比較 商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。 租售模式 隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購(gòu)物場(chǎng)所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂(lè)和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 第一部分 理 論 篇 分類方法 種類 按商業(yè)形態(tài) （主題商城） 按照規(guī)模和服務(wù)等級(jí) 。 按照空間形式 。 按照功能復(fù)合程度 1. 交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目 2. 文化商業(yè)設(shè)施 按開(kāi)發(fā)方式 1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場(chǎng)類商鋪 、購(gòu)物中心商鋪 5. 商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪 6. 交通設(shè)施商鋪 按經(jīng)營(yíng)模式 只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營(yíng) 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 興力達(dá)廣場(chǎng) 天河城廣場(chǎng) 商業(yè)分類 —— 大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心） 租售模式 商業(yè)分類 開(kāi)放式商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 商業(yè)分類 專業(yè)市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格和資源優(yōu)勢(shì)，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場(chǎng)也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等） 旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是可考慮的商業(yè)模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 隨著項(xiàng)目寫(xiě)字樓，會(huì)展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對(duì)中高檔商務(wù)酒店需求 ?目前整個(gè)商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酒店提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?因項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬于升級(jí)改造過(guò)程中，對(duì)高檔五星級(jí)酒店的承受能力有限，而三星級(jí)酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店拉開(kāi)檔次，初步判斷四星級(jí)商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向 商業(yè)分類 酒店 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 從行業(yè)研究結(jié)果來(lái)看，目前業(yè)內(nèi)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)非?？春?，認(rèn)為市場(chǎng)在未來(lái)幾年將迅速發(fā)展，空臵率下降，租金和售價(jià)大幅攀升 ?目前寫(xiě)字樓的分布主要坐落于 CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒(méi)有甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng) ?雖然存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯藤Q(mào)區(qū)而不是對(duì)寫(xiě)字樓有著大量需求的商務(wù)辦公區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)有寫(xiě)字樓需求商家多為專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，該類商家對(duì)寫(xiě)字樓檔次、規(guī)模的需求及租金承受能力相對(duì)較低，因此對(duì)項(xiàng)目寫(xiě)字樓的規(guī)模判斷尚需經(jīng)過(guò)謹(jǐn)慎市場(chǎng)研究 商業(yè)分類 寫(xiě)字樓 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 商業(yè)分類 商業(yè)辦公樓 商住寫(xiě)字樓的出現(xiàn)完全是現(xiàn)代社會(huì)高速快捷的產(chǎn)物，集辦公與住宿為一體，“家”辦公成為現(xiàn)實(shí)，是許多中小型公司的“權(quán)宜之計(jì)”，但一般都很現(xiàn)代化，很符合年輕人快節(jié)奏、追求時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣，以 SOHU〃 沸城為代表的商住辦公樓在成都一亮相就吸引了眾多投資者的眼球。 商業(yè)分類 交通設(shè)施商鋪 交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅： 住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要的 “ 生活方式 ” /商業(yè)地產(chǎn) 最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿足人們 的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能 功能 /住宅 ： 住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開(kāi)發(fā)。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求更高。李嘉誠(chéng)先生關(guān)于決定商業(yè)地產(chǎn)投資最重要的考量因素的論斷，那 就是 “ 地段，地段，還是地段 ” 商業(yè)對(duì) “ 易達(dá)性 ” 的要求很高 ，要求具備較強(qiáng)的輻射力 地段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 /住宅 ： 客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升 值獲利 。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。商業(yè)地 產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。 客戶 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅 ： 住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)銷售的分期的模式，自有資金的要求不是很高，資金 大部分來(lái)源于銀行貸款 。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛， 沉淀資金較多， 并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線的充足的資金支持 。 資金要求 /住宅 ： 住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單。主要是滿足社區(qū)內(nèi)基本需求即可。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差 池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 物業(yè)要求 /住宅 ： 住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷售，買賣兩清。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷重點(diǎn) ,商業(yè)的銷售則形式 多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種 銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。 銷售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /住宅 ： 住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端， /商業(yè)地產(chǎn) ： 商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范 即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理 。 專業(yè)性 /住宅 ： 而住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)。 /商業(yè)地產(chǎn) ： 銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè) 升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 投資回報(bào)形式 小結(jié) 商業(yè)地產(chǎn)比住宅更加復(fù)雜，專業(yè)性要求更高，并且，并且對(duì)企業(yè)的資金要求、運(yùn)營(yíng)能力要求更高。真正要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，挑戰(zhàn)頗大。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 五方主體 （生物鏈） 受益來(lái)源 （價(jià)值鏈） 影響因素 （價(jià)值支撐） 備注 投資者 物業(yè)投資回報(bào) 商業(yè)增值能力 /物業(yè)升值能力 （增值力） 大小業(yè)主 開(kāi)發(fā)商 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 物業(yè)質(zhì)素 /營(yíng)銷推廣 /售價(jià)水平 （產(chǎn)品力 /銷售力） 營(yíng)運(yùn)商 租金差價(jià)及管理費(fèi)等 商業(yè)規(guī)劃 /業(yè)態(tài)業(yè)種 /租金水平 （招商運(yùn)營(yíng)力） 管理公司 大商家 經(jīng)營(yíng)者 商品差價(jià) 人流 /環(huán)境 /商品 /服務(wù) /價(jià)格水平（經(jīng)營(yíng)力） 小商戶 終端消費(fèi)者 商品價(jià)值 /消費(fèi)體驗(yàn) 消費(fèi)觀念 /消費(fèi)行為 /購(gòu)買水平（消費(fèi)力） 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈 租售模式 現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的主流模式： 開(kāi)發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方 ，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷售（全部或局部），在此模式下，開(kāi)發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開(kāi)發(fā)商之后。但 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。 與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國(guó)家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時(shí)，現(xiàn)在像恒隆、華潤(rùn)、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報(bào)。為什么？ d 舉例：四大天王的榜樣 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的三重利 結(jié)論 住宅地產(chǎn)是區(qū)域性的階段性產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理想的產(chǎn)品。 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)商的利益 商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營(yíng)越增值的，持有經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值 壹 提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度 ,增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力 貳 以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行 ,增加授信額度 叁 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 租售模式 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值 租售模式 /特點(diǎn)描述 ： 只售不租的模式即是開(kāi)發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基