【正文】 合肥某住宅項(xiàng)目定位綜合報告作者：日期：合肥太湖路住宅項(xiàng)目定位綜合報告第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場供求狀況調(diào)研結(jié)論一、 合肥市國民經(jīng)濟(jì)總體概況 合肥市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好 合肥是安徽省省會，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)和科教中心，市區(qū)土地面積458平方公里。根據(jù)合肥市統(tǒng)計局初步統(tǒng)計，合肥市2000年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值325億元，按可比價格計算，%，分別高于全國、 、，增長6%；，增長12%，增長12%。：：：：，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重略有上升。 消費(fèi)品市場穩(wěn)中見升。在國家采取增加城鎮(zhèn)居民收入、再次降息、開征利息稅等一系列措施的啟動下，市場銷售由穩(wěn)轉(zhuǎn)活。，%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)穩(wěn)步增長，餐飲業(yè)增長較快，制造業(yè)增長緩慢，%、%、%。商品交易成交活躍，全年商品成交市場總成交額147億元,%。 物價繼續(xù)保持低位運(yùn)行。%，%，其中衣著和居住消費(fèi)價格指數(shù)比上年上升1—2個點(diǎn)。（以1999年為100）行業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：合肥市是以加工工業(yè)為主的綜合性工業(yè)城市，全部現(xiàn)有34個工業(yè)行業(yè)，200多個工業(yè)門類，2000多種大類產(chǎn)品；國有及年銷售收入500萬以上的非國有工業(yè)企業(yè)共426家。目前已初步形成以電冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)機(jī)為主的日用電器和電子工業(yè)，以輪胎、日用化工和化肥為主的化學(xué)工業(yè)，以汽車、叉車、挖掘機(jī)、成套配電設(shè)備為主的機(jī)械工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，新型建材和環(huán)保產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，擁有榮事達(dá)電冰箱、美菱空調(diào)、日立挖掘機(jī)等主要名優(yōu)產(chǎn)品。 合肥市人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)、人口分布情況、人口變動情況 ，；市區(qū)（東市區(qū)、中市區(qū)、西市區(qū)、郊區(qū)）。 人口增長繼續(xù)得到控制，本年出生人口45372人，‰，‰，‰。,，郊區(qū)人口較多，主要集中在西南部，包括蜀山鎮(zhèn)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)。合肥市居民收入水平與消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu) 職工工資和城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長。，%，職工年人均工資7556元。根據(jù)抽樣調(diào)查資料，2000年全市人均可支配收入5813元，%，%，不同群體間收入差距拉大，不同行業(yè)、不同經(jīng)濟(jì)類型的企業(yè)間員工收入差距加大。 合肥市居民實(shí)際支出增幅加大，其中非消費(fèi)性支出比重大幅度提高，消費(fèi)性支出內(nèi)部結(jié)構(gòu)趨于合理，儲蓄借貸支出略有下降，儲蓄存款繼續(xù)增加。 據(jù)城調(diào)隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計，合肥市民每月消費(fèi)結(jié)構(gòu)：%，%%,%,%,%,%。,，（贍養(yǎng)系數(shù)）。二、 合肥市房地產(chǎn)發(fā)展情況及變化趨勢預(yù)測 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)規(guī)模及發(fā)展水平 至2001年1月底，在合肥市城市面上開發(fā)綜合辦公室登記的備案的開發(fā)企業(yè)295家，比上年的235家增加50家，其中具備一、二級開發(fā)資質(zhì)的43家，占總量15%，開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力參差不齊，從業(yè)人員3千多人。目前合肥市房地產(chǎn)咨詢、信息、銷售代理、交易評估、拍賣等房地產(chǎn)中介服務(wù)很不完善、服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量很少、規(guī)模小，從業(yè)人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識不強(qiáng)，中介服務(wù)體系不完善，房地產(chǎn)二級市場和三級市場不活躍。 合肥市93—2000年房地產(chǎn)市場總體供求概況 從93—2000年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)增長，%,新開工面積平均增幅是—%,%,房地產(chǎn)開發(fā)中住宅投資占主體,住宅施工、開工、竣工和銷售面積占總體的比重都在50—60%之間，供求基本平衡。1999年，,%。，%；，%；,%；,%；土地儲備規(guī)模和增長速度都相當(dāng)驚人。年份本年完成土地開發(fā)面積正在開發(fā)的土地面積待開發(fā)土地面積本年購置土地面積19992000+%%%% (資料來源:合肥市土地局) 根據(jù)合肥市土地局介紹，合肥市商品住宅用地有償出讓情況，前幾年增長平穩(wěn)，平均增長速度在5%左右，而2000年有償出讓30萬平方米，增長幅度是20%，增長迅猛，主要受房改政策的影響；估計2001年的增長速度會在3%左右，約31萬平方米。比較政府有償出讓的土地規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)規(guī)模，可知土地市場供應(yīng)主要是各企事業(yè)單位歷史儲備用地，以及拆遷改造用地等。合肥市房地產(chǎn)建設(shè)在量上增長的同時，居住環(huán)境和功能質(zhì)量也得到了明顯提高，但仍處于粗放型、生產(chǎn)型階段，工業(yè)化程度低，規(guī)劃設(shè)計水平、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)管理等方面處于較低水平。合肥市規(guī)劃設(shè)計起點(diǎn)高、建設(shè)配套齊全、工程質(zhì)量好的住宅成為市民爭購的熱銷房，現(xiàn)房銷售達(dá)90%以上。 合肥市2000年房地產(chǎn)市場供求概況 據(jù)合肥市城市開發(fā)綜合辦公室統(tǒng)計，；，；,；，；,。2000年合肥市房地產(chǎn)市場主要指標(biāo) 單位：萬平方米、億元 年份指標(biāo)1998年1999年2000年與1999年同期比（%）房地產(chǎn)投資額施工面積284新開工面積12242. 70竣工面積101銷售面積66空置面積— (資料來源:合肥市城市建設(shè)開發(fā)辦公室)1)投資增幅較大,住宅投資占主體，%，%,其中住宅開發(fā)的投資占房地產(chǎn)投資總量的70%,住宅開發(fā)成為房地產(chǎn)投資的主體。2）新開工面積有所下降，綜合開發(fā)效益提高,%房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目203個,其中綜合開發(fā)2萬平方米以上的住宅小區(qū)(組團(tuán))86個,%。3）商品房交易較為活躍，個人住房消費(fèi)市場基本形成 ,，%、%,，%,與全國個人購房比例相當(dāng)。4)融資渠道暢通,開發(fā)工作量較大 2000年,,%、%、%，說明資金渠道多樣化，并以自籌資金和其他資金來源為主。5）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)趨于合理從2000年的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資情況來看，按工程用途分，%,%%,住宅投資占主體,住宅投資中又以普通住宅為主體,比例約占72%,%。 房地產(chǎn)市場價格水平及變化趨勢1） 商品房總體價格水平有升有降 據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報告，房屋銷售市場上住宅成交活躍，價格指數(shù)小幅上揚(yáng)，商服價格指數(shù)跌勢趨緩，辦公用房價呈直線回落態(tài)勢，城市綜合指數(shù)和價格在平穩(wěn)中略降。 據(jù)合肥市中房指數(shù)辦公室的報告，2000年第四季度，住宅指數(shù)比上年末上升2個百分點(diǎn)，,。辦公類房屋價格指數(shù)仍然，比上年末下降了18個點(diǎn)。商服用房繼續(xù)下降，比上年末下降了13個點(diǎn)，跌勢在回落中趨于穩(wěn)定。2） 合肥市各類住宅價格構(gòu)成分析 合肥市房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位經(jīng)濟(jì)價值優(yōu)勢明顯，住宅價格隨地理位置不同，差別很大，住宅的價格從一環(huán)內(nèi)到二環(huán)外依次降低，成環(huán)狀分布，每平方米差價達(dá)500元左右。 普通商品住宅價格遠(yuǎn)高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府為了解決市民住房困難，合肥市政府97年40號文中發(fā)布了政府令及42號文中以同意國家安居工程有稅費(fèi)減免的政策，實(shí)施土地使用，減免稅等措施，致使其價格低于市場價。普通商品房的價格受市場供求關(guān)系影響，同時由于商品房所消耗成本和費(fèi)用較高等，致使普通商品房價格高于安居工程（解困）房。 合肥市住宅價格構(gòu)成因素是住房建設(shè)的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用；勘探設(shè)計和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）；貸款利息；利潤；稅金共八個組成部分。從利稅方面看：一環(huán)內(nèi)住宅和利稅較高于一環(huán)外住宅。其主要原因是一環(huán)內(nèi)是經(jīng)濟(jì)繁華地段，由于土地級差帶來高利潤，同時為了調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，采用高稅金。另外：安居工程（解困）房的稅利遠(yuǎn)低于普通商品房。這說明主要是由于政府減免稅來解決中低收入戶住房困難之故。從房屋建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)方面看，一環(huán)內(nèi)普通商品住房的土地費(fèi)用居高，一環(huán)內(nèi)征地拆遷安置費(fèi)用的占住宅總價格的30%左右，而一環(huán)外的這部分費(fèi)用約占15—20%，這主要是土地的級差地租形成的，同時一環(huán)內(nèi)住宅用開發(fā)用地多數(shù)是實(shí)際市場交易價格，是供需情況決定的。 房地產(chǎn)市場空置總量及空置原因分析：1） 空置總量規(guī)模 至2000年12月底。，,分別占空置量的60%、16%、24%；,。2） 空置原因分析 空置的原因主要是96—98年房地產(chǎn)開發(fā)高潮時期部分房地產(chǎn)商盲目開發(fā)所至，不進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究，市場定位不準(zhǔn)?？罩蒙唐纷≌膮^(qū)位主要集中在火車新站試驗(yàn)區(qū)、高新區(qū)、西南郊區(qū)一帶，如欣輝公司開發(fā)的新加坡花園城、金濠（合肥）公司開發(fā)的金濠廣場、星海公司開發(fā)的翡翠園小區(qū)二期、集鎮(zhèn)建設(shè)中心的玉蘭新村等，積壓的商業(yè)辦公樓集中在淮河路一帶?？罩迷蛑饕幸韵聨追矫鎲栴}：① 位置較偏，交通不便② 開發(fā)規(guī)模小，配套公共建設(shè)不健全③ 商品類型、套型、檔次脫離市場需求，設(shè)計不合理、不實(shí)用④ 環(huán)境差，無景觀，與破舊的民房混雜一起⑤ 市場定位失誤，營銷能力不強(qiáng)⑥ 建筑質(zhì)量差，開發(fā)商信譽(yù)不好⑦ 朝向不好，樓層差⑧ 總體供應(yīng)量大而市場需求不足的商服用房和寫字樓⑨ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤供應(yīng)集中，缺少特色⑩ 市場定位偏高 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 開征利息稅、減免稅費(fèi)、公房上市、銀行降息、房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步發(fā)展以及規(guī)范和刺激房地產(chǎn)市場政策的陸續(xù)出臺，有利于調(diào)節(jié)個人收入，擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，對房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)也將起到重要作用。 2001年秉承2000年良好勢頭，預(yù)計形勢比較樂觀。各種對房地產(chǎn)市場利好的政策不斷出臺，這一系列政策與措施的實(shí)施將不僅促進(jìn)三級市場交易，也將進(jìn)一步刺激二級市場、一級市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)總體市場產(chǎn)生積極的影響。1） 市場供應(yīng)量增長幅度小，市場存量不大 93—97年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積增長不多，%,新開面積除了98年高于93年外,其他幾年都低于93年的新開工量,99年的新開工面積比98年減少16%,供應(yīng)量增幅減少,存量不大。2） 市場需求穩(wěn)步增長，需求量較大 93—99年，%,99年竣工面積增幅大于新開工面積；%,增幅最大,銷售面積的增幅大于竣工面積的增幅,市場需求興旺,消化力強(qiáng)。3） 個人主體消費(fèi)增強(qiáng) 隨著消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，居民個人購房的積極性將進(jìn)一步提高，住房消費(fèi)金融的進(jìn)一步拓展，商業(yè)銀行對個人購房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，以及隨著住房公積金歸集力度的加大，公積金向個人購房進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)與綜合保險業(yè)務(wù)的結(jié)合，將在很大程度上提高個人的購房能力，增大市場有效需求。4） 住宅供應(yīng)量增幅穩(wěn)定，住宅需求穩(wěn)步增長新開面積增幅穩(wěn)定，%，竣工面積未來幾年平均每年有110—140萬平方米左右。住房潛在需求穩(wěn)定增長，需求量較大，城區(qū)內(nèi)也還有1500戶的危舊房需要改造。隨著城市人口不斷增長和城市化水平的提高，至2010年，合計平均每年需新建商品住房建筑面積90—110萬平方米左右。三、 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及預(yù)測 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況 太湖路片區(qū)內(nèi)目前有大量住宅銷售，市場環(huán)境較好，供銷兩旺。正在銷售住宅小區(qū)有世紀(jì)陽光花園，新世界太寧花園，太陽島花園，萬振逍遙苑。世紀(jì)陽光花園，是目前區(qū)內(nèi)唯一的大型住宅小區(qū)。位于馬鞍山南路以西，太湖東路以北，建筑面積56萬平方米，開始銷售一年多以來，一期8萬平方米當(dāng)前銷售75%左右。新世界太寧花園由合肥新世界康居發(fā)展公司興建，建筑面積12萬平方米，當(dāng)前銷售60%左右，入住率20%。太陽島花園由安徽省銀瑞林投資公司興建，建筑面積14萬平方米，當(dāng)前銷售50%左右。萬振逍遙苑目前正在發(fā)售前準(zhǔn)備工作階段。 2 太湖路片區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)變化趨勢住宅供應(yīng)穩(wěn)定：未來1—3年內(nèi)，太湖路片區(qū)將有70—80萬平方米的住宅供應(yīng)，且區(qū)內(nèi)土地儲備有限，按合肥市城市總體規(guī)