【正文】 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 概 述一、項(xiàng)目名稱：河南省桐柏縣鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)單位：河南省桐柏縣鑫山農(nóng)生態(tài)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：馬勇三、項(xiàng)目性質(zhì)：桐柏縣新建旅游配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園五、建設(shè)年限該項(xiàng)目建設(shè)期可分為前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、試運(yùn)營(yíng)階段。工程建設(shè)周期計(jì)劃為24個(gè)月，包括施工圖設(shè)計(jì)、土建工程、設(shè)備招標(biāo)、設(shè)備定貨、安裝工程、驗(yàn)收運(yùn)營(yíng)。六、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容：本工程擬建古栗園老年公寓一座，泰和山莊一座，建古栗園觀賞保護(hù)區(qū)一處，筑小水壩2處(建垂釣休閑場(chǎng)2處100釣位)。七、項(xiàng)目單位概況河南省桐柏縣鑫山農(nóng)生態(tài)開發(fā)有限公司，屬新注冊(cè)的集旅游開發(fā)、資源保護(hù)、社會(huì)化服務(wù)于一體的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資金500 萬(wàn)元。八、投資構(gòu)成本項(xiàng)目總概算投資2000萬(wàn)元，包括建筑工程、設(shè)備資金、流動(dòng)資金等，所需資金由河南省桐柏縣鑫山農(nóng)生態(tài)開發(fā)有限公司采取股份合作形式籌措。九、項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成投產(chǎn)后。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件一、項(xiàng)目背景桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)位于豫鄂交界的桐柏山脈中段，總面積108平方公里，是古“四瀆”之一淮河的發(fā)源地和江淮兩大水系的天然分界線。這里自然景觀奇絕，人文景觀薈萃，分為淮源、桃花洞、太白頂、水簾洞四大各具特色的區(qū)域。有豫南第一高峰海拔1140米的桐柏山主峰太白頂，享譽(yù)海內(nèi)外的佛教禪宗白云系祖庭云臺(tái)禪寺，譽(yù)為天下“三十六洞天”之一的水簾洞。河南四大名寺之一的水簾寺，險(xiǎn)幽神秘的淮河源等以及新開發(fā)的三條黃金旅游線路，通天河《西游記》文化游、盤古溪生態(tài)游、情人谷休閑避暑游等各類景觀118處，其中一類景觀46處。集雄、奇、險(xiǎn)、幽、秀于一身，兼具南疆北國(guó)之神韻，被有關(guān)專家評(píng)價(jià)為“比華山之險(xiǎn)，與黃山競(jìng)秀”。 　　桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)旅游文化內(nèi)涵十分豐富，具有源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的淮源文化，影響深遠(yuǎn)的佛道文化，歷史悠久的盤古文化和在國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期具有重要地位的蘇區(qū)文化。景區(qū)具有完整的過(guò)渡帶森林生態(tài)系統(tǒng)和優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，被專家譽(yù)為中原地區(qū)天然生物基因庫(kù)和自然博物館。 1982年這里被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，1996年被批準(zhǔn)為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，1997年被評(píng)為河南省十佳文明景區(qū)，2001年又被批準(zhǔn)為淮河源國(guó)家森林公園，2004年被國(guó)家旅游局評(píng)定為3A級(jí)旅游區(qū)，2005年被稱為“盤古”之鄉(xiāng)。桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)地理位置優(yōu)越，處于鄭州、南陽(yáng)、信陽(yáng)、襄樊、武漢等大中城市的中心位置，交通條件十分便利?，F(xiàn)已成為豫南鄂北旅游觀光、度假避暑、科研探險(xiǎn)和進(jìn)行革命傳統(tǒng)教育的一大旅游勝地。桐柏是千里淮河的發(fā)源地，又處于南北氣候的過(guò)渡帶，山川既雄又秀，森林原始、茂密，動(dòng)植物種類繁多。洞、瀑、泉、寺特色顯著，內(nèi)含豐富的山水文化、盤古文化、佛道文化和蘇區(qū)文化。正是先有了淮源這些豐厚的文化資源，才有了桐柏今天的旅游。 桐柏山淮河源的蘇區(qū)文化底蘊(yùn)也很深，在中國(guó)革命戰(zhàn)爭(zhēng)史上占有篇幅。一位頗有資歷的老領(lǐng)導(dǎo)曾講過(guò)：桐柏的旅游資源其實(shí)是一綠一紅，綠的指桐柏山水文化，紅的指桐柏蘇區(qū)文化。相信淮源的蘇區(qū)文化也必將在桐柏縣旅游文化的整合圖上占據(jù)越來(lái)越多的比例?！?我國(guó) 在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，90年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無(wú)論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺ｋS著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問(wèn)題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”。桐柏縣委縣政府明確提出，今后一個(gè)時(shí)期，要以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，大力實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，堅(jiān)持“開放帶動(dòng)、項(xiàng)目統(tǒng)攬、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、持續(xù)發(fā)展”的工作方針，積極構(gòu)建生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、 生態(tài)城鎮(zhèn)、生態(tài)旅游四大體系。把構(gòu)建生態(tài)旅游發(fā)展體系，繁榮以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)老年公寓建設(shè)，鼓勵(lì)引導(dǎo)各類資金投資開發(fā)旅游業(yè)，制定扶持旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策等內(nèi)容作為今后一個(gè)時(shí)期的工作重點(diǎn)。因此該項(xiàng)目符合桐柏縣整體發(fā)展戰(zhàn)略,具有較強(qiáng)的地方政策支持背景。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 目前老年人提及最多的問(wèn)題是“生活有人照料”，和“看病就醫(yī)方便”。老年人對(duì)養(yǎng)老方式的選擇近年來(lái)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問(wèn)題顯得尤為迫切?，F(xiàn)在越來(lái)越多的老人愿意自己設(shè)計(jì)自己的晚年生活，尊老敬老自古以來(lái)就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長(zhǎng)老，誠(chéng)心誠(chéng)意為長(zhǎng)者提供一個(gè)舒適、寧?kù)o、受敬重而溫馨的樂(lè)園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。古栗園老年公寓建成后，可讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營(yíng)養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無(wú)病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以?shī)蕵?lè)，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。在這種背景下，古栗園老年公寓選定了古栗園作為開發(fā)的重點(diǎn)，有著重要意義?！　」爬鯃@深處層林疊嶂、鳥語(yǔ)花香，環(huán)境相當(dāng)靜謐優(yōu)雅。背山面水，視野開闊，自然景觀獨(dú)秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，林中有許多國(guó)家級(jí)保護(hù)樹種，行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進(jìn)進(jìn)，經(jīng)常見到的有白鷺、畫眉、喜鵲、斑鳩等鳥類活動(dòng)。每天早上，林區(qū)內(nèi)各種鳥叫聲此起彼伏，優(yōu)美的聲音在晨風(fēng)中回蕩，十分悅耳動(dòng)聽。如此豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處。古栗園老年公寓與自然生態(tài)項(xiàng)目結(jié)合，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項(xiàng)很有發(fā)展前途的事業(yè)。古栗園老年公寓的建成，可帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，也促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。　　古栗園雖然遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠(yuǎn)離城市中心。是目前決無(wú)僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到這里陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂(lè)，在生活上和精神上得到安慰。桐柏縣現(xiàn)有的賓館、飯店，不僅數(shù)量少，規(guī)模小，而且內(nèi)部設(shè)施不配套，僅能滿足少量外來(lái)旅行、出差人員一般性住宿。 目前，需要引進(jìn)更多的投資者和先進(jìn)的技術(shù)人才，特別是在中部大崛起的開發(fā)過(guò)程中，其各種資源的開發(fā)力度將進(jìn)一步加大，外部交通設(shè)施建設(shè)步伐將會(huì)更快，交通更加便利，外來(lái)流動(dòng)人口將日益增多。為了給桐柏對(duì)外開放和招商引資活動(dòng)創(chuàng)造更為有利的條件，以吸引更多的資金到桐柏開發(fā)建設(shè)，在桐柏建一個(gè)為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的檔次較高的集飲食服務(wù)、觀光旅游、生態(tài)宜居、休閑度假為一體的綜合生態(tài)示范園，是很有必要的。按桐柏縣城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃，淮源鎮(zhèn)屬于桐柏縣旅游開發(fā)區(qū)，同時(shí)，桐柏的城區(qū)建設(shè)將會(huì)逐步發(fā)展擴(kuò)大，現(xiàn)有的商貿(mào)服務(wù)及文化娛樂(lè)設(shè)施已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展和居民生活的需要，在淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園新建一座可為全縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，且具有一定規(guī)模和檔次的集食宿、購(gòu)物、商貿(mào)會(huì)務(wù)和娛樂(lè)為一體的綜合生態(tài)示范園是有必要的，符合桐柏縣城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃和旅游發(fā)展規(guī)劃的總體要求。第三章 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析本項(xiàng)目主要是為桐柏發(fā)展旅游業(yè)、擴(kuò)大對(duì)外開放與交流、招商引資、老年人服務(wù)以及商貿(mào)活動(dòng)等提供配套的住宿、餐飲、會(huì)務(wù)、購(gòu)物和娛樂(lè)等項(xiàng)目服務(wù)。按桐柏的旅游發(fā)展規(guī)劃，該縣在近期重點(diǎn)開發(fā)縣域內(nèi)國(guó)家級(jí)森林公園、3A級(jí)旅游區(qū)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。此風(fēng)景區(qū)還是以山水峽谷自然景觀為主，以一些歷史文化遺跡等人文景觀為輔，為發(fā)展旅游業(yè)，并使之成為桐柏的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，桐柏縣還應(yīng)配套建設(shè)一批旅游服務(wù)的服務(wù)中心、服務(wù)站點(diǎn)和一些旅游渡假休閑設(shè)施以及一些必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施。目前，桐柏縣大大小小旅游約有床位800床左右，但大部分是內(nèi)部設(shè)施不配套、簡(jiǎn)陋、零星分散的小旅社，既不符合旅游賓館要求，也不能滿足游客需求，亟待改進(jìn)。因此，需要建設(shè)有一定規(guī)模和檔次的旅游賓館或飯店，才能滿足需求。此外，隨著桐柏縣第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和便利交通，南來(lái)北往以及到桐柏投資辦企業(yè)的企業(yè)家將會(huì)日益增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)桐柏流動(dòng)人口每年將會(huì)在30萬(wàn)人以上。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)主要是靠政府所建的公辦養(yǎng)老院。目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在著總量上嚴(yán)重不足，養(yǎng)老設(shè)施和資源貧乏、整體服務(wù)水平不高等問(wèn)題。當(dāng)前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員僅有30萬(wàn)人，而取得職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，要求在養(yǎng)老院安度晚年的老人約占老人總數(shù)的5%，全國(guó)需有700萬(wàn)個(gè)床位才能滿足需求。目前全國(guó)養(yǎng)老院的床位只有150萬(wàn)張，缺口高達(dá)550萬(wàn)張。二、客源預(yù)測(cè)根據(jù)上述幾個(gè)方面的因素綜合分析，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成以后，桐柏縣食宿的游客及其外來(lái)人士將達(dá)日均 1000人左右，如果要舉辦一些大型會(huì)議和商貿(mào)活動(dòng)，則游客數(shù)量還會(huì)增加。我縣也已進(jìn)入老齡化社會(huì)。全縣60歲以上的老人已 達(dá)5萬(wàn)8千人，按5%計(jì)算，應(yīng)有3000多名老人需入住老年公寓。所以，在風(fēng)景區(qū)建一定規(guī)模和檔次的賓館和老年公寓，客源是有保障的。第四章 場(chǎng)址選擇及外部環(huán)境條件一、建設(shè)場(chǎng)地桐柏縣位于河南省南部南陽(yáng)盆地東沿桐柏山腹地，南鄰湖北省。桐柏鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園位于桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園，與國(guó)家森林公園、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)淮源景區(qū)緊鄰。二、建設(shè)條件氣候桐柏縣地處北亞熱帶與溫暖帶的過(guò)渡帶（屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)），四季分明，溫暖濕潤(rùn)，雨量充沛，主要?dú)夂驍?shù)據(jù)如下：⑴年平均溫度 15℃⑵年平均降水量 ⑶全年無(wú)霜期 224天⑷最大凍土深度 ⑸主導(dǎo)風(fēng)向 E⑹次主導(dǎo)風(fēng)向 SW⑺最大風(fēng)速 14m/s⑻年平均日照 2003h工程地質(zhì)條件桐柏縣位于秦嶺——昆侖東西復(fù)雜構(gòu)造帶東段的南亞帶，淮陽(yáng)山字形構(gòu)造西翼和新華夏系第二沉降帶舞陽(yáng)——桐柏隆起區(qū)德復(fù)合部位，吳城盆地面積265km2，內(nèi)部均為新生界沉積物覆蓋。桐柏縣屬于桐柏山北側(cè)侵蝕丘陵區(qū)，境內(nèi)山嶺起伏，河流縱橫，溝谷交錯(cuò)，全縣東南部較高，中部突起，西部漸低，本次新建項(xiàng)目周緣以淺山、丘陵為主，山崗溝谷相間，山上森林植被茂盛。水文條件擬建地有河流二條，水源常年充足。抗震裂度根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2001）的規(guī)定，該場(chǎng)地抗震設(shè)防裂度為6度，設(shè)計(jì)地震分組屬第一組。基礎(chǔ)設(shè)施條件⑴供排水給水：水源采用自備井供應(yīng)，主要為生活、辦公用水，水源充足，能滿足需要。排水：主要為雨水和生活污水，通過(guò)排水管道，經(jīng)化糞池處理后排入排水系統(tǒng)。⑵采用高壓供電，由桐柏縣供電所供應(yīng)，電力資源豐富，能保證正常用電需求。⑶通訊該建設(shè)區(qū)已開通全國(guó)直撥程控電話及移動(dòng)通訊，可滿足項(xiàng)目固定和移動(dòng)通訊要求。⑷建設(shè)材料及運(yùn)輸條件工程所需的建設(shè)材料如：鋼材、木材、水泥、沙、石子、電纜等均可通過(guò)汽運(yùn)，由桐柏縣建材市場(chǎng)供應(yīng)。第五章 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該項(xiàng)目占地200畝，以荒山荒坡為主。本項(xiàng)目擬建古栗園老年公寓一座，泰和山莊一座，建古栗園觀賞保護(hù)區(qū)一處，筑小水壩2處(建垂釣休閑場(chǎng)2處100釣位)?？偨ㄖ娣e10450平方米，其中泰和山莊7200平方米，老年公寓3250平方米。二、投資概算按技術(shù)設(shè)計(jì)擬定的初步建設(shè)方案估算，該項(xiàng)目建設(shè)總投資2000萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資1900萬(wàn)元，流動(dòng)資金100萬(wàn)元。固定資產(chǎn)投資中建筑工程投資1000萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程675萬(wàn)元，其他工程費(fèi)用225萬(wàn)元。具體投資構(gòu)成是：老年公寓建筑工程費(fèi)500萬(wàn)元，設(shè)備及安裝費(fèi)400萬(wàn)元；泰和山莊建筑工程費(fèi)500萬(wàn)元，設(shè)備及安裝費(fèi)275萬(wàn)元；古栗園觀賞保護(hù)區(qū)建設(shè)費(fèi)100萬(wàn)元，構(gòu)筑小水壩投入125萬(wàn)元。三、主要建設(shè)方案生態(tài)宜居示范園建設(shè)堅(jiān)持以下八項(xiàng)原則： 承載力控制原則 ； 自然環(huán)保原則；當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與原則；環(huán)保教育原則；加強(qiáng)旅游規(guī)劃管理原則 ；清潔生產(chǎn)、節(jié)約資源原則；剩潤(rùn)回投原則 ；技術(shù)培訓(xùn)原則。整個(gè)示范園室外園林景觀設(shè)計(jì)擬結(jié)合場(chǎng)地綠化及古栗園實(shí)況綜合考慮進(jìn)行，景觀以中式仿古造景手法為主，并以多種植物和山石為基本原料，結(jié)合桐柏淮源文化和神話傳說(shuō)等進(jìn)行景觀建設(shè)，給區(qū)內(nèi)各景觀賦以生命力和文化內(nèi)涵。場(chǎng)區(qū)內(nèi)圍繞主要建筑物修建通車道路、停車場(chǎng)及步行道路，內(nèi)部交通組織擬做到流向合理通暢，場(chǎng)區(qū)修建足夠的水池和綠化帶，水池可兼作消防水池用。（一） 古栗園老年公寓設(shè)計(jì)方案古栗園老年公寓總體設(shè)計(jì)目標(biāo)為集高檔居住、健身、醫(yī)療服務(wù)、娛樂(lè)于一體的綠色居家型老年公寓。老年公寓整體布局設(shè)計(jì)圍繞老年人需求，配套棋牌娛樂(lè)室、健身鍛煉場(chǎng)、醫(yī)療衛(wèi)生室、膳食服務(wù)區(qū)、洗浴中心等，室外設(shè)計(jì)有門球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、釣魚臺(tái)、花園等,總占地10畝，設(shè)計(jì)容量為100人。老人居室全部配備彩電、電話、空調(diào)、暖氣、洗手間、浴室、呼叫器、健身器材等設(shè)施。公寓樓設(shè)計(jì),所有居室全部設(shè)有陽(yáng)臺(tái),分為以下幾個(gè)檔次:單人間:一臥一衛(wèi),設(shè)壁柜,面積25平方米,共15間, 15個(gè)床位。雙人間:雙床一衛(wèi),設(shè)壁柜,面積26平方米,共25間,50個(gè)床位。.一室一廳雙人間,設(shè)衛(wèi)生間、壁柜,面積30平方米,共10間,20個(gè)床位。兩室一廳一廚一衛(wèi)(單雙人間), 設(shè)壁柜,面積40平方米,共10間,20個(gè)床位。公寓樓設(shè)計(jì)3層,3樓為服務(wù)人員宿舍、管理辦公用房,一層設(shè)接待大廳、衛(wèi)生室、餐廳、洗浴中心等。老年公寓整體布局風(fēng)格與示范園其他建筑保持一致, 外觀按仿古建筑群組形式設(shè)計(jì)，其建筑物面均采用斜坡屋面并鋪設(shè)琉璃瓦，除少部分結(jié)構(gòu)為框架式結(jié)構(gòu)外，其余結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。公寓設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，墻體使用空心保溫磚，門窗使用真空玻璃，公寓樓的消防、安