【正文】 *四星級大酒店新建項目1 總論 項目背景 項目名稱*大酒店 項目承辦單位 集團 項目建設地點省*市**鎮(zhèn) 項目建設規(guī)模及目標 本項目為新建項目，擬于*市建一座四星級酒店。 本項目包括賓館主樓、群樓、停車場等，占地約30畝，總建筑面積約32500平方米，房間配套數260間。 項目投資資金及效益情況 項目總投資15000萬元。項目建成后將達到年接待人數10萬人，，解決就業(yè)人口260人。 根據項目的投資所需要的時間及預計凈利潤水平進行分析。表11 項目主要技術經濟指標表 單位：萬元序號指標名稱單位指標備注一建筑規(guī)?？偨ㄖ娣em232500地上部分m230000商場m2450餐飲m22100地下部分m22500二工作制度全年工作天數天360日工作時數小時8中午輪流進餐三主要動力年用量水m3164250電Kwh550000天然氣m3200000四項目定員人240服務人員人115清潔人員人80管理人員人45五建筑指標占地面積畝30總建筑面積m232500容積率% 六總投資萬元20000建筑資金萬元18120流動資金萬元950七年營業(yè)收入萬元 八年利潤總和萬元九年均營業(yè)稅金及附加萬元十年均所得稅萬元十一全部投資財務內部收益率%十二全部投資財務凈現值萬元十三全部投資靜態(tài)投資回收期年十四盈虧平衡點（BEP）%十五投資利潤率%十六投資利稅率%十七建設年限月16 可行性研究報告編制的依據法律法規(guī)規(guī)章（1）《中華人民共和國土地法》；（2）《中華人民共和國環(huán)境保護法》；（3）《中華人民共和國水污染防治法》；（4）《中華人民共和國大氣污染防治法》；（5）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；（6）《建設工程質量管理條例》；（7）《地表水環(huán)境質量標準》；（8）《地下水環(huán)境質量標準》；（9）《中華人民共和國節(jié)約能源法》。規(guī)范性文件和技術標準（1）《國民經濟和社會發(fā)展信息化“十二五”規(guī)劃》；（2）《省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（3）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；（4）《*市城市總體規(guī)劃》；（5）《**市市域總體規(guī)劃》；（6）《*市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；（7）《*市土地利用總體發(fā)展規(guī)劃》。 可行性研究結論*市集團在當地政府以及各界的支持幫助下，*市*鎮(zhèn)修建一座年接待量達10萬人的四星級酒店。項目建設目標明確具體，建設條件優(yōu)越，符合國家和地方產業(yè)政策或規(guī)劃。項目投資結構合理，建設規(guī)模適宜，資金安排合理，財務分析經濟效果可行，管理體系健全，項目投資建設周期短、投資回收快、投資回報高、利稅率高。項目從建設規(guī)劃、投資規(guī)模到經營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項目標準確。相信在當地得天獨厚的旅游資源的映襯下，酒店的市場將會更加廣闊，會帶來顯著的經濟效益和社會效益。對當地的稅收和就業(yè)都有一定的幫助。建議項目盡早立項，籌措資金，抓緊實施。并建議相關政府給予一定政策支持，使項目早日發(fā)揮社會效益和經濟效益。 2 項目背景、市場分析 項目背景項目所在地*市位于*平原的西南部，具有得天獨厚的旅游資源，也是新興工業(yè)強市，但由于以往的發(fā)展滯后，導致服務業(yè)設施落后，才會出現與這個市所具有的優(yōu)勢不相匹配的情形。市內僅有一家二星級酒店，更不用說三星、四星級的高檔酒店，所以，本項目提出的建設一座四星級的大酒店是獨具慧眼的決策。 產業(yè)背景分析現在的人們追求的是一種自由自在的生活方式，所以只有一有空，人們就會外出旅游，使自己得到足夠的放松，以迎接挑戰(zhàn)。 省在大力發(fā)展工業(yè)的同時，也在大力的發(fā)展旅游業(yè)，作為旅游強省的可謂是旅游資源豐富，每年都有成千上萬的人涌向，走進*。我省已向國家提出申報*為“國家旅游經濟綜合改革試驗區(qū)”。目前，我省正在編制《省旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《圍繞西部綜合交通樞紐建設，打造旅游目的地體系規(guī)劃》、《*市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)旅游產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《藏區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》等重點規(guī)劃，目的就是要圍繞旅游線路優(yōu)化全省旅游資源和生產要素的配置，圍繞交通等基礎設施建設提升旅游可進入性，圍繞國家戰(zhàn)略重點地區(qū)發(fā)展促進旅游要素的產業(yè)化發(fā)展，圍繞對旅游屬性認識的不斷深化探索旅游業(yè)社會功能的實現途徑和載體。由“點”到“軸”再及“片”，一系列圍繞旅游線路優(yōu)化全省旅游資源和生產要素配置的行動在巴蜀大地上全面開花優(yōu)化旅游產品結構，我省著重從兩方面著力一是圍繞旅游市場多樣化和多元化的需求，進一步提升傳統(tǒng)觀光產品品質，積極開發(fā)*平原鄉(xiāng)村休閑度假旅游、川南及攀西度假旅游、溫泉旅游、中醫(yī)藥養(yǎng)生旅游、體育旅游、自駕車旅游、地震遺址旅游、都市商務會展旅游、川西高原特種旅游、紅色旅游、三國文化旅游、綿陽科技旅游等新興產品，完善旅游產品體系。九寨溝、峨眉山、都江堰等老五大旅游區(qū)，側重深度開發(fā)，創(chuàng)新業(yè)態(tài)，變“景區(qū)經濟”為“社區(qū)經濟”；實施“全省國家級旅游資源景區(qū)化”，分期分批創(chuàng)建成國家4A級以上旅游景區(qū)，形成新的旅游吸引物和市場新熱點；制定標準和提供政策，引導社會資金積極投入旅游度假區(qū)開發(fā)，開展省級旅游度假區(qū)建設試點，推進攀西、川南自駕車旅游營地建設試點，結合社會主義新農村建設大力發(fā)展特色鄉(xiāng)村旅游，從而形成多元化、復合型旅游產品體系。二是通過打造旅游文化商演品牌、建設特色旅游商品生產基地和購物中心，提升“娛”、“購”兩個薄弱環(huán)節(jié)發(fā)展。同時，積極促進“資訊”、“安全”等旅游配套要素發(fā)展，努力形成綜合配套、協(xié)調發(fā)展的產業(yè)體系；推進旅游與文化、體育、農業(yè)、林業(yè)、創(chuàng)意等相關產業(yè)融合發(fā)展，大力發(fā)展涉旅要素，將旅游新興領域和業(yè)態(tài)納入產業(yè)要素范疇，促進旅游產業(yè)要素的發(fā)展與升級。 區(qū)位背景分析作為旅游大軍中的一員，*可謂是資源豐富，境內有國家4A風景區(qū)天臺山，全國重點鎮(zhèn)、全國歷史文化名鎮(zhèn)平樂古鎮(zhèn)。依托得天獨厚的旅游資源，*越來越受到各界人士的青睞。每年都有省內外各地的朋友來到這里體驗山川，河流，古鎮(zhèn)的美好風韻。 項目的宏觀必要性分析項目的提出符合《省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《*市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》。在現今人們越來越注重生活品質、生活質量的時代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游是人們釋放自己的最佳選擇。在*這個旅游資源豐富的縣級市，也是人們紛至沓來的好地方，所以我們提出建設一座四星級的大酒店是順應時代的發(fā)展，為來到此地的人們提供更加舒適的休息環(huán)境。因此建設該酒店是有必要的。 項目的微觀必要性分析項目建設地*雖說有豐富的旅游資源，但旅游配套設施還比較落后。全市僅在天臺山景區(qū)有一座三星級酒店，而在市區(qū)僅有一座二星級酒店，此與*這個旅游市大不相符，所以在酒店這個市場需求是挺大的。酒店的建設對與*市來說是整個旅游市場經濟布局的進一步完善。在*市興建四星級酒店，當地是第一家，能有效地提升當地的知名度和影響力，增強**在旅游市場的整體競爭力，是相當必要的。 市場分析 *市旅游市場簡析*市位于*平原西南部，是南方絲綢之路的途徑點，自古就有“天府南來第一州”的美譽。*境內景色優(yōu)美，有國家AAAA級風景旅游區(qū)天臺山以及全國歷史文化名鎮(zhèn)、全國重點鎮(zhèn)平樂古鎮(zhèn)。“國家級生態(tài)示范市”、“省級衛(wèi)生城市”、“*市社會治安綜合治理模范市”、“中國食品工業(yè)百強縣（市）”、“國家瘦肉型豬生產基地縣”、“中國最大白酒原酒基地”和省唯一以“食品飲料”命名的生產基地和*市規(guī)劃重點發(fā)展的食品飲料工業(yè)基地等眾多沉甸甸的殊榮，則是“*自古稱繁庶”的現實寫照。*交通便捷，距*國際航空港50公里，成溫邛高速公路和成新邛高等級公路橫貫其境，現邛名高速公路已正式通車，公路網絡四通八達，交通十分便捷 *市工農業(yè)簡析*工業(yè)強盛，自先秦時期，*就以冶鐵業(yè)聞名，是全國重要的產鐵基地。*的農業(yè)也相當發(fā)達，依靠良好的氣候條件，境內大量種植果蔬、茶葉、蠶桑。而作為“國家商品豬儲備基地”、“ 國家瘦肉型豬生產基地（市）縣”、省全境無公害生豬生產基地、*市生豬產業(yè)鏈發(fā)展牽頭縣市。早在2006年全市就出欄生豬201萬頭，位居全省縣級單位第一。除此之外，*市的資源也相當豐富，天然氣、鉀鹽鹵水、邛酒、紙業(yè)都成為了*經濟騰飛的重要支柱。*市境內有*海普平原藥業(yè)、振鵬達食品、金利實業(yè)、*崍山紙業(yè)、高宇化工、宇源化工、長江科技等20多家大型企業(yè)。2008年省提出了白酒金三角的建設，“按照‘全域*’的規(guī)劃布局，將實行‘一區(qū)一主業(yè)’，*的原酒馳名全國，因此*在*專門規(guī)劃了邛酒工業(yè)園。引進了金六福、山西杏花村、河南杜康酒業(yè)、重慶詩仙太白、山東生力源、江西章貢等10多家酒類企業(yè)。 *市酒店市場分析*市內現有賓館較多，但大都是一般普通酒店，且僅有一家三星和二星級酒店，基本上都是些入住偏低的酒店。具體見表41 所以在分析*市目前的酒店行業(yè)狀況，我們不難看出，*在這一塊上比較薄弱。此與*作為旅游大市，工業(yè)新興城市來說是不相符的。市內僅有一家三星和二星級酒店，遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。隨著*市的發(fā)展，各種基礎設施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經成熟同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產品的開發(fā)，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。*市的擁有兩個工業(yè)園，但沒有一家四星級酒店，有著很大的市場缺口。伴隨著中國加入WTO并且企業(yè)的業(yè)務范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務活動（包括商務會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現跳躍式增長。而本項目正是充分順應了這種趨勢?，F在人們都追求高質量的生活品質，所以擁有一座四星級的酒店是最好的體現。而*市的旅游和工業(yè)發(fā)展，對于酒店來說，不管是在游客的數量還是酒店的收入上都能給酒店帶來很大的好處。我們有理由為了*的旅游業(yè)，工業(yè)的發(fā)展而提升*的配套設施。 表41 *市主要賓館簡介序號賓館名稱星級客房入住價格/元1*琴臺森林大酒店三2772*市賓館2883國安賓館704*楠泰商務酒店1905*桂圓大酒店806紅樓大酒店二1807天下居酒店2408九里春家園酒店220 項目市場環(huán)境分析*市系省行政中心，副省級市，西南中心城市，西南商貿、科技、通信、文化、教育、交通中心，國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗新區(qū)。近年來榮獲了諸多重要獎項?！爸袊鴥?yōu)秀旅游目的地城市”“中國十大會展城市”、“中國十大魅力會議目的地城市”、“中國十大節(jié)慶城市”等重要獎項。而*市作為*市的重要組成部分，每年也會迎來諸多的盛會。*近年工業(yè)的飛速發(fā)展，相信每年都會有很多國內外的客人匯聚與此，共謀發(fā)展之道。所以在服務設施方面我們就更應該跟上腳步，為來到*的客人提高高質量的服務，讓他們能夠有賓至如歸的感覺。所以在面對廣闊的市場我們更應該加快推進發(fā)展的腳步，四星級的酒店正是這當中最重要的一環(huán)。 本章小結、經濟發(fā)展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結構優(yōu)化化的過程。，項目所處范圍內的沒有高星級酒店，而本項目憑借其優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，使其具有極強的競爭力，有望成為本地的明星和龍頭企業(yè)。客源、會議以及有關活動較多，加上本項目將委托有經驗的管理集團對其進行管理，這些都對該項目建成以后的正常經營十分有利。*市融入全域*的大環(huán)境中，*市的經濟地位、區(qū)位優(yōu)勢也必將加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動蕪湖酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。3 項目選址 項目選址原則酒店是一個需要大量人員入住的項目，所以在考慮開展項目是我們首先要考慮，項目所在地時候有足夠的市場，是否能夠滿足酒店對于客人的需求。項目建設符合*市旅游發(fā)展規(guī)劃和政策。項目所在地交通便利。 項目廠址酒店擬建于*市*鎮(zhèn)，處于市區(qū)邊緣?？紤]到市區(qū)的喧鬧，項目才建于距市區(qū)一定距離的地方，此舉是便于為客人提供一個優(yōu)質的休息環(huán)境，讓客人能得到足夠的放松。此地交通便利，一出酒店，客人就可方便到達市區(qū)。本項目占地30畝，所在地適合酒店的建設。 項目區(qū)的建設條件 項目的地理條件 本項目位于*市市內。*，地處*平原西南部，距*65公里，位于*市“半小時經濟圈”；幅員1384平方公里，轄24個鎮(zhèn)鄉(xiāng)，人口64萬，其中，城鎮(zhèn)人口26萬。距*國際航空港50公里，成溫邛高速公路和成新邛高等級公路橫貫其境，現 邛名高速公路已正式通車，公路網絡四通八達，交通十分便捷?！皣壹壣鷳B(tài)示范市”、“省級衛(wèi)生城市”、“*市社會治安綜合治理模范市”、“中國食品工業(yè)百強縣（市）”、“國家瘦肉型豬生產基地縣”、“中國最大白酒原酒基地”和省唯一以“食品飲料”命名的生產基地和*市規(guī)劃重點發(fā)展的食品飲料工業(yè)基地等眾多沉甸甸的殊榮，則是“*自古稱繁庶”的現實寫照。在比較中定位，在定位中發(fā)展。在基礎設施建設中，*統(tǒng)籌規(guī)劃，突出交通建設