【正文】 .鳳凰酒店新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 總論……………………………………………1（一）項(xiàng)目情況……………………………………………1（二）項(xiàng)目背景……………………………………………3第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性………………………6第三部分 市場(chǎng)分析……………………………………11（一） 發(fā)展模式……………………………………………… 11（二） 現(xiàn)存問(wèn)題……………………………………………… 11（三） 前景預(yù)測(cè)……………………………………………… 13第四部分 選址方案…………………………………… 15（一）選址原則……………………………………………15（二）項(xiàng)目選址方案………………………………………15第五部分 項(xiàng)目定位與功能分區(qū)方案…………………17（一）目標(biāo)定位……………………………………………17（二）功能定位……………………………………………17（三）市場(chǎng)定位……………………………………………17（四）功能分區(qū)……………………………………………17第六部分 工程方案…………………………………………18（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)…………………………………………18（二）總體規(guī)劃…………………………………………………18（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………………………………………20（四）給排水設(shè)計(jì)…………………………………………21第七部分 消防、安全、環(huán)境保護(hù)……………………………25（一）編制依據(jù)………………………………………25（二）環(huán)境保護(hù)………………………………………………25（三）環(huán)境保護(hù)措施…………………………………………27第八部分 節(jié)能、節(jié)水………………………………………29（一）概述…………………………………………………29（二）節(jié)能、節(jié)水措施…………………………………………29第九部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度…………………………………30第十部分 項(xiàng)目投資與資金籌措…………………………31（一）項(xiàng)目投資估算……………………………………………31（二）投資估算…………………………………………………32（三）資金籌措…………………………………………………33第十一部分 財(cái)務(wù)分析………………………………………34（一）經(jīng)營(yíng)收入…………………………………………………34（二）銷(xiāo)售稅金及附加所得稅…………………………………34（三）總成本費(fèi)用………………………………………………34（四）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)………………………………………36第十二部分 勞動(dòng)定員和培訓(xùn)………………………………37（一）勞動(dòng)定員…………………………………………………37（二）培訓(xùn)………………………………………………………37第十三部分 安全衛(wèi)生………………………………………38第十四部分 工程招標(biāo)………………………………………39第十八部分 結(jié)論與建議……………………………………43（一）結(jié)論………………………………………………………43（二）建議………………………………………………………43第一章 總 論一、基本情況項(xiàng)目名稱： 鳳凰酒店項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建承辦單位： (1)單位名稱：**置業(yè)有限公司 (2)法定代表人： (3)聯(lián)系電話： 項(xiàng)目地點(diǎn)：百葉鎮(zhèn)蕭淮路東側(cè)項(xiàng)目概述：（1）項(xiàng)目總投資13000萬(wàn)元，總占地46畝。（2）本項(xiàng)目包括建設(shè)酒店餐飲、賓館住宿、休閑娛樂(lè)、住宅、停車(chē)等項(xiàng)目。（3）綠化道路等其他基礎(chǔ)設(shè)施。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）項(xiàng)目總投資13000萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資12000萬(wàn)元，包括土地投資1800萬(wàn)元、土建投資7000萬(wàn)元、設(shè)備裝飾裝修2500萬(wàn)元、附屬工程700萬(wàn)元。流動(dòng)資金1000萬(wàn)元。項(xiàng)目按照整體規(guī)劃、兩期建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展的原則進(jìn)行建設(shè)。（2）占地面積46畝。（3）。其中住宅建設(shè)面積38000平方米，酒店、賓館、。（4）容積率：（5）建筑密度29%。（6）%。（7）總居住戶數(shù)260。（8）項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，銷(xiāo)售收入12500萬(wàn)元。（9）總成本費(fèi)用9000萬(wàn)元。（10）利稅總額3500萬(wàn)元。其中利潤(rùn)2500萬(wàn)元，稅金1000萬(wàn)元。（11）%。（12）%。（13）（稅后，含建設(shè)期1年）。項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）項(xiàng)目主辦單位關(guān)于編制可研報(bào)告的委托書(shū)；（2）***市《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五規(guī)劃綱要》；（3）***市《社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃》；（4）***市《關(guān)于鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)的意見(jiàn)》；（5）《***市統(tǒng)計(jì)年鑒》2010；（6）主辦單位提供其它有關(guān)材料。二、項(xiàng)目背景百葉鎮(zhèn)歷史悠久，資源豐富，交通便捷。東魏置白撣縣、隋唐至清設(shè)驛站，本數(shù)據(jù)來(lái)源于百度地圖，最終結(jié)果以百度地圖數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——隋唐運(yùn)河柳孜碼頭遺址坐落境內(nèi)。百葉煤礦、徐樓鐵礦坐落境內(nèi)；特優(yōu)產(chǎn)品“魯王面粉”、“淮海牌”大豆、華東正大飼料等暢銷(xiāo)全國(guó)各地。百葉鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，青阜鐵路穿境而過(guò)，并附設(shè)集倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)為一體的皖北最大的鐵路物流中心；省道2020303交匯于鎮(zhèn)中心，正在建設(shè)中的泗許高速公路穿境而過(guò)并設(shè)入口；距京福、連霍、合徐高速公路入口僅25公里，是豫、陜、晉、新等中西部省區(qū)通往蘇、浙、滬的必經(jīng)之路，是***市的交通樞紐，也是皖北地區(qū)重要的商品集散地。百葉小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，多次榮獲“安徽省中心小城鎮(zhèn)”和“文明小城鎮(zhèn)”等榮譽(yù)稱號(hào)。 轄23個(gè)行政村，鎮(zhèn)域面積260平方公里，耕地20萬(wàn)畝，人口12萬(wàn)人。；完成財(cái)政收入2608萬(wàn)元；；，外資200萬(wàn)美元；農(nóng)民人均純收入4560元。 　　百葉百姓，善民善邦，民風(fēng)淳樸。崇信尚義的百葉人民將敞開(kāi)火熱的胸懷，虛心恭待各界有膽、有識(shí)、有志之士來(lái)百葉發(fā)展，創(chuàng)昌盛偉業(yè)。鎮(zhèn)黨委政府決心依托優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，一心一意謀發(fā)展，聚精會(huì)神搞建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)新的輝煌。百葉工業(yè)集中區(qū)坐落在安徽省**縣百葉鎮(zhèn)境內(nèi)，總規(guī)劃面積5000畝，其中一期規(guī)劃3800畝，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面啟動(dòng)，初步形成“四縱四橫”路網(wǎng)，道路寬闊，四通八達(dá)，區(qū)內(nèi)水、電供應(yīng)充足，土地平整，已基本實(shí)現(xiàn)“六通一平”，是廣大戰(zhàn)略投資者的理想選擇。區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：百葉鎮(zhèn)處于淮海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，位于三條省道（s20s20s303）交匯處，距正在建設(shè)中的鹽(城)許(昌)高速入口處僅3分鐘路程，連霍高速、合徐高速入口處僅25公里，徐州觀音機(jī)場(chǎng)70公里,連云港口僅200公里。青阜鐵路穿境而過(guò)，并附設(shè)集倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)為一體的鐵路物流中心，年到發(fā)量達(dá)300萬(wàn)噸。百葉鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，承東啟西，是中西部省區(qū)通往蘇、浙、滬的必經(jīng)之路，是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。 資源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：百葉鎮(zhèn)地處***平原，小麥、黃豆、棉花等農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量豐富、質(zhì)優(yōu)量大。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，百葉煤礦、徐樓鐵礦坐落在境內(nèi),是機(jī)械制造、紡織、服裝、建材等產(chǎn)業(yè)的最佳生產(chǎn)基地，煤化工、紡織、服裝、機(jī)械制造、建材產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，前景極廣闊。勞動(dòng)力資源豐富，是開(kāi)拓中西部市場(chǎng)的橋頭堡，工業(yè)發(fā)展恰逢其時(shí)。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)：百葉鎮(zhèn)歷史悠久，隋唐至清設(shè)驛站,國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位—隋唐運(yùn)河柳孜碼頭遺址坐落境內(nèi),正在申報(bào)世界文化遺產(chǎn)。百葉百姓善民善邦，民風(fēng)淳樸，人心思上，發(fā)展意識(shí)濃厚，創(chuàng)業(yè)愿望強(qiáng)烈，構(gòu)成了獨(dú)特的人文環(huán)境。招商引資政策優(yōu)惠，政策環(huán)境寬松，為投資企業(yè)實(shí)行了“一條龍”服務(wù)、“一站式”審批，專(zhuān)人全程跟蹤服務(wù)。 2008年下半年起，在擴(kuò)大內(nèi)需的大環(huán)境下，商務(wù)部提出在擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)方面，將大力發(fā)展餐飲業(yè)。以消費(fèi)促發(fā)展，在三方面大力發(fā)展餐飲行業(yè)。首先，大力發(fā)展大眾化餐飲。其次，重點(diǎn)關(guān)注和解決餐飲行業(yè)的放心消費(fèi)問(wèn)題，嚴(yán)把食品原料進(jìn)貨關(guān)。第三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動(dòng)行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。正式在這種背景下，**置業(yè)有限公司提出了鳳凰酒店項(xiàng)目項(xiàng)目，正當(dāng)其時(shí)。該項(xiàng)目的企業(yè)工商核準(zhǔn)名稱為**置業(yè)有限公司鳳凰酒店。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性一、項(xiàng)目提出2006年，中國(guó)餐飲消費(fèi)全年零售額首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，%，比上年凈增1458億元，連續(xù)16年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，與改革開(kāi)放初期的1978年相比增長(zhǎng)了188倍。 2007年，中國(guó)餐飲業(yè)發(fā)展邁上新臺(tái)階，全年零售額達(dá)到12352億元，%，比上年同期增幅高出3個(gè)百分點(diǎn)，%，%。中國(guó)餐飲業(yè)的快速持續(xù)發(fā)展，顯示出了在社會(huì)需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下，行業(yè)總體規(guī)模日益擴(kuò)大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用明顯提升和加強(qiáng)。 　　2008年111月份，%，環(huán)比基本持平，%。其中11月份，全國(guó)住宿與餐飲業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，%，%。 2008年下半年起，在擴(kuò)大內(nèi)需的大環(huán)境下，商務(wù)部提出在擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)方面，將大力發(fā)展餐飲業(yè)。以消費(fèi)促發(fā)展，在三方面大力發(fā)展餐飲行業(yè)。首先，大力發(fā)展大眾化餐飲。其次，重點(diǎn)關(guān)注和解決餐飲行業(yè)的放心消費(fèi)問(wèn)題，嚴(yán)把食品原料進(jìn)貨關(guān)。第三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動(dòng)行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。本項(xiàng)目餐飲、賓館、休閑娛樂(lè)建設(shè)項(xiàng)目，建成后提供了百葉鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)的品味和檔次，提升第三產(chǎn)業(yè)質(zhì)量和總量，同時(shí)對(duì)解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、增加農(nóng)民收入、增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入都具有積極的促進(jìn)作用。二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性政策保障《中共中央關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問(wèn)題的決定》明確了新時(shí)期農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的主要目標(biāo)和任務(wù)，安徽省政府制定的《安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃》明確指出了“十二五”期時(shí)安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)方針、奮斗目標(biāo)和主要任務(wù)。財(cái)政部《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)“十二五”計(jì)劃》明確提出以扶持龍頭項(xiàng)目為重點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，以科技為依托，選擇一批具備一定規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益較好、輻射帶動(dòng)作用強(qiáng)、產(chǎn)品具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、具有較強(qiáng)的科技創(chuàng)新能力和良好的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的龍頭項(xiàng)目，予以重點(diǎn)扶持，大力發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入。建設(shè)條件具備（1）自然地理?xiàng)l件***市位于安徽省北部，地處***平原，東近連云港、西連商丘、開(kāi)封，南接宿州、蚌埠，北臨徐州。（2）自然氣候條件***市地處北溫帶，屬北方型大陸氣候，氣候溫和，四季分明，光照充足，%，無(wú)霜期202天。***市位于南北氣候的過(guò)渡地帶，兼有南方、北方氣候之長(zhǎng)，水、熱、光照等氣候資源優(yōu)勢(shì)明顯，適宜多種農(nóng)作物生產(chǎn)，特別是高效特色農(nóng)作物生產(chǎn)、設(shè)施農(nóng)業(yè)周年生產(chǎn)，適宜飼養(yǎng)優(yōu)質(zhì)豬、地方特色豬以及其它特種經(jīng)濟(jì)動(dòng)物。（3）綜合經(jīng)濟(jì)條件***市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。改革開(kāi)放30年來(lái)，人民生活水平由溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。農(nóng)民人均收入和社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，特別是作為全國(guó)煤電能源基地，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展建設(shè)，全市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年大幅增強(qiáng)，完全具備建設(shè)山水濕地生態(tài)休閑中心的實(shí)力。項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)條件較好百葉工業(yè)集中區(qū)坐落在安徽省**縣百葉鎮(zhèn)境內(nèi)，總規(guī)劃面積5000畝，其中一期規(guī)劃3800畝，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面啟動(dòng)，初步形成“四縱四橫”路網(wǎng)，道路寬闊，四通八達(dá)，區(qū)內(nèi)水、電供應(yīng)充足，土地平整，已基本實(shí)現(xiàn)“六通一平”，是廣大戰(zhàn)略投資者的理想選擇。區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)：百葉鎮(zhèn)處于淮海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，位于三條省道（s20s20s303）交匯處，距正在建設(shè)中的鹽(城)許(昌)高速入口處僅3分鐘路程，連霍高速、合徐高速入口處僅25公里，徐州觀音機(jī)場(chǎng)70公里,連云港口僅200公里。青阜鐵路穿境而過(guò)，并附設(shè)集倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)為一體的鐵路物流中心，年到發(fā)量達(dá)300萬(wàn)噸。百葉鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，承東啟西，是中西部省區(qū)通往蘇、浙、滬的必經(jīng)之路，是沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的首選之地。 資源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：百葉鎮(zhèn)地處***平原，小麥、黃豆、棉花等農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量豐富、質(zhì)優(yōu)量大。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，百葉煤礦、徐樓鐵礦坐落在境內(nèi),是機(jī)械制造、紡織、服裝、建材等產(chǎn)業(yè)的最佳生產(chǎn)基地，煤化工、紡織、服裝、機(jī)械制造、建材產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，前景極廣闊。勞動(dòng)力資源豐富，是開(kāi)拓中西部市場(chǎng)的橋頭堡，工業(yè)發(fā)展恰逢其時(shí)。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)：百葉鎮(zhèn)歷史悠久，隋唐至清設(shè)驛站,國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位—隋唐運(yùn)河柳孜碼頭遺址坐落境內(nèi),正在申報(bào)世界文化遺產(chǎn)。百葉百姓善民善邦，民風(fēng)淳樸，人心思上，發(fā)展意識(shí)濃厚，創(chuàng)業(yè)愿望強(qiáng)烈，構(gòu)成了獨(dú)特的人文環(huán)境。招商引資政策優(yōu)惠，政策環(huán)境寬松，為投資企業(yè)實(shí)行了“一條龍”服務(wù)、“一站式”審批，專(zhuān)人全程跟蹤服務(wù)。 第三章 市場(chǎng)分析一、酒店業(yè)發(fā)展