【正文】 .商務(wù)會所新建項目可行性研究報告目 錄第一章 總論………………………………………………………1一、項目基本情況……………………………………………1二、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)…………………………………………12第二章 廠址選擇與建設(shè)條件……………………………………14一、場址現(xiàn)狀…………………………………………………14二、建設(shè)條件……………………………………………………14第三章 規(guī)劃方案…………………………………………………22一、指導(dǎo)思想……………………………………………………22二、規(guī)劃方案…………………………………………………22三、環(huán)境保護…………………………………………………23第四章 工程建筑方案…………………………………………26一、工程設(shè)計指導(dǎo)思想和原則……………………………………26二、項目總體規(guī)劃方案……………………………………27三、建筑工程方案………………………………………………29四、公用工程方案…………………………………………………33第五章 節(jié)能節(jié)水措施……………………………………………41一、節(jié)能措施…………………………………………………41二、節(jié)水措施…………………………………………………42第六章 環(huán)境影響評價……………………………………43一、項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)……………………………………43二、環(huán)境現(xiàn)狀……………………………………………43三、環(huán)境影響分析…………………………………………………43第七章 勞動安全保護與消防……………………………………48一、勞動安全………………………………………………48二、消防措施………………………………………………50第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置……………………………52一、組織機構(gòu)…………………………………………………52二、人力資源配置…………………………………………………52第九章 項目實施進度……………………………………………54一、建筑工期……………………………………………………54二、實施進度安排………………………………………………54三、項目實施進度表……………………………………………54第十章 項目建設(shè)工程投資估算與資金籌措……………………55一、投資估算…………………………………………………55二、資金籌措…………………………………………………57第十一章 效益分析………………………………………………58一、銷售價格……………………………………………………58二、銷售進度及付款計劃………………………………………58三、稅費率………………………………………………………58四、成本費用估算………………………………………………58五、盈利能力分析………………………………………………58六、清償能力分析………………………………………………59七、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析……………………………59第十二章、工程招標(biāo)………………………………………………60（一）發(fā)包方式……………………………………………………60（二）招標(biāo)形式……………………………………………………60（三）招標(biāo)方式……………………………………………………60（四）招標(biāo)組織機構(gòu)………………………………………………61（五）招標(biāo)主要內(nèi)容………………………………………………61第十三章 結(jié)論與建議…………………………………………62（一）結(jié)論……………………………………………………62（二）建議……………………………………………………62第一章 總 論一、 項目基本情況（一）項目基本情況項目名稱：某商務(wù)會所新建項目編制單位：某縣工程事務(wù)所法人代表：合作單位：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)性質(zhì)：新 建建設(shè)地點：某鎮(zhèn)建設(shè)內(nèi)容：規(guī)劃總用地面積約5000平方米，擬建工程總建筑面積40000平方米，其中1—6層為超市綜合性商業(yè)，建筑面積20000平方米，7—12層為房產(chǎn)居住，建筑面積20000平方米。項目投資：項目總投資約8000萬元,所需資金全部由項目建設(shè)單位自籌。項目編制依據(jù)：（1）國家及省有關(guān)定額指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準；（2）某縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）某縣城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（4）項目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（5）承辦單位編制可行性研究報告的委托書（6）國務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場秩序、專項整治市場的通知（7）**市、某縣《關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的決定》（8）國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需，建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場的若干意見（9）《住宅建筑規(guī)范》 （10）《住宅設(shè)計規(guī)范》(11)國家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；(12)某縣建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書；(13)項目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (14)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》 ；(15)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（16）國家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計規(guī)范。編制原則：（1）依據(jù)《某縣建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合某縣的客觀實際，以能充分體現(xiàn)項目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點、高標(biāo)準、規(guī)范化”的原則，點線面結(jié)合，參與構(gòu)筑某縣小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造某縣城鎮(zhèn)的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實用的原則，充分考慮城鎮(zhèn)現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強項目建設(shè)與城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機結(jié)合，優(yōu)勢互補，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用土地資源。（5）堅持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進，提高企業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以提升農(nóng)村商貿(mào)網(wǎng)點指導(dǎo)，進一步完善小城鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)，擴大內(nèi)需，提高項目的運作效率，增強企業(yè)的競爭活力。（二）項目建設(shè)背景擴大農(nóng)村消費市場是擴大內(nèi)需的關(guān)鍵某縣是一個農(nóng)業(yè)大縣。全縣110多萬人口，大部分在農(nóng)村。隨著我縣社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，近幾年來農(nóng)民可支配的收入持續(xù)增加，消費能力不斷提高。而長期以來，由于農(nóng)村流通網(wǎng)絡(luò)的不完善，農(nóng)民難以享受到城市居民的消費服務(wù)，極大地抑制廣了大農(nóng)民的消費欲望，農(nóng)村消費市場成為一塊尚未完全開發(fā)的寶藏。激活農(nóng)村消費市場，成為擴大內(nèi)需的主攻方向之一?！墩ぷ鲌蟾妗诽岢觯阂白龊谩译娤锣l(xiāng)’、‘農(nóng)機下鄉(xiāng)’工作，深入實施‘萬村千鄉(xiāng)’市場工程，鼓勵支持大中型流通企業(yè)向小城鎮(zhèn)延伸經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，擴大農(nóng)村地區(qū)消費?！薄　。?）進一步加快農(nóng)村流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。以“萬村千鄉(xiāng)”市場工程為主線，加快農(nóng)村商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)，培育農(nóng)村商品流通市場。一是進一步抓住機遇，采取有效措施，爭取和利用國家、省“萬村千鄉(xiāng)”市場工程專項資金，全面推進我縣“萬村千鄉(xiāng)”市場工程建設(shè)。支持農(nóng)村日用百貨配送中心項目建設(shè)，提升管理水平和商品的配送率。二是規(guī)劃建設(shè)、改造300家以上村鎮(zhèn)級農(nóng)資和日用百貨“農(nóng)家店”，進一步完善農(nóng)村流通網(wǎng)絡(luò)，改善農(nóng)村購物環(huán)境，激活農(nóng)村購買力，擴大農(nóng)村消費。三是推動“農(nóng)超對接”，引導(dǎo)連鎖超市、農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社銜接，建立農(nóng)產(chǎn)品直接采購基地，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通，幫助農(nóng)民實現(xiàn)增產(chǎn)又增收?！　。?）積極實施“家電下鄉(xiāng)”工程。按照商務(wù)部、財政部統(tǒng)一部署，全面推開“家電下鄉(xiāng)”工作。對農(nóng)民購買彩電、冰箱（含冰柜）、洗衣機、手機等家電產(chǎn)品，國家將按產(chǎn)品銷售價格的13%給予農(nóng)民消費者直接補貼。財政補貼家電下鄉(xiāng)政策，有利于調(diào)動農(nóng)民購買家電積極性，改善農(nóng)民生活條件，也有利于引導(dǎo)企業(yè)建立適合農(nóng)村消費特點的生產(chǎn)和流通體系，擴大內(nèi)需并改善農(nóng)村消費環(huán)境。使農(nóng)民享受到國家惠農(nóng)政策，真正形成“農(nóng)民得實惠、企業(yè)得市場、政府得民心、經(jīng)濟得發(fā)展”的良好局面，發(fā)揮農(nóng)村消費對經(jīng)濟增長的拉動作用。 當(dāng)前房產(chǎn)市場現(xiàn)狀進入2011年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以加快發(fā)展城鎮(zhèn)化為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。2009年以來房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展，受宏觀調(diào)控影響。商品房投資逐步增加，2011年，%中。（2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。（4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。（5）目前，受到全球金融危機的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于某縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達縣，房地產(chǎn)價格本來就不是虛高，再加上消費需求量大，當(dāng)?shù)卣罅χС?，因此，房地產(chǎn)市場的波動并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟危機中呈現(xiàn)出稍降的態(tài)勢。（6）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長，能夠帶動建材產(chǎn)業(yè)、運輸服務(wù)業(yè)、勞動力市場等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢，對當(dāng)前拉動經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。為此，中央和地方出臺了一系列房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策。**市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，**礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對。近年來，采煤沉陷區(qū)失地農(nóng)民逐年增加，這樣富裕起來的失地農(nóng)民考慮到子女就學(xué)等，紛紛到某縣城鎮(zhèn)購房居住，充分享受城鎮(zhèn)現(xiàn)代的文明生活。另外，**城鎮(zhèn)化、美好鄉(xiāng)村建設(shè)及其他重大項目建設(shè)，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補償，客觀需要一批新開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。某縣商品房現(xiàn)狀與市場需求某縣住宅建設(shè)速度加快。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，目前有26%的城鎮(zhèn)居民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在居民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，目前居民住房60平方米(指建筑面積，下同)%，60～%，81～%，101～%，121～%%，%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力?！熬纷≌钡氖袌鲂枨蠹鞍l(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城鎮(zhèn)和美好鄉(xiāng)村新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著城鄉(xiāng)居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展與社會進步，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城鎮(zhèn)居民今后商品住房的重要選擇條件。（1）、住宅市場趨向細分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，消費者面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應(yīng)該是其與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，住宅市場針對一些消費群