【正文】 通宇大廈可行性研究報告目 錄第一章項目開發(fā)背景 2第二章 項目規(guī)劃現(xiàn)狀 2第三章 項目周邊環(huán)境及競爭狀況分析 2第四章 產(chǎn)品設計建議 2第五章 營銷方案 2第六章 開發(fā)進度 2第七章 財務分析及評價 2第八章 結(jié)論和建議 2第一章項目開發(fā)背景從1998年起，國家為拉動經(jīng)濟，擴大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，%，其中銷售給個人為1445億元，%，%。，與國外發(fā)達國家人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均GDP達到600800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進入一個快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達到6860元，%；另外，%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。在準備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費結(jié)構(gòu)升級是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，也正是增加住房消費的良機。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動力。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關(guān)專家預測，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)600余家，但實際進行項目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，，％。，；。據(jù)了解，今年市上計劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導商品住房開發(fā)的重點向普通商品房建設轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟適用房建設的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。同時加快推進住房分配貨幣化，全面落實住房補貼資金，更多的將補貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的購買力。市上還將完善住房公積金的運行和管理監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價或變相降價的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計不低于80萬平方米，專家預言，至少需要5年的消化時間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計2000余家，旅游旺季入住率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較好，但淡季的競爭激烈。黨的“十六大”提出了全面建設小康社會的戰(zhàn)略目標。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標。其中，實現(xiàn)小康的一個重要指標是，到2020年人均住房面積達到2025㎡。按此計算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬㎡12500萬㎡，平均每年有450萬㎡650萬㎡的住房需求，市場潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：⊙市場還將有23年的快速增長期。這一時期，市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10至20年的穩(wěn)定增長期?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小?！押暧^調(diào)控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。⊙住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展?！迅拍畛醋魅找嫒狈κ袌?，消費者對開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。⊙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高?！验_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。⊙房地產(chǎn)行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產(chǎn)市場的格局。同時也將影響房地產(chǎn)價格穩(wěn)中趨降。⊙差異化競爭、個性化經(jīng)營、 產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場必由之路。 ⊙消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢所趨?！讯鄠€大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。19902002年西安市房地產(chǎn)市場各項指標比較指標 1990年 2001年 2002年人均居住面積 m2房地產(chǎn)投資 180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 省市兩級共200家 市注冊企業(yè)600余家 700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì) 國營占絕對主導地位 %為國營 70%以上為民營商品房開發(fā)面積 10萬m2 銷售面積500萬m2個人購房所占比例 不足10% 93% 95%以上是我們對于本項目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢不容樂觀，對于本項目的規(guī)劃、市場定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章 項目規(guī)劃概況項目名稱：西寶花園通宇大廈建設基址：西安市碑林區(qū)振興路中段土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：㎡（）總建筑面積：36264㎡（方案1） 39864㎡(方案2)住宅面積：7200㎡（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776㎡（不含地下室） 層高：22層寫字間面積：12096㎡ 層高：314層 共12層酒店套房面積：8064㎡ 層高：1522層 共8層附樓面積：960㎡層高：4層寫字間酒店配套功能面積：2175㎡公建面積：1608㎡(綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室)地下停車場面積：4320㎡（地下停車場的設計依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：（方案1）（方案