【正文】 第一章 總論第一節(jié) 項目概況項目名稱：某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)性質(zhì)：某某繁榮路商業(yè)綜合樓新建項目擬建地點：某某某鎮(zhèn)繁榮路北側(cè)、金祥商貿(mào)樓東側(cè)建設(shè)內(nèi)容：兩層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)綜合樓計劃工期：總工期三個月項目建設(shè)單位：某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二節(jié) 可研編制依據(jù)編制原則（1）項目建設(shè)必須遵循國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃。（2）采用的工藝技術(shù)要先進適用、操作運行穩(wěn)定可靠、能耗低、三廢排放少、產(chǎn)品質(zhì)量好、安全衛(wèi)生。（3）以市場為導(dǎo)向，以提高競爭力為出發(fā)點，產(chǎn)品無論在質(zhì)量性能上，還是在價格上均應(yīng)具有較強的競爭力。（4）以科學、實事求是的態(tài)度，公止、客觀的反映本項目建設(shè)的實際情況，工程投資堅持“求是、客觀”的原則。（5）通過對市場的分析研究以及對項目規(guī)劃的研究，推薦項目的建設(shè)規(guī)模、方案，論證項目建設(shè)的合理性。（6）貫徹技術(shù)進步原則。強化企業(yè)的自主創(chuàng)興，研發(fā)體系建設(shè)，使本項目工業(yè)設(shè)備選型、生產(chǎn)工業(yè)達到國家先進水平。（7）采取“一次規(guī)劃、分期實施、滾動建設(shè)”的發(fā)展原則。合理布置、節(jié)約用地、先進性與經(jīng)濟性相結(jié)合，盡量減少工程投資。（8）嚴格遵守“三同時”設(shè)計原則。工藝、設(shè)備不僅各項技術(shù)參數(shù)領(lǐng)先，同時必須達到國家規(guī)定的排放標準。編制依據(jù)（1）國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（2）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標準（3）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價與參數(shù)》（4）業(yè)主提供的與項目有關(guān)的基礎(chǔ)資料。第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性本項目的實施是加快舊城改提升城市形象的需要為進一步加快舊城改造步伐，改善居民居住條件和城市環(huán)境面貌，合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，提升城市形象，推進城市化進程，促進經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)某某某政府關(guān)于加快舊城改造開發(fā)改造的意見，以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以增強城市總體功能，改善人文環(huán)境為目標，按照落實科學發(fā)展觀、構(gòu)筑和諧社會的要求，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，有計劃、有步驟地對舊城進行改造開發(fā)，使某某某居民居住區(qū)布局更趨合理，配套設(shè)施更加齊全，服務(wù)功能更加完善。本項目的實施是健全完善房地產(chǎn)市場的必然隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步走出了自1995年開始出現(xiàn)的低谷。伴隨著國家房改政策的出臺完善及相關(guān)配套政策的制定，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。某某某房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，經(jīng)過10多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟時期的福利分房、單位集資建房、完成市場運作階段。從建成的住宅小區(qū)看，普遍存在著規(guī)模偏小、設(shè)計落后、檔次較低、配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理滯后的弊端，影響了某某某的整體形象和城市化水平的提高。根據(jù)某某某城市總體規(guī)劃，同時要打造出一個現(xiàn)代化的山水園林城市，這一定位為某某某的房地產(chǎn)發(fā)展打開了廣闊的空間。本項目的實施是城市發(fā)展的需要 加快城市發(fā)展，走有中國特色的城市化道路，這是黨中央從我國具體國情出發(fā)，參照世界范圍內(nèi)各國城市化的發(fā)展趨勢和普遍規(guī)律做出的前瞻性戰(zhàn)略抉擇。加快城市發(fā)展能夠有效擴大內(nèi)需，解決農(nóng)民消費不足的問題。如果每年有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，就可相應(yīng)增加消費需求；同時還可以通過城市建設(shè)有效控制人口增長，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，解決二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題。 本項目的實施是城市環(huán)境建設(shè)的需要 在城市建設(shè)中要切實做好環(huán)境規(guī)劃，努力把環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搞上去。必須堅持經(jīng)濟建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境建設(shè)同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展的方針，從可持續(xù)發(fā)展的角度，編制好城市環(huán)境規(guī)劃，要注意因地制宜，突出生態(tài)環(huán)境的特點，考慮到環(huán)境保護設(shè)施的用地要求。環(huán)境規(guī)劃要同城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域體系規(guī)劃、建設(shè)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、交通規(guī)劃等相銜接，充分考慮道路、排水、環(huán)保等公用設(shè)施的建設(shè)，環(huán)境規(guī)劃要有具體的工程項目支撐。 本項目的實施是配套基礎(chǔ)設(shè)施、改善人居環(huán)境的必然要求配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境，創(chuàng)造一個良好的生活空間是城市建設(shè)的出發(fā)點和落腳點。從大的趨勢上來看，我盟的城鎮(zhèn)建設(shè)已有了一定的基礎(chǔ)，比如城區(qū)框架已基本形成，用地布局也較為合理，城市發(fā)展快而有序。但從細微之處著眼，我們的城市建設(shè)還存在著許多缺點和不足，居民居住環(huán)境和居住質(zhì)量差，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，跟不上城市發(fā)展的要求，城區(qū)缺少公共活動空間，居住區(qū)臟、亂、差的問題還很難解決等等。第四節(jié) 項目建設(shè)的可行性某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目具有以下幾點優(yōu)勢： 政策優(yōu)勢《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、《投資項目可行性研究指南》計辦投資[2002]15號等政策的中提出要加快經(jīng)濟、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化水平，實現(xiàn)城鎮(zhèn)空間布局與自然資源配置相協(xié)調(diào)，有計劃、分步驟地實施移民搬遷工程，逐步減少牧業(yè)人口，縮小城鄉(xiāng)差距。以城鎮(zhèn)化為契機，實現(xiàn)中心聚集、布局合理、有序發(fā)展、特色鮮明的城鎮(zhèn)體系；以全面建設(shè)和諧社會和現(xiàn)代化為目標，以工業(yè)化為動力，加大引資招商力度，增強主要城鎮(zhèn)的凝聚力和吸引力為城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標 良好的經(jīng)濟效益我公司已進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景很好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來發(fā)展奠定基礎(chǔ)。良好的社會效益該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和城市發(fā)展規(guī)劃，積極有效的響應(yīng)了某某某加快城市住房改造和東北大門入口環(huán)境改善及城市化進程具有積極的作用。提高和改善了居民居住環(huán)境、創(chuàng)造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境有歐美的現(xiàn)代化生態(tài)住宅區(qū)。其次，解決了大量農(nóng)民工就業(yè)問題，增加了農(nóng)民的收入，起到了在一定程度上拉動了經(jīng)濟發(fā)展，提高人民生活水平的作用。同時，通過人口聚集效應(yīng)可帶動某某某第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。良好的環(huán)境效益改項目開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度減小了對環(huán)境的破壞，改過程完成后，從前的臟亂差的環(huán)境變成了環(huán)境優(yōu)雅、全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在區(qū)域形成一個全新的亮點，對于美化城市，改善環(huán)境帶來較大的影響。交通環(huán)境優(yōu)勢某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目位于XXX鎮(zhèn)繁榮路北側(cè)擬建區(qū)域?qū)儆诔鞘械缆肪W(wǎng)格區(qū)，良好的交通環(huán)境為某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目的交通往來提供了便利的條件。綜合以上的研究和分析，我們認為某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要，是進一步發(fā)展某某某區(qū)域經(jīng)濟需要，是時代發(fā)展趨勢所決定的，項目開發(fā)具備較多的優(yōu)勢條件和有利條件，相信在某某某各級政府和有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，項目開發(fā)建設(shè)一定能夠取得圓滿的成果，為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻。某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目是可行的好項目。第五節(jié) 項目主要經(jīng)濟指標表151 主要經(jīng)濟指標表序號項目單位數(shù)值1總投資萬元2建筑面積㎡3建設(shè)工期月4投資回收期年5內(nèi)部收益率%第六節(jié) 社會效益目前，對房地產(chǎn)項目的科學的可行性評價越來越城成為一個項目獲得成功的必備條件。房地產(chǎn)項目的可行性評價主要包括財務(wù)評價和綜合評價。財務(wù)評價是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本和費用估算，收入估算和資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡狀況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。房地產(chǎn)項目綜合評價，包括綜合盈利能力分析和社會影響分析。應(yīng)從區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。社會影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計量的間接效益和間接費用對方地產(chǎn)項目的影響。 社會影響分析的現(xiàn)狀社會影響評價在我國的發(fā)展尚屬于起步階段，所受的重視程度遠遠不夠。法律保障、評價標準和方法，以及專業(yè)化的管理和評價機構(gòu)都較為缺乏。目前社會影響評價主要運用于公共投資（涉及重大公共利益的規(guī)劃和基礎(chǔ)性項目）。 社會影響分析的必要性房地產(chǎn)項目不同于一般的投資項目，關(guān)系到民生問題，且投資額大，牽涉廣泛，對社會、經(jīng)濟、環(huán)境的影響巨大，這也是房地產(chǎn)項目需要經(jīng)過層層審批的原因之所在。政府從各個方面來規(guī)范房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，使之符合經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境保護和城市規(guī)劃的要求。一個成功的房地產(chǎn)項目必然是在財務(wù)可行的基礎(chǔ)上有著良好社會影響的項目，它會帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。通過上面的分析我們了解到房地產(chǎn)項目社會影響分析的重要性，因此出現(xiàn)一個粗略的社會影響分析指標體系。 （1）政策影響①符合國家大政方針的程度。②符合城市發(fā)展需求程度。③符合地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度。④對遠景發(fā)展的影響。 （2）經(jīng)濟因素就業(yè)效果分析。主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響。如果當?shù)夭o就業(yè)壓力，項目范圍內(nèi)主要使用外來勞動力，則不必進行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)成本和就業(yè)密度兩項指標來進行描述，并可與當?shù)氐南鄳?yīng)指標來比較。①就業(yè)成本=項目開發(fā)總投資+項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù) ②就業(yè)密度=項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)+項目占地面積小結(jié)房地產(chǎn)項目社會影響評價盡管目前我國還未正式列入房地產(chǎn)項目評價范圍之列，但隨著經(jīng)濟與管理科學的不斷發(fā)展，新模型、新方法的出現(xiàn)，特別是在新形勢下，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，如何宏觀調(diào)控項目，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的科學發(fā)展，社會評價方法是對經(jīng)濟評價方法的補充和完善，對提高項目評價質(zhì)量，完善我國項目評價理論和方法，具有重要學術(shù)價值和實際意義。第二章 市場分析第一節(jié) 現(xiàn)狀分析在社會主義市場經(jīng)濟條件下,現(xiàn)代服務(wù)政府的基本職能是經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)。為切實加強對房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務(wù),確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,切實保障人民群眾生活水平的不斷提高,政府必須依據(jù)自身的職能,圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本動力,針對房地產(chǎn)業(yè)存在的問題,以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),采取科學、規(guī)范、務(wù)實、高效的政策措施。中國經(jīng)濟的多年持續(xù)，穩(wěn)定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)濟的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。投資繼續(xù)保持較快發(fā)展2006年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，%，今年一季度，%。2006年，東，，%，%%。中部地區(qū)投資增長最快。東，中，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為64%，%%。今年一季度，東，中，%，%%。中部地區(qū)投資增速依然高于東部西部地區(qū)。從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看，2006年，全國31個?。▍^(qū)，市）中有16省（區(qū)，市）的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平，增長居前的地區(qū)是內(nèi)蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在30%以上。其中，內(nèi)蒙古增速最為強勁，累計房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過一倍。%%。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是拉動固定資產(chǎn)投資的重要力量，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重高達21%左右。土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長我國房地產(chǎn)土地開發(fā)經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負增長后，2006年以來，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積開始大幅度反彈。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬平方米，%。今年14月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，%。這一增長速度再現(xiàn)了2003年的高增長水平。國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，%。國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資強有力的支撐2006年，%。，%，為完成投資的兩倍。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對比的是，國內(nèi)貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來，國內(nèi)貸款增速更是呈現(xiàn)大幅度反彈之勢，%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內(nèi)貸款支撐了房地產(chǎn)投資，與此同時，%%。這不僅印證了金融對房地產(chǎn)市場的支撐作用，而且反映出國內(nèi)銀行與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的利益結(jié)合。在廣大居民購房信息不足，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來源中外資增速僅次于國內(nèi)貸款。供銷總量基本平衡商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。，%，%，%，，%，，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負增長，40個重點城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。房地產(chǎn)價格持續(xù)上升2006年全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結(jié)構(gòu)等因素）%。其中，%。%。漲幅較大的城市有：%，%，%，%，%%等。東，中部地區(qū)商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區(qū)商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，40個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房價的上漲；房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低位價格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟適用房投資的減少。其