【正文】 老年公寓后續(xù)建設項目技術(shù)方案老年公寓后續(xù)建設項目技術(shù)方案 第一部分 工程的總體策劃一、 工程說明（工程概況） xx省老年公寓項目選址位于某區(qū)緯七路以北、濱江路以東。占地面積約62106平方米，（含地下部分面積8371平方米）。建設內(nèi)容主要包括公寓、醫(yī)療康復、休閑活動、科研辦公、服務管理等用房及相應配套設施，其中：別墅式公寓（三層）三棟，多層公寓（六層）二棟，小高層公寓（十一層）四棟，康復中心（六層）一棟，綜合服務樓（五層）一棟等，項目初步設計及概算已批復（蘇發(fā)改投資發(fā)[2007]735號）。資金來源以省級財政性資金為主和省民政廳部分自籌解決。 省民政廳受委托在2007年7月進行了代建單位招標，并按程序確定了原代建單位（南通三建）。原項目代建單位到目前為止已完成省老年公寓工程建安投資約1000余萬元（不含前期征地費用）；完成了樁基施工、樁基檢測、圍墻和工地的基本臨時設施等工作；同招標代理單位簽訂了合同；完成了監(jiān)理、施工安裝招標，相關(guān)單位已經(jīng)進場但未簽定合同。根據(jù)原簽定的代建合同規(guī)定，委托人已經(jīng)終止與原代建單位簽定的代建合同。代建制的概念：二、編制依據(jù)業(yè)主提供的相關(guān)資料（圖紙、地質(zhì)勘察報告、測繪報告等）；國家建筑相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定、國家建筑施工標準和規(guī)范、xx省當?shù)匾?guī)范及法規(guī)等。代建制的概念：代建制模式是一種專門用于政府投資項目的模式，是指通過招標等方式選擇的專業(yè)化項目管理單位，在合同約定下，負責項目實施的管理，項目竣工驗收后移交給使用單位的項目管理模式。代建制模式是我國投資體制改革的一項重要舉措，項目管理領(lǐng)域的一個創(chuàng)新，它是基于經(jīng)濟學的委托代理理論的實踐創(chuàng)新。這種項目管理新模式將項目的投資、實施、運營和監(jiān)管分開，把原來投資管理中的行政管理關(guān)系，轉(zhuǎn)變成基于委托方、代建方、監(jiān)理方、使用方之間的契約關(guān)系。這種委托代理關(guān)系是代建制運行和管理的理論及形式邏輯依據(jù)。三、代建范圍代建單位作為政府投資項目的建設管理單位，行使建設期項目法人的權(quán)利和義務，負責該工程項目建設全過程的組織管理工作，其中包括設計管理、施工管理、合同管理、信息管理、風險管理以及竣工驗收交付和缺陷責任期的保修完善等，并負責項目竣工驗收與產(chǎn)權(quán)移交給省政府指定的產(chǎn)權(quán)管理單位，同時配合完成過程審計最終決算審計等工程項目建設全過程管理服務。針對本代建項目為后續(xù)建設的代建管理特殊情況，必須有對遺留問題處理方案和措施的專項方案計劃，詳見第14部分內(nèi)容。三、代建目標1. 質(zhì)量目標：一次驗收合格，達到優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程，將xx省老年公寓工程定義為高檔住宅小區(qū)，質(zhì)量指標在符合基本工程建設項目程序，認真執(zhí)行國家建設工程強制性標準、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定外，確保結(jié)構(gòu)工程須獲得省優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程獎（揚子杯），土建、建筑電氣設備安裝、建筑設備安裝等分部工程質(zhì)量達到優(yōu)良標準。2. 進度目標：在代建合同規(guī)定的工期內(nèi)提前一個月完工，總工期12個月。3. 投資目標：確保建設項目總投資中的建安費在已批復的（蘇發(fā)改投資發(fā)[2007]735號）的初步設計概算內(nèi)，并力爭有所節(jié)約。4. 安全文明目標：投入有效措施力爭工程無重大安全事故，爭取“0”傷亡，確保安全文明施工達到“市級文明工地”標準。四、公司代建管理理念及措施實行代建制項目模式與項目管理總承包（PMC）模式的管理模式和方法基本類似，同屬項目管理范疇，可以直接運用項目管理理論來指導代建制項目代建管理的具體實施。1. 公司代建管理理念（1） 通過專業(yè)化、科學化、程序化的優(yōu)質(zhì)高效服務為投資者奉獻精品工程；（2） 采用全壽命周期的理念使預期的投資效益增值；（3） 通過過程管理、社會監(jiān)督等方式創(chuàng)建陽光工程。2. 代建管理措施為確保工程總目標的順利實現(xiàn)，我公司立足以人為本的原則，從組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟等方面積極采取有效措施，確保工程建設在動態(tài)控制下有條不紊的進行。（1） 建立精干、高效的項目管理組織針對本工程的項目特點，我公司計劃成立矩陣制管理組形式以適應工程管理的需要，在堅持項目經(jīng)理負責制的前提下，設立設計管理部、計劃協(xié)調(diào)部、質(zhì)量管理部、投資管理部、進度管理部、合同信息管理部、安全文明管理部等職能部門。選派業(yè)務精湛且具有強烈責任感和敬業(yè)精神的專業(yè)人員對本項目實施專業(yè)化管理服務，并根據(jù)需要進行人員的動態(tài)調(diào)配，認真制定各部門工作職責和項目管理人員崗位職責，指導項目管理人員規(guī)范的開展工作，項目部另設總工室和財務部，協(xié)助項目經(jīng)理開展各項工作。（2） 編制代建管理指導文件（項目代建計劃書）針對工程項目的特點和投資方的意圖，編制項代管理手冊，代建管理大綱等指導性文件，指導代建管理人員開展工作，并在項目實施過程中根據(jù)進展情況對以上文件進行適當?shù)恼{(diào)整補充和完善。（3）建立以合同管理為核心的項目管理體系，一切從合同出發(fā)，強化合同管理在工程項目建設中的核心地位。以合同、技術(shù)、經(jīng)濟相結(jié)合的手段管理和建設工程，確保工程建設目標的順利實現(xiàn)。（4）對原代建單位通過公開招標確定的各建設參與單位進行銜接管理代建管理人員進場前請代建招標人組織原代建單位南通三建和已經(jīng)進場的所有相關(guān)單位召開后續(xù)建設銜接會議，各單位法人代表、公司技術(shù)負責人、總工程師、本工程項目負責人必須參加會議，會議主要落實與原代建單位的建設資料的交接人、交接時間、交接地點，后續(xù)代建單位與已經(jīng)進場的各單位的認識和信息的獲取。具體內(nèi)容詳見第14部分內(nèi)容。（5）充分利用好合同管理措施以保證投資控制在批復的概算內(nèi)根據(jù)各進場單位尚未簽定合同的特點，后續(xù)代建單位與之簽定合同時仍可充分通過合同來轉(zhuǎn)移投資方的造價風險，對重要設備和大宗材料的采購在合同中將采用“甲控乙購”的方法，對材料的供貨單位實行公開招標的方式來擇優(yōu)選擇價格合適質(zhì)量有保障的供貨商，同時控制了原材質(zhì)量和價格。是控制造價的有效措施。對于設備和材料供貨商的招標將根據(jù)國家《招標投標法》及xx省招投標管理辦公室制定的有關(guān)招投標管理辦法和規(guī)章制度及工作程序?qū)υO備和材料采購等進行公開招標，并按照“公正、公平、公開、科學、擇優(yōu)”的原則確定中標單位。（6）質(zhì)量、進度、投資、安全四大目標一起抓通過全方位、全過程的項目代建管理，注重強化監(jiān)理單位的職能，充分發(fā)揮好建設監(jiān)理在整個工程中的重要作用，在整個建設過程中將四大目標有機的結(jié)合起來進行管理，（詳見）第7部分內(nèi)容。特別在投資管理中行駛對施工、監(jiān)理、采購費用的支付審批權(quán)，通過經(jīng)濟杠桿有效地進行控制和管理，實現(xiàn)總體目標最優(yōu)化、合理化，為投資方奉獻上一個質(zhì)量好、工期快、價格最優(yōu)的精品工程。（6）加強項目信息管理信息管理是確定和控制工程造價，評定工程質(zhì)量，考核工期，審批支付工程價款及解決合同糾紛和索賠的原始憑證，它貫穿于項目管理工作的全方位、全過程，因此在施工中要認真做好信息收集、整理和保存工作，及時掌握準確完整的信息，對文檔資料實行制度化、規(guī)范化管理。（7）加強參建各方溝通和協(xié)調(diào)代建單位在工程項目實施過程中是參建各方溝通、協(xié)調(diào)的中心，所以代建單位應通過與工程參建各方積極主動的協(xié)調(diào)溝通，在理順各參建方任務分工、管理職能分工，工作流程、信息流程的基礎上，確保整個工程管理系統(tǒng)高效運轉(zhuǎn)。（8）設計管理：加強對施工圖設計的管理，推行標準設計和限額設計，重視設計方案的優(yōu)選，選擇功能完善，技術(shù)先進，經(jīng)濟合理的方案作為最終的設計方案。第二部分 項目工期進度安排一、總進度計劃根據(jù)省發(fā)改委的要求以及本項目的特點工期編制總進度計劃，必須鏈接（搭接）合理、脈絡清晰。工程項目橫道圖二、保證進度的措施(1) 由代建單位總經(jīng)理主持召開每周一次的項目進度會議，對本工程施工進度、資金、物資、設備進行總調(diào)度和平衡，解決施工過程中的各類矛盾和問題，使該工程順利進行。(2) 代建項目經(jīng)理部用周計劃控制分部分項工程進度，按計劃要求，要求施工單位項目經(jīng)理每周召開一次平衡調(diào)度會，及時解決勞動力、施工材料、設備調(diào)度問題，確保工程按計劃實施。(3) 要求施工單位在本工程施工時，利用節(jié)假日、休息日，并配齊相應的勞動力。(4) 為加快施工速度，視施工進展和需要，組織設備材料超常規(guī)投入，施工單位要確保供應相應的設備和材料，保證工程施工順利進行。(5) 要求施工單位充分利用機械設備優(yōu)勢，人貨電梯、塔吊等設備滿足工程需要是加快整個工程進度的有力保證。施工單位各類鋼材庫存要充裕，可滿足工程急需串換要求，隨時可以調(diào)運現(xiàn)場，保證工程順利進行。(6) 要求施工單位要協(xié)調(diào)各支作業(yè)隊伍，平面分區(qū)域同步進行，立體交叉施工，確保工期目標實現(xiàn)。(7) 要求施工單位重視送技術(shù)和結(jié)構(gòu)施工等技術(shù)，依靠技術(shù)領(lǐng)先，確保工程建設的順利、快速、優(yōu)質(zhì)進行。(8) 要求施工單位掌握好地材信息，做到供應及時。第三部分 前期工作的內(nèi)容、安排及措施一、 首先和代建招標人召開銜接會議明確以下內(nèi)容：（1） 各建設手續(xù)的進展情況，便于我代建方的建設后續(xù)手續(xù)跟進；（2） 向代建招標人獲取已經(jīng)進場的各建設參與單位的相關(guān)信息資料；（3） 落實好后續(xù)代建銜接會議的時間和地點，為工程的恢復開工早日作好充分的準備。二、 按照批準的工程建設概算費用，根據(jù)工程建設工期和資金要求編制建設資金使用計劃和費用管理計劃報省發(fā)改委、省民政廳和省財政廳。三、 組建項目代建組織機構(gòu)、成立項目代建團隊、制定各項工作制度，編制代建管理文件（項目代建計劃書）報送省發(fā)改委、省民政廳和省財政廳四、 編制工程項目實施計劃1. 由代建項目經(jīng)理主持有關(guān)項目管理組織自上而下，自下而上共同編制完成。2. 項目計劃的制定應通過綜合分析、評價有關(guān)信息，匯總并討論各種計劃、評估和預測未來可能發(fā)展的情況，從而建立起一個連貫的協(xié)調(diào)一致的有關(guān)完成工程項目任務方案的綜合性的工程項目實施計劃。3. 在多個方案中進行分析、評價和篩選，最終形成一個平行的能夠?qū)嵤┎⑦_到預期目標，最優(yōu)的－實現(xiàn)資源最佳配置的項目計劃方案。五、 完善后續(xù)工程建設程序按照國家法律法規(guī)和xx省地方法規(guī)及條例規(guī)定的程序委派專人跟蹤辦理后續(xù)建設的規(guī)劃、施工許可、國土房管、環(huán)保、排水、排污、交通、消防、供水、供電、通氣、人防等審查報批手續(xù)。六、 對已經(jīng)完成的施工現(xiàn)場地下的管路管線遷移的資料及六通一平情況進行移交和確認。六、組織各專業(yè)技術(shù)人員認真審閱圖紙，消化圖紙，對發(fā)現(xiàn)的問題以及可以優(yōu)化的內(nèi)容形成記錄，便于開工前進行圖紙會審，提出相關(guān)問題及合理化建議。第四部分 工程重點難點分析以及控制管理措施一、施工圖設計由于施工圖設計階段是對工程項目投資的影響程度極為重大，影響率占30% ~40%。項目施工圖設計方案的優(yōu)劣直接影響到整個工程項目的投資和效益，因此，必須委派結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、電氣工程師對已經(jīng)完成的設計文件和施工圖作為重點控制對象，具體控制措施如下：1. 推行標準設計，達到縮短設計周期，降低建設投資，有利于保證工程質(zhì)量的目的。2. 推行限額設計，嚴格按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，重點放在初步設計工程量控制方面，控制工程量一經(jīng)審核即作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。3. 加強職能部門工作的主動性，設計監(jiān)理部從施工圖設計一開始就介入實質(zhì)性工作，會同使用單位和設計單位對設計文件認真審核、方案優(yōu)化，防止丟項漏項，設計浪費和高估冒算。4. 認真組織圖紙會審和技術(shù)交底。針對建設現(xiàn)場的實際情況，組織設計單位、使用單位、監(jiān)理單位、施工單位反復看圖，詳細交底，把矛盾和不合理的地方消化在動工前，減少設計變更對今后目標控制的影響。二、質(zhì)量管理“百年大計，質(zhì)量為本”。工程結(jié)構(gòu)實體質(zhì)量的優(yōu)劣是決定本工程能否達到省憂（揚子杯）的關(guān)鍵，要達到這一質(zhì)量目標，必須制定嚴格的質(zhì)量控制措施，將施工前期工作，施工流程和各項質(zhì)量指標進行量化，要求施工單位按照以下內(nèi)容執(zhí)行：施工準備(1) 進一步完善現(xiàn)場的供水、供電、施工道路等設施。根據(jù)上部結(jié)構(gòu)施工的場布圖調(diào)整地下階段的場布，包括進行施工現(xiàn)場臨時水、電管路的鋪設及現(xiàn)場排水溝的砌筑工作。(2) 組織工程技術(shù)人員認真會審上部結(jié)構(gòu)施工圖紙和學習有關(guān)設計文件，熟悉圖紙內(nèi)容，領(lǐng)會設計意圖，了解各專業(yè)、各工種之間的相互配合的關(guān)鍵部位。(3) 做好對施工隊伍的技術(shù)培訓和技術(shù)交底，特別是對特殊工藝的技術(shù)交底和施工研討，同時要深化和完善施工組織設計、編制上部結(jié)構(gòu)施工預算和加工件的翻樣工作等。施工組織設計和施工方案及早報請施工監(jiān)理和業(yè)主認可。(4) 根據(jù)工程的特點和施工組織設計的要求，做好上部結(jié)構(gòu)施工所需的人貨兩用電梯、鋼平臺、整體式提升腳手架等機械設備準備工作，包括附墻件的加工制作、預留預埋工作，具體詳見各后續(xù)各章節(jié)。(5) 模板、腳手管等各類材料和機械進場、堆放、調(diào)試和驗收等。(6) 專業(yè)分包隊伍報經(jīng)監(jiān)理工程師審查取得代建批準同意后才能進場施工。組織準備、技術(shù)準備、材料物資和機械準備、勞動力準備、資金準備。施工順序(1) 根據(jù)建筑設計、現(xiàn)場條件，結(jié)合省發(fā)改委對工程總進度及節(jié)點工期的要求和我代建單位的項目管理經(jīng)驗，要求施工單位整個施工時間控制在360（待定，以合同工期為準）天內(nèi)。(2) 總體施工順序為土方開挖→地下結(jié)構(gòu)施工→上部結(jié)構(gòu)施工→內(nèi)外裝飾施工→水電風等安裝施工→幕墻施工→粗裝修施工→精裝修施工→總體施工。在上部結(jié)構(gòu)施工同時，進行地下室二結(jié)構(gòu)、主體二結(jié)構(gòu)、裝飾、安裝施工。(3) 上部結(jié)構(gòu)施工完成后，開始進行單元幕墻的安裝，待外墻裝飾施工基本完成后，進行室外總體施工。以小高層公寓為例施工流程見下地下一層結(jié)構(gòu)施工承臺施工基礎挖土截 樁施工準備、測量放線砼墊層施工樁基檢測地上一~三層結(jié)構(gòu)施工地上四~十一層結(jié)構(gòu)施工屋面機房層結(jié)構(gòu)施工砌體及安裝施工屋頂機房層砌體施工安裝配合預埋施工幕墻安裝預埋施工各類安裝施工景觀施工各類配套施工屋面防水施工綠化施工現(xiàn)場清理竣工驗收外裝飾施工總體施工粗裝修施工精裝修施工第二次土方回填施工基坑土方回填施工地下室防水施工