【正文】 第57頁(yè)第一章 總論、概 述 項(xiàng)目名稱(chēng)合肥市XXX***文化陵園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目位于合肥市XXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，***路約300米、南至滇池路約68米。 建設(shè)法人單位合肥市XXX***有限公司（以下有時(shí)簡(jiǎn)稱(chēng)“***控股” ）。 可行性研究報(bào)告編制單位安徽省***。 主要建設(shè)內(nèi)容該占地面積約130畝（86666㎡）。規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模為15萬(wàn)至20萬(wàn)個(gè)公益性墓位，分期建設(shè)。首期建設(shè)規(guī)模為5萬(wàn)個(gè)墓位，主要是安置***新區(qū)現(xiàn)有的零星墓穴和拆遷待安置的墓穴，二期建設(shè)規(guī)模為10萬(wàn)個(gè)墓位，主要是對(duì)外進(jìn)行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。按照市、區(qū)政府的要求，***文化陵園將按“園林化、生態(tài)化、景點(diǎn)化”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建筑層高初步確定為3至4層，建筑密度約20%，設(shè)有陵園管理用房、公共廁所、壁式骨灰盒安放葬臺(tái)位。陵園建筑與高速公路之間布置高大喬木綠化遮擋。陵園東西兩側(cè)沿道路因地制宜建1000臺(tái)以上車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，園內(nèi)其余位置建綠化、景觀及臨時(shí)休息亭、榭、石椅等，力求給人舒適、安逸的撫慰效果。 投資估算與資金籌措 投資估算。土地：130畝16萬(wàn)元/畝=；建筑：建筑密度約20%，建筑平均層高3層，單價(jià)3950元/㎡ 86666㎡20%3層3950元/㎡=報(bào)建：86666㎡20%3層150元/㎡=綠化景觀及停車(chē)場(chǎng)等：86666㎡80%3層400元/㎡=小計(jì)：稅金及管理費(fèi)：8%=合計(jì)： 資金籌措由于該項(xiàng)目是公用事業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)資金來(lái)源為自有資金和政府財(cái)政撥款及銀行融資，其中，前期自籌總投資約40%，差額通過(guò)銀行融資解決，還款來(lái)源通過(guò)財(cái)政收入和項(xiàng)目自營(yíng)來(lái)償還。 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后凈資產(chǎn)收益率：70%；稅后收入現(xiàn)金凈現(xiàn)值（Ic= 7 %）: ；稅后投資回收期（）：5 年。、法人概況與法人代表 法人概況合肥***有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)：***集團(tuán))，是經(jīng)合肥市XXX***區(qū)人民政府授權(quán)，***區(qū)國(guó)資委出資的，在整合區(qū)屬?lài)?guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)及各類(lèi)國(guó)有經(jīng)濟(jì)實(shí)體的基礎(chǔ)上成立的國(guó)有獨(dú)資公司。公司成立于2007年4月，注冊(cè)資本10億元人民幣。集團(tuán)公司的主要職能為：承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目投資、融資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)；從事城市建設(shè)資金的籌措、使用與管理；從事授權(quán)范圍內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理與運(yùn)作；對(duì)下屬全資、控股企業(yè)行使出資者權(quán)力；從事城市舊城舊村改造、現(xiàn)代旅游產(chǎn)業(yè)、科技生態(tài)農(nóng)業(yè)的投資與開(kāi)發(fā)；承擔(dān)***區(qū)人民政府授權(quán)的其他工作。***集團(tuán)是合肥市XXX第一家以“***”二字注冊(cè)的公司，是***區(qū)投融資的主平臺(tái)、項(xiàng)目孵化的主載體、招商引資的主力軍，是***區(qū)的“第二財(cái)政”，擁有豐富的政治、政策、資源、信息優(yōu)勢(shì)。集團(tuán)公司根據(jù)合肥市XXX建設(shè)“現(xiàn)代化***大城市”以及***區(qū)“因湖作為”的發(fā)展戰(zhàn)略，充分依托“***”這一無(wú)形資產(chǎn)和品牌效應(yīng)，積極參與***區(qū)現(xiàn)代化城市的各項(xiàng)建設(shè)，為***區(qū)全力打造“安徽浦東”的宏偉藍(lán)圖提供更為堅(jiān)實(shí)和廣闊的戰(zhàn)略平臺(tái)。集團(tuán)公司總部下設(shè)項(xiàng)目策劃部、工程管理部、資產(chǎn)管理部、投融資部、財(cái)務(wù)部以及行政人事部等6個(gè)部門(mén)。下屬子公司、控股公司有：合肥市XXX***區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合肥金環(huán)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司合肥***置業(yè)發(fā)展公司合肥市XXX***區(qū)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)投資有限公司合肥市XXX***信用擔(dān)保有限公司合肥市XXX***區(qū)工業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司合肥市XXX***區(qū)城建國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司合肥市XXX***城市建設(shè)投資有限公司合肥***建筑安裝工程有限公司合肥***物業(yè)管理有限公司 1合肥***置業(yè)有限公司2008年***區(qū)將按照市政府的戰(zhàn)略要求，全面啟動(dòng)區(qū)內(nèi)城中村改造工程。新年伊始，***區(qū)成立了城中村改造指揮部，其中指揮部辦公室設(shè)在***集團(tuán)，將由***集團(tuán)牽頭統(tǒng)籌推進(jìn)***區(qū)范圍內(nèi)面積達(dá)10平方公里的城中村改造。在城中村改造和***新區(qū)建設(shè)方面，***集團(tuán)具有別人無(wú)法比擬、也無(wú)法替代的區(qū)位、資源、政治、政策等優(yōu)勢(shì)。 法人代表張玉軒。、編制依據(jù)項(xiàng)目委托書(shū)；合肥市XXX新出臺(tái)的與之相關(guān)的優(yōu)惠政策；《合肥市XXX城市總體規(guī)劃》；《合肥市XXX國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；相關(guān)的法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和設(shè)計(jì)手冊(cè)；建設(shè)單位提供的有關(guān)資料；本院有關(guān)的技術(shù)資料。、研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市對(duì)合肥市XXX***文化陵園項(xiàng)目的建設(shè)背景及必要性、項(xiàng)目選址、主要建設(shè)內(nèi)容及其建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)進(jìn)度、投資估算與資金籌措、效益分析等方面的內(nèi)容進(jìn)行全面深入的分析研究。具體的研究范圍及研究?jī)?nèi)容如下：1 總論2 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性3 市場(chǎng)分析4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要內(nèi)容5 項(xiàng)目選址與主要建設(shè)條件6 工程建設(shè)方案7 勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防與環(huán)境保護(hù)8 節(jié)能節(jié)水9 項(xiàng)目組織管理與勞動(dòng)定員10 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排11 工程招投標(biāo)12 投資估算與資金籌措13 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析14 結(jié)論與建議第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性、項(xiàng)目建設(shè)背景 合肥市XXX的區(qū)位優(yōu)勢(shì)從我國(guó)當(dāng)前的宏觀發(fā)展來(lái)看，安徽省處于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中部、西部地區(qū)梯度轉(zhuǎn)移的過(guò)度地帶，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移地域上的中間支點(diǎn)，扮演著承東啟西的重要角色。從經(jīng)濟(jì)圈角度分析，安徽地處長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶，與長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈有著密切的聯(lián)系，并地處武漢與南京經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁。合肥市XXX位于安徽省中部，地處江淮之間、巢湖北岸，轄瑤海、蜀山、廬陽(yáng)4區(qū)和長(zhǎng)豐、肥東、肥西3縣。市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。市內(nèi)道路寬闊，綠樹(shù)成蔭，景色優(yōu)美，既多現(xiàn)代建筑，又有名勝古跡，是一座古老而又年青的城市。作為安徽省省會(huì)，合肥是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化、信息、金融、商貿(mào)中心和交通樞紐，也是全國(guó)甲等開(kāi)放城市。尤其是近年合肥開(kāi)始大建設(shè)、大發(fā)展階段，使得合肥正在發(fā)生翻天覆地的變化。根據(jù)最新出爐的合肥市XXX“城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想”，合肥市XXX空間結(jié)構(gòu)將形成“141”（一主城、四組團(tuán)、一個(gè)***新區(qū)）的多中心發(fā)展態(tài)勢(shì)。這一構(gòu)想中，到2020年合肥全市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到4000億元，工業(yè)產(chǎn)值6000～8000億元， 城市人口350萬(wàn)，建成區(qū)面積350平方公里。遠(yuǎn)期主城市人口達(dá)到500萬(wàn)，建成區(qū)面積500平方公里，成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城市。合肥市XXX將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)***區(qū)位于合肥市XXX南，東臨南淝河，西至金寨高架，南瀕巢湖，北界環(huán)城路。轄五個(gè)街道、四個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)域總面積340平方公里，常駐人口52萬(wàn)。***區(qū)委二屆五次全會(huì)決定今年將陸續(xù)啟動(dòng)七大片區(qū)(***新區(qū)和巢湖岸線(xiàn)治理片區(qū)、黃山公園片區(qū)、都市工業(yè)片區(qū)、高鐵站片區(qū)、***都市農(nóng)業(yè)及新市鎮(zhèn)片區(qū)、合肥新港和南二環(huán)物流片區(qū)以及城中村改造片區(qū))建設(shè)。其中，“***新區(qū)”是合肥市XXX“141”工程中的一項(xiàng)重要工程，新區(qū)的范圍是南依巢湖，北靠二環(huán)南路，西接上派河和合安高速、東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約190平方公里。在新區(qū)建設(shè)過(guò)程中，涉及到大量土葬墳的遷移，若安置工作做不好，必然影響“大建設(shè)、大發(fā)展”的步伐。因此政府應(yīng)該把這個(gè)關(guān)系到城市形象以及老百姓的切身利益的重點(diǎn)項(xiàng)目選擇在***區(qū)附近的該項(xiàng)目適宜區(qū)域。 當(dāng)前形勢(shì)下陵園的產(chǎn)業(yè)化和功能定位產(chǎn)業(yè)是眾多的企業(yè)與相關(guān)企業(yè)組合而成的經(jīng)營(yíng)群體。陵園產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)分類(lèi)上，既不屬于第一產(chǎn)業(yè)（盡管陵園占用了大量的土地，并有好些作業(yè)是在土地上進(jìn)行的），也不屬于第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)），而是屬于第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的范疇。同時(shí)，在現(xiàn)代化大生產(chǎn)的情況下，分工越來(lái)越細(xì)，那種“大而全”、“小而全”的企業(yè)越來(lái)越少，因而，所謂的“相關(guān)企業(yè)”越來(lái)越多，分工合作，協(xié)同作戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)共存共贏。這種情況，也將在陵園產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中出現(xiàn)。陵園的產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)，在目前，既存在著要盡快從福利性的事業(yè)單位中走出來(lái)，走向市場(chǎng)，成為搏擊市場(chǎng)的自主經(jīng)營(yíng)的盈利主體，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“基本細(xì)胞”；同時(shí)，也存在著把“蛋糕做大”的問(wèn)題。因此，努力把“蛋糕”做大，這是陵園產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。眼下，陵園具備著產(chǎn)業(yè)化的良好的客觀條件。因此，當(dāng)前陵園工作者的重要任務(wù)，就是努力提高水平，做大事業(yè)，增加產(chǎn)業(yè)容量，在產(chǎn)業(yè)外延擴(kuò)大的同時(shí)，特別要注意走向內(nèi)涵發(fā)展的道路。這就涉及陵園的功能定位問(wèn)題。陵園的功能劃分可以多角度地進(jìn)行。從其發(fā)展過(guò)程來(lái)進(jìn)行功能分析，它大致包括了基本功能、衍生功能、新派生功能、更生功能、生態(tài)功能和休閑功能。陵園基本功能：埋葬死者及其“標(biāo)志物”陵園是殯葬業(yè)的一個(gè)重要分支。陵園產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生、發(fā)展、提升，植根于陵園的功能。從殯葬主體的行為來(lái)分析，它是在殯、葬、祭的三大主要行為中，與葬、祭行為密切相關(guān)的。盡管祭祀活動(dòng)并不都在陵園中進(jìn)行。但由于陵園的基本功能，使在陵園中的祭祀活動(dòng)具有特殊的意義。作為世界各地炎黃子孫進(jìn)行的大型祭黃陵活動(dòng)，之所以在黃陵墓地進(jìn)行，其根本原因是因?yàn)辄S陵是黃帝的“葬身之地”。因此，陵園的基本功能是埋葬死者或其標(biāo)志物的地方。陵園之所以可以稱(chēng)之為陵園，因?yàn)榕c荒冢不同，因此，陵園的發(fā)展水平，從一般的意義上說(shuō)，是與社會(huì)生產(chǎn)力水平及墓主的經(jīng)濟(jì)狀況直接相關(guān)的。從中可見(jiàn)，發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力和迅速讓人民富起來(lái)，才能從根本上提高陵園的產(chǎn)業(yè)水平。埋葬“標(biāo)志物”也作為陵園的基本功能，是因?yàn)橛泻枚嗄?，由于各種各樣的原因，沒(méi)有埋葬著死者的遺體、遺骨，而是埋葬著死者的衣、冠等物，稱(chēng)之為衣冠墓。衣冠之類(lèi)是死者的標(biāo)志物。陵園的衍生功能：追思、緬懷功能一旦死者或其標(biāo)志物埋葬在陵園中，于是涉及到活人（與死者相關(guān)的人或關(guān)系并不密切的人）進(jìn)行的墓祭活動(dòng)。墓祭活動(dòng)在本質(zhì)上是一種文化活動(dòng)。因?yàn)槭聦?shí)上并不存在所謂的天國(guó)或陰曹地府。這純粹是一種“虛擬”。這可以體現(xiàn)出陵園的又一個(gè)衍生功能：了卻思故之心、思親之情，即緬懷功能。我國(guó)著名思想家于光遠(yuǎn)同志認(rèn)為陵園是“活人與死人對(duì)話(huà)的地方”，是對(duì)陵園的緬懷功能的定位。重視陵園的緬懷功能的發(fā)揮，就意味著陵園不僅要埋葬一定量的死者，而且由此要容納活人進(jìn)行緬懷活動(dòng)，因此陵園的空間規(guī)模的大小要考慮緬懷功能的發(fā)揮?！?50定律”說(shuō)，一個(gè)人有250個(gè)社會(huì)關(guān)系。墓中的死人雖已“西去”，但其各種各樣的社會(huì)關(guān)系還在，要在墓地緬懷。陵園作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，就要研究如何將一個(gè)死者的250個(gè)關(guān)系吸引到墓地中來(lái)，這是其一；其二，要讓這“250”在墓地中進(jìn)行消費(fèi)。人不來(lái)，就談不上消費(fèi)；如不消費(fèi)，就談不上賺錢(qián)。因此，陵園產(chǎn)業(yè)的做大，要十分重視陵園的這個(gè)衍生功能。如果說(shuō)，陵園的基本功能，對(duì)陵園來(lái)說(shuō)，賺的是喪家“一次”的錢(qián)；但這衍生功能，則是年年可賺的錢(qián)。因此，要更重視衍生功能對(duì)陵園產(chǎn)業(yè)的作用。因此要重視陵園項(xiàng)目，也更要重視陵園項(xiàng)目如何建設(shè)。陵園的新派生功能：傳承功能現(xiàn)代殯葬文化建設(shè)，那就是殯葬還有一個(gè)“傳”的功能。殯、葬、傳。傳就是傳承、繼承。因此，陵園是“傳”的功能實(shí)現(xiàn)的理想場(chǎng)所。問(wèn)題是“傳承”什么？傳承墓地里的骨灰？當(dāng)然不是，傳承的是死者的文化。人生是一部書(shū)，名人這部人生的書(shū)“厚”一些；平常人的這部書(shū)，可圈可點(diǎn)的也不少，特別是對(duì)子女或是親朋好友的關(guān)愛(ài)之情中體現(xiàn)的崇高境界，今人應(yīng)好生地“傳”下來(lái)。事物的功能是由事物的結(jié)構(gòu)來(lái)決定的。陵園新派生出了“傳”的功能，因而在結(jié)構(gòu)布局上僅是考慮“收藏”骨灰，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。文化的載體主要不是骨灰。上海圖書(shū)館館長(zhǎng)馬遠(yuǎn)良先生開(kāi)始了上海圖書(shū)館的免費(fèi)收藏活著的文化人的物品“業(yè)務(wù)”（待人謝世，這些物品即是遺物了）。書(shū)籍不是文化載體的全部。陵園為了實(shí)現(xiàn)“傳”的功能，除了收藏骨灰之外，還應(yīng)收藏逝者的遺物——例如，用過(guò)的有收藏價(jià)值的文化用品及衣物用具之類(lèi)。于是陵園要設(shè)置收藏室、展示室就成為必要的了。陵園的一個(gè)探索的功能：更生功能對(duì)于先輩的優(yōu)良傳統(tǒng)，我們不能僅“傳”——繼承，還要發(fā)揚(yáng)和提升。繼承和發(fā)揚(yáng)是辨證的統(tǒng)一，沒(méi)有繼承，發(fā)揚(yáng)就成了無(wú)根之木；沒(méi)有發(fā)揚(yáng)，繼承就難以與時(shí)俱進(jìn)，那個(gè)傳下來(lái)的東西，原封不動(dòng)地照搬下去，也許成為前進(jìn)的障礙。“靈魂不死”是目前流傳于民俗中的殯葬文化的主要哲學(xué)思想。要想改變它，這不是一天、二天，一年、二年的事。因此，我主張用“精神更生”去取代“靈魂不死”（見(jiàn)拙作《現(xiàn)代殯葬文化建設(shè)論綱》，上海書(shū)店出版社出版，2001年）。這里所說(shuō)的精神，其實(shí)就是文化，死者傳承下來(lái)的文化。對(duì)于先輩們傳承下來(lái)的文化，不能只是繼承，更不能照搬，而是要發(fā)揚(yáng)，要“更生”。從這個(gè)意義上說(shuō)，陵園還有一個(gè)需要探索的功能——“更生功能”。陵園的“更生功能”給陵園的產(chǎn)業(yè)化又一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。這里的市場(chǎng)空間更大，要做的事更多。在現(xiàn)代意義上的陵園的主要特征是應(yīng)由“更生功能”來(lái)決定的，這是與古代的、傳統(tǒng)意義上的陵園的一個(gè)重要分水嶺。陵園的現(xiàn)代功能：生態(tài)功能人是自然的一部分，人