【正文】 第一章 總論一、項目提要項目名稱：南亞風情商業(yè)廣場南亞風情商業(yè)廣場是南市區(qū)的商業(yè)中心，是昆明市的商業(yè)副中心，是以現(xiàn)代化城市建設理念進行規(guī)劃、設計、建設、經(jīng)營和管理的，代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體，集先進商業(yè)商務設施、五星級酒店、高級公寓、空中景觀花園于一體。位于昆明市西山區(qū)滇池路，是屹立于南市區(qū)核心地段的地標性建筑，是昆明南市區(qū)最大的綜合性商業(yè)商務建筑群，未來西山區(qū)乃至昆明經(jīng)濟增長的發(fā)力點。建設性質(zhì)：改建、擴建項目建設單位：昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司項目建設地點：昆明市滇池路兩公里處，屬昆明市西山區(qū)福海鄉(xiāng)項目建設周期：2008年6月土建全面開工；2010年年初完成建設。項目建筑面積：72萬平方米 二、項目論證結(jié)論 建成后的南亞風情商業(yè)廣場地處南市區(qū)的核心位置，交通便利，是昆明的商業(yè)副中心。南亞風情商業(yè)廣場項目運作成功之后，每年將帶來上10億元的營業(yè)收入，南亞風情商業(yè)廣場自營和出租部份，每年固定能為政府實現(xiàn)增值稅、營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅等各項稅收收入超過3億元以及更大的企業(yè)所得稅。解決5000人以上的就業(yè)，創(chuàng)造巨大的政治效益、經(jīng)濟效益和社會效益。 第二章 項目建設背景及建設必要性一、項目建設背景 加快城市化發(fā)展步伐，是黨中央提出的新時期的重要任務。建設南亞風情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府舉全市之力加快城市化步伐的精神，通過城市分商業(yè)中心的建設，解決城市擁堵，著力改造城中村，推進新昆明現(xiàn)代化城市建設。也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機遇，強化措施，加快推進經(jīng)濟強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設，全面加強黨的建設，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的宏偉戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。建設昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求；是填補南市區(qū)城市商業(yè)空白，滿足新的省級行政中心的服務需求，是新昆明建設的重要任務；以復合形態(tài)的現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體形式建設南亞風情商業(yè)廣場，是南市區(qū)商業(yè)中心建設業(yè)態(tài)的必然選擇；是加快昆明城市現(xiàn)代化建設的必然要求。加快城市化發(fā)展步伐，是黨中央提出的新時期的重要任務。胡錦濤總書記在黨的十七大報告上提出，在新的發(fā)展階段要繼續(xù)全面建設小康社會、發(fā)展中國特色社會主義，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀。并明確提出，促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展，要走中國特色城鎮(zhèn)化道路，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。以增強綜合承載能力為重點，以特大城市為依托，形成輻射作用大的城市群，培育新的經(jīng)濟增長極。城鎮(zhèn)人口比重明顯增加。在2008年1月舉行的云南省第十一屆人代會上，秦光榮省長在《政府工作報告》今后5年的經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標中也明確提出，要貫徹落實科學發(fā)展觀，做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)這篇大文章，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動，協(xié)調(diào)發(fā)展；著力增強自主創(chuàng)新能力，加快建設創(chuàng)新型社會；擴大公共服務，解決民生困難，加快構(gòu)建和諧社會，把建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會放到突出位置，全面推進生態(tài)文明建設。 同時，繼新昆明建設全面拉開，省委省政府站在云南省發(fā)展的高度，提出建設以昆明為核心的滇中城市群、滇中城市經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略部署，對昆明市的城市建設提出更高要求，對通過加快城市建設帶動區(qū)域發(fā)展寄予了更高的期望。在此背景下，昆明市委、市政府認真貫徹十七大精神，堅決執(zhí)行省委省政府的部署，圍繞建設現(xiàn)代新昆明的戰(zhàn)略目標，提出通過大干200拼搏200攻堅20沖刺整個“十二五”，要向世人展示現(xiàn)代新昆明以“一湖四環(huán)”、“一湖四片”、“一城四區(qū)”為核心，三大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展，集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市；要成為經(jīng)濟景氣指數(shù)最高、文化特色最鮮明、人居環(huán)境最好、投資環(huán)境最佳、社會最安定和諧的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市。在具體措施上，要實施“一二三四五六工程”，下大決心、使大力氣緩解或解決交通擁堵、城中村密集、滇池污染這些百姓關(guān)注的焦點民生問題。其中，“一”是城市擁堵一年緩解工程?！岸笔且缓h(huán)兩年閉合工程，環(huán)湖公路、環(huán)湖截污、環(huán)湖生態(tài)建設兩年全部建成?！叭笔侵鞒羌碍h(huán)湖污水收集處理三年達標，“四”是軌道交通四年投入運營。包括城中地鐵、環(huán)城環(huán)湖輕軌，還有昆曲、昆玉、昆楚等滇中城市群、經(jīng)濟圈的軌道交通?！拔濉笔恰俺侵写濉蔽迥旮脑熘亟üこ??！傲笔恰八膭?chuàng)”、“兩爭”六年實現(xiàn)。即創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、國家環(huán)保模范城市、全國文明城市以及世界聯(lián)合國人居城市、全國生態(tài)城市。在城市建設上，市委市政府明確提出，要認清形勢，充分認識加快城鄉(xiāng)建設、滇池治理、工業(yè)突破和城中村改造工作的重要性。要舉全市之力加快城市化步伐，促進全市經(jīng)濟社會追趕型、跨越式、超常規(guī)發(fā)展，各級各類規(guī)劃要充分體現(xiàn)現(xiàn)代化國際大都市的氣派和風格。在工作推進上，新區(qū)和主城并重，一手抓新區(qū)建設，一手抓主城提升，加快載體建設，完善功能配套。主攻滇池治理和城市交通擁堵兩大難點，著力提升城市形象。堅持把緩解城市交通擁堵作為民生工程的第一形象，一手抓交通硬件建設，一手抓交通軟件建設，著力從根本和長遠解決昆明城市的交通擁堵問題。同時，市委市政府視城中村改造為最大的民生工程。昆明作為云南省的省會城市，有將近300個城中村，居住著90萬人口，平均每平方公里1萬人口，城中村的建筑大多是“握手樓”、“接吻樓”，結(jié)構(gòu)非常簡單且不抗震，一旦有地震就是一個墳場，一旦有火災就是一個火葬場。為此昆明市將向國家、省發(fā)改委申報社會事業(yè)發(fā)展項目，擬把昆明城中村改造納入中國省會城市最大的社會事業(yè)發(fā)展項目，積極爭取黨中央、國務院，省委、省政府的大力支持，改善民生。另一方面，市委、市政府正式成立城鄉(xiāng)規(guī)劃建設及重點基礎設施建設指揮部和城中村改造領導小組。市委市政府以“難題再難，必須破題，而且要快速破題；頑癥再頑，必須施治，而且要標本兼治”的魄力，從現(xiàn)在開始，橫下一條心，認準一條路，出重拳、施猛藥、攻難點、見實效。 借鑒先進經(jīng)驗做法，研究制定推進城中村改造的政策措施，做到高容積率、低密度、出精品，計劃五年完成改造重建約300城中村目標。 南亞風情園是諾仕達集團于1992年創(chuàng)建的企業(yè)，從當年聞名遐爾的滇池路上的紅房子到今天一派金碧輝煌、萬般南亞風情的云南著名酒店餐飲品牌，南亞風情園在十多年的經(jīng)營當中，創(chuàng)造了經(jīng)營奇跡，成為南市區(qū)標志性的建筑群和餐飲酒店娛樂行業(yè)經(jīng)營狀況的晴雨表，云南最著名的綜合性的餐飲娛樂商務中心，是西山區(qū)的納稅大戶，帶動了滇池路沿線的商業(yè)和地產(chǎn)繁榮。但是，隨著城市的發(fā)展，以及越來越多的省級機關(guān)搬遷至南亞風情園所在的南市區(qū)，南亞風情園的經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營形式也面臨著需要進一步拔高，以更好地服務于南市區(qū)的問題。特別是環(huán)繞南亞風情園的多個城中村，即束縛了南亞的發(fā)展，也影響了城市的形象，不能滿足西山區(qū)城市化建設的需要，更不能站在更高的層面上為西山區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供強勁的推力。而在2004年行政區(qū)劃調(diào)整之后，西山區(qū)已是主城的重要組成部分，這是西山區(qū)建區(qū)51年以來的重大歷史性轉(zhuǎn)折。經(jīng)濟社會進一步發(fā)展，面臨著城市化高速推進的全新態(tài)勢。轄區(qū)范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)一體化步伐加快，城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會迅速融合，社會各種矛盾凸顯，城市工作任務加重。區(qū)委、區(qū)政府提出了將西山區(qū)建設成為“經(jīng)濟繁榮、社會穩(wěn)定、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的現(xiàn)代化新昆明中心區(qū)之一”的宏偉目標。而南亞風情園所在的南市區(qū)，是行政區(qū)劃調(diào)整以后，西山區(qū)最重要的城市區(qū)塊，是未來西山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最重要的增長極，推進城市化建設最重要的發(fā)力點。為了配合西山區(qū)城市建設要求，滿足南市區(qū)城市功能需要，助推西山區(qū)經(jīng)濟社會的發(fā)展，也為了使企業(yè)的發(fā)展躍上一個更高的平臺，諾仕達集團決定集集團之力，在原南亞風情園的基礎上，積極響應政府號召，配合城中村改造，建設南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風情商業(yè)廣場。建設南亞風情商業(yè)廣場，是貫徹市委市政府精神，通過城市分商業(yè)中心的建設，解決城市擁堵，著力改造城中村，推進新昆明現(xiàn)代化城市建設，也是貫徹西山區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展、商貿(mào)富區(qū)等五大戰(zhàn)略，培育商貿(mào)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商務房地產(chǎn)業(yè)等“六大支柱”，強化招商引資、自主創(chuàng)新、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等“七個重點”，搶抓機遇，強化措施，加快推進經(jīng)濟強區(qū)、宜居之區(qū)、活力之區(qū)、和諧之區(qū)和城鄉(xiāng)一體化建設，全面加強黨的建設，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。南亞風情商業(yè)廣場，必將成為南市區(qū)最繁華的城市商業(yè)綜合體，成為助推西山區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展一臺強勁的發(fā)動機，必將為新昆明現(xiàn)代化城市建設描繪最絢麗的一筆！ 二、項目建設區(qū)域簡況南市區(qū)商業(yè)中心――南亞風情商業(yè)廣場，位于昆明市滇池路福海街道辦事處。昆明市南市區(qū)由兩個部分構(gòu)成：西山區(qū)福海、前衛(wèi)街道辦事處。是西山區(qū)的主要城市區(qū)域。昆明滇池國家旅游度假區(qū)。西山區(qū)位于昆明市西南面，與官渡區(qū)、呈貢縣隔水相望，與五華區(qū)接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。全區(qū)總面積791平方公里，城市建成區(qū)面積42平方公里，有100多個住宅小區(qū)，人口85萬，再加上20萬流動人口，全區(qū)總?cè)丝谶_100余萬，其中常住人口近45萬，是擁有城市主城核心區(qū)、城郊區(qū)和山區(qū)農(nóng)村的昆明市主城西區(qū)。轄馬街、金碧、永昌、前衛(wèi)、福海、棕樹營、西苑7個街道辦事處和碧雞、?？?、團結(jié)3個鎮(zhèn)，共有63個社區(qū)居委會，35個村民委員會，221個村民小組，居住著彝、白、苗、回等25個少數(shù)民族。轄區(qū)內(nèi)有入滇河道8條，72公里的滇池湖岸線，滇池草海12平方公里，有100多個住宅小區(qū)。西山區(qū)省、市黨政機關(guān)聚集。轄區(qū)內(nèi)有省委、省人大、省政協(xié)、省紀委、省高級人民法院、省檢察院、省公安廳、市委、市政協(xié)、市紀委、十四集團軍等領導機關(guān)和130余個廳局級單位，轄區(qū)內(nèi)還有眾多學校、醫(yī)院和企事業(yè)單位。 在西山區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，%, 第二產(chǎn)業(yè)占26％，％，凸現(xiàn)出1的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展布局。與一、二產(chǎn)業(yè)相比，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度勢不可擋，在GDP中居首位，理所當然的成為西山區(qū)經(jīng)濟建設的主力軍，涌現(xiàn)出西南、宏盛達建材市場、廣豐和前衛(wèi)的茶葉、舊機動車交易等一批規(guī)模市場。此外，產(chǎn)品輻射半徑達1000公里的螺螄灣小商品批發(fā)市場，已在東盟國家享有很高的知名度和美譽度，形成了規(guī)模、名牌、市場的良好效應；而由新希望集團投資20億元，占地面積800畝的大商匯，是以建材和食品百貨批發(fā)為主的商貿(mào)城；前衛(wèi)片區(qū)以及擬建的南亞風情商業(yè)廣場所在的福海片區(qū)，是西山區(qū)實施商貿(mào)興區(qū)戰(zhàn)略的重點。同時，擬建的南亞風情商業(yè)廣場項目，毗鄰昆明滇池國家旅游度假區(qū)，該度假區(qū)是國務院1992年10月批準成立的全國十二個國家級旅游度假區(qū)之一，也是全國十二個國家級旅游度假區(qū)中唯一位于內(nèi)陸省的旅游度假區(qū)。，南瀕滇池，北連市區(qū)，東與西山區(qū)接壤，西與著名的西山森林公園隔湖相望，與福海、前衛(wèi)街道辦事處共同構(gòu)成昆明南市區(qū)。 是昆明市環(huán)境最為優(yōu)美，交通最為暢達，空氣最為清新，人居環(huán)境最為優(yōu)良的區(qū)域之一。1997年以來，先后吸引了紅塔集團、云天化集團、萬達集團、同仁醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團、滇池高爾夫等大型集團落戶度假區(qū)。目前，全區(qū)共建成142個以觀光游覽、度假休閑、健身娛樂為主要內(nèi)容的項目。擁有包括一個國家4A級景區(qū)（云南民族村）、一個袁曉芩藝術(shù)園、二座博物館（云南民族博物館和翰榮軒博物館）、一個18洞高爾夫球場（滇池高爾夫）、二座專業(yè)化體育訓練中心（海埂體育訓練基地和紅塔體育中心）、三座四星級酒店（滇池溫泉花園國際大酒店、怡景園度假酒店、滇池大酒店），4880個標準床位、29塊足球場、54塊網(wǎng)球場、11個游泳館（其中有4個國際標準游泳館）、107道保齡球等民族風情游覽和高原體育訓練、康體休閑設施。此外，還擁有若干籃球、排球、冰球、跳水、壘球、羽毛球、壁球館，以及較為完備的會議和娛樂設施。初步形成了以少數(shù)民族風情和高原體育訓練、康體休閑為支柱的兩大特色品牌，在全國十二個國家級旅游度假區(qū)中獨樹一幟。成為海內(nèi)外投資商競相投資的熱土、廣大旅游消費者和體育愛好者觀光游覽、度假休閑、健身娛樂的“第三空間”。作為現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，擬建的南亞風情商業(yè)廣場，將是南市區(qū)最繁華的商業(yè)商務中心，填補了南市區(qū)城市商業(yè)空白，是南市區(qū)乃至整個西山區(qū)和昆明滇池國家旅游度假區(qū)的活力之都、城市之眼。三、項目建設必要性分析（一）建設昆明副商業(yè)中心南市區(qū)商業(yè)中心――“南亞風情商業(yè)廣場”項目，是昆明城市發(fā)展的必然要求目前昆明的商圈結(jié)構(gòu)和商業(yè)格局狀況到2007年，昆明市現(xiàn)已形成有規(guī)模的商圈共有12個，其中主力商圈1個，即三市街商圈；次級商圈2個，即小西門次級商圈和青年路次級商圈；休閑商圈有3個，即翠湖休閑圈、昆都休閑圈、金碧休閑圈；專業(yè)市場商圈有6個，即廣福路官南路專業(yè)市場商圈、官渡園專業(yè)市場商圈、前衛(wèi)專業(yè)市場商圈、黃土坡專業(yè)市場商圈、金星小壩專業(yè)市場商圈和東部物流專業(yè)商圈。另外還有零星分布在各主要社區(qū)組團的微型社區(qū)商圈。已形成的商圈中，呈現(xiàn)出以下分布特點：1）以三市街主力商圈為中心，隨著城市環(huán)線逐漸向外擴張，各商圈以次級和休閑商圈、社區(qū)商圈和專業(yè)市場商圈為主。主力商圈、次級商圈和休閑商圈均集中在一環(huán)路以內(nèi)，構(gòu)成了一環(huán)路內(nèi)輻射全昆明的一個超大商圈，也是目前昆明的主商業(yè)中心；微型社區(qū)商圈主要集中在一環(huán)路和二環(huán)路之間以及二環(huán)路周邊范圍內(nèi)；專業(yè)市場商圈主要分布在二環(huán)路以外。2）商圈分布在一環(huán)路以外呈現(xiàn)出明顯的南北分布特點，東部有一定的商圈分布，而在城市的西邊基本上屬于商圈空白區(qū)。在城市商圈構(gòu)成中，大型百貨商場和大型綜合商場在商圈中占據(jù)絕對的主導地位，從目前昆明市的大型百貨商場和大型綜合超市分布來看，目前昆明市共有14個大型綜合超市，大型百貨商場16個。分別為：大型綜合超市：沃爾瑪（小西門店、集大店、國貿(mào)店店）、家樂福（世紀廣場店、白云店、龍泉店、云紡店）、好友（集大店、新迎店）、民升超市（滇池路店、西紅聯(lián)店）、麥德龍北辰店、世紀華聯(lián)廣福路店、百佳超市金碧路店。大型百貨商場：金龍百貨、金格中心、新世界百貨、柏聯(lián)百貨（三市街、西南廣場）、百大（三市街2個、西南廣場）、美辰百貨、