【正文】 藍靈營銷策劃方案第一部分：項目概況項目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個 銷售部面積：402平方米 地下車庫面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍靈房屋開發(fā)有限公司藍靈時代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。藍靈房產(chǎn)實力雄厚，具備開發(fā)本項目的經(jīng)驗和技術(shù)力量。公司秉承“建一項工程，樹一座豐碑”的品牌理念，堅持“建精品項目，樹優(yōu)良品牌形象”的開發(fā)理念，使藍靈在短期內(nèi)成為房產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)。承建商：中國核工業(yè)華興建設(shè)公司建筑設(shè)計：四川省經(jīng)緯建筑設(shè)計有限公司園林建設(shè)：成都華西園林綠化建設(shè)工程有限公司第二部分：項目區(qū)域地產(chǎn)走勢分析： 安岳地產(chǎn)大勢：1）安岳地產(chǎn)走勢向規(guī)?；l(fā)展時 間80年代90年代20世紀末2003年規(guī) 模獨棟建設(shè)小單元建設(shè)組團建設(shè)規(guī)模社區(qū)案 例縣城周邊2—3層獨棟建筑各道路邊生活區(qū)的樓房無名稱的小組團安岳花園?；刍▓@2）安岳地產(chǎn)走勢向配套化發(fā)展配套情況水、電、氣不進戶，戶外留接口電、氣、光纖不進戶電話線、水入戶配備防盜對講系統(tǒng)案 例已使用房屋及部分在建房屋?；刍▓@3）安岳地產(chǎn)走勢向品質(zhì)化發(fā)展 獨棟 —— 小住宅群 —— 海慧花園4）安岳地產(chǎn)走勢向生態(tài)型發(fā)展無綠化—— 有綠化—— 大面積綠化—— 超高綠化 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析1） 可類比項目戶型面積配比項目名稱戶型面積所占比率?；刍▓@80160平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%經(jīng)濟適用房110135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花園90135平方米100%結(jié)論：安岳地產(chǎn)（住宅）以100—135平方米左右、以3室2廳雙衛(wèi)錯層的戶型為主流戶型。2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格銷售均價?；刍▓@688808720經(jīng)濟適用房600620580晶盛花園600左右550云麗苑600左右580正泰房產(chǎn)600550結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價在500—800元/平方米，在三級地產(chǎn)市場中，屬中等水平。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格東門綜合市場3600經(jīng)濟適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價在27004000元/平方米。第三部分：藍靈時代欣城形象定位：一、項目形象定位要求：a 順應(yīng)市場要求b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化c 符合開發(fā)公司經(jīng)營理念、達到項目優(yōu)質(zhì)化d 符合開發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準項目形象定位：商業(yè)項目：打造安岳首席時尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時代的生活方式。住宅項目：打造安岳縣“最適合居住社區(qū)”，能夠體現(xiàn)居住者尊貴身份的高檔住宅區(qū)，使社區(qū)成為居住者“身份的名片” 成為“安岳人民一步到位的居家選擇”。別墅項目：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為“專為16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院”。第四部分：項目開發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項目時尚、現(xiàn)代明快的風(fēng)格。本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。一、項目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時代欣城生活品位與都市同步享受時代生活 搶座時代欣城商業(yè)主題概念延展 時代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無須出境，享受與世界同步的時代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時代安岳首座影視、渡假、購物、休閑、文化活動中心二、項目住宅主題概念定位 從項目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。住宅概念定位：時代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。住宅主題概念延展：時代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時代生活，擁有時代欣城時代與自然的浪漫，山與水的交流時代欣城，健康生活新標(biāo)準第五部分：項目產(chǎn)品定位：一、項目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進深為8~11米為最大進深。4） 首層鋪面下沉600，以降低二層高度，激活層位死角現(xiàn)象。5） 二層門面以退臺式處理，形成2層鋪面另有門面長廊的局面，以確保人流的較多流動。6） 建議門面以雙向開間的方式，以增加門面的附加值，提高人流量，使物業(yè)增值。7） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，會使銷售得到提高。 二、項目住宅的產(chǎn)品定位住宅戶型面積配比比例建議： 單位： 平方米單位面積戶 型比 率70—90兩室兩廳單衛(wèi)15%90—150三室兩廳雙衛(wèi)55%150—180四室兩廳雙衛(wèi)25%180—230五室兩廳雙衛(wèi)3%六室三廳雙衛(wèi)2%住宅部分戶型設(shè)計建議：（1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶型 （經(jīng)濟戶型）（2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （主力戶型）（3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （康居戶型）（4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶型 （豪宅戶型）（主臥套衣帽間，儲藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。在戶型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。）三、項目建設(shè)工程的建議：賣房子先賣環(huán)境在成都地產(chǎn)市場， “賣房子先賣綠化”已經(jīng)經(jīng)久不衰，故建議在本案的工程建設(shè)中，首建本案區(qū)域的綠化，并提前進入購房客戶視野；未建設(shè)區(qū)域及時綠化，會為銷售帶來意想不到的效果。故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。 穩(wěn)優(yōu)潛發(fā)，蓄勢待動：因周邊市場（檸都廣場，?；邸巴鉃埃﹥r格尚不明朗，假設(shè)本案前期定價的確定、宣布及進入市場，會提前將我項目商業(yè)價格暴露在競爭對手面前，故建議：廣場將稍延推遲投入市場，在開盤時，如檸都、“外灘”價格入市，我項目將根據(jù)上述項目價位確定本案商業(yè)價格，以期在價格中首贏競爭樓盤。 第六部份：藍靈時代欣城價格定位：一、藍靈時代欣城商鋪價格定位：為使藍靈時代欣城在計劃時間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤，策劃部在深入調(diào)研項目當(dāng)?shù)厥袌龊?，結(jié)合本案實際情況，制定項目價位體系如下：比較因素本 案幸福花園晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購物人次3020202530專業(yè)程度專業(yè)商場臨街商鋪臨街商鋪綜合市場綜合市場交通條件道路通達度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無1路1路1路無基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場1個無無無無內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周圍環(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價為10000元/㎡，而偏僻區(qū)域一樓售價僅為2800元/㎡。 經(jīng)營業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個方面。（二）、定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍靈時代欣城在定價上采用市場比較法、租金倒推法進行價格綜合定位。（三）、本案商鋪一樓的均價計算市場比較法1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二）比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置10098989899交易時間100100100100100用 途100100100100100交易情況100100100100100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100909045100商業(yè)氣氛10087879095購物人次10060664483專業(yè)程度10095959898交通條件道路通達度9010010095100距市中心距離100100120120120公交線路901009010090基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場105100100100100內(nèi)部配套120100100100100周圍環(huán)境10095989698個別因素面 積100989610096形 狀100100100100100開發(fā)商知名度1101001001001002）單位樓面比較因素修正系數(shù)表（表三）比較因素幸福花