【正文】 租金倒推法進(jìn)行價格綜合定位。時代欣城商鋪價格定位：為使藍(lán)靈故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。7） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，會使銷售得到提高。住宅主題概念延展：時代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時代生活，擁有時代欣城時代與自然的浪漫，山與水的交流時代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項目產(chǎn)品定位：一、項目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時代的生活方式。2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格銷售均價?；刍▓@688808720經(jīng)濟(jì)適用房600620580晶盛花園600左右550云麗苑600左右580正泰房產(chǎn)600550結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價在500—800元/平方米，在三級地產(chǎn)市場中，屬中等水平。時代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。藍(lán)靈房產(chǎn)實力雄厚，具備開發(fā)本項目的經(jīng)驗和技術(shù)力量。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價格分析： 單位：元/平方米項目名稱銷售價格東門綜合市場3600經(jīng)濟(jì)適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價在27004000元/平方米。住宅項目：打造安岳縣“最適合居住社區(qū)”，能夠體現(xiàn)居住者尊貴身份的高檔住宅區(qū)，使社區(qū)成為居住者“身份的名片” 成為“安岳人民一步到位的居家選擇”。一、項目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時代欣城4） 首層鋪面下沉600，以降低二層高度，激活層位死角現(xiàn)象。 二、項目住宅的產(chǎn)品定位住宅戶型面積配比比例建議： 單位： 平方米單位面積戶 型比 率70—90兩室兩廳單衛(wèi)15%90—150三室兩廳雙衛(wèi)55%150—180四室兩廳雙衛(wèi)25%180—230五室兩廳雙衛(wèi)3%六室三廳雙衛(wèi)2%住宅部分戶型設(shè)計建議：（1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶型 （經(jīng)濟(jì)戶型）（2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （主力戶型）（3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯層戶型 （康居戶型）（4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶型 （豪宅戶型）（主臥套衣帽間，儲藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。 穩(wěn)優(yōu)潛發(fā)，蓄勢待動：因周邊市場（檸都廣場，海慧“外灘“）價格尚不明朗，假設(shè)本案前期定價的確定、宣布及進(jìn)入市場，會提前將我項目商業(yè)價格暴露在競爭對手面前，故建議：廣場將稍延推遲投入市場，在開盤時，如檸都、“外灘”價格入市，我項目將根據(jù)上述項目價位確定本案商業(yè)價格，以期在價格中首贏競爭樓盤。時代欣城在計劃時間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤，策劃部在深入調(diào)研項目當(dāng)?shù)厥袌龊?，結(jié)合本案實際情況，制定項目價位體系如下：比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購物人次3020202530專業(yè)程度專業(yè)商場臨街商鋪臨街商鋪綜合市場綜合市場交通條件道路通達(dá)度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無1路1路1路無基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場1個無無無無內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周圍環(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價為10000元/㎡，而偏僻區(qū)域一樓售價僅為2800元/㎡。（三）、本案商鋪一樓的均價計算市場比較法1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二）比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置10098989899交易時間100100100100100用 途100100100100100交易情況100100100100100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100909045100商業(yè)氣氛10087879095購物人次10060664483專業(yè)程度10095959898交通條件道路通達(dá)度9010010095100距市中心距離100100120120120公交線路901009010090基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場105100100100100內(nèi)部配套120100100100100周圍環(huán)境10095989698個別因素面 積100989610096形 狀100100100100100開發(fā)商知名度1101001001001002）單位樓面比較因素修正系數(shù)表（表三）比較因素幸福花園晶盛花園東大街綜合市 場順城街綜合市 場3000元/㎡5000元/㎡3500元/㎡3700元/㎡位 置100/98100/98100/98100/99交易時間100/100100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100/90100/90100/45100/100商業(yè)氣氛100/87100/87100/90100/95購物人次100/60100/66100/44100/83專業(yè)程度100/95100/95100/98100/98交通條件道路通達(dá)度90/10090/10090/9590/100距市中心距離100/100100/120100/120100/120公交線路90/10090/10090/10090/90基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場105/100105/100105/100105/100內(nèi)部配套120/100120/100120/100120/100周圍環(huán)境100/95100/96100/96100/98個別因素面 積100/98100/99100/100100/96形 狀100/100100/100100/100100/100開發(fā)商知名度110/105110/100110/100110/100單位樓面修正后均價41896293481947943）比準(zhǔn)價格的計算：比較案例與本案在規(guī)模、配套方面差異較大，故采用綜合法進(jìn)行比準(zhǔn)價格的計算。在定價時，考慮到踩盤工作中，接待人員報出的部分虛擬銷售價格，建議本案商業(yè)部分（項目點）一樓的銷售均價為5200元/㎡。其他各階、各層、各房以此之價格進(jìn)行價位測算。時代欣城商業(yè)街價格定位及編號體系A(chǔ)區(qū)編號定位及均價：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價：3800一層101102103105106107108均價：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價：1600二層202206208212216218222均價：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價：7000101103105過道107109111B區(qū)編號定位及均價：B1二層201202203205206207均價：1600一層101102103105106107均價：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價：5200C區(qū)編號定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109111112113均價：3800D區(qū)編號定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價：2400209211一層101102103105