【正文】 租金倒推法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。時(shí)代欣城商鋪價(jià)格定位：為使藍(lán)靈故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場(chǎng)街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。7） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，會(huì)使銷售得到提高。住宅主題概念延展：時(shí)代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時(shí)代生活，擁有時(shí)代欣城時(shí)代與自然的浪漫，山與水的交流時(shí)代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：一、項(xiàng)目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時(shí)代的生活方式。2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價(jià)格分析： 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格銷售均價(jià)?；刍▓@688808720經(jīng)濟(jì)適用房600620580晶盛花園600左右550云麗苑600左右580正泰房產(chǎn)600550結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價(jià)在500—800元/平方米，在三級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)中，屬中等水平。時(shí)代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。藍(lán)靈房產(chǎn)實(shí)力雄厚，具備開發(fā)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價(jià)格分析： 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格東門綜合市場(chǎng)3600經(jīng)濟(jì)適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價(jià)在27004000元/平方米。住宅項(xiàng)目：打造安岳縣“最適合居住社區(qū)”，能夠體現(xiàn)居住者尊貴身份的高檔住宅區(qū)，使社區(qū)成為居住者“身份的名片” 成為“安岳人民一步到位的居家選擇”。一、項(xiàng)目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時(shí)代欣城4） 首層鋪面下沉600，以降低二層高度，激活層位死角現(xiàn)象。 二、項(xiàng)目住宅的產(chǎn)品定位住宅戶型面積配比比例建議： 單位： 平方米單位面積戶 型比 率70—90兩室兩廳單衛(wèi)15%90—150三室兩廳雙衛(wèi)55%150—180四室兩廳雙衛(wèi)25%180—230五室兩廳雙衛(wèi)3%六室三廳雙衛(wèi)2%住宅部分戶型設(shè)計(jì)建議：（1）兩室兩廳單衛(wèi) 平層戶型 （經(jīng)濟(jì)戶型）（2）三室兩廳雙衛(wèi) 錯(cuò)層戶型 （主力戶型）（3）四室兩廳雙衛(wèi) 錯(cuò)層戶型 （康居戶型）（4）五室兩廳雙衛(wèi) 躍層戶型 （豪宅戶型）（主臥套衣帽間，儲(chǔ)藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。 穩(wěn)優(yōu)潛發(fā)，蓄勢(shì)待動(dòng)：因周邊市場(chǎng)（檸都廣場(chǎng)，海慧“外灘“）價(jià)格尚不明朗，假設(shè)本案前期定價(jià)的確定、宣布及進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)提前將我項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格暴露在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，故建議：廣場(chǎng)將稍延推遲投入市場(chǎng)，在開盤時(shí)，如檸都、“外灘”價(jià)格入市，我項(xiàng)目將根據(jù)上述項(xiàng)目?jī)r(jià)位確定本案商業(yè)價(jià)格，以期在價(jià)格中首贏競(jìng)爭(zhēng)樓盤。時(shí)代欣城在計(jì)劃時(shí)間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤(rùn)，策劃部在深入調(diào)研項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)后，結(jié)合本案實(shí)際情況，制定項(xiàng)目?jī)r(jià)位體系如下：比較因素本 案幸福花園晶盛花園東大街綜合市場(chǎng)順城街綜合市場(chǎng)位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時(shí)間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購(gòu)物人次3020202530專業(yè)程度專業(yè)商場(chǎng)臨街商鋪臨街商鋪綜合市場(chǎng)綜合市場(chǎng)交通條件道路通達(dá)度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無1路1路1路無基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)1個(gè)無無無無內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周圍環(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個(gè)別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價(jià)格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價(jià)為10000元/㎡，而偏僻區(qū)域一樓售價(jià)僅為2800元/㎡。（三）、本案商鋪一樓的均價(jià)計(jì)算市場(chǎng)比較法1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二）比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場(chǎng)順城街綜合市場(chǎng)位 置10098989899交易時(shí)間100100100100100用 途100100100100100交易情況100100100100100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100909045100商業(yè)氣氛10087879095購(gòu)物人次10060664483專業(yè)程度10095959898交通條件道路通達(dá)度9010010095100距市中心距離100100120120120公交線路901009010090基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)105100100100100內(nèi)部配套120100100100100周圍環(huán)境10095989698個(gè)別因素面 積100989610096形 狀100100100100100開發(fā)商知名度1101001001001002）單位樓面比較因素修正系數(shù)表（表三）比較因素幸福花園晶盛花園東大街綜合市 場(chǎng)順城街綜合市 場(chǎng)3000元/㎡5000元/㎡3500元/㎡3700元/㎡位 置100/98100/98100/98100/99交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100/90100/90100/45100/100商業(yè)氣氛100/87100/87100/90100/95購(gòu)物人次100/60100/66100/44100/83專業(yè)程度100/95100/95100/98100/98交通條件道路通達(dá)度90/10090/10090/9590/100距市中心距離100/100100/120100/120100/120公交線路90/10090/10090/10090/90基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)105/100105/100105/100105/100內(nèi)部配套120/100120/100120/100120/100周圍環(huán)境100/95100/96100/96100/98個(gè)別因素面 積100/98100/99100/100100/96形 狀100/100100/100100/100100/100開發(fā)商知名度110/105110/100110/100110/100單位樓面修正后均價(jià)41896293481947943）比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算：比較案例與本案在規(guī)模、配套方面差異較大，故采用綜合法進(jìn)行比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算。在定價(jià)時(shí)，考慮到踩盤工作中，接待人員報(bào)出的部分虛擬銷售價(jià)格，建議本案商業(yè)部分（項(xiàng)目點(diǎn)）一樓的銷售均價(jià)為5200元/㎡。其他各階、各層、各房以此之價(jià)格進(jìn)行價(jià)位測(cè)算。時(shí)代欣城商業(yè)街價(jià)格定位及編號(hào)體系A(chǔ)區(qū)編號(hào)定位及均價(jià)：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價(jià)：3800一層101102103105106107108均價(jià)：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價(jià)：1600二層202206208212216218222均價(jià)：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價(jià)：7000101103105過道107109111B區(qū)編號(hào)定位及均價(jià)：B1二層201202203205206207均價(jià)：1600一層101102103105106107均價(jià)：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價(jià)：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價(jià)：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價(jià)：5200C區(qū)編號(hào)定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價(jià)：1700一層101102103105106107108109111112113均價(jià)：3800D區(qū)編號(hào)定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價(jià)：2400209211一層101102103105