【正文】 園晶盛花園東大街綜合市 場順城街綜合市 場3000元/㎡5000元/㎡3500元/㎡3700元/㎡位 置100/98100/98100/98100/99交易時間100/100100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100/90100/90100/45100/100商業(yè)氣氛100/87100/87100/90100/95購物人次100/60100/66100/44100/83專業(yè)程度100/95100/95100/98100/98交通條件道路通達(dá)度90/10090/10090/9590/100距市中心距離100/100100/120100/120100/120公交線路90/10090/10090/10090/90基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場105/100105/100105/100105/100內(nèi)部配套120/100120/100120/100120/100周圍環(huán)境100/95100/96100/96100/98個別因素面 積100/98100/99100/100100/96形 狀100/100100/100100/100100/100開發(fā)商知名度110/105110/100110/100110/100單位樓面修正后均價41896293481947943）比準(zhǔn)價格的計算：比較案例與本案在規(guī)模、配套方面差異較大，故采用綜合法進(jìn)行比準(zhǔn)價格的計算。加權(quán)平均法。設(shè)定比較案例權(quán)重為：幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場20%20%30%30%計算加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價格為：5200元/㎡。在定價時，考慮到踩盤工作中，接待人員報出的部分虛擬銷售價格，建議本案商業(yè)部分（項目點）一樓的銷售均價為5200元/㎡。 租金倒推法：經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價格為1540元/㎡/月；據(jù)計算，其收回投資的期限為1820年。據(jù)此推算，本案一樓的單位銷售價格為：251218 =5400元/㎡考慮到安岳商業(yè)地產(chǎn)的整體價格水平較低，根據(jù)上述計算結(jié)果，建議商業(yè)街一樓（項目點）的銷售均價價格為：4000元/㎡。本案商業(yè)街（項目點）的銷售均價為：一樓的銷售均價為4000元/㎡。其他各階、各層、各房以此之價格進(jìn)行價位測算。 （四）、安岳項目商業(yè)街二樓均價計算項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的調(diào)研：東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場（成熟商圈）1300元/㎡1200元/㎡1200元/㎡1680元/㎡在建工程3年前房屋舊房（5元/㎡租金）舊房（7元/㎡租金）項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素：（同表一）項目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價的修正因素比例：（同表二） 項目二樓修正后的比準(zhǔn)價格為：本 案東大街綜合市場北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場1600元/㎡1500元/㎡1460元/㎡1500元/㎡1700元/㎡考慮到本案專業(yè)商場的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項目點）的銷售均價為：2600元/㎡。其他各階、各層、各房以此之價格進(jìn)行價位測算。 （五）、藍(lán)靈時代欣城商業(yè)街價格定位及編號體系A(chǔ)區(qū)編號定位及均價：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價：3800一層101102103105106107108均價：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價：1600二層202206208212216218222均價：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價：7000101103105過道107109111B區(qū)編號定位及均價：B1二層201202203205206207均價：1600一層101102103105106107均價：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價：5200C區(qū)編號定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109111112113均價：3800D區(qū)編號定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價：2400209211一層101102103105106107108均價：4900109111D2區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109111112113均價：3800本案商鋪價位將在檸都廣場、?；邸巴鉃眱r位公布之后再確定具體市場價位，故暫對商鋪價位未列。二、住宅價格定位： 一）定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍(lán)靈時代欣城在定價上采用市場比較法進(jìn)行價格綜合定位。二）影響價格指數(shù)因素表 可類比項目價格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸福花園交易時間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶水止廚衛(wèi)不入戶不入戶安防設(shè)施對講系統(tǒng) 防盜門對講系統(tǒng) 木門無對講 木門集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達(dá)度100m750m臨主干道交通便捷度無市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個別因素規(guī)劃限制無無無無容積率無無宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無無三）可類比項目價格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素?；刍▓@幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無無用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無無修正后的單位價格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價。在上述案例中，?；刍▓@的比較因素最接近本案，選擇其比準(zhǔn)價格作為單位銷售均價：P=908元/㎡建議藍(lán)靈時代欣城(住宅部分)平均售價為: 908元/㎡四）住宅價格體系及價格建議表 住宅區(qū)各棟比準(zhǔn)價格： 單位：元 ㎡棟 數(shù)型 號面積套 型比準(zhǔn)價格1棟A—3二室二廳單衛(wèi)9082棟B—1三室二廳雙衛(wèi)9283棟B—1三室二廳雙衛(wèi)9384棟B—2三室二廳雙衛(wèi)8785棟B—2三室二廳雙衛(wèi)9086棟B—2三室二廳雙衛(wèi)9287棟D—1四室二廳雙衛(wèi)8888棟D—1四室二廳雙衛(wèi)9089棟C—1四室二廳雙衛(wèi)87010棟A—1二室二廳單衛(wèi)89811棟A—2二室二廳單衛(wèi)89812棟B—2三室二廳雙衛(wèi)86813棟868建議住宅各房售價表 一棟各套房價表：一樓送地面花園 頂樓送屋頂花園 單位：元 ㎡1單元101/918103/868105/908107/888109/868111/888