【正文】 銷售工作在具體操作時，因受諸多因素影響會造成銷售進(jìn)度受陰。策劃人員將及時評析認(rèn)購情況，做好信息反饋的調(diào)研工作，及時的調(diào)整銷售策略、推廣策略，達(dá)到最佳組合推廣效果。關(guān)注經(jīng)濟變化。時代欣城 都市精英的身份名片廣告效果監(jiān)控、評估及修正任何一個案例的廣告推廣，都是在推廣過程中，及時監(jiān)控、評估、修正，從而更好為銷售服務(wù)。 現(xiàn)代之城，黃金鋪面住宅以低于定價體系50—80元/㎡的價格發(fā)售，利于市場進(jìn)入；他們積蓄豐厚、家庭規(guī)模成熟，購買本項目地產(chǎn)，不僅是提升人生品位，提升個人生活質(zhì)量的高貴選擇。第二章：本案創(chuàng)新營銷體系的建立一、市場大勢與機會點分析 安岳市場大勢分析安岳東鄰重慶市，南連內(nèi)江市、西至資陽市，北與川中重鎮(zhèn)接壤，是四川盆地腹心地帶的陸路交通要沖。二、住宅價格定位： 一）定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍(lán)靈 經(jīng)營業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個方面。生活品位與都市同步享受時代生活 搶座時代欣城商業(yè)主題概念延展 時代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無須出境，享受與世界同步的時代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時代安岳首座影視、渡假、購物、休閑、文化活動中心二、項目住宅主題概念定位 從項目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。藍(lán)靈營銷策劃方案第一部分：項目概況項目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個 銷售部面積：402平方米 地下車庫面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司藍(lán)靈住宅概念定位：時代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。（二）、定價方法的確定：本案周邊因有可類比項目，故藍(lán)靈時代欣城在定價上采用市場比較法進(jìn)行價格綜合定位。隨著國家對民營企業(yè)的扶持，以“全國農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。城市自由人：他們是收入頗豐的演員、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計師、IT人才、私人老板等。商鋪以低于定價體系80—100元/㎡的價格發(fā)售； 藍(lán)靈本案也不例外。國家銀行利率、國家稅費的漲浮，影響著購買群的心態(tài)變化，將密切關(guān)注行態(tài)變化及時調(diào)整付款方式。強銷期強銷期是銷售階段持續(xù)時間最長、大量資金快速回籠的階段，本階段內(nèi)：、強化營銷人員銷售意識、不斷提高營銷人員團隊精神、及時進(jìn)行銷售評估、改進(jìn)項目公關(guān)策略、提出工程建設(shè)進(jìn)度。故此，本項目在操作時，將建立控制性計劃戰(zhàn)略步驟，對公關(guān)偏向及時跟進(jìn)并采取措施。五、任務(wù)布置控制法：階段性操作 在銷售準(zhǔn)備階段、預(yù)熱階段、引爆階段、強銷階段的產(chǎn)品列出比例在各階段時間內(nèi)完成策略期多項工作、任務(wù)，為銷售進(jìn)度提供暢通的銷售渠道。認(rèn)購階段認(rèn)購階段是檢驗銷售策略、項目主題、產(chǎn)品定位、推廣效果的最佳階段，為聚集人氣、資金回籠的前奏。避開雨水季節(jié)，關(guān)注地下水位的變化，合理規(guī)劃、施工、控制交房進(jìn)度，以利于銷售工作的持續(xù)延展性。 藍(lán)靈 二）、項目入市價格策略項目優(yōu)惠幅度的建議： 1）當(dāng)?shù)仨椖績?yōu)惠幅度的調(diào)研住房市場銷售價格優(yōu) 惠 政 策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2% 2）、本案正常交易情況優(yōu)惠幅度的建議：定價價位較高，屬高優(yōu)惠、高折扣項目：購房形式優(yōu)惠幅度付款進(jìn)度備 注一次性購房6%簽定合同30日內(nèi)付定金分期付款4%分兩次付清房款付定金按揭付款2%首付3成 7成20年按揭付定金公積金貸款2%付定金參加內(nèi)部認(rèn)購排號2%在認(rèn)購期間凡參加認(rèn)購的均享受 3）、地產(chǎn)項目折扣、優(yōu)惠幅度的技巧：價位幅度折扣幅度優(yōu)惠幅度高價位高折扣高優(yōu)惠中價位中折扣中優(yōu)惠低價位低折扣低優(yōu)惠建議入市房源配置： 為使項目順利進(jìn)入市場、打開銷售局面，為后期良好銷售奠定基礎(chǔ)，建議在配合入市優(yōu)惠政策、價格策劃的前提下，以合理的房源搭配進(jìn)行入市銷售：1）住宅入市： 建議以13棟（拆遷安置房剩余房源：約12套左右）、1棟3單元雙座的住宅為開盤入市房源； 2）商鋪入市： 建議以A3區(qū)一樓101—106號、D1區(qū)二樓商鋪為開盤入市房源；建議開盤入市價格： 單位：元 ㎡房源種類建議價格優(yōu)惠幅度住宅700(13棟)750(1棟)享受所有優(yōu)惠政策商鋪3500(A3區(qū))1300(D1區(qū)) 項目開盤入市期優(yōu)惠幅度：參加排號一次性購房正常優(yōu)惠6% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%10%分期付款正常優(yōu)惠4% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%8%按揭付款正常優(yōu)惠2% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%6%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 排號優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%6%未參加排 號一次性購房正常優(yōu)惠6% 開盤優(yōu)惠2%8%分期付款正常優(yōu)惠4% 開盤優(yōu)惠2%6%按揭付款正常優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%4%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%4%價格升幅比例建議：建議：本項目價格定位屬高價位，建議在開盤（引爆期）期間：政府顧員：他們對于高品質(zhì)的居家理念有很深很理智的熱 。成熟商業(yè)區(qū)域，門面金貴，無鋪開租、鋪價翻番。時代欣城商業(yè)街價格定位及編號體系A(chǔ)區(qū)編號定位及均價：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價：3800一層101102103105106107108均價：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價：1600二層202206208212216218222均價：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價：7000101103105過道107109111B區(qū)編號定位及均價：B1二層201202203205206207均價：1600一層101102103105106107均價：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價：5200C區(qū)編號定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109111112113均價：3800D區(qū)編號定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價：2400209211一層101102103105106107108均價：4900109111D2區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價：1700一層101102103105106107108109111112113均價：3800本案商鋪價位將在檸都廣場、海慧“外灘”價位公布之后再確定具體市場價位，故暫對商鋪價位未列。時代欣城在計劃時間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤，策劃部在深入調(diào)研項目當(dāng)?shù)厥袌龊?，結(jié)合本案實際情況，制定項目價位體系如下：比較因素本 案幸福花園晶盛花園東大街綜合市場順城街綜合市場位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購物人次3020202530專業(yè)程度專業(yè)商場臨街商鋪臨街商鋪綜合市場綜合市場交通條件道路通達(dá)度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無1路1路1路無基礎(chǔ)設(shè)施機動車停車場1個無無無無內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周圍環(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價為10000元/㎡，而