【正文】 銷售工作在具體操作時(shí)，因受諸多因素影響會(huì)造成銷售進(jìn)度受陰。策劃人員將及時(shí)評(píng)析認(rèn)購(gòu)情況，做好信息反饋的調(diào)研工作，及時(shí)的調(diào)整銷售策略、推廣策略，達(dá)到最佳組合推廣效果。關(guān)注經(jīng)濟(jì)變化。時(shí)代欣城 都市精英的身份名片廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正任何一個(gè)案例的廣告推廣，都是在推廣過程中，及時(shí)監(jiān)控、評(píng)估、修正，從而更好為銷售服務(wù)。 現(xiàn)代之城，黃金鋪面住宅以低于定價(jià)體系50—80元/㎡的價(jià)格發(fā)售，利于市場(chǎng)進(jìn)入；他們積蓄豐厚、家庭規(guī)模成熟，購(gòu)買本項(xiàng)目地產(chǎn)，不僅是提升人生品位，提升個(gè)人生活質(zhì)量的高貴選擇。第二章：本案創(chuàng)新營(yíng)銷體系的建立一、市場(chǎng)大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 安岳市場(chǎng)大勢(shì)分析安岳東鄰重慶市，南連內(nèi)江市、西至資陽(yáng)市，北與川中重鎮(zhèn)接壤，是四川盆地腹心地帶的陸路交通要沖。二、住宅價(jià)格定位： 一）定價(jià)方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個(gè)方面。生活品位與都市同步享受時(shí)代生活 搶座時(shí)代欣城商業(yè)主題概念延展 時(shí)代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無須出境，享受與世界同步的時(shí)代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時(shí)代安岳首座影視、渡假、購(gòu)物、休閑、文化活動(dòng)中心二、項(xiàng)目住宅主題概念定位 從項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。藍(lán)靈營(yíng)銷策劃方案第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個(gè) 銷售部面積：402平方米 地下車庫(kù)面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司藍(lán)靈住宅概念定位：時(shí)代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。（二）、定價(jià)方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。隨著國(guó)家對(duì)民營(yíng)企業(yè)的扶持，以“全國(guó)農(nóng)業(yè)第一大縣”的安岳縣，不論是輕工業(yè)、種植業(yè)還是旅游業(yè)都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。城市自由人：他們是收入頗豐的演員、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、IT人才、私人老板等。商鋪以低于定價(jià)體系80—100元/㎡的價(jià)格發(fā)售； 藍(lán)靈本案也不例外。國(guó)家銀行利率、國(guó)家稅費(fèi)的漲浮，影響著購(gòu)買群的心態(tài)變化，將密切關(guān)注行態(tài)變化及時(shí)調(diào)整付款方式。強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期是銷售階段持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、大量資金快速回籠的階段，本階段內(nèi)：、強(qiáng)化營(yíng)銷人員銷售意識(shí)、不斷提高營(yíng)銷人員團(tuán)隊(duì)精神、及時(shí)進(jìn)行銷售評(píng)估、改進(jìn)項(xiàng)目公關(guān)策略、提出工程建設(shè)進(jìn)度。故此，本項(xiàng)目在操作時(shí)，將建立控制性計(jì)劃戰(zhàn)略步驟，對(duì)公關(guān)偏向及時(shí)跟進(jìn)并采取措施。五、任務(wù)布置控制法：階段性操作 在銷售準(zhǔn)備階段、預(yù)熱階段、引爆階段、強(qiáng)銷階段的產(chǎn)品列出比例在各階段時(shí)間內(nèi)完成策略期多項(xiàng)工作、任務(wù)，為銷售進(jìn)度提供暢通的銷售渠道。認(rèn)購(gòu)階段認(rèn)購(gòu)階段是檢驗(yàn)銷售策略、項(xiàng)目主題、產(chǎn)品定位、推廣效果的最佳階段，為聚集人氣、資金回籠的前奏。避開雨水季節(jié)，關(guān)注地下水位的變化，合理規(guī)劃、施工、控制交房進(jìn)度，以利于銷售工作的持續(xù)延展性。 藍(lán)靈 二）、項(xiàng)目入市價(jià)格策略項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度的建議： 1）當(dāng)?shù)仨?xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度的調(diào)研住房市場(chǎng)銷售價(jià)格優(yōu) 惠 政 策688—808元/平方米一次性付款優(yōu)惠6%，按揭優(yōu)惠2% 2）、本案正常交易情況優(yōu)惠幅度的建議：定價(jià)價(jià)位較高，屬高優(yōu)惠、高折扣項(xiàng)目：購(gòu)房形式優(yōu)惠幅度付款進(jìn)度備 注一次性購(gòu)房6%簽定合同30日內(nèi)付定金分期付款4%分兩次付清房款付定金按揭付款2%首付3成 7成20年按揭付定金公積金貸款2%付定金參加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)排號(hào)2%在認(rèn)購(gòu)期間凡參加認(rèn)購(gòu)的均享受 3）、地產(chǎn)項(xiàng)目折扣、優(yōu)惠幅度的技巧：價(jià)位幅度折扣幅度優(yōu)惠幅度高價(jià)位高折扣高優(yōu)惠中價(jià)位中折扣中優(yōu)惠低價(jià)位低折扣低優(yōu)惠建議入市房源配置： 為使項(xiàng)目順利進(jìn)入市場(chǎng)、打開銷售局面，為后期良好銷售奠定基礎(chǔ)，建議在配合入市優(yōu)惠政策、價(jià)格策劃的前提下，以合理的房源搭配進(jìn)行入市銷售：1）住宅入市： 建議以13棟（拆遷安置房剩余房源：約12套左右）、1棟3單元雙座的住宅為開盤入市房源； 2）商鋪入市： 建議以A3區(qū)一樓101—106號(hào)、D1區(qū)二樓商鋪為開盤入市房源；建議開盤入市價(jià)格： 單位：元 ㎡房源種類建議價(jià)格優(yōu)惠幅度住宅700(13棟)750(1棟)享受所有優(yōu)惠政策商鋪3500(A3區(qū))1300(D1區(qū)) 項(xiàng)目開盤入市期優(yōu)惠幅度：參加排號(hào)一次性購(gòu)房正常優(yōu)惠6% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%10%分期付款正常優(yōu)惠4% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%8%按揭付款正常優(yōu)惠2% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%6%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 排號(hào)優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%6%未參加排 號(hào)一次性購(gòu)房正常優(yōu)惠6% 開盤優(yōu)惠2%8%分期付款正常優(yōu)惠4% 開盤優(yōu)惠2%6%按揭付款正常優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%4%公積金貸款正常優(yōu)惠2% 開盤優(yōu)惠2%4%價(jià)格升幅比例建議：建議：本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位屬高價(jià)位，建議在開盤（引爆期）期間：政府顧員：他們對(duì)于高品質(zhì)的居家理念有很深很理智的熱 。成熟商業(yè)區(qū)域，門面金貴，無鋪開租、鋪價(jià)翻番。時(shí)代欣城商業(yè)街價(jià)格定位及編號(hào)體系A(chǔ)區(qū)編號(hào)定位及均價(jià)：A區(qū)A1區(qū)二層201202203205206207均價(jià)：3800一層101102103105106107108均價(jià)：7600A2區(qū)三層302306308312316318322均價(jià)：1600二層202206208212216218222均價(jià)：3500201203205207209211213一層102106108112116118122樓梯間均價(jià)：7000101103105過道107109111B區(qū)編號(hào)定位及均價(jià)：B1二層201202203205206207均價(jià)：1600一層101102103105106107均價(jià)：5200B2三層301302303305306307308309311312313315316均價(jià)：1600二層201202203205206207208209211212213215216均價(jià)：2600一層101102103105106107108109111112113115116均價(jià)：5200C區(qū)編號(hào)定位：C區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價(jià)：1700一層101102103105106107108109111112113均價(jià)：3800D區(qū)編號(hào)定位：D1區(qū)二層201202203205206207208均價(jià)：2400209211一層101102103105106107108均價(jià)：4900109111D2區(qū)二層201202203205206207208209211212213均價(jià)：1700一層101102103105106107108109111112113均價(jià)：3800本案商鋪價(jià)位將在檸都廣場(chǎng)、海慧“外灘”價(jià)位公布之后再確定具體市場(chǎng)價(jià)位，故暫對(duì)商鋪價(jià)位未列。時(shí)代欣城在計(jì)劃時(shí)間段內(nèi)完成銷售、并為公司創(chuàng)造最大化利潤(rùn)，策劃部在深入調(diào)研項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)后，結(jié)合本案實(shí)際情況，制定項(xiàng)目?jī)r(jià)位體系如下：比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場(chǎng)順城街綜合市場(chǎng)位 置建設(shè)路普洲大道普洲大道東大街順城街交易時(shí)間用 途商住商住商住商住商住交易情況正常正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度人 流 量180人120人120人120人150人商業(yè)氣氛好較差較差一般較好購(gòu)物人次3020202530專業(yè)程度專業(yè)商場(chǎng)臨街商鋪臨街商鋪綜合市場(chǎng)綜合市場(chǎng)交通條件道路通達(dá)度100m臨主干道臨主干道80m臨主干道距市中心距離1km1km1km公交線路無1路1路1路無基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)1個(gè)無無無無內(nèi)部配套較好一般一般一般一般周圍環(huán)境高端住宅群較差住宅群住宅群一般住宅群一般住宅群個(gè)別因素面 積1213131214形 狀規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則開發(fā)商知名度高一般較高一般一般（一）、安岳當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)研：可類比案例比較表（表一）安岳地產(chǎn)價(jià)格差異較大：最為繁華的沱街商鋪售價(jià)為10000元/㎡，而