【正文】 雖然屆時(shí)商業(yè)街尚未進(jìn)行室內(nèi)裝修和招商經(jīng)營等工作，未能開業(yè)經(jīng)營，但可以通過將整條商業(yè)街進(jìn)行包裝，將商業(yè)街所有的玻璃門窗都用噴畫進(jìn)行包裝，將飲食、購物、娛樂的商業(yè)功能用噴畫進(jìn)行展示；配合商業(yè)街的外立面、招牌、路燈等完工的展示。國際居住示范社區(qū)成功旺銷解碼暨國際居住生活文化及人文展示”）6）廣告A． 戶外廣告——考慮到戶外廣告的相對穩(wěn)定展示特性，延續(xù)以“新亞洲院落”及本項(xiàng)目名稱等為主展示B． 報(bào)紙廣告C． 電視廣告D． 直郵廣告E． “U－TOWN CLUB”尊尚會(huì)會(huì)刊郵寄F． 行業(yè)雜志廣告發(fā)布7）媒體炒作項(xiàng)目類媒體炒作——業(yè)主高質(zhì)素人文展示、高質(zhì)素公關(guān)活動(dòng)展示以及本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的國際生活方式及生活文化。拓展客源C． 讓目標(biāo)客戶群及市民初步了解本項(xiàng)目的產(chǎn)品賣點(diǎn)及文化賣點(diǎn)中主要的部分亮點(diǎn)。n 銷售專員的管理采用集合型管理模式，彈性工作制度，以兼職專員為主，全職人員為指導(dǎo)、管理及輔助。舉行期間可加插慈善拍賣，名模穿插于會(huì)場向客戶敬酒并進(jìn)行時(shí)裝表演等活動(dòng)。 專業(yè)炒家4. 目標(biāo)客戶群體需求特征216?？蓞⒖既f科“五合一組合門崗”的概念，將門禁、保安、信箱、休閑、天氣預(yù)報(bào)集于一身。一層：包裝為“國際品味會(huì)所”，并增加如下設(shè)施：n 雪茄鑒賞室雪茄室的裝修必須很雅致，盡力體現(xiàn)一種異國風(fēng)情，入口及櫥窗全部采用玻璃材料，盡量展現(xiàn)出雪茄品種的豐富。B． 接送業(yè)主進(jìn)出，遮雨避陽，召集出租車，接送隨身貨物。采用“大管家服務(wù)概念”的物業(yè)管理方式，提供優(yōu)質(zhì)、貼身，充滿人性化的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。B． 滿足個(gè)性化服務(wù)的需求，針對業(yè)主在物質(zhì)和精神兩方面的需要，細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，建立公平、開放的服務(wù)體系。n 建筑造型品位化（以前為“建設(shè)藝術(shù)化”）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：A． 建筑造型品位化，不單純滿足住宅的功能使用要求，同時(shí)能經(jīng)歷時(shí)間的考驗(yàn)，成為城市和建設(shè)的靈魂，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和地域性。操作：專門針對市內(nèi)或省內(nèi)的大型企事業(yè)單位、商會(huì)、領(lǐng)事館等，另設(shè)【建業(yè)城市VIP會(huì)】團(tuán)體卡。而且，通過“先租后售”或“租售并舉”的策略，發(fā)展商統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營能優(yōu)化商鋪的業(yè)態(tài)組合，使商家獲得更好的經(jīng)營效應(yīng)；從而使商鋪的銷售能達(dá)到利潤的最大化。以建業(yè)品牌為基礎(chǔ)，打造【中城聯(lián)盟】這個(gè)中國地產(chǎn)旗艦的品牌，利用品牌提高項(xiàng)目的附加值。n 聯(lián)盟五：整合最強(qiáng)實(shí)力社區(qū)配套商家——【中國商業(yè)聯(lián)盟】整合專門針對高檔社區(qū)而經(jīng)營的連鎖商家，如連鎖超市、連鎖餐飲等，與其共同組成【中國商業(yè)聯(lián)盟】。使業(yè)主在享受到消費(fèi)優(yōu)惠的同時(shí)，能更深刻地感受到建業(yè)的品牌價(jià)值，增加其作為建業(yè)業(yè)主的尊貴感。聯(lián)盟打造：（新增部分）A． 、室內(nèi)空間感十足。C. 聯(lián)合知名的家居品牌零售商及國際知名室內(nèi)設(shè)計(jì)公司的【國際家居聯(lián)盟】，為業(yè)主提供家居設(shè)計(jì)服務(wù)及額外折扣。在規(guī)劃建設(shè)中，不僅提供足夠的硬件設(shè)施，同時(shí)以物業(yè)管理為龍頭，啟動(dòng)社會(huì)各行業(yè)健康、公平的服務(wù)于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。更能彰顯項(xiàng)目檔次。男士KEEP FIT空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)：運(yùn)動(dòng)場地設(shè)一有特色的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如擊劍，或者拳擊，或者射箭，或者野戰(zhàn)，或者散打，或者臺(tái)拳道?！皠e墅洋房”——是結(jié)合傳統(tǒng)洋房和別墅優(yōu)點(diǎn)，向更高層次邁進(jìn)的產(chǎn)品，是洋房，更是別墅。 金融、證券等朝陽行業(yè)的金領(lǐng)一族216。5U－TOWN CLUB生活演繹之—米蘭站翡翠華彩女人（以前為“翡翠華彩女人”）邀請服飾品牌，介紹流行款式及作時(shí)裝表演，演繹現(xiàn)代經(jīng)典女性風(fēng)采。7) 有意向參加“聯(lián)盟新城看樓團(tuán)”者可立即預(yù)約報(bào)名，并交納機(jī)票預(yù)定費(fèi)用；三、“客戶發(fā)動(dòng)三步走”策略為充分調(diào)動(dòng)市場，我們建議客戶發(fā)動(dòng)分三步進(jìn)行第一步：行家發(fā)動(dòng)在項(xiàng)目尚未面向社會(huì)之前，面向社會(huì)廣泛吸納銷售專員，借鑒保險(xiǎn)營銷的銷售模式，組建“泛銷售”直效營銷隊(duì)伍 總體操作概念：首先在好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)上建立龐大的銷售團(tuán)隊(duì)，引入保險(xiǎn)銷售模式，發(fā)動(dòng)全社會(huì)資源，建立起全員營銷的隊(duì)伍，全面開展“一對一全程服務(wù)銷售模式”?！N售推廣篇——一、銷售階段劃分按招項(xiàng)目工程接點(diǎn)，將本項(xiàng)目首次公開發(fā)售前后主要的推售階段分為以下五個(gè)階段：第一階段：蓄水/首次升溫期（開售前3個(gè)月）第二階段：蓄水/二次升溫期（開售前2個(gè)月至開售前1個(gè)月）第三階段：高溫/強(qiáng)勢蓄客期（開售前1個(gè)月）第四階段：引爆/公開發(fā)售強(qiáng)銷期（公開發(fā)售當(dāng)周）第五階段：保溫/持續(xù)強(qiáng)銷期（公開發(fā)售后數(shù)個(gè)月內(nèi)）二、分階段介紹以下將各階段相關(guān)部署進(jìn)行介紹，詳細(xì)的媒體炒作、公關(guān)活動(dòng)等內(nèi)容已在前述介紹，本處僅為標(biāo)題式布署展示。3）目標(biāo)客戶A． 成交的業(yè)主B． 暫未成交的登記客戶C． 廣告宣傳所帶來的新客戶D． “U－TOWN CLUB”尊尚會(huì)會(huì)員E． 泛銷售所帶來的新客戶F． 資源客戶發(fā)動(dòng)來的新客戶G． 口碑傳播的客戶H． 市民4）部署A． 根據(jù)前期營銷情況，調(diào)整營銷布署。建議在盡可能節(jié)省成本的前提下，擴(kuò)大示范區(qū)的展示面，加強(qiáng)展示力度。C．工地圍閉除示范區(qū)的兩牌住宅外，商業(yè)街東面的住宅工地全部用圍墻封閉，并用噴畫進(jìn)行包裝。二、整體售價(jià)水平和各階段價(jià)格控制在價(jià)格控制方面，建議采用分三段式低開高走的策略：第一階段：內(nèi)部認(rèn)購期至公開發(fā)售在這階段中，由于工程進(jìn)度及產(chǎn)品的展示不足，敝司建議以較為優(yōu)惠的價(jià)格入市吸引客戶。C． 讓目標(biāo)客戶群及市民認(rèn)同本項(xiàng)目的全部綜合賣點(diǎn)。n 培訓(xùn)主要目標(biāo)是通過培訓(xùn)，讓其所接觸的人都能認(rèn)可建業(yè)品牌，中城聯(lián)盟品牌，認(rèn)可聯(lián)盟新城，從而形成自覺地追捧聯(lián)盟新城的購買行為。從活動(dòng)中發(fā)掘目標(biāo)客戶。 物業(yè)以自住為主216?！蛻敉茝V篇——一、目標(biāo)客戶定位與分析（新增部分）1. 目標(biāo)客戶群體地域范圍216。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：將雪茄室分為三部分：陳列區(qū)、品嘗區(qū)、展示區(qū)。E． 建立業(yè)主生活習(xí)慣檔案，貼身服務(wù)。國際人居典范定位釋義：中原——擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力；國際——強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目國際化的開發(fā)理念和軟硬件配套；人居——強(qiáng)調(diào)“人”的居住概念，比“居住”的提法更顯人性化；典范——既具有“示范”的意思，同時(shí)具有領(lǐng)先市場，樹立市場樣板的意義； 圍繞主題定位的【國際化】概念包裝利用項(xiàng)目的國際化開發(fā)理念和設(shè)計(jì)組合，帶出聯(lián)盟新城的國際化生活社區(qū)的概念。n 居住環(huán)境公園化（以前為“環(huán)境公園化”）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：A． 融合工作和居住的對立，使居住環(huán)境公園化，使建業(yè)的住宅社區(qū)成為環(huán)境優(yōu)美、修養(yǎng)身心、激發(fā)人生理想之地。B． 觸、視感舒適，通風(fēng)采光良好，做到安全、舒適、方便，提高健康生活的標(biāo)準(zhǔn)。以此進(jìn)一步拓展項(xiàng)目的客源。策略二：首創(chuàng)“全國同步發(fā)售”模式進(jìn)行炒作（新增部分）l 核心思想通過“全國同步發(fā)售”模式的創(chuàng)新性，引起市場的關(guān)注。通過【六大聯(lián)盟】的包裝，對【中城聯(lián)盟】首個(gè)連鎖旗艦項(xiàng)目進(jìn)行高調(diào)宣傳。n 聯(lián)盟三：引領(lǐng)全國房地產(chǎn)潮流，12家品牌發(fā)展商實(shí)力見證——【中國房地產(chǎn)榮譽(yù)聯(lián)盟】在售樓部和宣傳資料上可展示【聯(lián)盟新城】12間發(fā)展商所獲得的榮譽(yù)和經(jīng)典產(chǎn)品，以此突出【聯(lián)盟新城】是站在這樣的高度進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目，凸現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。2） 戰(zhàn)略二：構(gòu)建【建業(yè)城市VIP會(huì)】l 核心思想以【建業(yè)城市VIP會(huì)】對【建業(yè)會(huì)】這個(gè)品牌進(jìn)行包裝提升，目的是以“城市”、“VIP”的提法提升建業(yè)會(huì)的國際感和都市感，而和市面上如“名家會(huì)”等品牌區(qū)別開來。C． 黑川紀(jì)章擬將聯(lián)盟新城作為世界住宅博覽會(huì)的參賽作品以及將設(shè)計(jì)理念向世界推廣，【聯(lián)盟新城】將成為具有國際廣泛影響力的房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌。C． 建立小區(qū)專營會(huì)所及客戶服務(wù)中心，為業(yè)主提供更貼近、更自然、更舒心的生活、休憩、娛樂服務(wù)。聯(lián)盟打造：（新增部分）A. 采用科技含量極高的別墅級(jí)設(shè)備——直飲水系統(tǒng)、刷卡式電梯、100年不變的建筑結(jié)構(gòu)、節(jié)能環(huán)保電熱木地板保暖系統(tǒng)、隔音保暖中空玻璃、高檔電子防盜門、星級(jí)智能化系統(tǒng)。大管家服務(wù)內(nèi)容：在小區(qū)入口大堂設(shè)置管家中心，隨時(shí)關(guān)注業(yè)主的需要，主動(dòng)關(guān)心業(yè)主的生活?？蓪⑹褂寐什桓叩谋谇蝠^取消，爭取有限空間。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：書架、舒適的座位，簡單美觀的書臺(tái)，明亮柔和的燈光，明顯的書目指示牌。 大、中私營企業(yè)經(jīng)營者216。2“U－TOWN CLUB”正式成立，“U尚生活演繹”系列活動(dòng)開始會(huì)員指南手冊、會(huì)員卡到位。 租用酒店大堂設(shè)立推介會(huì)接待區(qū)，派發(fā)項(xiàng)目資料、接受客戶咨詢以及指引客戶前往會(huì)議室參加投資推介會(huì)；216。鄭州僑聯(lián)組織，各大中型企事業(yè)單位員工等。3）目標(biāo)客戶A． 資源客戶B． 泛銷售所帶來的目標(biāo)客戶C． 房地產(chǎn)、媒體及相關(guān)行業(yè)人士D． 廣告宣傳所帶來的新客戶E． 溫州購房團(tuán)的客戶F． “U－TOWN CLUB”尊尚會(huì)會(huì)員G． 市民4）部署A． 公開發(fā)售引爆市場，成為市場聚焦點(diǎn)B． 造成熱銷搶購勢頭，達(dá)至理想銷售目標(biāo)C． 延續(xù)品牌推廣、產(chǎn)品推廣及文化推廣。出街面價(jià)=（實(shí)收均價(jià)+泛銷售獎(jiǎng)勵(lì)金+附送的管理費(fèi)等促銷費(fèi)用）/普通按揭折扣/預(yù)留團(tuán)購折扣（一般為1%—2%）/日常額外折扣（一般為2%，分別由銷售部經(jīng)理及貴司領(lǐng)導(dǎo)分階層進(jìn)行折扣管理，具體視貴司情況而定）。主要功能設(shè)置：l 禮賓接待處 l 銷售總控臺(tái)l 洽談區(qū)l 規(guī)劃模型區(qū)l 分區(qū)模型區(qū)l 宣傳展示區(qū) l 材料展示區(qū)l 兒童活動(dòng)區(qū)l 財(cái)務(wù)處l 辦公室l 小型會(huì)議室l 資料物資存放室l 問題客戶處理室l 室內(nèi)園林環(huán)境用地l 售樓部臨時(shí)示范單位l 其他未盡事宜項(xiàng)目外圍包裝建議1） 外圍道路的施工與市政部門聯(lián)系并落實(shí)農(nóng)業(yè)東路和第三城市中軸線的施工進(jìn)度，爭取在項(xiàng)目公開發(fā)售前完成道路的施工和綠化的種植。成交目標(biāo)均價(jià)：4280元/平方米價(jià)格升幅：+%出貨比例：15％銷售面積：8610平方米銷售金額：36，850，800元合計(jì)銷售面積：57400平方米銷售金額：230，116，600元均價(jià)：4009元備注：以上各階段銷售面積及成交金額只對住宅部分的預(yù)測，并未包含商鋪在內(nèi)。B． 報(bào)紙廣告——突出“別墅級(jí)洋房”的品質(zhì)系列與新亞洲三進(jìn)式院落。操作內(nèi)容：n 刊登大篇幅廣告招聘銷售專員及銷售