【正文】 偏僻區(qū)域一樓售價(jià)僅為2800元/㎡。一、項(xiàng)目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時(shí)代欣城時(shí)代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。住宅主題概念延展：時(shí)代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時(shí)代生活，擁有時(shí)代欣城時(shí)代與自然的浪漫，山與水的交流時(shí)代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：一、項(xiàng)目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法、租金倒推法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。二）影響價(jià)格指數(shù)因素表 可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸?；▓@交易時(shí)間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶水止廚衛(wèi)不入戶不入戶安防設(shè)施對(duì)講系統(tǒng) 防盜門對(duì)講系統(tǒng) 木門無對(duì)講 木門集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達(dá)度100m750m臨主干道交通便捷度無市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個(gè)別因素規(guī)劃限制無無無無容積率無無宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無無三）可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素修正指數(shù)表修正案例修正 修正指數(shù) 因素?；刍▓@幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時(shí) 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個(gè)別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無無用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無無修正后的單位價(jià)格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價(jià)。在僅有的15余萬縣城人口中，一批有致富欲望的投資者已捷足先登，成為安岳首批百萬富翁?？v攬繁華，近享都市生活內(nèi)涵。在開盤期后價(jià)格即上浮上述價(jià)位的3%，造成增值效應(yīng)；時(shí)代欣城熱烈開盤，8%優(yōu)惠等你拿監(jiān)控方式監(jiān)控范圍監(jiān)控闡述電話監(jiān)控所有廣告載體 根據(jù)廣告發(fā)布后的來電數(shù)量評(píng)估廣告效果銷售業(yè)績(jī)監(jiān)控根據(jù)廣告發(fā)布后一段時(shí)間內(nèi)的銷售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估廣告效果調(diào)查監(jiān)控策劃人員根據(jù)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行評(píng)估廣告效果 本案入市前銷售工具的設(shè)計(jì)、制作A、購房須知 B、詳細(xì)價(jià)格表 C、銷售控制表 D、樓書 E、海報(bào)、折頁 F、認(rèn)購書 G、正式合同 H、交房標(biāo)準(zhǔn) I、物管內(nèi)容 J、物管公約 K、影劇院落建項(xiàng)目的文件展示文本 L、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的分析展示文本 M、物管公司的簡(jiǎn)介文本項(xiàng)目營銷環(huán)境的營造1）、售樓部包裝建議：a、風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明快，高尚現(xiàn)代城市CBD形象 b、位置：廣場(chǎng)入口處最邊位置c、外圍環(huán)境的美化：以現(xiàn)代CBD城市廣場(chǎng)，步行街式裝飾，并配以花卉植物。同類型樓盤的集中上市，加大了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度，應(yīng)力求在同類樓盤空市時(shí)進(jìn)入。二、建設(shè)周期控制 建設(shè)周期的巧妙配合對(duì)銷售成功有著非同一般的作用。 確定控制對(duì)象 對(duì)銷售進(jìn)度、公關(guān)效果的及時(shí)評(píng)析，會(huì)找到影響銷售的具體原因，并為此原因進(jìn)行詳盡的分析、糾向： （1）設(shè)置目標(biāo) 根據(jù)分析及時(shí)設(shè)置公關(guān)目標(biāo)，并進(jìn)行強(qiáng)有力的公關(guān)。產(chǎn)品面市，須做好各類房型的搭配，以期在后續(xù)入市產(chǎn)品有“戶型更好、產(chǎn)品更佳”的面市。為開發(fā)項(xiàng)目品牌樹立良好形象，為后期項(xiàng)目銷售奠定基礎(chǔ)。三、銷售進(jìn)度要考慮綜合成本：綜合成本對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的銷售進(jìn)度有直接影響因素，本項(xiàng)目應(yīng)避免以下可能因素出現(xiàn)：前期宣傳、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地費(fèi)用等建設(shè)投資到位，使推廣效果明顯、銷售良好；而建設(shè)期后續(xù)資金一旦空缺，會(huì)造成建設(shè)資金積壓，銷售階段分離，導(dǎo)致階段性成本過高。時(shí)代欣城 上風(fēng)上水的居家首選強(qiáng)銷期廣告計(jì)劃、執(zhí)行廣告載體廣告主題廣告時(shí)間廣告訴求 車身廣告、戶外看板橫幅、羅馬旗、電視、DM單 開發(fā)主題、買點(diǎn)宣傳—全面告知項(xiàng)目買點(diǎn)信息、價(jià)格信息、優(yōu)惠政策4：公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃、時(shí)間安排：時(shí) 間目 標(biāo)活動(dòng)安排備 注2月19日項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、成熟商圈優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、潛力優(yōu)勢(shì)的探討座談會(huì)（工商聯(lián)合會(huì)、經(jīng)理協(xié)會(huì)、記者）1次開工日（.） 使目標(biāo)客戶快速接觸項(xiàng)目、為項(xiàng)目進(jìn)入造勢(shì)開工儀式演出活動(dòng)1次開盤日2004年03月28日（項(xiàng)目開盤） 擴(kuò)大宣傳、吸聚人氣實(shí)現(xiàn)快速銷售開盤儀式演出活動(dòng)大型彩車游街活動(dòng)、演出活動(dòng)開盤日（商鋪推出）持續(xù)期 堅(jiān)定準(zhǔn)業(yè)主信心、通過口碑宣傳，擴(kuò)大銷售渠道業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)2次（業(yè)主座談會(huì)、消夏聯(lián)誼會(huì)） 強(qiáng)銷期（外出人員返鄉(xiāng)前期） 擴(kuò)大宣傳，吸引、挖掘回鄉(xiāng)人員購買力新年聯(lián)誼會(huì)1次 通過口碑宣傳，擴(kuò)大銷售渠道 2005年春節(jié)聯(lián)誼會(huì)1次部分廣告詞語列舉：本案廣告的推廣以項(xiàng)目定位為思想，以項(xiàng)目概念為主導(dǎo)，在項(xiàng)目開發(fā)主題的延伸中完成廣告主題的提煉?！爸鸩教岣摺笔箍蛻粲小霸俨怀鍪郑瑑r(jià)格更高的心理”，并產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步提升的市場(chǎng)氛圍，促使客戶堅(jiān)定購買心理。他們廣泛滲透在各個(gè)領(lǐng)域，他們渴望繁榮的生活圈、精彩的內(nèi)容、廣泛的社會(huì)組織。從簡(jiǎn)單的“實(shí)房”到“花園社區(qū)”，安岳人的居住觀念正在向概念化、系統(tǒng)化過渡，在3—5年內(nèi)，安岳地產(chǎn)將呈現(xiàn)異彩紛呈的景象。 （五）、藍(lán)靈時(shí)代欣城商鋪價(jià)格定位：為使藍(lán)靈本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。藍(lán)靈房產(chǎn)實(shí)力雄厚，具備開發(fā)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。4） 首層鋪面下沉600，以降低二層高度，激活層位死角現(xiàn)象。（三）、本案商鋪一樓的均價(jià)計(jì)算市場(chǎng)比較法1）單位樓面比較因素條件指數(shù)表（表二）比較因素本 案幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場(chǎng)順城街綜合市場(chǎng)位 置10098989899交易時(shí)間100100100100100用 途100100100100100交易情況100100100100100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100909045100商業(yè)氣氛10087879095購物人次10060664483專業(yè)程度10095959898交通條件道路通達(dá)度9010010095100距市中心距離100100120120120公交線路901009010090基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)105100100100100內(nèi)部配套120100100100100周圍環(huán)境10095989698個(gè)別因素面 積100989610096形 狀100100100100100開發(fā)商知名度1101001001001002）單位樓面比較因素修正系數(shù)表（表三）比較因素幸福花園晶盛花園東大街綜合市 場(chǎng)順城街綜合市 場(chǎng)3000元/㎡5000元/㎡3500元/㎡3700元/㎡位 置100/98100/98100/98100/99交易時(shí)間100/100100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度人 流 量100/90100/90100/45100/100商業(yè)氣氛100/87100/87100/90100/95購物人次100/60100/66100/44100/83專業(yè)程度100/95100/95100/98100/98交通條件道路通達(dá)度90/10090/10090/9590/100距市中心距離100/100100/120100/120100/120公交線路90/10090/10090/10090/90基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)105/100105/100105/100105/100內(nèi)部配套120/100120/100120/100120/100周圍環(huán)境100/95100/96100/96100/98個(gè)別因素面 積100/98100/99100/100100/96形 狀100/100100/100100/100100/100開發(fā)商知名度110/105110/100110/100110/100單位樓面修正后均價(jià)41896293