【正文】 物業(yè)接管驗收工作方案目 錄一 名詞、術(shù)語解釋 …………………………………… 3二 引用法規(guī)、標(biāo)準 …………………………………… 5三 接管驗收條件 ……………………………………… 6四 接管驗收流程 ………………………………………… 7五 接管驗收組織設(shè)計 …………………………………… 8六 接管驗收的準備工作 ………………………………… 12七 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收 ……………………14八 房屋本體共用部位及設(shè)施的驗收……………………… 16九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收 ……………… 25十 工程資料的接管 ……………………………………… 27十一 業(yè)主入伙時的接管驗收………………………………… 30十二 缺陷整改與保修………………………………………… 31十三 接管驗收相關(guān)記錄表名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商?？⒐を炇帐菍ζ湓O(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗?？⒐を炇蘸髽?biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)接管驗收 接管驗收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。接管驗收標(biāo)志著物業(yè)正式進入使用階段。物業(yè)的接管驗收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。公共場所(地)、公用設(shè)施公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時與業(yè)主的約定為準。引用法規(guī)、標(biāo)準 本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準規(guī)范編制。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》國務(wù)院令第[2000]第279號《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令第[2003]第379號《陜西省物業(yè)管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準》GBJ300～30588《房屋接管驗收標(biāo)準》（ZBP 3000190）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB 5005794）《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ14790、GBJ14890、GB 501689GB 501699GB 501709GB 501719GB 5018293 、GB 502549GB 502589GB 5025996）《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》GB 5016692《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 500842001《自動噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗方法》GB 513585《自動噴水滅火系統(tǒng)濕式報警閥的性能要求和試驗方法》GB 79789《室內(nèi)消火栓》GB 344593《消火栓箱》GB 1456l93《防火門用閉門器試驗方法》GA 931995《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 502432002《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T1692《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5019894《體育場所開放條件與技術(shù)要求》GB 接管驗收條件物業(yè)接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：一、一般條件土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗收，通過綜合驗收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：①工程竣工核驗證書②規(guī)劃驗收證書③消防驗收意見書④電梯驗收結(jié)果通知書⑤燃氣管道工程驗收證書⑥城建檔案驗收證書⑦人防工程驗收證書⑧已簽訂《工程保修書》并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。二、最低要求在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求：室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。向物業(yè)公司提供設(shè)備運行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃氣系統(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。接管驗收組織設(shè)計一、編制接管驗收計劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)接管驗收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按《接管驗收條件》進行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間。根據(jù)項目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。根據(jù)項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關(guān)部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗收時間）物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進行驗收前的準備工作詳見《接管驗收的準備工作》。三、對物業(yè)進行接管驗收一）、初驗物業(yè)公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發(fā)