【正文】 灌南酒店項(xiàng)目 第一章 前 言一、總則 根據(jù)連云港市灌南縣市場經(jīng)濟(jì)綜合調(diào)研及旅游酒店業(yè)發(fā)展趨勢分析，本公司參照《中華人民共和國旅游涉外飯店星級評審的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)》，本著實(shí)事求是的原則，結(jié)合酒店項(xiàng)目自身的規(guī)模特點(diǎn)，經(jīng)過我酒店管理公司酒店專家的市場考察、調(diào)查、研究，編制這部酒店項(xiàng)目市場調(diào)研及可行性分析報(bào)告。二、概述（一） 酒店名稱 中文：易道文化酒店（待命名） 英文：EWAY CULTURE HOTEL(RESORT)（一） 地址：連云港市灌南縣（二） 注冊資本：人民幣（三） 籌建投資額：人民幣壹億捌仟萬元（四） 星級標(biāo)準(zhǔn)：準(zhǔn)五星級 （第一年） 精品五星級（第二年）（五） 酒店類型：商務(wù)型度假酒店第二章 當(dāng)?shù)厥袌鼍C合調(diào)研分析一、 地理位置、人口、文化灌南縣地處北緯33176。59′至34176。27′、東經(jīng)119176。07′至119176。48′之間，位于中國大陸東部沿海，長江三角洲北翼，江蘇省東北部，灌河流域下游，淮安、連云港、宿遷、鹽城四市交界處，東接仙鶴神鹿之都鹽城，南連周恩來故里淮安，西鄰項(xiàng)王故鄉(xiāng)宿遷，北望大圣故里、新亞歐大陸橋東橋堡—連云港；東部瀕臨黃海，與韓國、朝鮮、日本等國家隔海相望。灌南縣政府駐地新安鎮(zhèn)位于縣境中西部，南距省城南京270公里，東南離國際大都市上海453公里，離蘇州380公里，北距連云港市城區(qū)70公里。東西最大直線距離71公里，南北30公里，縣域總面積1041平方公里，擁有海域面積1160多公頃，水域面積263平方公里。 灌南縣地處暖濕帶向亞熱帶的濕潤地區(qū)，屬暖溫濕性季風(fēng)氣候，日照時數(shù)平均為2435小時，年日照百分率在55%左右。灌南縣地處淮、沂、沭、泗諸水下游，河流水質(zhì)清澈。境內(nèi)現(xiàn)有流域性河道兩條：新沂河、灌河。灌南土地為海水沖積平原，地勢一馬平川，土壤集海、陸多種微量元素于一體，在此土地上出產(chǎn)的農(nóng)副產(chǎn)品微量元素含量豐富，現(xiàn)有耕地分5個土屬，16個土種，土壤肥沃污染較少。灌南縣淡水、海水資源豐富，境內(nèi)有14條淡水主干河，長380公里，最大的湖泊為碩項(xiàng)湖（9平方公里）。豐富的水資源形成的40多萬畝水域可進(jìn)行多種水產(chǎn)品養(yǎng)殖，、建港、造船業(yè)的黃金水道，東部的黃海海域是捕撈、海水養(yǎng)殖和化工制鹽的理想之源。 灌南建縣于1958年3月，位于江蘇省東部沿海，是連云港市的南大門，1996年8月由原淮陰市（現(xiàn)淮安市）劃歸連云港市。灌南縣地處亞洲大陸東部，東部瀕臨黃海，東與響水接壤，南與漣水相連，西與宿遷為鄰，北隔新沂河與連云港相望；全縣溫和濕潤，四季分明，下轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，238個行政村（居），擁有5個工業(yè)園區(qū)，2個農(nóng)業(yè)園區(qū)，1個文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。灌南簡稱“灌”，古稱“海西”，于公元前90年建海西縣，為境內(nèi)建縣之始，飽經(jīng)滄桑，有“海西故國”之稱。自西漢漢武帝年間建置海西縣至今已有2100年的文化歷史，因地處灌河流域，又位于灌河之南而得名灌南。灌南歷史悠久，向來車水馬龍，商貿(mào)云集，物華天寶，人杰地靈。灌南是二郎神文化與南國湯溝酒的發(fā)源地，著名的魔術(shù)之鄉(xiāng)，江蘇省首批生態(tài)農(nóng)林業(yè)試驗(yàn)示范縣，國家級生態(tài)示范縣，全國科普示范縣，全國平安建設(shè)先進(jìn)縣，海河相通的水綠新城。素有桐楊木之鄉(xiāng)、淮山藥之鄉(xiāng)、淺水藕之鄉(xiāng)、二郎神故里的美稱。灌南縣總?cè)丝?0萬(2013年底)，人口密度780人/平方公里，城鎮(zhèn)人口比重為43%，方言淮語洪巢片灌南話。灌南縣于2013年新建的文化藝術(shù)展覽中心、廣電中心、乒羽中心已投入使用，并成立了魔術(shù)、剪紙、書畫名家工作室7個，成功舉辦《青春飛揚(yáng)》等大型文藝演出38場，送圖書下鄉(xiāng)6萬余冊。各類書畫作品獲得國家級獎項(xiàng)8個、省級獎項(xiàng)19個，二郎神傳說和曹氏熱敷接骨療法入選省級非遺名錄，縣歌為：好地方（主唱：祖海）。二、 地方經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)灌南縣為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)資源十分豐富，是全國有名的優(yōu)質(zhì)粳稻生產(chǎn)縣、糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣、國家級生態(tài)示范縣。近年來，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢，兩大農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)走在全省前列，工廠化食用菌、花卉苗木、生豬養(yǎng)殖三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)效益優(yōu)良；工業(yè)更是后來居上取得了顯著業(yè)績，冶金特鋼、船舶物流、醫(yī)藥化工、釀酒食品等支柱產(chǎn)業(yè)特色明顯，成為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力支撐。，，漁業(yè)產(chǎn)值6億元。灌南縣中藥材品種有板藍(lán)根、元胡、甜菊、白術(shù)、紅花、丹參、杭白菊等，牧草資源十分豐富，品種有紫花苜蓿、黑麥草等，橫貫8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的萬畝沂河淌是天然草場。灌南特產(chǎn)有毛臉涼粉、五妙水仙膏、淮山藥、草雞蛋、紅掌、有機(jī)淺水藕、七品鮮菇、淮牌四豆、解暑養(yǎng)顏羹、風(fēng)味涼拌菜、蝦籽、小肉狗、杏鮑菇、西湖蕩大閘蟹、湯溝酒等。21世紀(jì)以來，灌南縣經(jīng)濟(jì)社會保持科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展、和諧發(fā)展的良好態(tài)勢，按照“優(yōu)質(zhì)精品城市、水綠生態(tài)新都、現(xiàn)代宜居家園”的城市發(fā)展定位，全縣每年多元化投入城市建設(shè)資金100多億元，城市形象現(xiàn)代靚麗，城市功能配套完善，城市品位顯著提升。2014年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值264億元，人均GDP42140元，農(nóng)民人均純收入10274元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20786元，全面小康社會建設(shè)基本達(dá)到目標(biāo)要求。，。，。，進(jìn)口4104萬美元。，實(shí)際利用外資521萬美元。灌南縣現(xiàn)有的工業(yè)園區(qū)主要為：灌河半島臨港產(chǎn)業(yè)園、連云港化工產(chǎn)業(yè)園、灌南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、灌南現(xiàn)代化物流園、灌南金屬精加工園、灌南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園、灌南生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、灌南五龍口文化產(chǎn)業(yè)園、灌南特種船舶產(chǎn)業(yè)園，概況如下：灌南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)緊緊圍繞“穩(wěn)增長、抓轉(zhuǎn)型、促發(fā)展”的總體思路，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值103億元，銷售收入98億元，固定資產(chǎn)投資24億元。秉承“科技優(yōu)先、節(jié)約優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先”的理念，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成金屬精加工、裝備制造、光電三個新興產(chǎn)業(yè)和釀酒食品、板材家具兩大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的“3+2”產(chǎn)業(yè)格局。園區(qū)共入駐金屬加工企業(yè)25家，機(jī)械制造企業(yè)15家，光電企業(yè)6家，板材家具企業(yè)13家，釀酒食品企業(yè)8家，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、層次明顯提升，集聚效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。其中注冊資本2000萬元以上項(xiàng)目8個，投資超10億元的灌工重機(jī)等項(xiàng)目6個，超億元的寶麗森秸稈板、力源電氣、嘉隆建設(shè)等項(xiàng)目12個，目前協(xié)議總投資185億元?！局行∑髽I(yè)園】完成20萬平方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，園內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)一步完善。圍繞機(jī)械加工、電子信息兩大產(chǎn)業(yè)招引進(jìn)項(xiàng)目17個，其中錦泰電子、建弘電子、博恩電子、永福模具、優(yōu)凱機(jī)械、銀翔鋼結(jié)構(gòu)、凱瑞機(jī)械、全一物流、仁友科技等9個項(xiàng)目正式投產(chǎn)，天鼎消防、益達(dá)管件、鑫友金屬、萬通迪邁、藝澤服裝等5個項(xiàng)目試生產(chǎn)。大力實(shí)施“騰籠換鳳”戰(zhàn)略，通過 “回購、置換”等方式分類推進(jìn)，共清理回收土地1070余畝，涉及企業(yè)12家，小規(guī)模、低技術(shù)、低產(chǎn)出、高耗能、高污染企業(yè)被清理出園區(qū)，提升了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，又盤活土地，為新項(xiàng)目順利落戶提供強(qiáng)力支撐。灌河半島臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)按照“一區(qū)四園”的總體布局，正全力打造千億半島發(fā)展目標(biāo)。壯大醫(yī)藥化工、鋼鐵冶煉、船舶修造、現(xiàn)代物流四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)中求進(jìn)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧、生態(tài)宜居的三大發(fā)展目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入420億元。連云港化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)連云港化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落于縣域東北部的堆溝港，東臨黃海，南靠灌河，北依新沂河。全區(qū)實(shí)現(xiàn)化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值99億元，銷售收入97億元，自營出口1億美元。園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在逆境中呈現(xiàn)快速增長趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化提升，新增規(guī)模以上企業(yè)11家，77家規(guī)模以上企業(yè)中有46家產(chǎn)值超5000萬元，其中31家超1億元，7家超2億元。園區(qū)共有在建和技改項(xiàng)目45個，總投資近100億元，道博、亞新鋼鐵、佳麥、克勝等15家企業(yè)投產(chǎn)，仁欣、迪安、恒隆、恒飛等在建項(xiàng)目快速推進(jìn)，完成陽方、安本、永龍、拜克等12家企業(yè)清理整合，清理出工業(yè)用地629畝。灌南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)位于縣城東部，核心區(qū)總面積1萬畝，拓展區(qū)占地20平方公里，是全省五大外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)之一。示范區(qū)先后順利通過省級農(nóng)業(yè)示范區(qū)和國家農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)的驗(yàn)收，食用菌產(chǎn)業(yè)、花卉苗木、設(shè)施疏菜、特色農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已成為全縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的龍頭、城區(qū)的又一靚麗景觀。通過新、擴(kuò)建等方式升級壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。示范區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)純白金針菇、杏鮑菇、海鮮菇、產(chǎn)值超18億元。灌南生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“特色化、規(guī)劃化、產(chǎn)業(yè)化、園區(qū)化”的發(fā)展要求，堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、環(huán)保優(yōu)先、安全優(yōu)先、科技優(yōu)先的原則，重點(diǎn)發(fā)展奶牛、生豬、設(shè)施蔬菜、綠化苗木等綠色產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，注重生態(tài)文明建設(shè)。入園企業(yè)共20余家。灌南縣金屬精加工園區(qū)金屬精加工園以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“穩(wěn)中求進(jìn)、好中求快、務(wù)實(shí)苦干”的總體要求，以“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、推動轉(zhuǎn)型升級”為工作主旋律，推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)鋼產(chǎn)量400萬噸，工業(yè)產(chǎn)值160億元，入庫稅收8200余萬元。灌南縣船舶工業(yè)園區(qū)灌南特種船舶產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建于2006年8月，2009年2月獲省外經(jīng)貿(mào)廳批復(fù)，成為蘇北唯一一家特種船舶產(chǎn)業(yè)園，是省政府規(guī)劃的特種船舶生產(chǎn)基地之一。園區(qū)共有船舶修造及配套企業(yè)14家，規(guī)劃面積13平方公里，已開發(fā)面積4平方公里。園區(qū)堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為主線，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動和示范作用。灌南現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落于被稱為“蘇北黃浦江”的灌河岸邊，依托其獨(dú)有的深水岸線和海河聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢，近年來發(fā)展迅速。園區(qū)現(xiàn)有深水岸線35公里，已建成萬噸級泊位6個，年貨物吞吐量1800萬噸，依托灌河半島“三縱四橫”大交通框架和灌河特有的黃金水道優(yōu)勢，已初步形成灌河臨港產(chǎn)業(yè)物流集聚區(qū)和海河聯(lián)運(yùn)集聚區(qū)。灌南縣的商業(yè)與旅游業(yè)目前正處于發(fā)展階段，呈持續(xù)平穩(wěn)上升趨勢，雖然在流通規(guī)模、設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營管理及經(jīng)濟(jì)收益等方面均取得了顯著的進(jìn)步和提高，已逐漸成為全縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中具有相當(dāng)規(guī)模水平和占據(jù)一定比例的重要產(chǎn)業(yè)之一，但與中小型城市的先進(jìn)商業(yè)仍然存在著一定的差距。橋東以人民路兩側(cè)為主導(dǎo)的較為成熟的商業(yè)街區(qū)隨著居民生活水準(zhǔn)的提高而不斷變化，商業(yè)經(jīng)營模式也在發(fā)生較大的變革，各類專賣店、休閑娛樂場所、社會餐飲業(yè)等不斷向周邊區(qū)域擴(kuò)增，推動了中大型商住地產(chǎn)業(yè)等多種先進(jìn)新型商業(yè)的綜合發(fā)展，現(xiàn)有的各類商業(yè)店鋪數(shù)量達(dá)千余家已成為灌南商業(yè)流通領(lǐng)域中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，當(dāng)?shù)卣块T正通過政策性的大力引導(dǎo)逐步向橋西發(fā)展。旅游產(chǎn)業(yè)作為灌南社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，在當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和市政規(guī)劃、交通建設(shè)的過程中，存在著較大的發(fā)展空間，也可帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有力地推動當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。三、 發(fā)展規(guī)劃及交通、市政建設(shè) 灌南縣隨著經(jīng)濟(jì)開放政策的不斷深化發(fā)展，在市政規(guī)劃及城市交通建設(shè)等方面已進(jìn)行了大規(guī)模的部署與調(diào)整。政府正加快推進(jìn)以碩項(xiàng)湖為核心的新城區(qū)建設(shè)速度，現(xiàn)有橋西經(jīng)開區(qū)迎賓大道兩側(cè)的各類商業(yè)、學(xué)校、住宅等城市綜合體已基本形成，新區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施和功能也將日趨完善，交通網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模，一座新的城區(qū)正在崛起。碩項(xiàng)湖區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正日臻完善，湖區(qū)引灌蓄水，東湖區(qū)綠化提升、周口河風(fēng)光帶南延工程基本完成。其它市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如：寧連高速灌南南互通、235省道改擴(kuò)建工程加快推進(jìn)，新港大道三期北環(huán)段建設(shè)，疏通排水管道160公里，城市防洪能力不斷提升；并建成220千伏電網(wǎng)加強(qiáng)工程、110千伏堆港開關(guān)站升壓工程等等。灌南縣已完成交通建設(shè)總投資15億元，新改建道路167公里，新建橋梁5座。，（）、。共設(shè)有公路客運(yùn)站8個，其中二級站1個，三級站2個，四級站5個。，、港口碼頭9個，碼頭泊位50個，碼頭總延長 2800 米。水陸客貨運(yùn)輸車（船）達(dá)3945輛（艘），其中營運(yùn)客車317輛8326個座位，出租車200輛1000個座位，貨車2860輛31270噸位，船舶568艘63762噸位。客運(yùn)條線110條，其中縣內(nèi)客運(yùn)線路27條，縣際客運(yùn)線路10條，市際客運(yùn)線路49條，省際客運(yùn)線路10條，全年公路客運(yùn)量1344萬人次，公路貨運(yùn)量749萬噸次，水運(yùn)貨運(yùn)量192萬噸次。灌南縣現(xiàn)暫無鐵路，規(guī)劃建設(shè)中的連淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路將在灌南設(shè)高鐵灌南站，設(shè)計(jì)時速為300公里/小時，途徑連云港、灌云、灌南、漣水、淮安、揚(yáng)州終到地為鎮(zhèn)江，接入滬寧高鐵、京滬高鐵，將會到達(dá)上海、南京、蘇州、杭州等大中城市。另外連鹽鐵路將途徑連云港、灌南、響水、濱海、阜寧，終到鹽城，在灌南田樓鎮(zhèn)設(shè)置貨運(yùn)站，該鐵路是沿海鐵路江蘇段極為重要的一部分。灌南縣現(xiàn)有的航空狀況為：淮安漣水機(jī)場（距離城區(qū)50公里，約50分鐘車程），連云港白塔埠機(jī)場（距離城區(qū)60公里，約60分鐘車程），南京祿口國際機(jī)場（距離城區(qū)280公里，）。灌南縣的東大門堆溝港東臨黃海，隔海與日本、韓國相望，海陸交通便利，處在中國沿江經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶和環(huán)勃海經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)，蘇北黃金水道灌河、新沂河貫穿全境與黃海交匯。北與灌云縣的燕尾港，南與響水縣的陳家港形成一個“金三角”，具有河面開闊、深泓貼岸、地質(zhì)堅(jiān)固、微沖不淤、避風(fēng)條件良好等優(yōu)勢?？h政府已對灌河口外的入港攔門沙進(jìn)行清理，使得堆溝港口成為具備萬噸輪自由進(jìn)出的天然良港，是蘇北諸港中獨(dú)具特色的港口，堆溝港還具有興建大型港口、電廠、造船廠的條件。碩項(xiàng)湖新區(qū)概況：碩項(xiàng)湖備用水源地建設(shè)工程選址于縣城西南部，湖區(qū)西起碩項(xiàng)河，流經(jīng)瑞安路、富陽路后與周口河立交，穿過幸福大道和迎賓大道后，至蘇州南路河。規(guī)劃總占地面積約1970畝，總庫容322萬立方米，調(diào)節(jié)庫容117萬立方米。工程建成后，通過抽引北六塘河非污染期清水入湖，利用周口河作為排水通道，兼顧湖區(qū)生態(tài)景觀要求，平時定期引換水，保持湖水水質(zhì)常年維持在三類水標(biāo)準(zhǔn)。碩項(xiàng)湖新區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目一覽表序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建設(shè)概況1湖區(qū)綠化工程東湖區(qū)綠化計(jì)劃投資3000萬元，綠化面積約41萬平方米，栽植香樟、銀杏、櫸樹、樸樹、法桐等大規(guī)格喬木及色塊苗木，將東湖區(qū)打造成以生態(tài)防護(hù)為主、兼具觀賞、休閑為一體的綠色防護(hù)林區(qū)。2西湖區(qū)綠化計(jì)劃投資5000萬元，綠化面積約34萬平方米，通過栽植喬灌木和水生植物、鋪設(shè)地被、堆砌駁岸石及建設(shè)觀光河道，將西湖區(qū)打造成以“綠”為主，集觀賞、休閑為一