【正文】 xxxxx廠房新工廠項目12321321321211231231可行性研究報告xxxxx公司二〇一五年一月二十三日目 錄第一章 總 論 1 一、項目概要 1 二、項目提出的背景及發(fā)展概況 2 三、可行性研究報告編制依據(jù) 4 四、 主要技術經濟指標 4 五、可行性研究評價意見 5 六、有關建議 5 第二章 項目背景及建設必要性 7 一、項目建設背景 7 二、項目建設必要性 9 第三章 市場分析與預測 13 一、市場定位分析 13 二、市場預測 14 第四章 項目地址選擇及建設條件 15 一、項目地址選擇 15 二、建設條件 17 第五章　建設方案與規(guī)模 19 一、發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設置 19 二、建設方案 20 三、工業(yè)廠房建設規(guī)模 21 第六章 工程技術方案 22 一、總體規(guī)劃 22 二、建筑結構方案 26 第七章 公用工程 28 一、道路 28 二、給排水 29 三、供電工程 31 四、采暖空調工程 33 第八章 環(huán)境保護、消防安全與節(jié)能 35 一、環(huán)境保護與有關環(huán)保措施 35 二、消防 38 三、節(jié)能與勞動安全 41 第九章　項目管理與實施進度 45 一、項目管理 45 二、項目實施進度 45 第十章 組織機構和與運營策略 47 一、組織機構 47 二、管理措施配套 48 三、人員來源及培訓 49 四、運營策略 49 第十一章 項目招投標方案 51 一、 招標范圍及招標組織形式 51 二、投標、開標、評標和中標程序 51 三、評標委員會的人員組成和資質要求 51 第十二章 投資估算與資金籌措 53 一、投資估算 53 第十三章 項目財務分析與評估 55 一、分析評估依據(jù) 55 二、總成本費用估算 55 三、收入估算 55 四、稅金估算 55 第十四章 經濟效益和社會效益分析 56 一、增收效益分析 56 二、社會效益分析 56 三、社會適應性分析 57 四、社會風險及對策分析。 58 第十五章 綜合評價結論與建議 60 附件一:編制單位資格證書 4 第一章 總 論一、項目概要項目名稱 xxxxx廠房新工廠項目項目承辦單位 xxxxx廠房 項目建設地點： 鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)緯八路和華銳南路交界處。項目承辦單位概況 xxxxx廠房成立于2015年2月，公司的目標客戶為東風悅達起亞汽車有限公司，為其提供汽車座椅總成及相關零部件配套。公司現(xiàn)已獲得PF后椅項目、JFC整椅項目。xxxxx廠房的設立，成功開啟了東風李爾與東風悅達起亞公司的戰(zhàn)略合作和互惠發(fā)展，進一步推進了東風李爾“哪里有東風，哪里就有東風李爾”的市場戰(zhàn)略布局。預計未來五年，將實現(xiàn)30萬套座椅年產銷規(guī)模。項目總投資 本項目投資總額30000萬元人民幣。項目建設內容 項目總規(guī)劃占地46649平方米（約70畝），新建廠房3幢、生產廠房1幢、工廠辦公樓1幢及動力中心1幢，總建筑面積約12575平方米，%，%，小車位110輛，自行車位175輛。二、項目提出的背景及發(fā)展概況鹽城市位于江蘇北部平原，介于上海浦東工業(yè)區(qū)和淮海經濟區(qū)南北強輻射圈內，鹽都區(qū)地處蘇北平原中部，位于國家沿海大開發(fā)的腹部黃金地段，東向一小時車程直達黃海，西臨淮揚縱深廣闊，北通隴海線、聯(lián)新亞歐大陸橋、遠抵荷蘭鹿特丹，南跨蘇通大橋而聯(lián)袂蘇錫常、接軌大上海，是長江三角洲城市群中的重要區(qū)域中心城市鹽城的核心區(qū)。“十二五”期間，全球經濟一體化趨勢不斷加強，我國正處于新一輪經濟周期的上升階段，經濟增長的重心正由東南沿海向長三角、內地擴展。江蘇省人民政府出于長遠的、戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，積極審慎地尋求以南京、上海為軸心的第三個黃金支點城市，以期來帶動全省未來國民經濟的快速增長、繁榮?！碍h(huán)黃渤海經濟圈”是國家重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一。作為銜接蘇南、華北咽喉地位的蘇北重鎮(zhèn)鹽城市，其未來的戰(zhàn)略及經濟地位引起了江蘇省政府的高度重視，作為連接東北與東部沿海、溝通日韓與內陸的重要節(jié)點城市，城市地位、特色和優(yōu)勢將更加突出，綜合競爭力將進一步增強，國內外知名度和影響力將顯著提高。而位于美麗的黃海之濱—鹽城市鹽都區(qū)位于中國長三角經濟圈的北側，鹽龍街道辦事處距鹽城市中心8公里，距市、區(qū)行政中心約6公里，總面積70萬平方公里，由核心區(qū)、規(guī)劃控制區(qū)和綜合配套區(qū)組成。具體四址為：東至寧靖鹽高速，西至鹽淮高速秦南出口處，南至鹽淮高速，北至蟒蛇河。2006年7月，鹽城市委、市政府將鹽都鹽龍街道辦事處確定為鹽城市高新技術產業(yè)區(qū)，形成集研發(fā)、教育、生產、生活于一體的新城區(qū)，作為蘇北地區(qū)的高新技術產業(yè)輻射中心。按照高定位規(guī)劃、高起點開發(fā)、高標準建設的要求，鹽都鹽龍街道辦事處（高新區(qū)）主要引進產業(yè)層次高、投資規(guī)模大的高新技術產業(yè)和外向規(guī)模項目，重點發(fā)展精密機械、電子信息、軟件開發(fā)以及新能源、新材料等產業(yè)。通過近幾年的發(fā)展，高新區(qū)已初步形成“兩中心六大園”，即高新園區(qū)管理中心、三產服務中心、電子信息技術產業(yè)園、機械制造產業(yè)園、農副產品深加工產業(yè)園、新能源和高效節(jié)能技術產業(yè)園、農業(yè)龍頭加工產業(yè)園和物流裝備產業(yè)園等特色區(qū)中園。隨著鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)工業(yè)經濟發(fā)展戰(zhàn)略的定位和招商引資力度的不斷加大，來鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)投資的客商與日俱增，由于國家土地政策的調整和沿海地區(qū)產業(yè)的轉移，大多數(shù)客商在沿海地區(qū)發(fā)展起來的穩(wěn)定產業(yè)需向內地拓展，逐步實現(xiàn)向內地梯度發(fā)展的戰(zhàn)略，但由于資金和市場等多方面的因素，大多數(shù)企業(yè)決策層在沒有十足把握的前提下不愿將資金大量向內地投入，抱著一種少投入，快見效的思維方式，隨著企業(yè)壯大逐步投入，逐步新征地建設廠房，因此在目前這種產業(yè)轉移的機遇下，在我區(qū)工業(yè)園區(qū)采取廠房新建的形式，發(fā)展前景十分廣闊。鹽城市東風李爾汽車座椅有限公司經過認真的市場調研和考察，決定在鹽都區(qū)鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)新征地70畝，新建標準工業(yè)廠房項目。項目總投資30000萬元人民幣，有望實現(xiàn)工業(yè)產值銷售收入65000萬元，利稅3822萬元。三、可行性研究報告編制依據(jù) 國家發(fā)改委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（2002年版）；國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）；國土資發(fā)2008（24）號國土資源部關于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設用地控制指標》的通知；建設單位用地紅線、規(guī)劃要點及其他設計要求。建設用地地質資料。國家有關建設、設計規(guī)范與標準。建設單位提供投資估算的有關資料。 主要技術經濟指標序號項目名稱單位規(guī)模備注1就業(yè)規(guī)模人3082占地規(guī)模畝703標準化廠房m2125754行政辦公及生活服務設施占地面積㎡5行政辦公及生活服務設施建筑面積㎡6綠化面積㎡60207容積率8項目總投資萬元30000五、可行性研究評價意見項目建設是必要的xxxxx廠房新建廠房項目是園區(qū)建設、發(fā)展產業(yè)、創(chuàng)業(yè)指導等于一體的多功能產業(yè)，是一所以發(fā)展工業(yè)經濟、增加勞動就業(yè)為主要目的項目。該項目在工程選址、項目建設內容方面均通過了具體分析和多方論證，且建設單位有能力按要求落實建設資金、落實建設用地。項目建成后，可以進一步優(yōu)化地方人才專業(yè)結構，優(yōu)化鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)產業(yè)發(fā)展的布局結構、層次結構和學科結構，對承接產業(yè)轉移，促進經濟發(fā)展，增加勞動就業(yè)，安置失地農民，是十分必要的。由此可見，無論從工程技術上還是從社會效益方面，該項目都是必要的，可行的。建設規(guī)模是合理的建設單位提出的“工業(yè)廠房項目占地面積46649平方米，建筑面積12575平方米”，按照國家有關建設標準，經計算核定本項目占地面積46649平方米，建筑面積12575平方米，建設規(guī)模是合理的。六、有關建議項目建設，應進行全面規(guī)劃，分期建設，根據(jù)財力、物力條件量入為出。建議建設單位加快項目前期工作，積極落實建設資金，做好項目建設實施工作，早日開工，保質保量按施工進度安排完成項目建設，早日投入使用，盡快發(fā)揮其應有的社會效益。 第二章 項目背景及建設必要性一、項目建設背景xxxxx廠房新建廠房項目是集約用地、節(jié)約用地的有效舉措，有利于提高土地利用率、減少配套成本、縮短投資周期、減低企業(yè)入門門坎和提高單位土地效益。今后，除納稅較多的大企業(yè)或特殊行業(yè)由政府直接供地外，中小企業(yè)原則上不再單獨批地，鼓勵建設和使用配套完善的工業(yè)廠房，是推進土地集約利用、提高園區(qū)發(fā)展水平和經濟運行質量的一項重要舉措，對于建設節(jié)約型社會、確保經濟社會可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。建設配套完善的工業(yè)廠房對政府和大多數(shù)中小企業(yè)來說，是一種“雙贏”的辦法。 政府之所以要大力推進工業(yè)廠房建設，是可以一舉多得：首先，可以提高單位土地面積的效益。標準工業(yè)廠房配套完善、可以靈活分隔。容積率比普通企業(yè)廠房高，主要是鼓勵建設項目向空中發(fā)展。產生的經濟效益自然也就提高了。 其次，可以徹底消除“三合一”廠房火災隱患。在全國很多地區(qū)，“三合一”企業(yè)屢禁不止，這和企業(yè)規(guī)模小、多數(shù)租用民房、流動性較大有直接關系。你今天在這個鎮(zhèn)查封一家“三合一”企業(yè)，明天又會在另一個鎮(zhèn)冒出一家“三合一”企業(yè)———沒有能將生產區(qū)、生活區(qū)分開的廠房，“三合一”企業(yè)就和政府“捉迷藏”。工業(yè)廠房在規(guī)劃建設時，已將生產區(qū)、生活區(qū)分開建設，可徹底避免“三合一”回潮現(xiàn)象。 xxxxx廠房建設設施完善的標準工業(yè)廠房還可以促進第三產業(yè)發(fā)展。根據(jù)實施的《鹽城市工業(yè)園區(qū)土地使用強度控制》規(guī)定，政府主導的工業(yè)區(qū)用地建筑密度必須45％55％，且生活、辦公等配套設施建筑占總面積不得超過7％。 政府鼓勵建設和使用配套完善標準工業(yè)廠房 ，其實最大的受益者是眾多的中小企業(yè)，因為：我市正處于加快新型工業(yè)化進程的關鍵時期，面臨著多區(qū)域合作、多機遇重疊的發(fā)展新興機遇。建設和使用工業(yè)廠房是貫徹落實科學發(fā)展觀，轉變經濟增長方式，構建資源節(jié)約型經濟體系和資源節(jié)約型社會的具體體現(xiàn)；是優(yōu)化我市土地資源配置，緩解用地緊張矛盾，為中小企業(yè)搭建發(fā)展平臺，解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問題的有效手段；是培育優(yōu)勢行業(yè)，促進工業(yè)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設，推進工業(yè)集聚發(fā)展，加快推進我市建設先進制造業(yè)基地的有效途徑。各級各部門要高度重視推進工業(yè)廠房建設和使用的重要意義，加快建設和使用工業(yè)廠房 ，促進產業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。 近幾年來，隨著經濟發(fā)達地區(qū)產業(yè)的更新?lián)Q代，大量制造業(yè)向經濟欠發(fā)達地區(qū)轉移，而工業(yè)集中區(qū)工業(yè)區(qū)由于其獨特的地理優(yōu)勢和相對低廉的勞動力，造就企業(yè)投資發(fā)展的黃金地帶。二、項目建設必要性標準化工業(yè)廠房項目是我區(qū)為加快工業(yè)步伐而建設的一個企業(yè)孵化園，企業(yè)老板極力看好工業(yè)集中區(qū)，紛紛前來鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)實地考察，投資興業(yè)，鹽都區(qū)高新技術產業(yè)區(qū)將對新建工業(yè)廠房項目實行單獨優(yōu)惠傾斜政策，同時對入駐企業(yè)實施一系列的優(yōu)惠措施。新建標準化廠房符合市場經濟發(fā)展的規(guī)律，市場前景廣闊，獲利空間巨大。項目建成后將帶動工業(yè)園區(qū)營業(yè)收入、利潤、稅收的大幅增長。標準化廠房建設項目，符合高新區(qū)開發(fā)建設的布局要求，是實現(xiàn)資源配置的有效途徑。美國經濟學家巴頓分析工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)（園區(qū)）聚集的原因，將之歸結為十個方面的效應：（1）可以充分利用城鎮(zhèn)的銷售市場。（2）可以促進企業(yè)的專業(yè)化分工和擴大企業(yè)的生產規(guī)模；（3）可以充分利用城鎮(zhèn)便利的交通運輸條件；（4）有利于相關輔助性工業(yè)的成長；（5）有利于形成高素質的勞動力市場；（6）有利于形成職業(yè)經理和各專業(yè)技術人員的市場；（7）有利于獲得金融機構在融資和管理方面的幫助；（8）有利于企業(yè)經理階層的相互交流和彼此溝通；（9）有利于刺激企