【正文】 xxxxx廠房新工廠項(xiàng)目12321321321211231231可行性研究報告xxxxx公司二〇一五年一月二十三日目 錄第一章 總 論 1 一、項(xiàng)目概要 1 二、項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展概況 2 三、可行性研究報告編制依據(jù) 4 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4 五、可行性研究評價意見 5 六、有關(guān)建議 5 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 7 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 7 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 9 第三章 市場分析與預(yù)測 13 一、市場定位分析 13 二、市場預(yù)測 14 第四章 項(xiàng)目地址選擇及建設(shè)條件 15 一、項(xiàng)目地址選擇 15 二、建設(shè)條件 17 第五章　建設(shè)方案與規(guī)模 19 一、發(fā)展規(guī)劃及專業(yè)設(shè)置 19 二、建設(shè)方案 20 三、工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模 21 第六章 工程技術(shù)方案 22 一、總體規(guī)劃 22 二、建筑結(jié)構(gòu)方案 26 第七章 公用工程 28 一、道路 28 二、給排水 29 三、供電工程 31 四、采暖空調(diào)工程 33 第八章 環(huán)境保護(hù)、消防安全與節(jié)能 35 一、環(huán)境保護(hù)與有關(guān)環(huán)保措施 35 二、消防 38 三、節(jié)能與勞動安全 41 第九章　項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度 45 一、項(xiàng)目管理 45 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 45 第十章 組織機(jī)構(gòu)和與運(yùn)營策略 47 一、組織機(jī)構(gòu) 47 二、管理措施配套 48 三、人員來源及培訓(xùn) 49 四、運(yùn)營策略 49 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 51 一、 招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 51 二、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 51 三、評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求 51 第十二章 投資估算與資金籌措 53 一、投資估算 53 第十三章 項(xiàng)目財務(wù)分析與評估 55 一、分析評估依據(jù) 55 二、總成本費(fèi)用估算 55 三、收入估算 55 四、稅金估算 55 第十四章 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益分析 56 一、增收效益分析 56 二、社會效益分析 56 三、社會適應(yīng)性分析 57 四、社會風(fēng)險及對策分析。 58 第十五章 綜合評價結(jié)論與建議 60 附件一:編制單位資格證書 4 第一章 總 論一、項(xiàng)目概要項(xiàng)目名稱 xxxxx廠房新工廠項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位 xxxxx廠房 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)緯八路和華銳南路交界處。項(xiàng)目承辦單位概況 xxxxx廠房成立于2015年2月，公司的目標(biāo)客戶為東風(fēng)悅達(dá)起亞汽車有限公司，為其提供汽車座椅總成及相關(guān)零部件配套。公司現(xiàn)已獲得PF后椅項(xiàng)目、JFC整椅項(xiàng)目。xxxxx廠房的設(shè)立，成功開啟了東風(fēng)李爾與東風(fēng)悅達(dá)起亞公司的戰(zhàn)略合作和互惠發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)了東風(fēng)李爾“哪里有東風(fēng)，哪里就有東風(fēng)李爾”的市場戰(zhàn)略布局。預(yù)計(jì)未來五年，將實(shí)現(xiàn)30萬套座椅年產(chǎn)銷規(guī)模。項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目投資總額30000萬元人民幣。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目總規(guī)劃占地46649平方米（約70畝），新建廠房3幢、生產(chǎn)廠房1幢、工廠辦公樓1幢及動力中心1幢，總建筑面積約12575平方米，%，%，小車位110輛，自行車位175輛。二、項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展概況鹽城市位于江蘇北部平原，介于上海浦東工業(yè)區(qū)和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)南北強(qiáng)輻射圈內(nèi)，鹽都區(qū)地處蘇北平原中部，位于國家沿海大開發(fā)的腹部黃金地段，東向一小時車程直達(dá)黃海，西臨淮揚(yáng)縱深廣闊，北通隴海線、聯(lián)新亞歐大陸橋、遠(yuǎn)抵荷蘭鹿特丹，南跨蘇通大橋而聯(lián)袂蘇錫常、接軌大上海，是長江三角洲城市群中的重要區(qū)域中心城市鹽城的核心區(qū)?！笆濉逼陂g，全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢不斷加強(qiáng)，我國正處于新一輪經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，經(jīng)濟(jì)增長的重心正由東南沿海向長三角、內(nèi)地擴(kuò)展。江蘇省人民政府出于長遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，積極審慎地尋求以南京、上海為軸心的第三個黃金支點(diǎn)城市，以期來帶動全省未來國民經(jīng)濟(jì)的快速增長、繁榮?！碍h(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈”是國家重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一。作為銜接蘇南、華北咽喉地位的蘇北重鎮(zhèn)鹽城市，其未來的戰(zhàn)略及經(jīng)濟(jì)地位引起了江蘇省政府的高度重視，作為連接?xùn)|北與東部沿海、溝通日韓與內(nèi)陸的重要節(jié)點(diǎn)城市，城市地位、特色和優(yōu)勢將更加突出，綜合競爭力將進(jìn)一步增強(qiáng)，國內(nèi)外知名度和影響力將顯著提高。而位于美麗的黃海之濱—鹽城市鹽都區(qū)位于中國長三角經(jīng)濟(jì)圈的北側(cè)，鹽龍街道辦事處距鹽城市中心8公里，距市、區(qū)行政中心約6公里，總面積70萬平方公里，由核心區(qū)、規(guī)劃控制區(qū)和綜合配套區(qū)組成。具體四址為：東至寧靖鹽高速，西至鹽淮高速秦南出口處，南至鹽淮高速，北至蟒蛇河。2006年7月，鹽城市委、市政府將鹽都鹽龍街道辦事處確定為鹽城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成集研發(fā)、教育、生產(chǎn)、生活于一體的新城區(qū)，作為蘇北地區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射中心。按照高定位規(guī)劃、高起點(diǎn)開發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的要求，鹽都鹽龍街道辦事處（高新區(qū)）主要引進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次高、投資規(guī)模大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和外向規(guī)模項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展精密機(jī)械、電子信息、軟件開發(fā)以及新能源、新材料等產(chǎn)業(yè)。通過近幾年的發(fā)展，高新區(qū)已初步形成“兩中心六大園”，即高新園區(qū)管理中心、三產(chǎn)服務(wù)中心、電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)園、新能源和高效節(jié)能技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)業(yè)龍頭加工產(chǎn)業(yè)園和物流裝備產(chǎn)業(yè)園等特色區(qū)中園。隨著鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的定位和招商引資力度的不斷加大，來鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)投資的客商與日俱增，由于國家土地政策的調(diào)整和沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，大多數(shù)客商在沿海地區(qū)發(fā)展起來的穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)需向內(nèi)地拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向內(nèi)地梯度發(fā)展的戰(zhàn)略，但由于資金和市場等多方面的因素，大多數(shù)企業(yè)決策層在沒有十足把握的前提下不愿將資金大量向內(nèi)地投入，抱著一種少投入，快見效的思維方式，隨著企業(yè)壯大逐步投入，逐步新征地建設(shè)廠房，因此在目前這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇下，在我區(qū)工業(yè)園區(qū)采取廠房新建的形式，發(fā)展前景十分廣闊。鹽城市東風(fēng)李爾汽車座椅有限公司經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)研和考察，決定在鹽都區(qū)鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)新征地70畝，新建標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資30000萬元人民幣，有望實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值銷售收入65000萬元，利稅3822萬元。三、可行性研究報告編制依據(jù) 國家發(fā)改委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002年版）；國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（2006年第三版）；國土資發(fā)2008（24）號國土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》的通知；建設(shè)單位用地紅線、規(guī)劃要點(diǎn)及其他設(shè)計(jì)要求。建設(shè)用地地質(zhì)資料。國家有關(guān)建設(shè)、設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位提供投資估算的有關(guān)資料。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位規(guī)模備注1就業(yè)規(guī)模人3082占地規(guī)模畝703標(biāo)準(zhǔn)化廠房m2125754行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施占地面積㎡5行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施建筑面積㎡6綠化面積㎡60207容積率8項(xiàng)目總投資萬元30000五、可行性研究評價意見項(xiàng)目建設(shè)是必要的xxxxx廠房新建廠房項(xiàng)目是園區(qū)建設(shè)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)等于一體的多功能產(chǎn)業(yè)，是一所以發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)、增加勞動就業(yè)為主要目的項(xiàng)目。該項(xiàng)目在工程選址、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容方面均通過了具體分析和多方論證，且建設(shè)單位有能力按要求落實(shí)建設(shè)資金、落實(shí)建設(shè)用地。項(xiàng)目建成后，可以進(jìn)一步優(yōu)化地方人才專業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的布局結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和學(xué)科結(jié)構(gòu)，對承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加勞動就業(yè)，安置失地農(nóng)民，是十分必要的。由此可見，無論從工程技術(shù)上還是從社會效益方面，該項(xiàng)目都是必要的，可行的。建設(shè)規(guī)模是合理的建設(shè)單位提出的“工業(yè)廠房項(xiàng)目占地面積46649平方米，建筑面積12575平方米”，按照國家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)計(jì)算核定本項(xiàng)目占地面積46649平方米，建筑面積12575平方米，建設(shè)規(guī)模是合理的。六、有關(guān)建議項(xiàng)目建設(shè)，應(yīng)進(jìn)行全面規(guī)劃，分期建設(shè)，根據(jù)財力、物力條件量入為出。建議建設(shè)單位加快項(xiàng)目前期工作，積極落實(shí)建設(shè)資金，做好項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施工作，早日開工，保質(zhì)保量按施工進(jìn)度安排完成項(xiàng)目建設(shè)，早日投入使用，盡快發(fā)揮其應(yīng)有的社會效益。 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景xxxxx廠房新建廠房項(xiàng)目是集約用地、節(jié)約用地的有效舉措，有利于提高土地利用率、減少配套成本、縮短投資周期、減低企業(yè)入門門坎和提高單位土地效益。今后，除納稅較多的大企業(yè)或特殊行業(yè)由政府直接供地外，中小企業(yè)原則上不再單獨(dú)批地，鼓勵建設(shè)和使用配套完善的工業(yè)廠房，是推進(jìn)土地集約利用、提高園區(qū)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的一項(xiàng)重要舉措，對于建設(shè)節(jié)約型社會、確保經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。建設(shè)配套完善的工業(yè)廠房對政府和大多數(shù)中小企業(yè)來說，是一種“雙贏”的辦法。 政府之所以要大力推進(jìn)工業(yè)廠房建設(shè)，是可以一舉多得：首先，可以提高單位土地面積的效益。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房配套完善、可以靈活分隔。容積率比普通企業(yè)廠房高，主要是鼓勵建設(shè)項(xiàng)目向空中發(fā)展。產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益自然也就提高了。 其次，可以徹底消除“三合一”廠房火災(zāi)隱患。在全國很多地區(qū)，“三合一”企業(yè)屢禁不止，這和企業(yè)規(guī)模小、多數(shù)租用民房、流動性較大有直接關(guān)系。你今天在這個鎮(zhèn)查封一家“三合一”企業(yè)，明天又會在另一個鎮(zhèn)冒出一家“三合一”企業(yè)———沒有能將生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)分開的廠房，“三合一”企業(yè)就和政府“捉迷藏”。工業(yè)廠房在規(guī)劃建設(shè)時，已將生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)分開建設(shè)，可徹底避免“三合一”回潮現(xiàn)象。 xxxxx廠房建設(shè)設(shè)施完善的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房還可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)實(shí)施的《鹽城市工業(yè)園區(qū)土地使用強(qiáng)度控制》規(guī)定，政府主導(dǎo)的工業(yè)區(qū)用地建筑密度必須45％55％，且生活、辦公等配套設(shè)施建筑占總面積不得超過7％。 政府鼓勵建設(shè)和使用配套完善標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 ，其實(shí)最大的受益者是眾多的中小企業(yè)，因?yàn)椋何沂姓幱诩涌煨滦凸I(yè)化進(jìn)程的關(guān)鍵時期，面臨著多區(qū)域合作、多機(jī)遇重疊的發(fā)展新興機(jī)遇。建設(shè)和使用工業(yè)廠房是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，構(gòu)建資源節(jié)約型經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型社會的具體體現(xiàn)；是優(yōu)化我市土地資源配置，緩解用地緊張矛盾，為中小企業(yè)搭建發(fā)展平臺，解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問題的有效手段；是培育優(yōu)勢行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，推進(jìn)工業(yè)集聚發(fā)展，加快推進(jìn)我市建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的有效途徑。各級各部門要高度重視推進(jìn)工業(yè)廠房建設(shè)和使用的重要意義，加快建設(shè)和使用工業(yè)廠房 ，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。 近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)的更新?lián)Q代，大量制造業(yè)向經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，而工業(yè)集中區(qū)工業(yè)區(qū)由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢和相對低廉的勞動力，造就企業(yè)投資發(fā)展的黃金地帶。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房項(xiàng)目是我區(qū)為加快工業(yè)步伐而建設(shè)的一個企業(yè)孵化園，企業(yè)老板極力看好工業(yè)集中區(qū)，紛紛前來鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)地考察，投資興業(yè)，鹽都區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)將對新建工業(yè)廠房項(xiàng)目實(shí)行單獨(dú)優(yōu)惠傾斜政策，同時對入駐企業(yè)實(shí)施一系列的優(yōu)惠措施。新建標(biāo)準(zhǔn)化廠房符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，市場前景廣闊，獲利空間巨大。項(xiàng)目建成后將帶動工業(yè)園區(qū)營業(yè)收入、利潤、稅收的大幅增長。標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)項(xiàng)目，符合高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的布局要求，是實(shí)現(xiàn)資源配置的有效途徑。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴頓分析工業(yè)企業(yè)在城鎮(zhèn)（園區(qū)）聚集的原因，將之歸結(jié)為十個方面的效應(yīng)：（1）可以充分利用城鎮(zhèn)的銷售市場。（2）可以促進(jìn)企業(yè)的專業(yè)化分工和擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模；（3）可以充分利用城鎮(zhèn)便利的交通運(yùn)輸條件；（4）有利于相關(guān)輔助性工業(yè)的成長；（5）有利于形成高素質(zhì)的勞動力市場；（6）有利于形成職業(yè)經(jīng)理和各專業(yè)技術(shù)人員的市場；（7）有利于獲得金融機(jī)構(gòu)在融資和管理方面的幫助；（8）有利于企業(yè)經(jīng)理階層的相互交流和彼此溝通；（9）有利于刺激企