【正文】 魅力商業(yè)運營方案1. 序言 魅力之城商業(yè)區(qū)，分布于魅力一區(qū)二區(qū)，應(yīng)引領(lǐng)一種健康、便利的生活方式，定位于中檔社區(qū)配套。2. 營運組織架構(gòu) 組織架構(gòu)營運主管（1人）區(qū)域經(jīng)理（2人）營銷推廣（1人）物業(yè)管理（保安2人、保潔2人）招商經(jīng)理（1人）說明：物業(yè)管理人員由服務(wù)中心人員兼，其他人員為全職。 職能定位客戶服務(wù)咨詢策劃推廣商業(yè)形象管理經(jīng)營管理合同管理物業(yè)管理物業(yè)前期介入求助報修品牌形象管理經(jīng)營戶管理物業(yè)外委服務(wù)質(zhì)量評定投訴管理廣告宣傳經(jīng)營調(diào)整工程遺留問題整改方案費用收取活動實施經(jīng)營風(fēng)險管理公共物業(yè)經(jīng)營管理3. 崗位職責(zé) 營運主管工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級部門公司總經(jīng)理業(yè)務(wù)對接部門魅力項目、地產(chǎn)商業(yè)組主要評估考核人員公司總經(jīng)理、地產(chǎn)商業(yè)組內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門公司財務(wù)部、行政組項次崗位職責(zé)概述1在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面支持項目的營運日常管理工作；2與項目共同完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和重點工作；3組織擬定（修改）年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和重點工作計劃并認(rèn)真實施完成；4組織擬定（修改）基本管理制度和業(yè)務(wù)流程；5根據(jù)市場和商圈的變化，支持協(xié)助進(jìn)行經(jīng)營調(diào)整；6在公司領(lǐng)導(dǎo)下，支持營運團(tuán)隊的管理和建設(shè)；7配合公司實行目標(biāo)管理及績效考評；8確保各項工作符合公司制度及流程要求；9長期目標(biāo)支持項目的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合和經(jīng)營戶質(zhì)量，提升租金水平。項次主要工作1參與項目年度預(yù)算，并幫助項目達(dá)成預(yù)算目標(biāo)；2跟蹤分析項目租金狀況，并提出合理建議；3掌控項目欠租狀況，并跟進(jìn)催收進(jìn)度；4跟進(jìn)項目下到期租戶合同續(xù)簽狀況；5了解項目銷售狀況，分析提出租戶調(diào)整和幫組租戶提高業(yè)績的建議；6參與并指導(dǎo)項目業(yè)態(tài)調(diào)整計劃；7參與并掌控項目租金扶持政策；8參與了解項目周邊市場租金，對項目租金定價提出建議；9參與了解競爭對手狀況，提出項目的應(yīng)對建議；10幫助項目進(jìn)行招商、使租賃進(jìn)度和業(yè)態(tài)調(diào)整達(dá)到預(yù)期；11完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作；12參與了解新項目的前期籌備工作；13協(xié)調(diào)項目與公司各部門之間的溝通合作。 區(qū)域經(jīng)理工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級營運主管對接業(yè)務(wù)魅力商業(yè)評估考核員營運主管項次崗位職責(zé)概述1商戶進(jìn)場管理2商戶退場管理3裝修管理4經(jīng)營環(huán)境管理5開閉店管理6巡場管理項次主要工作概述1督促商戶按合同約定繳納費用；2辦理商戶退場手續(xù)/執(zhí)行強(qiáng)制退鋪；3裝修制度修訂；4裝修手續(xù)辦理；5裝修過程管理；6裝修核驗；7基本經(jīng)營環(huán)境（燈光效果、聽覺效果、商業(yè)氣氛的營造等）8商鋪環(huán)境管理；9開閉店及店員形象管理；10制定巡場路線； 營銷推廣工作職責(zé)工作關(guān)系直接上級營運主管業(yè)務(wù)對接魅力商業(yè)評估考核人員營運主管項次崗位職責(zé)概述1支持項目市場推廣工作；2審核項目推廣收益和支出預(yù)算，并帶領(lǐng)項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；3根據(jù)公司經(jīng)營方針制定項目整體推廣計劃，提升公司整體品牌形象和價值4統(tǒng)籌和整合廣告、贊助、媒體等資源，提高項目的活動成效；5制定和修改公司市場推廣的基本制度和作業(yè)流程；6確保各項工作符合公司制度及流程要求；7長期目標(biāo)支持項目提升客流和租戶銷售，提升公司品牌價值項次主要工作1跟進(jìn)執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預(yù)算收入；2領(lǐng)導(dǎo)月度推廣、促銷及其他活動的策劃和執(zhí)行；3維護(hù)和監(jiān)督社區(qū)商業(yè)的整體良好形象；4指導(dǎo)和掌控與廣告代理商或媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評估廣告/會刊/DM的投放效果；5為推廣、促銷活動尋求贊助商；6負(fù)責(zé)月費用跟蹤，及供應(yīng)商評估、租戶評估（雙向評估）、活動評估；7負(fù)責(zé)與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤；8負(fù)責(zé)制定和掌控廣告為、促銷位、及形象的收費標(biāo)準(zhǔn)、管理措施并與租賃方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、談判和后期管理；9組織項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果調(diào)整和修改推廣策略和方案；10組織對項目控制商鋪的包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理；11部門共享文件、資料的整理歸類、存檔； 保安保潔按已簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定工作。4. 工作標(biāo)準(zhǔn) 營運管理工作標(biāo)準(zhǔn)項目工作要點工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1進(jìn)退場進(jìn)場管理1. 確認(rèn)租賃合同簽署后，督促商戶按合同約定繳納費用（履約定金、物業(yè)管理費保證金、商品質(zhì)量保證金、首期物業(yè)管理費及其它相關(guān)費用）。2. 財務(wù)部憑合同及《繳費通知單》收取相關(guān)費用。3. 商鋪交接確認(rèn)，填寫《商鋪移交記錄表》。1. 財務(wù)部根據(jù)合同進(jìn)行核對。2. 商業(yè)組、物管部、工程部與新商戶進(jìn)行商鋪交接并簽字確認(rèn)。區(qū)域經(jīng)理《繳費通知單》《商鋪移交記錄表》退場管理1. 商業(yè)組收到租賃雙方書面終止合同協(xié)議5個工作日內(nèi)，填寫《商鋪終止合約審批表審批表》，辦理審批手續(xù)。2. 物管部發(fā)放《退鋪許可證》，商戶憑證退場。3. 商鋪交接確認(rèn)，填寫《商鋪退鋪驗收表》。4. 商鋪交接完畢后45日內(nèi)商業(yè)組填寫退款通知單。5. 商業(yè)組填寫付款申請單。6. 財務(wù)部退款。1. 商業(yè)組辦理《商鋪終止合約審批表》時須依據(jù)業(yè)主、商戶簽訂的書面終止合同協(xié)議。2. 商業(yè)組辦理《退款通知單》審批手續(xù)須依據(jù)已簽署《商鋪合約審批表審批表》、《商鋪退鋪驗收表》。3. 商業(yè)組、物管部及業(yè)主與退鋪商戶進(jìn)行商鋪交接并簽字確認(rèn)。4. 商業(yè)組辦理付款手續(xù)時須憑注銷商鋪工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)等相關(guān)證明。5. 財務(wù)部退款時須憑商戶原交款收據(jù)及以上單據(jù)。區(qū)域經(jīng)理《商鋪終止合約審批表》《退鋪許可證》《商鋪退鋪驗收表》《退款通知單》2裝修管理裝修制度修訂在實際情況發(fā)生變化時,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門對發(fā)給商戶的《裝修守則》進(jìn)行修訂。營運經(jīng)理《裝修守則》手續(xù)辦理1. 收到商戶遞交的裝修圖紙、《裝修申請表》、《裝修施工說明表》、《裝修承諾書》，同時對施工方進(jìn)行資質(zhì)審核。2. 了解商戶是否知曉《裝修守則》內(nèi)容，必要時再次向商戶提供，并進(jìn)行必要的解釋。3. 商業(yè)組使用《裝修進(jìn)場審批表》于5個工作日內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部審批。4. 指引商戶憑《裝修進(jìn)場審批表》繳納裝修保證金及裝修許可證、裝修工作證的保證金，指引商戶憑審批后的裝修進(jìn)場審批表到物管部辦理相關(guān)進(jìn)場手續(xù)。1．商業(yè)組負(fù)責(zé)審查有關(guān)形象、裝修風(fēng)格、效果。,需有業(yè)主書面簽字。4．如需特殊作業(yè)時需辦理及出示相關(guān)證明。區(qū)域經(jīng)理《裝修申請表》《裝修施工說明表》《裝修進(jìn)場審批表》《裝修承諾書》過程管理1. 負(fù)責(zé)督促客戶圍檔。2. 掌握客戶裝修工期和進(jìn)度。3. 對裝修進(jìn)度和項目進(jìn)行監(jiān)督。4. 協(xié)調(diào)臨近商戶關(guān)系。1. 發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修根據(jù)《裝修守則》及《裝修承諾書》相關(guān)規(guī)定向商戶下發(fā)《整改通知書》限定商戶進(jìn)行整改。2. 針對情節(jié)嚴(yán)重的違規(guī)裝修處罰需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。區(qū)域經(jīng)理《整改通知書》《裝修守則》《裝修承諾書》裝修核驗1．協(xié)調(diào)物管部人員進(jìn)行裝修核驗，核驗合格后30日內(nèi)給予商戶辦理押金退還手續(xù)。2．裝修圖紙技術(shù)資料最后移交行政部留存。1．裝修結(jié)束后使用《裝修驗收單》于商鋪開業(yè)前進(jìn)行核驗。2．核驗合格后商鋪方能開業(yè)。3．辦理裝修押金退款前與商戶確認(rèn)施工過程違章扣款事項及金額。《裝修驗收單》3經(jīng)營環(huán)境管理基本經(jīng)營環(huán)境（燈光效果、聽覺效果、商業(yè)氣氛的營造等）營造商場內(nèi)外環(huán)境的燈光效果，值班人員每天應(yīng)注意泛光設(shè)備的正常使用效果。通過日常巡視檢查進(jìn)行管理。區(qū)域經(jīng)理《日常