【正文】 成都水街項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)投標(biāo)方案目 錄前 言 ..............................................................4第一部分 中國(guó)水街項(xiàng)目文化概念體系 .................................6一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和理念 ..............................................6五方滿意的開發(fā)目標(biāo) ........................................6多元互動(dòng)的開發(fā)理念 ........................................7兩個(gè)開發(fā)方向的文化挖掘 ....................................7城市運(yùn)營(yíng)商職能 ——政府與市場(chǎng)之間的承上啟下者 ..............7二、項(xiàng)目主題概念 ....................................................8定位的提出 ................................................8定位思路 .................................................10主題概念的提出 ...........................................10項(xiàng)目文化定位 .............................................11項(xiàng)目城市功能和角色定位 ...................................11目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)市場(chǎng)定位 ...............................12三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) .................................................12三性分析 .................................................12吸引力構(gòu)成 ...............................................13四、項(xiàng)目城市貢獻(xiàn)力總結(jié) .............................................13社會(huì)效益 .................................................13經(jīng)濟(jì)效益 .................................................13第二部分 中國(guó)水街項(xiàng)目商業(yè)定位 ....................................15一、商業(yè)形象定位 ...................................................15商業(yè)形象定位的目的 .......................................15商業(yè)形象定位的原則 .......................................16商圈分析 .................................................16商業(yè)形象定位 .............................................17二、商業(yè)規(guī)劃定位 ...................................................17總體定位 .................................................17功能定位 .................................................17第三部分 中國(guó)水街項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 ................................18一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位與功能區(qū)域定位 .....................................18業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 ...........................................18業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 ...........................................18商業(yè)區(qū)域的劃分 ...........................................19二、主要業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明 ...............................................22 A 區(qū) .....................................................22 B 區(qū) .....................................................23 C 區(qū) .....................................................24 D 區(qū) .....................................................25第四部分 中國(guó)水街項(xiàng)目招商策略 ....................................26一、招商原則及組織架構(gòu) .............................................26招商的目的 ...............................................26招商的原則 ...............................................27二、招商總體策略 ...................................................27立足都江堰，面向成都、重慶，輻射全國(guó) .....................27重點(diǎn)確保主力店的引進(jìn)，形成 “羊群效應(yīng) ”，用主力店吸附中小品牌 27集中簽約，形成 “聚合效應(yīng) ”，同時(shí)也成為項(xiàng)目營(yíng)銷的一個(gè)事件和借力點(diǎn)............................................................27大型活動(dòng)引導(dǎo)造勢(shì)，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底 ...................27三、商家進(jìn)駐要求和原則 .............................................28知名商戶或連鎖商戶 .......................................28個(gè)性鮮明有特色商戶 .......................................28能吸引人流量的商戶 .......................................28同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) .......................................28核心店要形成互動(dòng) .........................................29前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng) ...................29招大租戶進(jìn)場(chǎng) .............................................29獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理 .......................................30四、招商管理組織架構(gòu) ...............................................30五、招商推廣策略（本部分內(nèi)容簡(jiǎn)單闡釋） .............................30階段性宣傳推廣策略 .......................................30公關(guān)活動(dòng)策略 .............................................31六 項(xiàng)目招商執(zhí)行策略 ..............................................31招商的階段性運(yùn)作工作 .....................................31商家策略 .................................................32投資者策略 ...............................................33規(guī)劃策略 .................................................33管理策略 .................................................33七、價(jià)格策略 .......................................................33八、招商促進(jìn)策略 ...................................................33九、分階段控制策略 .................................................34十、大商戶營(yíng)銷策略 .................................................34第五部分 中國(guó)水街開街策略 ........................................35一、開街總體策略 ...................................................35先試營(yíng)業(yè)后正式開業(yè) .......................................35開業(yè)需要具備的條件 .......................................35商業(yè)促銷提前預(yù)熱 .........................................36開業(yè)活動(dòng)持續(xù)性和廣泛性 ...................................36二、開街活動(dòng)策略 ...................................................37開業(yè)促銷活動(dòng) .............................................37開業(yè)典活動(dòng) ...............................................37開業(yè)演藝活動(dòng) .............................................38三、開街組織策略 ...................................................39現(xiàn)場(chǎng)布置 .................................................39人員安排 .................................................39宣傳推廣 .................................................39商家管理 .................................................39第六部分 中國(guó)水街商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理策略 ................................41一、組織構(gòu)架和人員安排 .............................................41組織架構(gòu) .................................................41管理處人員配置和崗位描述 .................................43二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的前期介入方案 .....................................44前期施工建設(shè)階段的介入 ...................................44竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收 .......................................45商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)的咨詢和答疑 .............................45三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基本工作 .........................................46商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容（見下表） ...............................46后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作進(jìn)度安排 .............................48后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) .................................49專項(xiàng)維修資金 .............................................52員工培訓(xùn) .................................................52四、商家管理和調(diào)整方案 .............................................53市場(chǎng)商家管理、調(diào)整的內(nèi)容 .................................53商業(yè)用房的商家置換工作 ..............................