【正文】 公園物業(yè)管理方案第一部分整體管理目標(biāo)和理念xx公園公園作為面向社會一個(gè)旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、旅游環(huán)境。相信通過和的通力合作，我們有信心、也有能力將該公園打造成為本土高品質(zhì)休閑區(qū)。公園占地1300畝，其中規(guī)劃500畝水域，其余區(qū)域全部為綠化景觀，針對公園的總體概況和各個(gè)要素，我公司確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。一、管理基本定位（從接管開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進(jìn)配合公園的管理，物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì)量保修承諾將形成良好的市場口碑，對公園起到無形的宣傳作用，反之將成為阻礙。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價(jià)比高的物業(yè)管理對公園的宣傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點(diǎn)，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑。二、管理理念定位樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓裝運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”三個(gè)保障。（一）樹立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠心打動人、用信譽(yù)塑造人”，打造物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。不斷聽取公園游客的合理化建議和要求，及時(shí)彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。該公園作為高端旅游休閑區(qū)，其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。我公司將秉著真誠的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，試圖為游客締造最純粹的感性，使游客充滿享受舒適與生活的便捷。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的旅游環(huán)境，其環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“理性上的基本需求”。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個(gè)方面來搞好管理工作，同時(shí)為了滿足游客（使用人）的“安全需求”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理將使游客感受到檔次和身份的象征，通過我們的管理，力求讓游客滿足“受人尊重的需求”。（二）抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的公園風(fēng)景”。運(yùn)轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備要保證公園的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運(yùn)行。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證公園設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。安全溫馨的居住環(huán)境公園安全是正常旅游、生活的基本保障，通過我物業(yè)公司的努力，營造公園安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。賞心悅目的公園風(fēng)景旅游、生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個(gè)好的心情，在做好公園清潔工作的同時(shí)，我們側(cè)重抓好公園內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到公園內(nèi)的花卉、樹木生長正常，布局合理。三、管理方式我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。四、管理目的保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞公共配套設(shè)備設(shè)施。創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對游客進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)公園環(huán)境。維護(hù)公園的權(quán)益。加強(qiáng)對游客的行為管理、維護(hù)公園的整體利益，從而有利于公園的口碑。五、管理原則根據(jù)全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則，本著“以樓養(yǎng)樓，略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。六、管理內(nèi)容公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。公園規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。交通、車輛行駛和停泊管理。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。消防管理。公園文化娛樂活動。其他特約服務(wù)。物業(yè)管理檔案、資料。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及物資的配備第一章 管理架構(gòu)根據(jù)公園的實(shí)際情況，從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā)，不設(shè)置一些專門的機(jī)構(gòu)，一人多崗，重在管理。服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，與公司簽訂年度管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任考核。服務(wù)中心設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班，按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：受托方委托方公園服務(wù)中心環(huán)境班工程部科秩序部客服中心清潔管理湖區(qū)管理綠化管理設(shè)施維修設(shè)備管理治安管理消防管理車輛管理財(cái)務(wù)管理文檔管理客戶服務(wù)公園文化第二章 管理人員配備我物業(yè)公司將本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開展，該公園公園實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。在保證各項(xiàng)管理工作有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，盡可能的節(jié)省人工開支，以使有限的經(jīng)濟(jì)來源更好的發(fā)揮其效能。一、配備原則堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則；力求精干、高效、實(shí)用；熱愛物業(yè)管理工作，有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注服務(wù)中心經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)公園的管理客服中心主管1負(fù)責(zé)客服接待投訴處理客服人員（兼文員）3負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系工程部主管1全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修班長1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理維修工5含電工、給排水工環(huán)境部主管1全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理保潔班長1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理綠化班長1負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理保潔員25公園道路、水域\樓道清掃等綠化工20負(fù)責(zé)公園的綠化工作秩序部主管1全面負(fù)責(zé)安全、交通管理班長2管理班組工作秩序員20門崗、巡邏崗、消防員、車管員合 計(jì)83注：保潔、綠化管理可外包。保潔按單位人工計(jì)算成本，綠化按每平方米服務(wù)價(jià)格計(jì)算成本。第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營就是人與人之間的往來，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好公園提供人力資源保證，確保管理人員100％合格上崗，全員培訓(xùn)率達(dá)100％。二、培訓(xùn)方式（一）外派培訓(xùn)：我公司每年引進(jìn)1－2名物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實(shí)習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實(shí)踐和理論的結(jié)合；選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。（二）崗位培訓(xùn)以公司為培訓(xùn)基地，針對不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)；實(shí)地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。（三）會議討論針對日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織物業(yè)中心各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。培訓(xùn)階段培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容目標(biāo)及效果培訓(xùn)時(shí)間接管前培訓(xùn)全體員工公園概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識等通過崗前培訓(xùn)，使公園各類管理人員基本具備上崗能力接管前日常管理培訓(xùn)新進(jìn)員工項(xiàng)目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓(xùn)等具備上崗基本能力進(jìn)入物業(yè)中心一周內(nèi)管理人員物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等提高管理服務(wù)能力水平常年進(jìn)行操作層培訓(xùn)崗位技能技巧、服務(wù)意識、溝通能力提高服務(wù)水平常年進(jìn)行全體員工儀