【正文】 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好自行車停放處自行車房每年一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，及時(shí)制定養(yǎng)護(hù)方案，報(bào)業(yè)主委員會(huì)同意后安排實(shí)施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入公園機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保公園無(wú)重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理公園實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障公園安全。（一）護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備20名秩序人員，其中班長(zhǎng)2人，隊(duì)員18人，值班分為白、晚兩班，對(duì)公園實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。白班10人：門崗4人，車管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營(yíng)造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤問”的公園管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)；二、消防管理對(duì)護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)公園安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行1－2次實(shí)地消防方案預(yù)演。定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，對(duì)公園工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。三、車輛管理做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障公園道路暢通。我公司參考停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)公園的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到98％以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、地下車庫(kù)：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7：3012:30下午14:3018：30。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車場(chǎng)、地下室等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)污跡。用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無(wú)明顯污跡。標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵；不銹鋼表面無(wú)污跡。垃圾桶清倒及時(shí)。墻角、門框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容公園外路面清掃，每日8小時(shí)保潔；公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時(shí)保潔，不間斷對(duì)垃圾桶收集、清運(yùn)；一樓大廳玻璃門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收取；綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到公園內(nèi)外的花卉、樹木生長(zhǎng)正常，布局合理。一、具體實(shí)施方案項(xiàng) 目方案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無(wú)枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪無(wú)雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹木無(wú)旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長(zhǎng)殺蟲貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射無(wú)明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2％以下去塵每周由綠化工用濕布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無(wú)煙頭、紙屑等雜物補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種草坪無(wú)明顯黃土裸露，％以內(nèi)。樹木缺株在1％以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于6次草坪無(wú)明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風(fēng)排澇巡查每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無(wú)積水，樹木無(wú)倒斜二、人員配置公園配備（或兼職）20名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局有一定的研究，對(duì)花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。三、樹木花草的日常維護(hù)根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開檔案，無(wú)論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無(wú)論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。物業(yè)