【正文】 物業(yè)中心每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；物業(yè)中心定期向管理委托方匯報(bào)管理情況，接受委托方的監(jiān)督和檢查。車(chē)流控制通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。公園內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，游客對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。公園綜合驗(yàn)收前，按照公園條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)、管線走向、出入線路、護(hù)管系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。因此，我公司在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。見(jiàn)義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說(shuō)臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。二、與社區(qū)居委會(huì)的合作與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國(guó)家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開(kāi)展工作。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來(lái)源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類(lèi)合理。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類(lèi)也在不斷增加。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。一、具體實(shí)施方案項(xiàng) 目方案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無(wú)枯枝，樹(shù)枝不阻車(chē)輛和行人通過(guò)，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪無(wú)雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。墻角、門(mén)框上目視無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng)。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)目視樓層通道地面干凈無(wú)雜物、無(wú)煙蒂、無(wú)紙屑、無(wú)果皮、無(wú)污跡。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過(guò)嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到98％以上。物業(yè)中心將設(shè)置專門(mén)的車(chē)輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車(chē)卡、進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車(chē)輛停車(chē)和管理行車(chē)秩序。在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行1－2次實(shí)地消防方案預(yù)演。白班10人：門(mén)崗4人，車(chē)管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門(mén)崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過(guò)夜，保證房屋正常的使用功能。第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時(shí)率100％建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率100％分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率99％實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露保潔率99％保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率98％落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率100％加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)排憂解難。加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽(tīng)指揮的車(chē)主有禮貌的耐心勸說(shuō)。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。檢查防火門(mén)、消防窗、路燈、開(kāi)關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。熟悉并掌握公園分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。（八）護(hù)管員崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類(lèi)事件，樹(shù)立護(hù)管人員的良好形象。工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、“119”報(bào)警的使用方法和程序。負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向主任匯報(bào)。及時(shí)做好護(hù)管員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。熟悉轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)、分布、安全要求，掌握地上、地下各類(lèi)管線的分布、走向、位置和使用狀況，開(kāi)展定期檢修工作；延長(zhǎng)房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。（二）工程維修班崗位職責(zé)工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門(mén)開(kāi)展專業(yè)維修工作。對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。搞好公園公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車(chē)輛管理、供電、供水、消防、電梯運(yùn)行等管理和市政房屋設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。（十）管住關(guān)系“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)中心管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)。（四）樓外綠化公園外公共綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（二）整體環(huán)境公園公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。（四）開(kāi)除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開(kāi)除或辭退）連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；威脅上級(jí)，侮辱刁難業(yè)主及來(lái)訪客人；因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（四）開(kāi)除（或辭退）適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。1上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。男員工不得留長(zhǎng)發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。二、儀表行為規(guī)范公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高物業(yè)中心全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)