【正文】 六 安 市 球 拍 廣 場 管 理 工 程管理方案編 制：劉倫保 審 核：黃肅勝審 定：吳鳳菊編制單位：六安市興裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司二00四年七月十六日目 錄第一章 編制概述第一節(jié) 編制說明第二節(jié) 編制依據(jù)第二章 工程概況第三章 管理部署第四章 主要管理方案第一節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生管理第二節(jié) 綠化管理第三節(jié) 治安消防管理第四節(jié) 水電設(shè)備管理第五節(jié) 土建及其它設(shè)施管理第六節(jié) 財務(wù)管理第五章 文明管理制度第六章 工作人員職業(yè)道德規(guī)范第一章 編制概述第一節(jié) 編制說明本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場管理工程，我公司在取到招標(biāo)文件后，針對本廣場是六安市的主要景點(diǎn)和重點(diǎn)形象之一，對招標(biāo)文件內(nèi)容進(jìn)行了認(rèn)真詳細(xì)地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗(yàn)，我們堅(jiān)信我們將確保管理目標(biāo)符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，良好率100%。 為此，我們在編制物業(yè)管理方案過程中，從“保安保潔燈光、音響、水系、噴泉綠化管理廣場的所有設(shè)施管理措施安全措施管理制度”等方面進(jìn)行詳細(xì)的闡述，制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點(diǎn)對組織機(jī)構(gòu)的建立、勞動及機(jī)械設(shè)備的配備的組織等方面進(jìn)行計(jì)劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護(hù)、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標(biāo)，圍繞管理質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)從管理質(zhì)量保證體系、管理組織措施、監(jiān)督制度等方面進(jìn)行闡述；我們主要從勞動力、使用機(jī)具、資金使用等方面進(jìn)行安排；在安全操作規(guī)范等方面進(jìn)行了布置；在文明管理及環(huán)境保護(hù)措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責(zé)等方面進(jìn)行闡述，并按標(biāo)準(zhǔn)化工地要求，提出一系列平面管理措施。第二節(jié) 編制依據(jù)六安市球拍廣場《招標(biāo)文件》；《住宅與房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)》安徽省房地產(chǎn)《物業(yè)通訊》；《物業(yè)管理手冊》；安徽省物業(yè)管理委員會相關(guān)《文件》；六安市房地產(chǎn)管理局相關(guān)《文件》；《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》；《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》；本公司的《內(nèi)部管理制度》。第二章 管理項(xiàng)目概況一、建筑概況本項(xiàng)目為六安市球拍廣場物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月80000㎡，廣場主要設(shè)施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。二、管理范圍廣場的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護(hù)、管理以及綠化管理。 第三章 管理部署 一、管理目標(biāo)計(jì)劃本工程管理質(zhì)量等級符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合《安徽省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》、《六安市園林綠化管理考核辦法（試行）》等規(guī)定管理過程中我們將確保良好率達(dá)100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場。二、管理作業(yè)組織計(jì)劃本工程管理時，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機(jī)管理，對廣場的各個角落采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊(duì)，24小時分三班制不間斷保姆式管理。三套管理作業(yè)隊(duì)統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配。管理過程中，按“18:002:00為重點(diǎn)監(jiān)管時段,2:0010:00為非重點(diǎn)監(jiān)管時段,10:0018:00為次重點(diǎn)監(jiān)管時段”進(jìn)行管理，對貴重的建筑或設(shè)施采用電子監(jiān)控。所有人員（除保潔和綠化人員外）均配備對講機(jī)，能以第一時間到達(dá)事發(fā)地點(diǎn)，處理好突發(fā)事件。三、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)建立計(jì)劃 本工程采用“項(xiàng)目法”組織管理，實(shí)行物管主任全面負(fù)責(zé)制。物管主任由黃肅勝同志擔(dān)任，管理部主要成員采用參加過物業(yè)管理，且管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作勤奮、務(wù)實(shí)，技術(shù)和組織管理能力強(qiáng)，具有開拓創(chuàng)新精神的優(yōu)秀管理人員。管理組織指揮由物管部全權(quán)負(fù)責(zé)，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進(jìn)行宏觀控制。管理組織機(jī)構(gòu)圖物管主任副主任工 程 師財務(wù)室保安組保潔組水電組綠化組綜合服務(wù)組四、勞動力組織計(jì)劃勞務(wù)作業(yè)隊(duì)是工程管理的直接操作者，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量、安全、文明等目標(biāo)的最直接保證者。本工程管理時，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意識、操作技能較強(qiáng)，且具有管理經(jīng)驗(yàn)的作業(yè)隊(duì)伍。其中水電組配備2人，主要從事廣場的燈具、給排水和管線管理等。財務(wù)室人員配備1人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長期從事本專業(yè)。綠化組配備2人，主要從事廣場綠化的養(yǎng)護(hù)、整形、替換等工作，他們具有豐富的操作經(jīng)驗(yàn)和技能，多年從事園藝工作。配備保安人員配備12人，配備保潔人員4人，綜合服務(wù)部由物管主任兼職。擬投入本工程主要物業(yè)管理人員明細(xì)表序號姓 名職 務(wù)職 稱本項(xiàng)目內(nèi)職責(zé)1黃肅勝物管主任工程師項(xiàng)目管理2張 奇總工程師工程師物業(yè)的維護(hù)維修管理3張 奇物管副主任工程師各班組管理4楊 靜財務(wù)負(fù)責(zé)人會計(jì)師財經(jīng)管理5張加青保安組長安全保衛(wèi)工作6丁懷林水電組長水電維護(hù)維修管理7張 合綠化組長綠化維護(hù)維修管理8徐明興保潔組長保潔管理9黃肅勝綜合服務(wù)部服務(wù)接待10擬投入本工程主要人員需求計(jì)劃序號123456789合計(jì)人數(shù)部門物 管主 任副主任總 工程 師綜合服務(wù) 組財務(wù)室保安組綠化組保潔組水電組人員數(shù)量111111224223備注由工程師兼職由物管副主任兼任本工程管理隊(duì)伍計(jì)劃已基本參加過物業(yè)管理的人員為主組建。單位根據(jù)實(shí)際的需求，隨時進(jìn)行組織調(diào)節(jié)，保證勞動力最優(yōu)化合理工作。五、管理機(jī)具組織計(jì)劃本工程管理中，辦公室需配置4臺辦公桌；一臺微機(jī)；監(jiān)視器4臺；6部對講機(jī)；保安人員用具（手提節(jié)能燈、橡皮棍等）四套；保潔手推車三臺，保潔機(jī)具（掃帚、清洗設(shè)備等）三套；綠化用具（電鋸，剪刀、水泵等）二套；水電用具（管道疏通器、水電工用具）二套；以上機(jī)具設(shè)備在接管后迅速購置到位。 第四章 管理方案針對本廣場為六安的形象廣場，對該廣場管理采取特別人性化管理，我們將為本市人民提供最完善、最真誠的服務(wù)。在工作時，我們將保安和管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，配帶胸牌，行為規(guī)范，主動熱情。為方便市民的參觀、休閑在廣場的各入口處設(shè)置廣場平面圖和《廣場公約》