案例十：房地產(chǎn)租賃權(quán)評估(已修改)
2025-05-14 04:14 本頁面
【正文】 案例八:租賃權(quán)評估購物廣場有限公司擬轉(zhuǎn)讓其租賃的地下商業(yè)建筑的承租權(quán)。一、租賃權(quán)價(jià)格形成的特點(diǎn)及評估技術(shù)思路租賃權(quán)價(jià)格形成的特點(diǎn)租賃權(quán)作為一項(xiàng)權(quán)利，在評估中必須充分了解其價(jià)格形成的過程，才能通過科學(xué)的估價(jià)途徑得到其合理的價(jià)格。當(dāng)承租人與房地產(chǎn)的權(quán)屬人簽訂了房地產(chǎn)租賃合同，便擁有租賃房地產(chǎn)一定時(shí)間內(nèi)的使用、收益等權(quán)利，同時(shí)承擔(dān)按照租賃合同約定支付租金的義務(wù)。當(dāng)預(yù)計(jì)剩余租賃期內(nèi)，房地產(chǎn)市場租金價(jià)格高于租賃合同約定的租金的時(shí)候，如果承租人將租賃合同進(jìn)行轉(zhuǎn)讓會獲得收入，如果出租方收回出租房地產(chǎn)需要對承租人進(jìn)行補(bǔ)償，承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同所獲得的收入（或出租方收回出租房地產(chǎn)對承租人進(jìn)行的補(bǔ)償）金額就是租賃權(quán)價(jià)格，采用收益法進(jìn)行評估時(shí)為剩余租賃期內(nèi)贏利租金（即房地產(chǎn)市場租金價(jià)格與租賃合同約定租金的差額）的現(xiàn)值。當(dāng)預(yù)計(jì)剩余租賃期內(nèi)，房地產(chǎn)市場租金價(jià)格低于租賃合同約定的租金的時(shí)候，租賃權(quán)便沒有價(jià)值。但是，一般情況下由于房地產(chǎn)具有資源稀缺性、位置固定性、獨(dú)一無二性、保值增值性等特性。隨著時(shí)間的推移，人口和收入增加，需求增加導(dǎo)致稀缺性增加以及外部經(jīng)濟(jì)或相互影響會引起房地產(chǎn)市場租金價(jià)格上漲。租賃權(quán)評估的技術(shù)思路采用收益法，將剩余租賃期內(nèi)的贏利租金采用一定的還原利率還原求取待估房地產(chǎn)承租權(quán)價(jià)格。二、市場租金的確定采用市場比較法測算地下商業(yè)建筑估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場租金的價(jià)格。計(jì)算公式估價(jià)對象市場價(jià)格=比較案例價(jià)格交易情況修正交易期日修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比較案例選擇根據(jù)評估人員進(jìn)行的市場調(diào)查和公司所掌握的市場信息，通過對周邊地區(qū)近期發(fā)生過交易的物業(yè)進(jìn)行收集整理分析，挑選出三個(gè)交易案例作為比較案例。案例A：路180號該房屋位于路西首，臨路，總建筑面積20000平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。案例B：路147號該房屋位于路中段，臨路，總建筑面積31200平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。租金單價(jià)為2元/。案例C：路商業(yè)廣場該房屋位于路西首，臨路，租賃建筑面積17000平方米，位于該房屋的第二層和第三層，使用用途為商場，有電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設(shè)施齊全。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表一：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表項(xiàng)目待估房產(chǎn)實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易單價(jià)(元/)待估2交易情況正常正常正常正常交易日期租賃期限16年15年20年15年區(qū)域因素商業(yè)繁華度市市級商業(yè)中心之一，商業(yè)繁華度很好市市
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