案例十：房地產(chǎn)租賃權評估(已修改)
2025-05-14 04:14 本頁面
【正文】 案例八:租賃權評估購物廣場有限公司擬轉讓其租賃的地下商業(yè)建筑的承租權。一、租賃權價格形成的特點及評估技術思路租賃權價格形成的特點租賃權作為一項權利，在評估中必須充分了解其價格形成的過程，才能通過科學的估價途徑得到其合理的價格。當承租人與房地產(chǎn)的權屬人簽訂了房地產(chǎn)租賃合同，便擁有租賃房地產(chǎn)一定時間內的使用、收益等權利，同時承擔按照租賃合同約定支付租金的義務。當預計剩余租賃期內，房地產(chǎn)市場租金價格高于租賃合同約定的租金的時候，如果承租人將租賃合同進行轉讓會獲得收入，如果出租方收回出租房地產(chǎn)需要對承租人進行補償，承租人轉讓租賃合同所獲得的收入（或出租方收回出租房地產(chǎn)對承租人進行的補償）金額就是租賃權價格，采用收益法進行評估時為剩余租賃期內贏利租金（即房地產(chǎn)市場租金價格與租賃合同約定租金的差額）的現(xiàn)值。當預計剩余租賃期內，房地產(chǎn)市場租金價格低于租賃合同約定的租金的時候，租賃權便沒有價值。但是，一般情況下由于房地產(chǎn)具有資源稀缺性、位置固定性、獨一無二性、保值增值性等特性。隨著時間的推移，人口和收入增加，需求增加導致稀缺性增加以及外部經(jīng)濟或相互影響會引起房地產(chǎn)市場租金價格上漲。租賃權評估的技術思路采用收益法，將剩余租賃期內的贏利租金采用一定的還原利率還原求取待估房地產(chǎn)承租權價格。二、市場租金的確定采用市場比較法測算地下商業(yè)建筑估價時點市場租金的價格。計算公式估價對象市場價格=比較案例價格交易情況修正交易期日修正區(qū)域因素修正個別因素修正比較案例選擇根據(jù)評估人員進行的市場調查和公司所掌握的市場信息，通過對周邊地區(qū)近期發(fā)生過交易的物業(yè)進行收集整理分析，挑選出三個交易案例作為比較案例。案例A：路180號該房屋位于路西首，臨路，總建筑面積20000平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設施齊全。案例B：路147號該房屋位于路中段，臨路，總建筑面積31200平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設施齊全。租金單價為2元/。案例C：路商業(yè)廣場該房屋位于路西首，臨路，租賃建筑面積17000平方米，位于該房屋的第二層和第三層，使用用途為商場，有電梯、中央空調系統(tǒng)、上下水、消防系統(tǒng)等配套設施齊全。房地產(chǎn)價格影響因素說明表一：房地產(chǎn)價格影響因素說明表項目待估房產(chǎn)實例A實例B實例C交易單價(元/)待估2交易情況正常正常正常正常交易日期租賃期限16年15年20年15年區(qū)域因素商業(yè)繁華度市市級商業(yè)中心之一，商業(yè)繁華度很好市市
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