【正文】 目 錄第一章 總論 1 1 4 5 6第二章 項目建設背景與必要性 7 7 8第三章 項目定位及市場分析 10 10 12 1兩型社會建設的融合 16 18第四章 項目選址及建設條件 19 20 20 20第五章 建設內(nèi)容及規(guī)模 24 25 25 27第六章 工程技術方案 32 32 33 34 38 41第七章 環(huán)境保護 42 42 45第八章 節(jié)能方案分析 46 47 50第九章 項目實施進度安排 51第十章 投資估算與資金籌措 52 52 52第十一章 效益分析及還貸計劃 56 56 56 57第十二章 招投標方案 57 58 58 58 59 59第十三章 研究結論與建議 60 60 6161 / 63第一章 總論***********************有限公司經(jīng)*******人民政府招商引資,由**********有限公司為此項目投資建設。并于*****年****月**日經(jīng)********工商行政管理局企業(yè)名稱預先核準通知書批準，設立“**********有限公司”，于****年**月**日經(jīng)*****工商行政管理局注冊登記并頒發(fā)法人營業(yè)執(zhí)照。公司所在地：**縣***鎮(zhèn)**村。企業(yè)法人代表：******。注冊資本：人民幣*********萬元整。經(jīng)營范圍：**************公司組成人員：公司現(xiàn)有工作人員****名，其中：董事長**名、總經(jīng)理**名、監(jiān)事**名，項目經(jīng)理**名，其他管理人員*****名。擬建項目選址在******鎮(zhèn)***，臨***國道，距***鎮(zhèn)3公里左右，距離***縣城8公里以內(nèi)，車程810分鐘即可達。項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，概括起來就是“四臨一靠”。即：臨城：項目區(qū)距縣城僅8公里，8分鐘左右車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯；臨路：項目區(qū)西臨***國道，是******流通的黃金走廊，交通便捷；臨水：項目區(qū)東臨***，且地塊內(nèi)擁有灌渠、湖泊，水資源豐富；臨農(nóng)莊：項目區(qū)南臨***有名的******莊園，具有生態(tài)資源和特產(chǎn)資源優(yōu)勢；靠山：項目區(qū)南臨***，遠靠***山，擁有不可多得的綿延起伏的數(shù)十公里山水和秀美風景。新建本項目共分三期開發(fā)，總投資2億元。第一期，依托***優(yōu)勢自然資源，以生態(tài)型鄉(xiāng)村旅游為重點，計劃投資8000萬元；第二期，依托***資源，開發(fā)一系列水上休閑娛樂項目，打造水文化核心景區(qū)，計劃投資5000萬元；第三期，跨過***，在***盤山腳下，開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成***旅游產(chǎn)業(yè)的提升，計劃投資7000萬元。本項目一期建設總需面積261畝（水陸面積），共需征用土地95畝(已征用75畝,20畝正在征用中)，其中建筑物占地面積15000㎡，規(guī)劃建筑面積38880㎡,租用水面166畝。項目建設的整體規(guī)劃設計充分體現(xiàn)了“綠色、陽光、運動、環(huán)?！钡闹黝}，由策劃部門擬定出了“七大系統(tǒng)、六大分區(qū)、三路循環(huán)”的整體規(guī)劃。七大系統(tǒng)： “食”系統(tǒng)，主要是指本項目的餐飲功能，包括中心餐飲區(qū)、清吧燒烤、農(nóng)家自釀酒、自制腌制品、自制豆腐等?！坝^”系統(tǒng)，主要是指本項目的景觀系統(tǒng)，包括道路景觀綠化、特色牌坊、荷塘、海灘、特色民風建筑等?！坝巍毕到y(tǒng)，主要是包括游道、觀光車、指向設計、休憩設施和停車場等?！皹贰毕到y(tǒng)，主要是指本項目的休閑、娛樂項目，包括垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙灘排球、兒童游樂場、游泳池及戶外拓展項目等?！罢埂毕到y(tǒng)，主要是指本項目的文化展示功能，包括“***文化民俗風情園”、農(nóng)家豆腐坊、農(nóng)家酒坊、農(nóng)家油坊、農(nóng)家腌制坊、農(nóng)家小院、戶外小品等?！熬印毕到y(tǒng)，主要是指本項目中為游客提供居住服務的賓館、酒店式別墅、濱水民居度假客房?！百彙毕到y(tǒng)，主要是指針對游客提供的購物功能，擬建“***特產(chǎn)綜合購物中心”及體驗活動中所包含的釀酒、腌制菜品、蜂蜜等。六大分區(qū)：A形象引導區(qū)。作為景區(qū)的形象窗口，形象引導區(qū)包括“大型停車場、游客接待中心、村支部、村民文體活動中心、景區(qū)管理辦公室、景區(qū)形象雕塑組團”等功能內(nèi)容。約用地15畝，其建筑物占地面積約4700㎡。B、***民俗風情園。此園是***歷史文化、民俗民風集中展示的一個平臺，一塊是以各體驗活動為主題的農(nóng)家小鋪，另一塊是***歷史文化和優(yōu)秀旅游景區(qū)的博覽展示，集中陳列和展示***歷史文化精髓。約用地20畝，其建筑物占地面積1200㎡。C、中心餐飲區(qū)。約用地5畝，主建架空層停車場、餐廳、包房及茶飲中心等建筑設施，其建筑物占地面積2600㎡.D、別墅式酒店群。此區(qū)建設20套獨具特色的別墅式酒店，風格清新，幽靜雅致，錯落于鄉(xiāng)間密林之中，是親近大自然與高品質(zhì)旅游生活的兩全之選。別墅式酒店內(nèi)，設施先進，功能齊全。超大客廳可待客洽談，臥室溫馨浪漫，獨家私人露臺，可一覽園區(qū)美景；完善的信息化智能服務系統(tǒng)，更能為游客提供豐富多彩的娛樂生活和方便快捷的商務服務。別墅式酒店群有很好的市場前景。約用地20畝，主建兒童樂園、游泳池、訓練場等體育運動設施，其中別墅式酒店建筑占地3500㎡，室內(nèi)體育廠館等建筑物占地面積2400㎡。E、高尚會務、生活區(qū)。位于項目的南部區(qū)域，是集住宿、會議、足浴按摩、休閑、健身等功能于一體的一個高尚生活區(qū)。約用地20畝，其建筑物占地面積1500㎡。水面主要用于建釣魚中心、濱水木道、臨水風情包廂，水生植物種植觀賞區(qū)，陽光沙灘游泳池等建設。F、戶外活動拓展區(qū)。戶外拓展是時下非常流行的一種企業(yè)培訓方式，能讓人在各種項目活動中達到磨練意志、陶冶情操、完善人格、熔煉團隊培訓的目的，受到很多企業(yè)單位的青睞，周邊同類的經(jīng)營戶外拓展的項目少，綜合條件和本項目有一定的差距，有很好的市場前景。約用地15畝，主建兒童樂園、游泳池、訓練場等體育運動設施，其建筑物占地面積900㎡.三路循環(huán)：A、游客車輛通道循環(huán)。游客的私家車以***國道入口為起點，途經(jīng)村支部并環(huán)繞***民俗風情區(qū)，經(jīng)中心餐飲區(qū)的停車場，形成一個完整的回路，很好的覆蓋了“民俗園”等園內(nèi)主要景點，與生活區(qū)臨湖相望，保證了生活區(qū)域內(nèi)的安靜。B、電瓶車游道循環(huán)：觀光游道以停車場為起點，沿***岸環(huán)繞陽光沙灘，游客可看到臨水小包廂、燒烤場、網(wǎng)球場等，經(jīng)過戶外拓展區(qū)，觀光車將經(jīng)農(nóng)家居住區(qū)到***園，然后沿“農(nóng)家小院”后面的游道折返，經(jīng)過茶藝會務區(qū)和兒童游客場，返回停車場。C、消防通道：消防通道用于消防人員實施營救和人員疏散的通道，同時也是貴賓進入園區(qū)的安全通道。消防通道經(jīng)過村支部廣場轉(zhuǎn)盤庫，直接由南面通路經(jīng)濱水民居到達高尚生活區(qū)，是園內(nèi)僅有的一條通路到達高尚生活區(qū)，很好的保證了生活區(qū)的安靜。******的建設，已得到各級有關部門的批準與支持，并成立了專門工作班子開展項目前期工作；2010年4月，所有工程項目建設全面實施整體連動；2011年4月底，所有主體工程全部完工；2011年9月底前完成全部裝飾裝潢等剎尾工作；2011年10月1日開園營業(yè)。2008年中央1號文件《黨中央國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設的若干意見》；《中國農(nóng)業(yè)發(fā)展綱要》；《全國農(nóng)墾農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設規(guī)劃》；農(nóng)業(yè)部《農(nóng)業(yè)七大體系建設規(guī)劃》；《***人民政府辦公廳關于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的通知》；***國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；工業(yè)與民用建筑可行性研究深度及要求；國家發(fā)改委、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；建設單位提供的其他有關資料。本可研報告依據(jù)國家有關部門政策、規(guī)程、規(guī)范等，對項目建設背景與必要性、項目選址與建設條件、建設內(nèi)容與規(guī)模、工程建設方案、環(huán)境保護與節(jié)能措施、項目建設實施進度計劃、投資估算和資金籌措、招投標方案及效益分析等方面進行分析研究。項目第一期主要技術經(jīng)濟指標見表11。表11 主要技術經(jīng)濟指標表序號指 標 名 稱單位數(shù) 量備 注1總用地面積（含水面）㎡約261畝征用土地㎡約95畝租用水面㎡約166畝2總建筑面積㎡38880形象引導區(qū)建筑占地㎡4700***民俗風情園建筑占地㎡1200中心餐飲區(qū)建筑占地㎡2600酒店式別墅群建筑占地㎡3500+2400體育館等2400高尚會務、生活區(qū)建筑占地㎡1500總建筑面積㎡388803總投資萬元8000自籌資金萬元5000銀行貸款萬元30004建設工期月185預計年凈收益萬元約20006年經(jīng)營成本萬元6200 項目建設是從構建和諧社會，落實省委、市委有關會議精神的大局出發(fā)，其意義是深遠的。本項目是打造***首個生態(tài)田園型鄉(xiāng)村旅游綜合體。以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設計、修建為手段，以創(chuàng)建新農(nóng)業(yè)實體經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗和傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味為目的，把小城鎮(zhèn)建設與體現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)莊風貌結合，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結合起來，講求“原汁原味”，追求休閑設施及會議配套與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)村活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)家小院落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、生態(tài)的游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的心態(tài)，形成一個集旅游觀光、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂農(nóng)莊。項目建成后，***環(huán)境條件將得到極大的改善，可以為農(nóng)民開辟更廣泛的就業(yè)門路，實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬?！钡哪繕?。項目建設符合國家政策，布局合理，經(jīng)濟與社會效益顯著，因此項目的建設是十分必要的，是可行的。項目建設地址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、外部水、電基礎設施條件良好，建設地址地質(zhì)穩(wěn)定，為項目建設提供了有利的建設地理條件。市場有需求，項目建設有良好的發(fā)展前景。項目建設規(guī)模、建設方案、環(huán)境保護、消防安全、實施進度安排、項目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。項目單位必須高起點、高標準進行建設和管理，抓緊落實項目前期工作，為項目的建設提供較好的建設條件。建設單位應引進競爭機制，擇優(yōu)選擇設計單位和監(jiān)理單位，并通過招投標形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)等，以保證工程項目質(zhì)量和進度，使投資按預期計劃得到控制，并滿足可研報告中預期的目標。建設項目是市、縣兩級政府批準的鄉(xiāng)村旅游休閑項目，建議上級領導機關及有關部門為項目的建設營造一個寬松的外部環(huán)境，促使其盡快建成發(fā)揮效益。第二章 項目建設背景與必要性中央1號文件提出要大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，并把建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)作為今后一個時期小城鎮(zhèn)建設的重要內(nèi)容，提出科技進步是突破資源和市場對我國農(nóng)業(yè)雙重制約的根本出路。必須著眼增強農(nóng)業(yè)科技自主創(chuàng)新能力，加快農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化應用，提高科技對農(nóng)業(yè)增長的貢獻率，促進農(nóng)業(yè)集約生產(chǎn)、清潔生產(chǎn)、安全生產(chǎn)和可持續(xù)發(fā)展。1號文件還提出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品不僅具有食品保障功能，而且具有原料供給、就業(yè)增效、生態(tài)保護、觀光休閑、文化傳承等功能。建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，必須注重開發(fā)農(nóng)業(yè)的多種功能，向農(nóng)業(yè)的廣度和深度進軍，促進農(nóng)業(yè)結構不斷優(yōu)化升級，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，特別要重視發(fā)展園藝業(yè)、特種養(yǎng)殖業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等行業(yè)。目前，無論是中央的決策，還是省、市工作層面，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟已形成共識，而且該項目的開發(fā)是經(jīng)市委、市政府籌劃，由陳文浩市長親自拍板定案，列為全市農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的樣板工程，受到了市、縣、鎮(zhèn)各級領導的高度重視與支持。 “休閑旅游”和“主題游”已正成為熱門旅游類型，傳統(tǒng)的觀光旅游正在逐步減少，深度游、短程自駕游、農(nóng)家樂等旅游項目正在加速發(fā)展，且大受消費者歡迎。***依托***及周邊地區(qū)景區(qū)資源和鏈接******的區(qū)位優(yōu)勢，擁有相當數(shù)量的過境游客。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅星香源、金豐和等為數(shù)不多的接待過境游客的酒店，每年接待過境游客已達4萬人以上；又如據(jù)***市旅游局統(tǒng)計，08年全市鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達200多萬人次。由此可見，開發(fā)鄉(xiāng)村旅游業(yè)大有可為。***作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，擁有獨特的自然生態(tài)環(huán)境和特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，如***產(chǎn)業(yè)；***歷史悠久，文化底蘊深厚，如***古文化遺址等人文景觀享譽全國。同時，***具備開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目的條件，區(qū)位及周邊自然生態(tài)條件良好，同時，***是***小城鎮(zhèn)建設示范點，正處于生活改善、產(chǎn)業(yè)升級的新階段。本項目在此投資，一方面能充分借用周邊的自然資源，另一方面又能有機融入***的小城鎮(zhèn)建設中，促進地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生活改善。作為主投資商，寧波市北侖澳美珂工貿(mào)有限公司，一直致力于優(yōu)秀旅游資源的開發(fā)和推廣，本項目的投資，是通過深入挖掘***本土優(yōu)勢旅游資源，打造本土旅游品牌，是投資商基于對自身旅游項目開發(fā)能力的自信和對***乃至***旅游經(jīng)濟發(fā)展的樂觀判斷。，是國家重點支持和扶持的產(chǎn)業(yè)本項目建設是深入貫徹黨的十七屆三中全會決定“關于因地制宜發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游業(yè)”的精神，實施市委、市政府就開發(fā)***農(nóng)業(yè)旅游休閑農(nóng)莊的指導性意見，為加快***鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在******鎮(zhèn)***開發(fā)原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游休閑項目，不僅適應了旅游產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，拓寬了旅游資源開發(fā)新途徑，并把旅游、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村進行了有機結合，提升和豐富了旅游內(nèi)涵，能迎合大眾消費心理?！吧鐣髁x新農(nóng)村“是指在社會制度下，反映一定時期農(nóng)村社會雙經(jīng)濟發(fā)展為基礎，以社會全面進步為標志的社會狀態(tài)。具體來說包括五個方面：即新房舍、新設施、新環(huán)境、新村民、新風尚。通過本項目的建成，向外界傳達本項目不是一個孤立的旅游景點，而是***小城鎮(zhèn)建設的一個新成就、新