【正文】 觀斗山景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 61．1 項(xiàng)目基本情況 61．2 編制依據(jù)與范圍 71．3 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 81．4 項(xiàng)目建設(shè)概況 111．5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 13第二章 旅游資源與市場(chǎng)預(yù)測(cè) 142．1 地?zé)豳Y源 142．2 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 15第三章 開發(fā)利用條件 193．1 地理位置 193．2 自然條件 193．3建設(shè)條件 20第四章 總體規(guī)劃 254．1 總體規(guī)劃的依據(jù)和原則 254．2 規(guī)劃原則 254．3總體布局 26 旅游服務(wù)設(shè)施 28第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 295．1 建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃原則 295．2建設(shè)內(nèi)容 25第六章 工程方案 30 30 37第七章 項(xiàng)目開發(fā)與管理 447．1 建設(shè)業(yè)主及管理機(jī)構(gòu) 447．2 主要職責(zé) 447．3 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及機(jī)構(gòu)設(shè)置 44第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 468．1 項(xiàng)目建設(shè)期 468．2分年建設(shè)內(nèi)容實(shí)施進(jìn)度安排 46第九章 投資估算及融資方案 489．1 投資估算 489．2 資金籌措 50第十章 財(cái)務(wù)效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 5710．1 財(cái)務(wù)效益 5710．2 風(fēng)險(xiǎn)分析 61第十一章 社會(huì)效益 63 加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展 63 收益分析 63 就業(yè)機(jī)會(huì)分析 64 結(jié)論 64第一章 總 論1．1 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：某某景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目業(yè)主：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)地點(diǎn)： 某市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1997年3月,公司注冊(cè)資本金2000萬元，法定代表人XX，是某某市最早一家國家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。，資產(chǎn)負(fù)債率僅56％，有較強(qiáng)的償債能力。公司自成立以來，已累計(jì)開發(fā)各類建筑面積70多萬平方米，主要工程有：水東門古城樓、南岸某小區(qū)、十八間商業(yè)步行街、翠屏區(qū)工商局大樓、某某市郵政綜合大樓、濱江路“世紀(jì)大廈”、水東門電梯公寓、成都電子科大學(xué)生公寓等，2005年計(jì)劃開工面積50余萬平方米，現(xiàn)已開工11萬平方米，為某某市的發(fā)展建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。公司始終堅(jiān)持誠信經(jīng)營、文明辦企，是省百名誠信納稅人之一、銀行AAA級(jí)信用單位、省級(jí)衛(wèi)生先進(jìn)單位。公司每年向國家上繳各項(xiàng)稅費(fèi)1000多萬元，先后榮獲了“某某市十強(qiáng)民營企業(yè)”、“優(yōu)秀非公有制企業(yè)”、“市級(jí)文明單位”等二十多項(xiàng)市級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。公司現(xiàn)有多家分公司，分別在成都、瀘州等地從事房地產(chǎn)、藥業(yè)、飲品、商貿(mào)、新型建材、餐飲娛樂等經(jīng)營活動(dòng)，并已初步取得了成績(jī)，正逐步向集團(tuán)公司方向發(fā)展。景區(qū)開發(fā)基本情況：某某風(fēng)景區(qū)位于某某市翠屏區(qū)北郊川云中路以東，距市中區(qū)約4公里。景區(qū)幅員面積5平方公里，與某某流杯池公園同一山脈，景區(qū)內(nèi)有多處三國時(shí)期，諸葛孔明屯兵古戎州時(shí)留下的歷史遺跡以及多處具有旅游觀賞價(jià)值的自然景觀。擬建中的某某風(fēng)景區(qū)中心園占地面積1000余畝，園區(qū)內(nèi)屬東高西低的平壩和坡地地形。海拔425米以上為天然松樹林地，北側(cè)有一條從上流下的溪溝，與由南至北流向的晶玉河交匯，形成景區(qū)天然河道系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)高差174n。地質(zhì)穩(wěn)定，環(huán)境優(yōu)雅，適宜制造風(fēng)景區(qū)人文景觀和園林環(huán)境。 1．2 編制依據(jù)與范圍《某某市旅游發(fā)展規(guī)劃（2000—2020）》2．《某某市2003年年鑒》《某某某某景區(qū)概念設(shè)計(jì)》瀘州地質(zhì)勘探設(shè)計(jì)院《省某某某某地?zé)峥碧娇尚行匝芯繄?bào)告》。5．某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照6. 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《2004年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表、現(xiàn)金流量表》。本報(bào)告在調(diào)查研究、收集基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，就某某景區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，闡述項(xiàng)目的背景并論證其必要性，對(duì)旅游資源進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)，分析研究旅游市場(chǎng)和開發(fā)建設(shè)條件，確定建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，提出建設(shè)的工程方案，研究確定合理的建設(shè)進(jìn)度和組織管理措施，進(jìn)行投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)效益分析。1．3 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性1．項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)遇地處中國西南腹地，地域遼闊，擁有雄奇秀險(xiǎn)的山川，悠久的文化歷史，眾多的少數(shù)民族，古樸淳厚的民風(fēng)，旅游資源在全國占有重要地位?，F(xiàn)有國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)15處、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)70處，豐富的旅游資源使省成為集總量豐富、類型較齊全、品種多樣、品位較高為一體的旅游資源大省。但省人多、山多、耕地少，經(jīng)濟(jì)與全國各兄弟省市相比，尚有較大差距。為了抓住中央關(guān)于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的發(fā)展機(jī)遇，省確定了二十一世紀(jì)實(shí)行“追趕型”、“跨越式”發(fā)展的目標(biāo)、思路、重點(diǎn)和措施，并將旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放在重要的位置，明確提出要把旅游產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展成為我省的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 省委、省政府制訂了《關(guān)于加快培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的決定》，確定了我省由旅游資源大省向旅游經(jīng)濟(jì)大省跨越的發(fā)展目標(biāo)：“十五”期間，全省國際國內(nèi)旅游總收入年均增長(zhǎng)18%，至“十五”末，旅游收入達(dá)到578億元，相當(dāng)于當(dāng)年全省GDP的9%以上；2006年至2010年，旅游總收入仍以年均18%的速度增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到1376億元，相當(dāng)于當(dāng)年全省GDP的14%。為了實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展目標(biāo)，全省要建成一批世界級(jí)、國家級(jí)旅游精品，建設(shè)一批國際級(jí)、國家級(jí)旅游城市，積極扶持一批旅游企業(yè)集團(tuán)，以加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。全省各地按照省委、省政府的部署，大力推進(jìn)旅游資源優(yōu)勢(shì)向旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和旅游經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化，旅游綜合產(chǎn)業(yè)要素不斷完善，大旅游、大產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的格局正在形成，全省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿生機(jī)與活力。1999年至2003年。2004年，%。，%、%。，%、%。2005年，是“十五”計(jì)劃的最后一年，根據(jù)旅游的發(fā)展情況，全省將提前實(shí)現(xiàn)省委、省政府提出的“十五”期間旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，其旅游業(yè)發(fā)展前景良好。近年來，某某市旅游產(chǎn)業(yè)獲得長(zhǎng)足發(fā)展，總體態(tài)勢(shì)良好。在國家級(jí)旅游資源中，自然的占全省18%、人文的占全省的8%，%、旅游收入僅占全省的4%左右。為此某某市政府對(duì)旅游業(yè)十分重視，提出了：“集中力量，突出重點(diǎn)”尋求跨躍式發(fā)展的途徑。明確階段目標(biāo)是：以2005年、2006年和2010年為三個(gè)階段（即2005年建成“中國優(yōu)秀旅游城市”、2006年?duì)庌k全省旅發(fā)會(huì)、2010年旅游總收入對(duì)當(dāng)年GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到10%以上），全力推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的崛起。而又以2005年和2006年兩年的“脫胎換骨”突出抓好 “13213”工程 （“一城三景兩區(qū)一環(huán)線三要素”）工程?！?3213”工程即：“一城”—某某中心城區(qū)暨國家歷史文化名城的擴(kuò)容和城市形象的提升；“三景”—蜀南竹海、興文石海、僰人懸棺的精品景區(qū)打造；“兩區(qū)”—以五糧液廠區(qū)為主的千年酒都工業(yè)旅游區(qū)、以向家壩為依托的高峽平湖旅游區(qū)；“一環(huán)線”—旅游環(huán)線公路升級(jí)和沿線場(chǎng)鎮(zhèn)民居整治；“三要素”—旅游接待、服務(wù)、娛樂設(shè)施等重要要素。在2006年8省旅發(fā)大會(huì)前必須完成10大項(xiàng)目：白塔山景區(qū)功能完善、南廣古鎮(zhèn)旅游區(qū)的打造、流杯池及周邊改造、竹海“兩鎮(zhèn)一線一片”（萬里鎮(zhèn)、萬嶺鎮(zhèn)、景區(qū)內(nèi)公路沿線、觀海樓片區(qū)）整治、五糧液集團(tuán)廠區(qū)旅游功能完善和五糧液大道整治、五糧液大酒點(diǎn)建設(shè)、宜長(zhǎng)路建設(shè)、三里半至后河過境路建設(shè)、旅游公路環(huán)線沿線整治、三江湖世外桃園一期工程，某某景區(qū)建設(shè)工程。2．自然風(fēng)景資源與地?zé)豳Y源為滿足市場(chǎng)的要求，某某在擁有蜀南竹海等眾多聞名遐邇的自然風(fēng)光旅游景點(diǎn)的基礎(chǔ)上，再開發(fā)出距市區(qū)近，自然風(fēng)景優(yōu)越，地?zé)豳Y源豐富，建設(shè)起點(diǎn)高，設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目齊全的某某景區(qū)項(xiàng)目予以配套，將是錦上添花，建成后必將成為某某市和翠屏區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。而某某距成都275公里、重慶260公里，距樂山、自貢、內(nèi)江、瀘洲四個(gè)中等城市100多公里，其間多有高速公路相通，交通極為便利。周邊城市人口約2300多萬人，是得天獨(dú)厚的消費(fèi)者資源?！澳衬筹L(fēng)景區(qū)”項(xiàng)目無論從地理位置、交通條件、旅游環(huán)境、投資規(guī)模、檔次、客源、接待能力等方面均優(yōu)于西部大峽谷。國家重點(diǎn)工程向家壩水電站的修建將淹沒西部大峽谷，他的大量固定客源將被迫另覓他處，而“某某風(fēng)景區(qū)”給游客們提供了一個(gè)更方便、舒適、豐富的旅游資源以滿足其消費(fèi)要求。隨著西部大開發(fā)向縱深推進(jìn)。某某將以獨(dú)特的區(qū)位條件，豐富而博大的旅游資源稟賦厚重而悠遠(yuǎn)的歷史底蘊(yùn)、優(yōu)雅兼神秘的文化風(fēng)情、強(qiáng)勁而持續(xù)的旅游產(chǎn)業(yè)力量，正蓄勢(shì)待發(fā)。但是，某某仍是一座正在升級(jí)換代的新興旅游城市，從市容市貌到城市功能配套，都還與其中的地位很不相稱。作為區(qū)域性中心城市，某某需要有一處迎來送往，接待賓客的“城市客廳區(qū)”——一個(gè)集吃、住、行、休閑、觀光、娛樂、游購于一體的高水平的綜合服務(wù)功能區(qū)，以便吸引八方人氣，留住游客腳步，體現(xiàn)城市價(jià)值，提升蜀南旅游環(huán)線魅力。某某景區(qū)以其能滿足上述旅游接待功能而成為蜀南旅游環(huán)線上的精品度假景區(qū)。從而從根本上改變過去蜀南游客“白天逛山看廟，晚上閉門睡覺”，在旅游地停留時(shí)間短，休閑、養(yǎng)生、娛樂消費(fèi)少的局面。某某市委市政府于2004年將 “某某景區(qū)”項(xiàng)目作為某某市創(chuàng)造“中國優(yōu)秀旅游城市”重點(diǎn)配套工程列入了全市重大建設(shè)項(xiàng)目和迎接省第四次旅游發(fā)展大會(huì)必建配套項(xiàng)目予以重點(diǎn)支持。將某某景區(qū)項(xiàng)目列為蜀南旅游資源整合、整治與開發(fā)類項(xiàng)目，其目的在于改善某某旅游環(huán)境，提升某某旅游功能，擴(kuò)大某某名城游客容量，讓某某風(fēng)景區(qū)真正成為蜀南旅游圈的起始點(diǎn)和回歸休憩地及游客集散中心，成為蜀南旅游圈又一大型新景區(qū)和某某城市“新客廳”。某某風(fēng)景區(qū)：功能定位：自然風(fēng)景區(qū)+森林溫泉旅游養(yǎng)生區(qū)+度假及商務(wù)接待區(qū)+旅游復(fù)合地產(chǎn)區(qū)；功能形象定位：玉液仙鄉(xiāng)、酒都天堂，某某城市新客廳；功能規(guī)模定位：西南地區(qū)一流，蜀南地區(qū)數(shù)一數(shù)二；市場(chǎng)地位：蜀南旅游圈的起始點(diǎn)和回歸臺(tái)及游客集散中心；綜上所述，某某“名城游”是市委、市政府列入重點(diǎn)開發(fā)的新旅游項(xiàng)目，擬建設(shè)的“某某景區(qū)”又是其重點(diǎn)配套項(xiàng)目之一，是名符其實(shí)的城市旅游公園，前景十分樂觀。它的建成將有利于某某市培育旅游產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)筑具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的目標(biāo)具有重要意義。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合國家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略部署，是十分必要的。1．4 項(xiàng)目建設(shè)概況規(guī)劃某某景區(qū)中心園區(qū)為4個(gè)區(qū)域：西部片區(qū)（度假居住公寓區(qū)）、北部片區(qū)（綜合休閑服務(wù)）、中部片區(qū)（特色浴場(chǎng)、綜合服務(wù)區(qū)、兒童樂園）、南部片區(qū)（連接某某森林風(fēng)景區(qū)）。本次項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域?yàn)槠渲械闹饕糜涡蓍e區(qū)，占地面積926畝。本次項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、景觀建設(shè)、旅游接待及管理設(shè)施、建設(shè)用地征用等4大類，建設(shè)工程共13項(xiàng)。一期工程建設(shè)內(nèi)容包括景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、與景區(qū)生活、商業(yè)配套的基礎(chǔ)實(shí)施、建設(shè)用地征用（492畝）等3大類，建設(shè)工程共8項(xiàng)；二期工程建設(shè)內(nèi)容包括旅游接待設(shè)施、特色溫泉浴場(chǎng)、商業(yè)街、生活公寓小區(qū)以及建設(shè)用地征用（434畝）等4大類，建設(shè)工程共5項(xiàng)本項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主為某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司屬民營企業(yè)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的建設(shè)和管理工作。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)期為3年，從2005年至2007年。其中：一期工程建設(shè)期2年，從2005年至2006年，2006年度省旅發(fā)大會(huì)前投入營運(yùn)；二期工程建設(shè)期2年，從2006年至2007年，2007年底全面竣工。 本項(xiàng)目總投資為48000萬元。其中：一期基礎(chǔ)設(shè)施工程總投資為15192萬元，二期工程總投資為32808萬元。項(xiàng)目資金籌措為企業(yè)自有資金30000萬元，申請(qǐng)銀行借款18000萬元。其中：一期工程企業(yè)自有資金7192萬元，申請(qǐng)國家開發(fā)銀行借款8000萬元；二期工程企業(yè)自有資金22808萬元，申請(qǐng)其它金融機(jī)構(gòu)借款10，000萬元。本項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)為：年均營業(yè)收入8349萬元、年均營業(yè)稅金及附加459萬元、年均總成本費(fèi)用4187萬元、年均利潤(rùn)總額3704萬元所得稅1222萬元、稅后利潤(rùn)2481萬元、內(nèi)部收益率（全部投資、稅前）%、內(nèi)部收益率（全部投資、稅后）%、凈現(xiàn)值（Ic=6%、稅前）8847萬元、凈現(xiàn)值（Ic=6%、稅后）1581萬元、投資回收期（全部投資、稅前）、投資回收期（全部投資、稅后）、償債備付率134％－424％、貸款償還期：國家開發(fā)銀行貸款寬限期3年，還款期10年；其它金融機(jī)構(gòu)貸款寬限期3年，還款期5年。本項(xiàng)目的實(shí)施有利于某某市培育旅游產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)筑具有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)完全符合國家西部大開發(fā)的戰(zhàn)略部署，是十分必要的。1．5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表11序號(hào)指標(biāo)名稱單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注1一期工程建設(shè)內(nèi)容（1）景區(qū)內(nèi)旅游公路m5，000（2）景區(qū)步行道m(xù)12，000（3）景區(qū)步游道m(xù)9000（4）河道m(xù)3000（5）供排水管線m14000（6）供電設(shè)施千伏安300010千伏輸電線路（7）供氣設(shè)施立方米/日3000 （8）通訊設(shè)施m20000（9）泄洪暗溝m4000（10）土石方工程立方米930，0001．2景區(qū)水體整治（1）溪流整治8000溪流整治土地征用畝4922二期工程建設(shè)內(nèi)容景前區(qū)川云公路拓寬m1300景區(qū)綠化㎡300000供汽設(shè)施噸/時(shí)4景區(qū)污水處理站立方米/日5000旅游接待設(shè)施（1）特色浴場(chǎng)㎡16000（2）旅游廣場(chǎng)㎡6500（3）游人接待中心㎡20000（4）管理設(shè)施㎡1800（5）公寓小區(qū)㎡62800（6）步行商業(yè)街㎡13800土地征用畝4343