【正文】 **鎮(zhèn)**村新農村建設工程項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 原則和范圍 2 2 2 3 3 3 3 4 4第二章 項目的背景和必要性 6 6 6 6 旅游資源需求不斷加大與旅游經濟強省建設的背景 7 8第三章 項目的法律、政策框架與實施條件 1政策框架 12 拆遷安置主要依據(jù)的法律和政策 12 拆遷安置涉及的相關法律與政策條款 12 16 16 社會條件 17 18 政府支持 19第四章 建設規(guī)模與實施方案 20 20 項目的總體實施方案 20 拆遷集體土地房屋拆遷補償安置政策 21第五章 配套設施建設方案 30 30 30 供電范圍及容量 30 30 31 31 32 32 32 33 33 33第六章 節(jié)能篇章 34 34 34 34 34 35 36 36第七章 項目環(huán)境影響評價 37 37 37 37 38 38 38 廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施 38 39 建筑設計 39 廢氣的防治措施 39 廢水的防治措施 39 固體廢棄物的防治措施 40 噪音處理 40第八章 項目組織機構與管理 41 41 42 42 42 44 44 44 45第九章 項目實施進度計劃 46 46 46 46第十章 招標方案原則、依據(jù)、條件 48 48 49 4組織形式、方式 50第十一章 投資估算與資金籌措 52 52 52 52 59第十二章 財務評價 60**鎮(zhèn)土地拍賣價格分析 60 62 63 63第十三章 社會評價 65 65 65 65 66 66 6教育、衛(wèi)生的影響 66 67 不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程序 67 各類組織對項目的態(tài)度及支持程度 67第十四章 風險分析 68 68 68 69 69 69 70 70 項目的融資風險 70 項目規(guī)劃風險 70 項目政策風險 71 71第十五章 研究結論與建議 72**鎮(zhèn)**村新農村建設工程項目可行性研究報告第一章 總 論項目名稱：**鎮(zhèn)**村新農村建設工程項目項目承辦單位：諸暨市**鎮(zhèn)新農村建設投資有限公司。項目建設規(guī)模：（1）項目用征地面積xx畝；拆除住宅面積xx㎡，住宅占地面積xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx戶；（2）安置公寓房占地面積xx畝（原地塊安置），安置公寓房總建筑面積xx㎡；（3）新建工業(yè)廠房占地面積xx畝（建造于**村），工業(yè)廠房總建筑面積xx㎡，建筑占地面積xx平方米（注:，）；（4）該地塊以商住混合用地性質出讓，出讓后開發(fā)建設規(guī)模如下：項目用地面積xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝**安置用地，可得**可供出讓的土地面積為xx畝），總建筑面積xx平方米，建筑占地面積38700平方米（注:，）。項目總投資：項目估算總投資為￥￥萬元。通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。經濟效益：項目產生的直接經濟效益（土地出讓收入）￥￥萬元?？鄢ㄔO成本及借款利息，可得估算經濟效益為￥￥萬元。、原則和范圍（1）《諸暨市城市總體規(guī)劃（2005－2020）》諸暨市人民政府2008年6月（2）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（3）《中華人民共和國城市房地產管理法》（4）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（5）《中華人民共和國建筑法》（6）《中華人民共和國招標投標法》（7）《中華人民共和國土地管理法》（8）《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》2006年第三版（9）《諸暨統(tǒng)計年鑒》諸暨市統(tǒng)計局（10）編制可行性研究報告的委托合同執(zhí)行國家及地方有關政策，符合相關的法律、法規(guī)與標準。在上級部分有關文件精神指導下，使工程建設與當?shù)貙嶋H情況相協(xié)調，最大限度地發(fā)揮項目的社會效益。項目所選材料及設備力求安全可靠、高效節(jié)能、經濟環(huán)保，以節(jié)省工程投資和減小日常維護費用。本報告以**鎮(zhèn)**村新農村建設工程項目為研究對象，編制內容包括項目提出的背景和建設的必要性、項目的法律、政策框架與實施條件、總體實施方案、配套設施建設方案、節(jié)能節(jié)水、項目組織機構與管理、項目實施進度計劃、招標方案原則、依據(jù)、條件、投資估算與資金籌措、經濟前景和經濟效益分析、社會評價和風險分析，并基于以上分析研究內容提出實施的結論與建議，提交可行性研究報告供有關單位與部門決策參與。項目承辦單位為諸暨市**鎮(zhèn)新農村建設投資有限公司。公司經營范圍：新農村建設投資、集鎮(zhèn)改造投資；房地產開發(fā)、經營。公司注冊資本：人民幣2000萬元。公司類型為一人有限公司（法人獨資）。 股東名稱為諸暨市**鎮(zhèn)集體資產經營公司。（1）項目用征地面積xx畝；拆除住宅面積xx㎡，住宅占地面積xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx戶；（2）安置公寓房占地面積xx畝（原地塊安置），安置公寓房總建筑面積xx㎡；（3）新建工業(yè)廠房占地面積xx畝（建造于**村），工業(yè)廠房總建筑面積xx㎡，建筑占地面積xx平方米（注:，）；（4）該地塊以商住混合用地性質出讓，出讓后開發(fā)建設規(guī)模如下：項目用地面積xx畝（注：該地塊用征地面積xx畝，加上之前已征的13畝教學預留用地，扣除xx畝**安置用地，可得**可供出讓的土地面積為xx畝），總建筑面積xx平方米，建筑占地面積38700平方米（注:，）。本項目建設期為2年。本項目符合**鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃，符合**鎮(zhèn)的實際情況，本項目的建設有利于節(jié)約土地資源，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化整合，改善居民生活環(huán)境，帶動當?shù)胤康禺a業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，帶動經濟社會可持續(xù)發(fā)展，促進社會主義和諧社會建設，具有顯著的社會效益。本項目的建設是在中國已經整體步入工業(yè)化中期及城市化初級階段、我們土地資源緊張的矛盾將伴隨城市化和工業(yè)化的全過程、中央大力推進城鄉(xiāng)一體化、我省推進旅游業(yè)轉型升級加快旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的，項目建設依據(jù)充分。項目估算總投資￥￥萬元。通過自籌￥￥萬元，銀行貸款1億元解決。扣除建設成本及建設期利息，可得估算經濟效益為￥￥萬元。本項目在環(huán)保、給排水、消防、節(jié)能等方面均已采用積極有效措施，可保證項目正常實施和安全使用。第二章 項目的背景和必要性工業(yè)化與城市化是推動區(qū)域經濟社會發(fā)展的基礎，是分別反映在一個國家和地區(qū)經濟發(fā)展過程中產業(yè)結構和空間結構的變化。中國人口眾多，長期以來經濟落后，人均收入水平很低，農業(yè)大國是我國的基本國情。經過新中國成立以來60年的工業(yè)化進程，尤其是改革開放30年的快速工業(yè)化進程中國工業(yè)化取得了巨大的成就，經濟發(fā)展水平得到了極大提升，中國已經整體步入工業(yè)化中期階段，中國基本經濟國情已經從一個農業(yè)經濟大國轉變?yōu)橐唤洕咚僭鲩L、經濟結構持續(xù)優(yōu)化，工業(yè)發(fā)展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業(yè)經濟大國，我國工業(yè)化進程取得了長足的發(fā)展。1978年—2008年，%%；設市城市由192個增至656個，建制鎮(zhèn)由2173個增加至19369個。但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的路要走。自然資源是經濟社會發(fā)展的物質保障，土地、水、森林。礦產和石油資源仍然是當代社會經濟發(fā)展的物質基礎。雖然我國幅員遼闊，有陸地面積960萬平方公里，但是我國人均陸地面積不足12畝，不足世界人均面積的1/3，是一個人均自然資源擁有量相對貧乏的大國，低于世界公認的警戒線，土地資源對于我們經濟社會發(fā)展將是一個長期的制約因素。當前，我國經濟發(fā)展最顯著的特征就是工業(yè)化相伴而來的城市化，就是從農村社會向城市社會，從農業(yè)經濟向城鎮(zhèn)經濟的轉型。隨著我國工業(yè)化進程的加快，工業(yè)用地和城市用地以及交通、能源、水利等基礎設施用地加速增加，進一步突現(xiàn)我國土地資源緊張的矛盾，尤其在我國經濟發(fā)達地區(qū)，土地資源變得更加緊張，并將伴隨城市化、工業(yè)化的全過程。 旅游資源需求不斷加大與旅游經濟強省建設的背景世界旅游組織研究表明，人均GDP超過1000美元，觀光旅游需求膨脹；人均GDP超過2000美元，休閑旅游需求急劇增長；人均GDP超過3000美元，度假旅游需求將全面擴張。而浙江地區(qū)作為我國經濟發(fā)展的主要推動力與引領者，其2009年人均GDP 6582美元。浙江地區(qū)休閑度假旅游需求不斷增長，旅游消費能力不斷增強。2009年2月12日，浙江省委、省政府成功召開全省旅游發(fā)展大會，并于會后下發(fā)《關于推進旅游業(yè)轉型升級加快建設旅游經濟強省的若干意見》（浙委［2009］49號）。旅游發(fā)展大會進一步明確了“把旅游業(yè)培育成服務業(yè)發(fā)展的龍頭產業(yè)和國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，率先在全國建成旅游經濟強省”的戰(zhàn)略目標，要求抓住以休閑結構創(chuàng)新為重點的旅游產業(yè)系統(tǒng)升級這一契機，充分挖掘全省豐富的人文自然資源，做好休閑度假旅游文章，打響浙江休閑度假旅游品牌，提升區(qū)域經濟競爭力。**鎮(zhèn)位于諸暨西部，境內有馳名中外的國家級旅游景點—**風景區(qū).**風景區(qū)為國家級風景名勝區(qū)、國家AAAA級旅游景區(qū)，以其著名的**瀑布群及良好的自然生態(tài)環(huán)境吸引著來自全國各地的游客，并作為諸暨市旅游產業(yè)的龍頭，在省內外有著較大的知名度。良好的資源環(huán)境所形成的**風景區(qū)這一知名品牌對周邊區(qū)域產生著較大的輻射作用，為周邊區(qū)域旅游的開發(fā)帶來了客源及宣傳營銷上的諸多便利。以上分析說明，本項目的建設是在中國已經整體步入工業(yè)化中期及城市化初級階段、我們土地資源緊張的矛盾將伴隨城市化和工業(yè)化的全過程、中央大力推進城鄉(xiāng)一體化、我省推進旅游業(yè)轉型升級加快旅游經濟強省建設的綜合背景下提出來的，項目建設依據(jù)充分。第一，本項目是貫徹落實集約節(jié)約用地，合理整合資源,帶動土地開發(fā)利用的需要。截止到2009年底。隨著諸暨城市建設的不斷推進，可用土地的稀缺與建設用地需求的矛盾日益突出。**鎮(zhèn)工業(yè)已形成以織襪、織布等輕紡產業(yè)為主，其它輕紡相關及特色產業(yè)為輔的產業(yè)格局。隨著**鎮(zhèn)經濟快速發(fā)展和工業(yè)化進程加快，土地資源緊張的矛盾嚴重制約了**鎮(zhèn)的發(fā)展。鎮(zhèn)內閑置土地較多，土地利用率較低，這與貫徹落實集約節(jié)約用地，加快新農村建設步伐的宗旨極不相符。通過新農村建設可以對**鎮(zhèn)的土地資源進行再開發(fā)，可有效節(jié)約土地，提高土地綜合利用率，合理利用現(xiàn)有土地資源?？梢酝七M農村的經濟結構調整和經濟增長方式轉變，使農村經濟結構得以調整優(yōu)化，達到搞活一方經濟、振興一批產業(yè)的目的。第二，本項目的建設是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃,改善居民生活環(huán)境，提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)形象的需要。**鎮(zhèn)由于建設年代久遠，本項目建設區(qū)域內的建筑破舊、土地利用混雜、土地利用率低。隨著居民生活水平的提高，他們對**鎮(zhèn)的整體環(huán)境和基礎設施都提出了更高的期望和要求，這就需要高度整合土地資源，進行合理開發(fā)利用。項目的建設可以提高居民生活質量和品位，相關地區(qū)的居民得到妥善安置以后，居民的居住條件和生活環(huán)境將得到進一步的改善。第三，本項目是發(fā)展旅游業(yè),進而帶動相關產業(yè)的健康、快速發(fā)展的需要。**鎮(zhèn)位于諸暨西部，境內有馳名中外的國家級旅游景點—**風景區(qū)，來往游客眾多。鎮(zhèn)內落后的現(xiàn)狀與周圍優(yōu)美的環(huán)境格格不入，不僅影響了游客的心情，更影響了諸暨旅游城市的形象。本項目通過資源整合,利用地理優(yōu)勢大力發(fā)展旅游業(yè)。旅游業(yè)是一個綜合性產業(yè)，具有一業(yè)興、百業(yè)旺的帶動作用，通過涵蓋吃、住、行、游、購、娛六大要素的消費鏈，帶動其他相關產業(yè)的健康、快速發(fā)展。第四，本項目是適應城鄉(xiāng)一體化發(fā)展需要，實現(xiàn)諸暨市經濟社會可持續(xù)發(fā)展，建設社會主義和諧社會的需要。1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會在《我們共同的未來》報告中第一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國際社會的廣泛共識。全可持續(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求以不損害后代人滿足需求的能力。換句話說，就是指經濟、社會、資源和環(huán)境保護協(xié)調發(fā)展，它們是一個密不可分的系統(tǒng)，既要達到發(fā)展經濟的目的，又要保護好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等自然資源和環(huán)境，使子孫后代能夠永續(xù)發(fā)展和安居樂業(yè)。也就是江澤民同志指出的：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”?？沙掷m(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是黨的第三代領導集體高瞻遠矚, 面向新世紀確定的重大發(fā)展戰(zhàn)略?！包h的十六大”報告中明確提出“大力實施科教興國戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”，進一步確立了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要地位。黨的第十六屆中央委員會第六次全體會議指出：社會和諧是中國特色社會主義的本質屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證。構建社會主義和諧社會，是我們黨以馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面貫徹落實科學發(fā)展觀，從中國特色社會主義事業(yè)總體布局和全面建設小康社會全局出發(fā)提出的重大戰(zhàn)略任務，反映了建設富強民主文明和諧的社會主義現(xiàn)代化國家的內在要求，體現(xiàn)了全黨全國各族人民的共同愿望。**鎮(zhèn)通過實施新農村建設，可以提高土地利用效率，改善居民居住環(huán)境和生活條件，提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體形象，促進當?shù)亟洕脑鲩L，是順應民意，體現(xiàn)以人為本，落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會，確保**鎮(zhèn)社會經濟可持續(xù)發(fā)展的重要決定。 第 79 頁第三章 項目的法律、政策框架與實施條件、政策框架因為本項目為拆遷改造項目，主要包括幾個方面內容：拆遷安置、公共設施的建設和土地出讓。這些方面均涉及到公共利益，本章就該項目涉及的主要政策和法律框架加以討論，為項目實施過程中提供法律政策支持。 拆遷安置主要依據(jù)的法律和政策（1）《中華人民共和國土地管理法》(1999年1月1日起執(zhí)行)（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》(1995年1月1日起實行)（3）《城市房屋拆遷管理條例》(2001年11月1日起執(zhí)行)（4）《浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法》(2000年7月5日)（5）《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（200