【正文】 康城水橋的推廣方案 目錄一、序言 ……………………………………………………………………………………4頁二、昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義……………………………………………………5頁 第一篇、 市場篇 一﹑市場環(huán)境……………………………………………………………………………………5頁二﹑項目SWOT分析……………………………………………………………………………7頁三、項目定位……………………………………………………………………………………10頁四、標客戶掃描…………………………………………………………………………………14頁 （一）、目標客戶定位 （二）、目標客戶描述 （三）、目標客戶區(qū)域分析五、近期項目滯銷原因總結(jié)……………………………………………………………………17頁 （一）、周邊競爭對手分析 （二）、綜合比較分析六、二期形象建議………………………………………………………………………………23頁 （一）、加大推廣力度 （二）、工地形象建議 （三）、銷售道具 第二篇：推廣策略一、推廣主題……………………………………………………………………………………31頁二、案名確立……………………………………………………………………………………33頁三、主題口號……………………………………………………………………………………36頁四、主題形象……………………………………………………………………………………37頁 第三篇： 銷售執(zhí)行一、 前期銷售情況回顧…………………………………………………………………………39頁（一）、銷售現(xiàn)狀分析 （二）、銷售推廣分析二、 銷售策略……………………………………………………………………………………42頁三、 推廣入世時機分析…………………………………………………………………………52頁第四篇：廣告推廣策略一、 推廣策略………………………………………………………………………………………54頁 （一）、促銷篇 （二）、形象篇二、媒體選擇………………………………………………………………………………………61頁三、時間分布及建議………………………………………………………………………………62頁四、費用預(yù)算………………………………………………………………………………………63頁（一） 一、序言 隨著市場經(jīng)濟體制的建立和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場運作體系也逐步成熟起來。房地產(chǎn)的競爭就是各方面的 綜合性的競爭。在同樣的市場面前我們是等機會垂青我們、還是主動出擊，通過進行合理的市場調(diào)研 目標預(yù)測 推廣策略 銷售執(zhí)行 及時總結(jié)等手段進行一系列的、立體效果的推廣、促銷活動等搶占先機。近年來濮陽市房地產(chǎn)市場競爭激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象更加普遍，本項目要推向市場并取得成功，就必須塑造出自己品牌優(yōu)勢，找準市場空白點，充分挖掘和體現(xiàn)出本樓盤區(qū)別于其他樓盤的特色賣點，也即差異性，以實擊虛，擊敗同類競爭對手，搶占市場空間。結(jié)合近期市場調(diào)研情況和現(xiàn)階段昆吾花園銷售過程存在的問題。昆吾花園二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北。開發(fā)商為濮樣陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，代理商為鄭州盛世房地產(chǎn)營銷機構(gòu)。在開發(fā)商與代理商的合作期望值中，自我公司介入銷售監(jiān)理至今，每月銷售成績在10套左右，我司對成績的態(tài)度視為不太理想。市場水涼，人氣不旺，案場一直處于疲軟狀態(tài)， 如今各售樓部每天接待客戶數(shù)量減退、有時甚至一天沒有接到一族客戶。長此以往，昆吾花園二期的整個銷售態(tài)勢堪憂。在這種情況下，對昆吾花園二期的二次營銷推廣被提上日程，也是勢在必行了。二﹑昆吾花園二期的二次營銷推廣的意義1 ﹑總結(jié)前期銷售執(zhí)行的利弊，及時改進﹑取其精華﹑棄其糟粕。2 ﹑真正做到策劃周密、規(guī)范嚴謹，勇于總結(jié)，敢于創(chuàng)新,搶占市場先機，占領(lǐng)市場空間。3﹑塑造項目品牌形象，展示開發(fā)商實力，為整個項目的后期開發(fā)過程創(chuàng)造有利條件。4 ﹑按目前的銷售進度，我們項目清盤需要最低5年的時間，作為一家專業(yè)的代理公司，這是我們遠遠不能接受的，本著責任和雙方互利互惠的原則，則需要把目標提前化，把風險最小化，把利潤最大化。 第一篇、市場篇一﹑市場環(huán)境 濮陽市誕生在改革開放的年代里，建市二十余年是一座年輕的城市。城市總體規(guī)劃起點高，建設(shè)標準高，二十年間在一片曠野上崛起了一座現(xiàn)代化城市，一座座工廠星羅棋布，各種風格的住宅區(qū)坐落有致，城市品位在不斷提高，高等級公路、鐵路不斷拓展，建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生了翻天覆地的變化。城市實現(xiàn)了集中供水、供電、供熱、供氣，在全國處于領(lǐng)先地位。城市綠化、美化獨具特色，在保留東方文化特色的基礎(chǔ)上，合理吸收西方園林的長處，建一房綠一點，建一區(qū)綠一方，修一條路綠一線，公園敞開化，道路景觀化，庭院園林化，形成了三季有花，四季常青、田園風光優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)康，城市建設(shè)新穎，管理精細規(guī)范，具有中國北方平原特色的城市園林景觀。濮陽市又先后被命名為國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市、中國優(yōu)秀旅游城市等榮譽稱號，2001年又獲得中華人民共和國建設(shè)部“中國人居環(huán)境范例獎”。隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，濮陽的社會知名度和居民收入都在不斷提高。二﹑項目SWOT分析項目介紹 濮陽市作為一個新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計合理科學，基本實現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在區(qū)域雖屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，但在目前城市框架拉大趨勢的帶動下，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。原來一片片尚未開發(fā)的荒地和耕地，在政府帶領(lǐng)下，一幢幢精品住宅在涌現(xiàn)，大型商業(yè)街扎根本在區(qū)域、大型交易市場開始青睞本區(qū)域。在市政支持下，戚城文化遺址的重視、擴建道路、鼓勵私營投資，整個消費市場正在形成，居住人口數(shù)字不斷上升，在建的住宅項目不斷增多。昆吾花園二期位于濮陽市區(qū)西南板塊屬城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北；周邊有戚城市文化遺址、古城商業(yè)街環(huán)抱周邊。環(huán)境幽雅怡人，交通便利，市政配套齊全，是居家創(chuàng)業(yè)的理想選擇。小區(qū)的整休規(guī)劃由上海同濟大學設(shè)計院擔綱設(shè)計，規(guī)劃建筑面積20多萬平方米，以多層為主，建有部分低層連體住宅，一樓建有小院，超寬樓間距、高綠化率、低容積率、智能化的配套是小區(qū)的基本特色。主打戶型以三居室為主，四居室和二居室為輔。（一）、優(yōu)勢：（Strenth）濮陽市房產(chǎn)管理局有過成功開發(fā)案例,社會知名度. 美譽度較高,有一定的品牌影響力本案開發(fā)規(guī)模較大,可產(chǎn)生較多資源共享本案位于城郊結(jié)合部,空氣質(zhì)量較好,噪音小,適宜居住本案屬于經(jīng)濟適用房項目,口碑較好本案邀請專業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司,專業(yè)營銷策劃公司介入,形成內(nèi)部資源互補整合本案倡導一種生活方式——新城市生活，在很大程度上增加產(chǎn)品的附加值本案產(chǎn)品質(zhì)量一流，園林景觀在濮陽市獨一無二人性化、個性化、智能化物業(yè)管理昆吾花園一期項目產(chǎn)品口碑很好（二）、劣勢：（Weekness）位置較偏,生活配套不夠齊全周邊教育環(huán)境和質(zhì)量不容樂觀周邊為都市村莊,人文環(huán)境較差首期開發(fā)臨近石化路,開發(fā)順序不夠合理由于土地征用費用問題，開發(fā)步驟和規(guī)模帶來不確定性本案開發(fā)成本相對比較高，價格彈性較小昆吾花園開發(fā)的產(chǎn)品屬于經(jīng)濟適用房，價格應(yīng)稍為便宜，但綜合周邊樓盤競爭情況，我們的價格相對較高 （三）、機會點：（Opportunity）濮陽市開發(fā)量大，形成房地產(chǎn)消費氣候石化路打通后，拉動周邊商業(yè)發(fā)展，吸引目標客戶群站前路即將打通，區(qū)域發(fā)展前景良好濮陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上沒有本土品牌企業(yè)，故很容易產(chǎn)生品牌的機會置業(yè)者的購房觀念轉(zhuǎn)（四）、威脅點：（Threat） 本區(qū)域內(nèi)大量空置物業(yè)的惡性競爭 住宅銀行按揭額度的降低,影響中低消費群體 溫泉花園的同期入市,分流本案目標客戶 站前路商業(yè)街春節(jié)后有80畝的開發(fā)量 本區(qū)域內(nèi)空置地塊的未來開發(fā)量較大,后期競爭較激烈三、項目定位通過對濮市區(qū)整體、細致調(diào)查和深入研究，本案周圍小區(qū)新開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標客戶相對一致，競爭就顯得極為激烈。因此，要在市場中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當?shù)氖袌龇蓊~，而且有不斷擴張的強勁勢頭，本案市場定位一定要準確，并且要貫穿、運用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本案才能在濮陽市區(qū)脫穎而出。（一）本項目區(qū)域定位昆吾花園二期項目位于濮陽市市區(qū)西南城鄉(xiāng)結(jié)合處，開州路以西，石化路以南，昆吾路以東，站前路以北之間的地段；周邊區(qū)域大體情況項目用地南面：臨近濮陽市火車道項目用地北面：緊鄰市林科所，市圖書館項目用地西面：文化涵養(yǎng)較高，有市職業(yè)中專、第三中學、特殊學校；較遠處有濮陽市綠化帶，環(huán)境優(yōu)美怡人項目用地東面：東面緊鄰開州路，屬于市政、商業(yè)配套齊全的區(qū)域分析總結(jié)： 項目地理位置位于濮陽市市區(qū)南線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無重工業(yè)，無污染源，空氣質(zhì)量上乘。且在其西邊有千畝郁郁蔥蔥的環(huán)保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。濮陽作為一個新興城市，建市較晚，城市整體規(guī)劃和設(shè)計合理科學，基本實現(xiàn)市政配套設(shè)施先行的規(guī)劃理念；本案所在地雖屬于邊郊，但在目前城