【正文】 拆遷進(jìn)度情況，歡迎消費(fèi)者監(jiān)督，打消消費(fèi)者疑慮“貴賓金卡”退卡問(wèn)題 對(duì)策：查清退卡的動(dòng)機(jī)，有禮貌的接待辦理退卡手續(xù)，但需要暗示、耳語(yǔ)、模糊的透露開(kāi)盤的時(shí)期二、市場(chǎng)分析（一）武川2004年宏觀住宅市場(chǎng)走勢(shì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控明顯，武川房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)日漸理性：從2003年七月份開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一系列的關(guān)于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大起大落、加強(qiáng)保護(hù)基本農(nóng)田等措施，加大了對(duì)建筑業(yè)、鋼鐵冶煉業(yè)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，從土地政策、金融、建材供給等角度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。這給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了絲絲涼意。加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度：去年七月份以來(lái)，針對(duì)國(guó)家基本農(nóng)田使用量日益減少、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商大規(guī)模囤積土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高、局部行業(yè)投資過(guò)熱及土地供給政策存在漏洞等現(xiàn)象，國(guó)土資源部、建設(shè)部先后下達(dá)了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（明確界定政府土地征用權(quán)限和征用范圍、對(duì)于公益性用地實(shí)行征地價(jià)格聽(tīng)證會(huì)制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地按市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度）、加強(qiáng)管理國(guó)家基本農(nóng)田的力度、嚴(yán)格審批大型商業(yè)、豪華商品房、娛樂(lè)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于在建土地管理制度，規(guī)范土地市場(chǎng)供給，促使囤積大規(guī)模土地的開(kāi)發(fā)商加快商品房建設(shè)、提高商品房市場(chǎng)供給量，抑制了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，給火暴房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)消極的影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象：針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)資金量大、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴銀行金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象多、房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給了國(guó)家銀行金融系統(tǒng)，國(guó)家要求銀行系統(tǒng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)融資、投資購(gòu)房貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，限制二次投資購(gòu)房貸款金額、加強(qiáng)投資型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)管理，提高開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)總金額中自有資金的比例（自有資金的比例有原來(lái)的20%提高到25%），抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻,增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，使部分實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商掙相拋售商品房、土地，商品房市場(chǎng)可能出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)增大，投資者、消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)下跌，大多數(shù)持幣觀望市場(chǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)消極的影響。武川房地產(chǎn)市場(chǎng)供給開(kāi)始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變對(duì)武川城北、新北、城南、黃花、城西和城中各區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大眾化住宅市場(chǎng)需求量大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)供需雙方都在觀望市場(chǎng)走勢(shì)。（二）武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)模縮小，住宅開(kāi)發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)：武川統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開(kāi)工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場(chǎng)供銷基本平衡。上半年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37億元，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)到位資金90億元，其中銀行貸款15億元，%，%；，%%。，%，%。，同比增長(zhǎng)4倍；。，%，%。，%，%。 武川居民生活觀念、獲取信息渠道悄然改變：武川城調(diào)隊(duì)近期對(duì)2000位城鄉(xiāng)居民開(kāi)展了一次抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，被訪對(duì)象最感興趣的信息是健康與衛(wèi)生保健信息、%，有關(guān)科學(xué)技術(shù)方面的信息排到了4位之后，%、%、%。獲得的信息具體渠道看，被訪者從電視、報(bào)紙獲取科技知識(shí)信息的最多，%、%；其次是雜志刊物、廣播，%、%；選擇互聯(lián)網(wǎng)、圖書的比例相對(duì)較少，%、%。 從接觸媒體的頻率看，被訪者每天接觸比例最高的是電視，%，其次為報(bào)紙（%）和廣播（%）；接觸最多的是雜志刊物（%），其次是報(bào)紙（%）。從被訪者對(duì)媒體的信任程度看，居民對(duì)不同渠道獲取的科技知識(shí)的信任度有所不同，最信任的是電視、報(bào)紙兩大傳播媒體，%%。 武川2003~2005年拆遷量逐年下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸失去市場(chǎng)剛性消費(fèi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈根據(jù)武川房地產(chǎn)信息網(wǎng)武川房管局房屋住宅產(chǎn)業(yè)處公布的關(guān)于2003年~2005年舊房改造計(jì)劃顯示，2003年舊房中拆遷戶達(dá)到9000戶；預(yù)計(jì)2004年舊房中拆遷戶達(dá)到4500戶；預(yù)計(jì)2004年舊房中拆遷戶達(dá)到3500戶。從上面反映的資料可以看出2003年拆遷戶約9000戶，是2004年計(jì)劃拆遷戶數(shù)的2倍，計(jì)劃2005年動(dòng)遷戶數(shù)比2004年少1000戶。從武川國(guó)土資源局公布的關(guān)于2003~2004年土地供給量可以看出（見(jiàn)下表：2003~2004年土地供給量及其用途狀況一覽表），2003年全年出讓土地 萬(wàn)平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬(wàn)平方米、商辦建筑面積 萬(wàn)平方米、商住建筑面積 萬(wàn)平方米；截止至2004年八月出讓土地 萬(wàn)平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬(wàn)平方米、商辦建筑面積 萬(wàn)平方米、商住建筑面積 萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)房屋拆遷、建造時(shí)間1~2年后開(kāi)始銷售商品房，則2003年拆遷戶在2003~2004年中消化。由于2003年拆遷戶數(shù)多，市場(chǎng)消耗量大，刺激了2004年土地的供給水平。，增長(zhǎng)約180%，而拆遷戶數(shù)是2003年的一半。我國(guó)土地政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿到土地后必須在規(guī)定的時(shí)間開(kāi)工，空置兩年后將無(wú)償收回。按開(kāi)發(fā)商拿地到建造、開(kāi)始銷售時(shí)間為1年來(lái)計(jì)算，2004年供給的土地將在2005年五月份、十月份前后開(kāi)始銷售商品房，2005年商品房大量上市，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方——開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者——都在觀望市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)4倍；施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 倍。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，供給量將會(huì)加大加劇商品房的價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈。武川房地產(chǎn)市場(chǎng)供給開(kāi)始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變：城北板塊：目前城北板塊在售的具有代表的樓盤有A花苑、B花園、C置業(yè)、D名筑等樓盤中，C置業(yè)的小面積住宅部分去化快，A花苑的住宅部分中200平方米的住宅銷售阻力大，C花園三期首次推出的110平方米左右的戶型搶購(gòu)一空，剩下140平方米左右的大戶型；D名筑100平方米左右的兩房售完，亦剩下140平方米左右的大戶型。從戶型面積看，城北板塊中小戶型的樓盤去化快，剩下的多是140平方米以上的大戶型；從銷售情況看，城北板塊定位高檔豪華住宅、商務(wù)服務(wù)式公寓比較失敗，定位為中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)人士的中小戶型頗受市場(chǎng)歡迎；從未來(lái)推出的戶型結(jié)構(gòu)看，城北板塊開(kāi)始瞄準(zhǔn)單身貴族作為市場(chǎng)目標(biāo)；從發(fā)展商銷售積極性看，A花苑、B花園、C置業(yè)等待市場(chǎng)自然消化D名筑表示可能今年十月份或者年底開(kāi)盤，觀望市場(chǎng)形態(tài)明顯