【正文】 拆遷進度情況，歡迎消費者監(jiān)督，打消消費者疑慮“貴賓金卡”退卡問題 對策：查清退卡的動機，有禮貌的接待辦理退卡手續(xù)，但需要暗示、耳語、模糊的透露開盤的時期二、市場分析（一）武川2004年宏觀住宅市場走勢國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控明顯，武川房地產(chǎn)消費市場日漸理性：從2003年七月份開始，國家出臺了一系列的關于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟政策，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱、防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大起大落、加強保護基本農(nóng)田等措施，加大了對建筑業(yè)、鋼鐵冶煉業(yè)、房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管力度，從土地政策、金融、建材供給等角度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。這給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了絲絲涼意。加強規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，健全房地產(chǎn)市場管理制度：去年七月份以來，針對國家基本農(nóng)田使用量日益減少、房地產(chǎn)運營商大規(guī)模囤積土地、房地產(chǎn)市場價格偏高、局部行業(yè)投資過熱及土地供給政策存在漏洞等現(xiàn)象，國土資源部、建設部先后下達了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場（明確界定政府土地征用權限和征用范圍、對于公益性用地實行征地價格聽證會制度，對經(jīng)營性用地按市場規(guī)則運作，推行土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度）、加強管理國家基本農(nóng)田的力度、嚴格審批大型商業(yè)、豪華商品房、娛樂建設項目的立項建設，嚴格執(zhí)行關于在建土地管理制度，規(guī)范土地市場供給，促使囤積大規(guī)模土地的開發(fā)商加快商品房建設、提高商品房市場供給量，抑制了房價快速上漲的勢頭，給火暴房地產(chǎn)業(yè)帶來消極的影響。加強房地產(chǎn)金融市場風險管理，有效抑制房地產(chǎn)投機現(xiàn)象：針對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金量大、房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象多、房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場風險大部分轉(zhuǎn)嫁給了國家銀行金融系統(tǒng)，國家要求銀行系統(tǒng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)市場融資、投資購房貸款市場的風險管理，限制二次投資購房貸款金額、加強投資型房地產(chǎn)開發(fā)融資風險管理，提高開發(fā)商開發(fā)總金額中自有資金的比例（自有資金的比例有原來的20%提高到25%），抬高房地產(chǎn)市場準入門檻,增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，使部分實力弱的開發(fā)商掙相拋售商品房、土地，商品房市場可能出現(xiàn)價格拐點的現(xiàn)實增大，投資者、消費者預期房地產(chǎn)市場價格會下跌，大多數(shù)持幣觀望市場，給房地產(chǎn)市場帶來消極的影響。武川房地產(chǎn)市場供給開始多樣化，居民的商品房消費觀念悄然改變對武川城北、新北、城南、黃花、城西和城中各區(qū)域的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大眾化住宅市場需求量大，區(qū)域房地產(chǎn)市場細分趨勢明顯，房地產(chǎn)供需雙方都在觀望市場走勢。（二）武川市八月份住宅市場動態(tài)分析武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)?？s小，住宅開發(fā)仍占主導，經(jīng)濟適用房增勢強勁，房地產(chǎn)市場供給量大幅增長，房地產(chǎn)價格平穩(wěn)：武川統(tǒng)計信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)在市場慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢，商品房投資增速明顯加快，建設規(guī)模大幅攀升，新開工面積急劇擴大，經(jīng)濟適用房建設進度加快，市場供銷基本平衡。上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資37億元，%。房地產(chǎn)開發(fā)累計到位資金90億元，其中銀行貸款15億元，%，%；，%%。，%，%。，同比增長4倍；。，%，%。，%，%。 武川居民生活觀念、獲取信息渠道悄然改變：武川城調(diào)隊近期對2000位城鄉(xiāng)居民開展了一次抽樣調(diào)查，調(diào)查結果顯示，被訪對象最感興趣的信息是健康與衛(wèi)生保健信息、%，有關科學技術方面的信息排到了4位之后，%、%、%。獲得的信息具體渠道看，被訪者從電視、報紙獲取科技知識信息的最多，%、%；其次是雜志刊物、廣播，%、%；選擇互聯(lián)網(wǎng)、圖書的比例相對較少，%、%。 從接觸媒體的頻率看，被訪者每天接觸比例最高的是電視，%，其次為報紙（%）和廣播（%）；接觸最多的是雜志刊物（%），其次是報紙（%）。從被訪者對媒體的信任程度看，居民對不同渠道獲取的科技知識的信任度有所不同，最信任的是電視、報紙兩大傳播媒體，%%。 武川2003~2005年拆遷量逐年下降，房地產(chǎn)市場逐漸失去市場剛性消費，市場競爭逐漸激烈根據(jù)武川房地產(chǎn)信息網(wǎng)武川房管局房屋住宅產(chǎn)業(yè)處公布的關于2003年~2005年舊房改造計劃顯示，2003年舊房中拆遷戶達到9000戶；預計2004年舊房中拆遷戶達到4500戶；預計2004年舊房中拆遷戶達到3500戶。從上面反映的資料可以看出2003年拆遷戶約9000戶，是2004年計劃拆遷戶數(shù)的2倍，計劃2005年動遷戶數(shù)比2004年少1000戶。從武川國土資源局公布的關于2003~2004年土地供給量可以看出（見下表：2003~2004年土地供給量及其用途狀況一覽表），2003年全年出讓土地 萬平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬平方米、商辦建筑面積 萬平方米、商住建筑面積 萬平方米；截止至2004年八月出讓土地 萬平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬平方米、商辦建筑面積 萬平方米、商住建筑面積 萬平方米。預計房屋拆遷、建造時間1~2年后開始銷售商品房，則2003年拆遷戶在2003~2004年中消化。由于2003年拆遷戶數(shù)多，市場消耗量大，刺激了2004年土地的供給水平。，增長約180%，而拆遷戶數(shù)是2003年的一半。我國土地政策規(guī)定，開發(fā)商拿到土地后必須在規(guī)定的時間開工，空置兩年后將無償收回。按開發(fā)商拿地到建造、開始銷售時間為1年來計算，2004年供給的土地將在2005年五月份、十月份前后開始銷售商品房，2005年商品房大量上市，而目前房地產(chǎn)市場上供需雙方——開發(fā)商、消費者——都在觀望市場。經(jīng)濟適用房建設完成投資 億元，同比增長4倍；施工面積達 萬平方米，同比增長 倍。今后房地產(chǎn)市場商品房供給結構進一步調(diào)整，供給量將會加大加劇商品房的價格的競爭，房地產(chǎn)市場的競爭趨勢激烈。武川房地產(chǎn)市場供給開始多樣化，居民的商品房消費觀念悄然改變：城北板塊：目前城北板塊在售的具有代表的樓盤有A花苑、B花園、C置業(yè)、D名筑等樓盤中，C置業(yè)的小面積住宅部分去化快，A花苑的住宅部分中200平方米的住宅銷售阻力大，C花園三期首次推出的110平方米左右的戶型搶購一空，剩下140平方米左右的大戶型；D名筑100平方米左右的兩房售完，亦剩下140平方米左右的大戶型。從戶型面積看，城北板塊中小戶型的樓盤去化快，剩下的多是140平方米以上的大戶型；從銷售情況看，城北板塊定位高檔豪華住宅、商務服務式公寓比較失敗，定位為中產(chǎn)階級白領人士的中小戶型頗受市場歡迎；從未來推出的戶型結構看，城北板塊開始瞄準單身貴族作為市場目標；從發(fā)展商銷售積極性看，A花苑、B花園、C置業(yè)等待市場自然消化D名筑表示可能今年十月份或者年底開盤，觀望市場形態(tài)明顯