【正文】 可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目概述㈠項(xiàng)目名稱：XX市保障性用房棚戶區(qū)拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目㈡項(xiàng)目法人：XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心㈢主管部門：XX市人民政府㈣法人代表：張文江㈤項(xiàng)目選址：序號(hào)小區(qū)名稱小區(qū)簡(jiǎn)稱地址小區(qū)詳細(xì)地址1清流人家清流東路與上海路交叉口南側(cè)2同樂苑同樂路與金陵路交叉口西北側(cè)3飛翔轉(zhuǎn)盤豐樂大道與清流西路交叉口西北側(cè)4創(chuàng)業(yè)北苑創(chuàng)業(yè)路與京滬鐵路之間，清流路北側(cè)5龍?bào)葱^(qū)豐樂大道與全椒路之間6揚(yáng)子路淮河路與揚(yáng)子路之間，市第七中學(xué)東側(cè)7創(chuàng)業(yè)中苑創(chuàng)業(yè)南路與京滬鐵路之間，清流南側(cè)8西澗路西澗路與豐樂大道之間，明光路北側(cè)9定遠(yuǎn)路定遠(yuǎn)路與明光路交叉口北側(cè)詳見附圖。㈥建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：小區(qū)名稱小區(qū)用地面積（畝）棚戶區(qū)改造安置房占地面積（畝）小區(qū)總建筑面積（平米）棚戶區(qū)拆遷安置房拆遷安置房商鋪合計(jì)㎡㎡㎡清流人家155800128400同樂苑121600103140“飛翔”轉(zhuǎn)盤9680084420創(chuàng)業(yè)北苑9240076460龍?bào)?47000376800揚(yáng)子路527500427750創(chuàng)業(yè)中苑318300273470西澗路329000266100定遠(yuǎn)路181000150900合 計(jì)22694001887440注：小區(qū)總用地面積和總建筑面積包括：棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)三個(gè)部分項(xiàng)目形成9個(gè)居民小區(qū)， 畝； ㎡（棚戶區(qū)拆遷安置房：1887440㎡；商鋪138271㎡）90㎡以上戶型540288 ㎡，%項(xiàng)目還將建水、電、路等其它公用和輔助工程。㈦投資估算及資金籌措：投資估算：,其中：工程基本費(fèi)用：,（）,。投資估算表如下：單位：萬元小區(qū)名稱總投資工程基本費(fèi)工程其它費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息清流同樂飛翔創(chuàng)北龍?bào)磽P(yáng)子中苑西澗定遠(yuǎn)合計(jì)資金籌措：序號(hào)資金來源金額（萬元）1省財(cái)政出資251922市財(cái)政出資356203土地出讓金4拆遷戶自拿資金252865銀行貸款316680合計(jì)㈧建設(shè)性質(zhì)：新建㈨建設(shè)工期：20個(gè)月（2010年5月2011年12月）㈩項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)簡(jiǎn)表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位設(shè)計(jì)預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)量單位設(shè)計(jì)預(yù)算1項(xiàng)目建設(shè)總投資億元7樓層層6～182長(zhǎng)期借款億元8日照系數(shù)≥3建設(shè)期利息萬元9綠地率%3借款償還期年1010資本金利潤(rùn)率%4項(xiàng)目總用地面積畝11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元5總建筑面積㎡202571113內(nèi)部收益率%11其中拆遷安置房㎡188744014投資回收期（含建設(shè)期）年商鋪㎡13827115總投資收益率%5二、編制依據(jù)及研究范圍㈠編制依據(jù)XX市發(fā)展和改革委員會(huì)文件（發(fā)改投資[2009]500、50525252525252531號(hào)）《XX市城市總體規(guī)劃》（20082020）國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（）《項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)》（計(jì)劃出版社2008年版）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》；《住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》；《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理實(shí)施辦法》；XX市環(huán)境保護(hù)局《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》XX市國土資源局《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》1XX市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》1項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的有關(guān)信息資料 1建設(shè)單位關(guān)于編制項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》的（委托書）㈡研究范圍項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性；建設(shè)條件及場(chǎng)址方案；建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模；工程技術(shù)方案；項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；投資估算與資金籌措；項(xiàng)目效益綜合分析；結(jié)論和建議。 三、建設(shè)單位概況㈠項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心成立于1997年，當(dāng)時(shí)隸屬于建委，2008年9月市房產(chǎn)局成立，調(diào)整至XX市房地產(chǎn)管理局，主要從事XX市保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、拆遷安置房）建設(shè)。中心注冊(cè)資本20000萬元，,。有專業(yè)技術(shù)人員15人，其中高職3人，中職7人，一般助理級(jí)5人，主要的管理型，施工隊(duì)伍由招投標(biāo)擇取。1997年，全國70個(gè)試點(diǎn)城市開始建設(shè)安居房，其目的是為了解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安居中心成立當(dāng)年就利用國家計(jì)劃下達(dá)的商業(yè)銀行5000萬元貸款資金開始啟動(dòng)了兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目（豐樂山莊、北湖小區(qū)，總建筑面積約15萬平方米）建設(shè)。截至2005年底，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)全部建成，解決了滁城1800多戶中低收入家庭住房困難問題，對(duì)全市的住房保障工作做出了較大貢獻(xiàn)，同時(shí)也使自身得到了一定的進(jìn)步和發(fā)展，取得了資本積累和社會(huì)效益雙豐收，為自己贏得了市場(chǎng)，也取得了市委、市政府的信任。2005年，市政府決定，再次劃撥位于城東創(chuàng)業(yè)路土地200余畝，加大我市保障性住房建設(shè)，810套，完成投資約9000萬元。2008年上年，市委、市政府決定啟動(dòng)“大滁城”建設(shè)的戰(zhàn)略布置，拉開了滁城建設(shè)的新序幕。市安居中心作為“大滁城”建設(shè)的排頭兵，承擔(dān)了所有拆遷安置房的建設(shè)任務(wù)。目前，負(fù)責(zé)建設(shè)的龍?bào)葱^(qū)、西澗花園、水銀莊、二紡機(jī)、創(chuàng)業(yè)中苑、創(chuàng)業(yè)南苑、鳳陽路、城東工業(yè)園、新生小區(qū)等14個(gè)拆遷安置小區(qū)均已開工建設(shè)。， 。（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多戶居民將喜遷新居。三期工程1萬平方米（96套）經(jīng)濟(jì)適用住房也已開工。此外，還承建了XX軍分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、干部公寓及武警支隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房工程，概算投資5000萬元。龍?bào)葱^(qū)、西澗花園中配套建設(shè)的876套廉租住房在春節(jié)前后陸續(xù)竣工交付。創(chuàng)業(yè)苑小區(qū)配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月開工建設(shè)。2009年的廉租住房建設(shè)工作在全省評(píng)比中，名列前茅。XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心現(xiàn)有職工21人，經(jīng)歷12年的磨礪，形成了一支集智慧、才華、盡責(zé)敬業(yè)和具有戰(zhàn)略意識(shí)為一體的核心團(tuán)隊(duì)，在經(jīng)受各種考驗(yàn)和鍛煉后，現(xiàn)已成為XX房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的一支主力軍。時(shí)代和機(jī)遇造就了XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心，“把握機(jī)遇，快速發(fā)展，永無止境地追求”是我們的目標(biāo)和宗旨，住房保障是中心永恒的主題，市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心將創(chuàng)造XX房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)明天的輝煌。㈡法人代表簡(jiǎn)介張文江，XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心法定代表人，男，共產(chǎn)黨員，出生于1968年12月，助理會(huì)計(jì)師、統(tǒng)計(jì)師，在讀法律研究生。籍貫安徽省肥東縣。 1993年畢業(yè)于安徽農(nóng)業(yè)技術(shù)師范學(xué)院（現(xiàn)安徽科技學(xué)院），會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)專業(yè)。1993年8月分配到皖東水泥廠從事建筑門窗生產(chǎn)、銷售工作，1994年底調(diào)動(dòng)工作到XX市節(jié)水辦公室，從事全市節(jié)水管理，任節(jié)水辦公室副主任。1995年11月由于工作需要，調(diào)至市建委計(jì)劃財(cái)務(wù)科，負(fù)責(zé)城市建設(shè)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)工作，任計(jì)劃財(cái)務(wù)科副科長(zhǎng)。1998年，同時(shí)兼任XX市城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)有限公司辦公室主任。2005年10月，根據(jù)市建委組織安排，任XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心副主任（主持工作），法定代表人。2008年9月XX市國家安居工程開發(fā)建設(shè)中心劃歸XX市房地產(chǎn)管理局，繼續(xù)任安居中心法定代表人至今。四、可行性研究結(jié)論，解決棚戶區(qū)居民拆遷的安置問題。項(xiàng)目建設(shè)條件充分，包括投入資金、項(xiàng)目運(yùn)營和管理，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施等條件；項(xiàng)目投資規(guī)模適中，土建工程每平方米造價(jià)2005元，處于同行業(yè)小區(qū)建設(shè)投資的中間水平；90平方米以上戶型不超過總建筑面積的30%；各小區(qū)商業(yè)性投資占總投資比例均不超過10%；土地征地費(fèi)為總投資的：%。項(xiàng)目工程布置合理，工程建筑系數(shù)已達(dá)25～32%以上，%以上(詳見附圖)綜上所述,市大滁城棚戶區(qū)拆遷安置房項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的,非常及時(shí)的。項(xiàng)目確定的建設(shè)內(nèi)容符合實(shí)際需要，建設(shè)規(guī)模適中。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是顯著的。工程的技術(shù)方案符合國家有關(guān)行業(yè)的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案具有超前性，可行性。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景中央多項(xiàng)文件提出支持棚戶區(qū)改造,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：著力保障和改善民生，全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。保障和改善民生是我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最終目的，也是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重大舉措。2010年要把改善民生、發(fā)展社會(huì)事業(yè)作為擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，堅(jiān)定不移加以推進(jìn)。要完善社會(huì)保障體系，提高社會(huì)保障水平。加大對(duì)低收入群眾的幫扶救助力度，加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造。改善群眾生產(chǎn)生活居住條件，讓各族人民共享改革發(fā)展成果。增加對(duì)“三農(nóng)”、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會(huì)保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費(fèi)、欠發(fā)達(dá)地區(qū)支持力度，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對(duì)農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用，壯大縣域經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前，要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。2010年中央一號(hào)文件提出：推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的制度創(chuàng)新。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃水平和發(fā)展質(zhì)量，當(dāng)前要把加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展作為重點(diǎn)。深化戶籍制度改革，加快落實(shí)放寬中小城市、小城鎮(zhèn)特別是縣城和中心鎮(zhèn)落戶條件的政策，促進(jìn)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民同等的權(quán)益。多渠道多形式改善居民居住條件。XX市政府高度重視棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)以推動(dòng)大滁城建設(shè)江山市長(zhǎng)在2010年《政府工作報(bào)告》中對(duì)去年“大滁城”建設(shè)工作作了概要說明。去年，大滁城“131”組團(tuán)完成投資61億元，超過“九五”“十五”累計(jì)投資的總和。城市路網(wǎng)進(jìn)一步完善。新建續(xù)建城市道路158公里，城區(qū)路網(wǎng)覆蓋面積達(dá)到60平方公里；城市功能進(jìn)一步完善。房屋拆遷、安置房建設(shè)和商品房開發(fā)均超歷史。廣大市民顧全大局，以實(shí)際行動(dòng)支持大滁城建設(shè)，拆遷面積和安置房建設(shè)面積雙雙突破百萬平方米。國有土地出讓7000畝，是前三年的總和。在大滁城”建設(shè)指揮部第27次指揮長(zhǎng)會(huì)議上。市委書記韓先聰在講話中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了安置房建設(shè)的重要性。他說，安置房建設(shè)是一項(xiàng)民生工程，關(guān)系到百姓的切身利益。安置房建設(shè)問題不處理好，拆遷就進(jìn)行不下去，那么道路、市場(chǎng)等一系列問題就將停滯不前，因此一定要加快安置房建設(shè)，這是我們工作的首要原則。另外，要下大力氣抓好項(xiàng)目建設(shè)，加快工程進(jìn)度。要充分利用現(xiàn)在一段時(shí)期施工材料成本較低的大好時(shí)機(jī)，抓緊談判，爭(zhēng)取更多項(xiàng)目，加大龍?bào)春优c清流河景觀帶等重點(diǎn)項(xiàng)目以及公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，加快進(jìn)程，盡早規(guī)劃，盡早施工，做到未雨綢繆、胸有成竹，爭(zhēng)取在大好時(shí)機(jī)下再掀建設(shè)高潮，再結(jié)一批碩果。安置房的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要作用安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其它公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民特別是中低收入家庭的住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。我國近年來不斷加快安置房建設(shè)，取得了明顯的社會(huì)綜合效益，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用：一是發(fā)揮社會(huì)住房保障功能，解決了一大批被拆遷但中低收入家庭的住房困難。二是解決了群眾住房需求，改善了住房條件。三是擴(kuò)大居民消費(fèi)，推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。五是加快城市建設(shè)與發(fā)展，解決房屋拆遷矛盾構(gòu)建和諧社會(huì)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)是政府關(guān)注民生的重要體現(xiàn)：黨的十四屆四中全會(huì)提出構(gòu)建和諧社會(huì)，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安全有序、人與自然和諧共處的要求，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的“托底”機(jī)制，如果廣大拆遷居民、村民可以享有可靠的拆遷安置保障，就可以安居樂業(yè)，解決他們的后顧之憂。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分，建設(shè)規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措，是各級(jí)人民政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表現(xiàn)，是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動(dòng)，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府職責(zé)的客觀要求。安置房建設(shè)是解決被拆遷群眾居住問題促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的需要住房問題作為人的最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的問題。因此，建設(shè)拆遷安置保障住房，滿足被拆遷人的住房需求，既關(guān)系到千家萬戶拆遷居民的切身利益，也是人民政府義不容辭的責(zé)任。建設(shè)拆遷安置房，讓符合條件的被拆遷人住的上經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的住房，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，體現(xiàn)社會(huì)公平，對(duì)建設(shè)和諧XX具有重要意義。棚戶區(qū)改造及安置房建設(shè)是改善XX城市面貌，加快大滁城建設(shè)的需要 XX市計(jì)劃2010年，中心