【正文】 “”商居小區(qū)建設(shè)工程“東方財(cái)富”商居小區(qū)建設(shè)工程 可行性研究報(bào)告 二0一三年八月目　錄第一章　總論…………………………………………………………………１第二章　項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………………………………………7第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)……………………………………………………10 第四章　項(xiàng)目建設(shè)條件………………………………………………………12第五章　建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容……………………………………………………15第六章 工程設(shè)計(jì)……………………………………………………………17 第七章　公用工程與輔助設(shè)施………………………………………………29 第八章　消防設(shè)計(jì)……………………………………………………………30 第九章　環(huán)境與節(jié)材分析……………………………………………………34第十章　資源利用與節(jié)能分析………………………………………………38 第十一章　項(xiàng)目管理與設(shè)施進(jìn)度……………………………………………42 第十二章 項(xiàng)目的招標(biāo)與采購(gòu)方案…………………………………………44 第十三章 投資估算與資金籌措……………………………………………46 第十四章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)……………………………………………………49第十五章　社會(huì)效益與結(jié)論…………………………………………………52附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人身份證組織機(jī)構(gòu)代碼證稅務(wù)登記證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)土地使用證 51益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第一章　總　論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：三星級(jí)旅游賓館、建材家居市場(chǎng)及生活超市項(xiàng)目選址：本項(xiàng)目選址于—————志溪路東側(cè)，東臨志溪河沿河風(fēng)光帶，北臨古松巷。 項(xiàng)目建設(shè)主體：?jiǎn)挝幻Q(chēng)：公司地址：公司法人代表：?jiǎn)挝桓艣r：————————公司是根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)成立的，于2009年在益陽(yáng)市工商注冊(cè)，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。公司通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍，取得志溪路以東、志溪河沿河風(fēng)光帶以西地塊，并根據(jù)市場(chǎng)需求和用地性質(zhì)，在本地塊上進(jìn)行商業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：為灰山港居民建造優(yōu)美、舒適商居環(huán)境，為公司的發(fā)展塑造精美商居項(xiàng)目名片?！〗ㄔO(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)總建筑面積 ｍ2。其中賓館建筑面積—————平方米；家居建材市場(chǎng)建筑面積18000平方米；生活超市建筑面積6000平方米，商居面積———平方米。投資規(guī)模及資金來(lái)源，其資金來(lái)源：由益陽(yáng)東方昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌。建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為24個(gè)月。技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備 注項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)量?jī)粲玫孛娣em2總建筑面積m2地上總建筑面積m2其中a住宅m247000b商業(yè)m241000含酒店、市場(chǎng)、超市c物管用房m2地下總建筑面積m25176計(jì)容建筑面積m2容積率建筑密度%40綠地率%25居住總戶(hù)數(shù)戶(hù)358戶(hù)均人口人居住總?cè)藬?shù)人1253機(jī)動(dòng)車(chē)位個(gè)286其中地上停車(chē)位個(gè)150地下停車(chē)位個(gè)136二、項(xiàng)目背景——————鎮(zhèn)是全國(guó)重點(diǎn)建制鎮(zhèn)、湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、益陽(yáng)市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)，地處———東南部，與寧鄉(xiāng)縣、安化縣、赫山區(qū)交界，與牛田、松木塘鎮(zhèn)相鄰，轄35個(gè)行政村、3個(gè)社區(qū)。洛湛鐵路、省道S20規(guī)劃建設(shè)的益婁衡高速公路經(jīng)過(guò)本鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域交通十分便捷。境內(nèi)石灰石、煤炭等礦產(chǎn)資源豐富，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)，是一個(gè)以建材、化工工業(yè)為主，集貿(mào)易服務(wù)為一體的綜合型城鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)共有各類(lèi)民營(yíng)企業(yè)335家，投資過(guò)億的桃江南方水泥有限公司、益陽(yáng)市東方水泥有限公司、益陽(yáng)市萬(wàn)鑫水泥有限公司、益陽(yáng)市金沙鋼鐵有發(fā)公司是全市的水泥、鋼鐵行業(yè)龍頭企業(yè)。，。隨著鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和城鎮(zhèn)居住環(huán)境的改善越來(lái)越被廣大人民群眾所關(guān)注。改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升對(duì)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載能力；改善城鎮(zhèn)居住環(huán)境，提高城鎮(zhèn)人居環(huán)境質(zhì)量，是當(dāng)?shù)卣蛷V大居民共同關(guān)心的大事之一。 三、報(bào)告編制依據(jù)⑴中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》；⑵國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)法規(guī)；⑶國(guó)家環(huán)保部建設(shè)項(xiàng)目環(huán)保相關(guān)法規(guī)；⑷《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》； ⑸民用建筑相關(guān)技術(shù)規(guī)范；⑹《————國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》；⑺《————灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》。四、可研報(bào)告研究范圍⑴建設(shè)條件分析；⑵建設(shè)方案分析⑶環(huán)境、節(jié)能與節(jié)材分析；⑷投資估算及效益分析。五、報(bào)告研究結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)加快提升———鎮(zhèn)城鎮(zhèn)品位，改善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)承載服務(wù)功能；對(duì)改善灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量；對(duì)促進(jìn)———鎮(zhèn)鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將產(chǎn)生積極的重要作用。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)環(huán)境沒(méi)有破壞性影響，項(xiàng)目符合《————鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，項(xiàng)目評(píng)價(jià)符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，建議投資主管部門(mén)審查并批準(zhǔn)本項(xiàng)目。六、存在問(wèn)題與建議存在問(wèn)題本項(xiàng)目建設(shè)期主要存在資金籌措問(wèn)題，能否及時(shí)、足額籌措到建設(shè)資金，將直接影響到工程進(jìn)度與質(zhì)量，影響到項(xiàng)目能否按時(shí)竣工投入使用，工期拖得越長(zhǎng)，項(xiàng)目預(yù)期投資效益下降。建議采取多渠道籌措建設(shè)資金，使其按時(shí)足額到位，確保按期竣工投入使用。建議設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)科學(xué)布局，節(jié)約土地，并采用節(jié)能節(jié)水設(shè)施，節(jié)約資源能源；建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)管理，減少原材料和人力資源浪費(fèi)，在確保工程質(zhì)量的前提下，控制好建設(shè)成本。 第二章　　項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要———鎮(zhèn)是國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委確定的“全國(guó)重點(diǎn)建制鎮(zhèn)”之一，是“湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”?；疑礁坻?zhèn)是湖南省百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之一，是益陽(yáng)市及桃江縣工業(yè)重鎮(zhèn)。境內(nèi)煤炭、石灰等礦產(chǎn)資源豐富，已探明石灰石儲(chǔ)量50億噸，煤炭6500萬(wàn)噸，素有“建材之鄉(xiāng)”、“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)，憑借資源優(yōu)勢(shì)，工業(yè)發(fā)展起步較早，現(xiàn)有各類(lèi)民營(yíng)企業(yè)335家，其中投資過(guò)億元的企業(yè)4家，已形成了水泥、化工、鋼鐵、采礦、煤炭、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)；灰山港鎮(zhèn)是桃江縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，有商品糧示范基地2處，共1800畝，有油茶林基地3000畝，葛基地1000畝，小水果基地2000畝，煙葉基地1500畝，形成了基地+農(nóng)戶(hù)+公司的管理模式，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平較高。但灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)進(jìn)一步改善和提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施承載服務(wù)功能，改善城鎮(zhèn)市容市貌和人居環(huán)境，加速鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)起到積極的作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。二、提升城鎮(zhèn)承載能力的需要國(guó)家新一輪城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，將極大地促進(jìn)灰山港鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展。城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施將激發(fā)農(nóng)村人口就地向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)住房等一系列基礎(chǔ)設(shè)施是否達(dá)到了承載農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的能力，是灰山港鎮(zhèn)面臨的一個(gè)嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。本項(xiàng)目的實(shí)施能有效改善灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，提升建成區(qū)住房等基礎(chǔ)設(shè)施承載能力，特別是對(duì)改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提升城鎮(zhèn)應(yīng)對(duì)人口集聚的承載能力產(chǎn)生積極的作用。本項(xiàng)目的實(shí)施，符合《灰山港鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃》的要求，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城鎮(zhèn)承載能力的需要。三、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要灰山港鎮(zhèn)是國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委確定的“全國(guó)重點(diǎn)建制鎮(zhèn)”之一，是“湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，與寧鄉(xiāng)、安化、赫山等縣區(qū)交界。由于受自然條件和環(huán)境的限制，長(zhǎng)期以來(lái)，城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模不大，特別是城鎮(zhèn)等基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，承載能力有限，嚴(yán)重制約了城鎮(zhèn)的發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口集聚帶來(lái)的城鎮(zhèn)承載能力弱的問(wèn)題。因此，本項(xiàng)目的實(shí)施是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。四、“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”的需要提高農(nóng)民收入，加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前已不單單是農(nóng)民和農(nóng)業(yè)問(wèn)題，而是我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否持