【正文】 目 錄 第一章 總 論..............................................03第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位.............................03第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制單位.........................04第三節(jié) 可行性研究依據(jù)與范圍...........................05第四節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...........................06第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性................................09第一節(jié) 濟(jì)寧的歷史和現(xiàn)狀...............................09第二節(jié) 山東文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀...........................10第三節(jié) 濟(jì)寧文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀...........................15第四節(jié) 項(xiàng)目前景分析...................................16第五節(jié) 項(xiàng)目的意義和作用...............................18第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)及可行性分析.................................19第一節(jié) 濟(jì)寧旅游市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果...........................19第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析...............................32 第三節(jié) 項(xiàng)目基礎(chǔ)客源和市場(chǎng)消費(fèi)群分析...................34第四章 建設(shè)條件............................................37第一節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件...............................37第二節(jié) 自然地理?xiàng)l件...................................38第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施條件...................................42第五章 項(xiàng)目規(guī)劃............................................45第一節(jié) 總體規(guī)劃.......................................45第二節(jié) 功能分區(qū).......................................46第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施..................................48第一節(jié) 環(huán)境現(xiàn)狀.......................................48第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影晌分析...............................48第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施.............................49第七章 節(jié)能方案分析.......................................52第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范............................52第二節(jié) 節(jié)能措施分析..................................52第八章 消防與安全保障.....................................55第一節(jié) 消防措施......................................55第二節(jié) 安全設(shè)施......................................55第九章 組織機(jī)構(gòu)...........................................59第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及管理.................................61第一節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度..................................61第二節(jié) 項(xiàng)目管理......................................62第十一章 投資估算和資金籌措...............................64第一節(jié) 投資估算編制依據(jù)及說明........................64第二節(jié) 投資估算......................................66第三節(jié) 融資方案......................................67第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析.....................................69第十三章 社會(huì)效益分析.....................................77第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策...............................79第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)因素......................................79第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策......................................81第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名稱 東方文博城（一期）文化設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)單位 東方文博城文化發(fā)展有限公司三、建設(shè)地點(diǎn) 山東省濟(jì)寧市四、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目由東方文博城文化發(fā)展有限公司承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。 東方文博城文化發(fā)展有限公司成立于2007年，注冊(cè)資本人民幣44,000萬元，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括對(duì)城市開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、文化旅游產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)投資；旅游景區(qū)、主題景區(qū)、主題公園、文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；文化科技展覽；藝術(shù)策劃等領(lǐng)域。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，由一名自然人股東及四個(gè)法人股東出資成立。現(xiàn)有職工200人，設(shè)總經(jīng)理辦公室、戰(zhàn)略發(fā)展部、設(shè)計(jì)研發(fā)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷招商部、客戶服務(wù)部、后勤保障部等部門；同時(shí)擁有行業(yè)內(nèi)專業(yè)權(quán)威的顧問團(tuán)隊(duì)和策劃團(tuán)隊(duì)。 公司以“以文化改變生活，以文化創(chuàng)造價(jià)值”為經(jīng)營(yíng)理念，目前已發(fā)展成擁有強(qiáng)勁的資本實(shí)力、國(guó)際化的運(yùn)營(yíng)理念和廣泛的國(guó)際視野的文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制單位一、報(bào)告編制過程受項(xiàng)目建設(shè)單位委托，山東省建筑設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)了東方文博城建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制工作。山東省建筑研究院組織相關(guān)人員成立了項(xiàng)目組。按照國(guó)家有關(guān)可研報(bào)告編制規(guī)定以及有關(guān)方面要求，項(xiàng)目組首先開展了項(xiàng)目基礎(chǔ)資料的調(diào)查工作，并就有關(guān)問題與項(xiàng)目單位進(jìn)行了廣泛的接觸。項(xiàng)目單位對(duì)本報(bào)告的編制提出了許多參考性意見，并提供了相應(yīng)的基礎(chǔ)資料。在對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行分析與整理的基礎(chǔ)上，結(jié)合有關(guān)方面意見，編制了本可行性研究報(bào)告。二、可行性研究主要內(nèi)容 建設(shè)需求分析 根據(jù)濟(jì)寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及“十二五”規(guī)劃、分析當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)消費(fèi)需求現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)、潛力；對(duì)文化市場(chǎng)、旅游市場(chǎng)發(fā)展概況、發(fā)展趨勢(shì)開展調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、服務(wù)范圍進(jìn)行一定深度的分析。 項(xiàng)目總體方案結(jié)合濟(jì)寧市城市總體規(guī)劃，以及東方文博城規(guī)劃情況，分析本項(xiàng)目總體方案是否符合相關(guān)規(guī)劃。 建設(shè)條件 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境及條件進(jìn)行分析，包括自然環(huán)境、地質(zhì)條件等。 工程建設(shè)方案 結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址現(xiàn)狀條件和規(guī)劃目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目擬建建筑、道路、公用工程、綠化工程等規(guī)劃方案進(jìn)行研究論證，并研究制定具體的工程建設(shè)方案，計(jì)量相應(yīng)的工程量。 投資估算與資金籌措 根據(jù)工程量及工程造價(jià)估算指標(biāo)，按國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一口徑，對(duì)擬建工程內(nèi)容進(jìn)行投資估算，提出各單項(xiàng)工程投資，編制項(xiàng)目總投資估算表。并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，編制各期工程投資估算表。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目單位資本金等情況，提出項(xiàng)目資金籌措方案，編制資金使用計(jì)劃。 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià) 依據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版），項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)資料，項(xiàng)目實(shí)際情況及其它有關(guān)規(guī)定，測(cè)算項(xiàng)目收入，對(duì)貸款償還能力進(jìn)行分析。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目各期建設(shè)內(nèi)容，預(yù)測(cè)各期收入及成本，對(duì)各期財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。 風(fēng)險(xiǎn)分析分析本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，為決策者提供項(xiàng)目決策依據(jù)。第三節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍一、可行性研究編制依據(jù)《濟(jì)寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》?！稘?jì)寧市城市總體規(guī)劃20082030年》?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）?！渡綎|省旅游業(yè)發(fā)展“十一五’’規(guī)劃綱要》山東省委、省政府《關(guān)于推動(dòng)文化大發(fā)展大繁榮的意見》(2008年1月)山東省委、省政府《山東省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃(20072015)》(2007年12月)國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目單位與山東省建筑設(shè)計(jì)研究院簽定的技術(shù)咨詢委托合同。二、可行性研究范圍項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性現(xiàn)狀、問題和市場(chǎng)分析建設(shè)范圍與建設(shè)條件建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模工程方案環(huán)境保護(hù)和節(jié)能項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度投資估算及資金籌措第四節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 主要建筑一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱主要功能層數(shù)建筑高度（m）地上建筑面積（m2）地下建筑面積（m2）1A區(qū)國(guó)際儒商慈善總部、婚慶禮儀中心、旅游主題交易區(qū)2~7層4527940367682B區(qū)孔子學(xué)院培訓(xùn)中心 、儒家論壇國(guó)際會(huì)議中心、儒風(fēng)書畫院、新杏壇2~8層48326373C區(qū)世界民族風(fēng)情美食街2~6層34150544D區(qū)中式文化體驗(yàn)會(huì)所、孔子八谷館1~4層24109735E區(qū)東方藝術(shù)中心1層40006F區(qū)孔孟文化體驗(yàn)中心、球幕影廳、大型室內(nèi)文化娛樂中心1~4層2806553197（兩層）7G區(qū)文化創(chuàng)意研究中心25層250008H區(qū)家庭酒店體驗(yàn)中心21層45500總建筑面積：27913418916989965二、項(xiàng)目投資及籌措東方文博城（一期），，資金來源：1；申請(qǐng)銀行貸款6億元。三、效益估算本項(xiàng)目建成后，正常年份按保守估算接待游客人數(shù)100萬人次。正常年份可實(shí)現(xiàn)門票直接收入31000萬元；商鋪及各類物業(yè)出租收入為9662萬元；公司自營(yíng)業(yè)務(wù)可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入10718萬元，酒店收入4028萬元，年總收入55408萬元。項(xiàng)目正常年利潤(rùn)總額28694萬元，凈利潤(rùn)21521萬元。稅前總投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%總投資回收期（稅前）：資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：%（見附表8）序號(hào)區(qū)域主要功能建筑面積經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目基數(shù)計(jì)量單位單價(jià)或費(fèi)率計(jì)量單位年經(jīng)營(yíng)收入1河?xùn)|A區(qū)27940㎡國(guó)際儒商慈善總部8300會(huì)議、論壇、講座100 場(chǎng)次10 萬元/場(chǎng)次1000 婚慶禮儀中心10500禮儀慶典150 場(chǎng)次30 萬元/場(chǎng)次4500 旅游主題交易區(qū)9140出租攤位9140 平方米5 元/m178。*天1668 2河?xùn)|B區(qū)32637㎡孔子學(xué)院培訓(xùn)中心、新杏壇15637培訓(xùn)20000人次/年1000元/人次1998 儒家論壇國(guó)際會(huì)議中心9500會(huì)議、論壇、講座9500 平方米 元/ m178。 *天1213 中國(guó)儒風(fēng)書畫院7500整體出租7500 平方米 元/ m178。*天958 3河?xùn)|C區(qū)15054㎡世界民族風(fēng)情美食街15054商鋪出租15054平方米5 元/ m178。*天2747 4河?xùn)|D區(qū) 10973㎡中式文化體驗(yàn)會(huì)所 6000出租6000 萬元5 元/ m178。*天1095 孔子八谷館 4973參觀　萬元免費(fèi)　0 5河?xùn)|E區(qū)4000㎡東方藝術(shù)中心4000大型演出、大型會(huì)展、慶典100 場(chǎng)次100 萬/場(chǎng)次10000 6河?xùn)|F區(qū)28065㎡球幕影廳孔孟文化體驗(yàn)中心12065現(xiàn)代高科技體驗(yàn)100 萬/人次80 元/人8000 大型室內(nèi)水上娛樂16000水上娛樂項(xiàng)目100 萬/人次80 元/人8000 7河?xùn)|G區(qū)25000㎡文化創(chuàng)意研究中心 25000租賃25000 平方米 元/ m178。*天3194 8河?xùn)|H區(qū)45500㎡家庭酒店體驗(yàn)中心30500客房300 間300 元/間2628 8000娛樂40000 人次/年200 元/人次800 7000餐飲60000 人次/年100 元/人次600 9主題樂園游樂室外游樂項(xiàng)目100 萬/人次/年50 元/人次5000 10停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)89965停車收費(fèi)11000 車次/天5 元/車次2007 面積總計(jì)189169經(jīng)營(yíng)收入總計(jì)55408 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)必要性第一節(jié) 濟(jì)寧的歷史和現(xiàn)狀濟(jì)寧，具有7000