【正文】 學府春天物業(yè)管理方案目 錄一、四川華神物業(yè)管理有限公司簡介…………………………………………2l 基本情況…………………………………………………………………2l 公司簡介…………………………………………………………………2l 托管物業(yè)…………………………………………………………………3二、我們的優(yōu)勢…………………………………………………………………4三、學府春項目分析……………………………………………………………5四、物業(yè)管理構(gòu)想………………………………………………………………6五、物業(yè)管理目標………………………………………………………………9 六、實現(xiàn)目標的保證措施………………………………………………………13七、學府春管理處管理職責……………………………………………………29附：費用測算表…………………………………………………………………34一、四川華神物業(yè)管理有限公司簡介基本情況名 稱四川華神物業(yè)管理有限公司法人代表 注冊地點成都市高新區(qū)桂溪工業(yè)園注冊資本300萬元辦公地點十二橋路37號新1號華神大廈3樓電 話87750664物業(yè)管理面積及類型總管理面積約20萬平方米，其中：住宅小區(qū)約3萬平米、寫字樓約6萬平米、工廠物業(yè)約10萬平米企業(yè)資質(zhì)臨時企業(yè)人才結(jié)構(gòu)總數(shù)本科大專中專以上其他人員1585526833工程師會計師建設部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格的管理人員2225組織機構(gòu)綜合管理部 品質(zhì)部 市場拓展部 經(jīng)營管理部 財務部機電維修中心 保潔服務中心備 注公司簡介華神集團是以醫(yī)藥和生物工程產(chǎn)品為支柱，集制藥、新型建材、生物工程技術(shù)及農(nóng)業(yè)新技術(shù)應用研究、開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營一體化的高科技產(chǎn)業(yè)集團。被國家科委認定為國家重點科技企業(yè)和四川省首批技術(shù)創(chuàng)新試點企業(yè)。擁有一家上市公司（股票代碼：000790）和藥業(yè)、生物醫(yī)藥科技、農(nóng)業(yè)新技術(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)、鋼構(gòu)、化學建材、裝飾、園林景觀、物業(yè)管理等公司和三個生產(chǎn)基地。四川華神物業(yè)管理有限公司隸屬華神集團，注冊資金300萬元，按四川省物業(yè)管理二級資質(zhì)申報注冊，于2002年12月組建成立，由于政策性限制，目前申報登記為四川省物業(yè)管理企業(yè)臨時資質(zhì)。其前身為成都華神集團物業(yè)管理部，從95年開始經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務。公司以管理住宅小區(qū)和綜合寫字樓以及工廠物業(yè)為主，先后承接了康橋雅舍小區(qū)、華神公寓樓、四川絲綢大廈、成都中醫(yī)藥大學科技綜合樓、太升絲綢大廈、華神藥業(yè)生產(chǎn)基地等物業(yè)，已接管物業(yè)的總管理面積近20萬平方米。華神物業(yè)秉承華神集團“人才高素質(zhì)、產(chǎn)品高質(zhì)量、經(jīng)濟高效益”的企業(yè)理念，把引進人才、培養(yǎng)人才放在公司發(fā)展的首要位置。造就了一批理論扎實、經(jīng)驗豐富的管理技術(shù)人員隊伍，目前員工隊伍穩(wěn)定，儲備充足，士氣高漲。華神物業(yè)始終把為業(yè)主提供滿意服務作為企業(yè)的生存之本，發(fā)展之源。并響亮地提出了物業(yè)管理“全身心、全過程、全方位、全天候、全透明”的五全服務模式，努力追求“承接一個項目，塑造一個精品”的企業(yè)目標。華神物業(yè)銳意進取，積極參與市場競爭，因為她知道，只有不斷進取，才會不斷成長。并相信隨著國家物業(yè)管理條例和物業(yè)管理服務行業(yè)標準的出臺以及物業(yè)管理逐步進入招投標市場，競爭更加透明和公正，她的成長空間將更加廣闊。華神物業(yè)更知道肩上的責任。社區(qū)作為社會的細胞，物業(yè)管理服務的好壞，不僅會影響業(yè)主的正常生活，甚至會影響一方的安定團結(jié)。她始終牢記著一句話：“撲下身子抓落實”（華神集團董事長年初寄語）。落實，厚重而樸實，業(yè)主的物業(yè)需要呵護，業(yè)主的文化生活需要呵護，業(yè)主的安全需要呵護，社區(qū)的環(huán)境需要呵護……在她的身上，沒有耀眼的光環(huán)，只有業(yè)主的肯定和贊許的目光。托管物業(yè)華神物業(yè)憑借自身實力，成立之初就接管了康橋雅舍小區(qū)、華神藥業(yè)生產(chǎn)基地、成都中醫(yī)藥大學科技綜合樓等幾個項目?？禈蜓派幔盒^(qū)位于成都市高新區(qū)紫荊南路56號，建筑面積近兩萬平方米，康橋雅舍是西南地區(qū)首創(chuàng)國家級博士定居點的精雅小園。園區(qū)整體設計合理，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全。區(qū)內(nèi)設有會所，兒童游樂園、健身房等。園區(qū)實行全封閉式的安全保衛(wèi)體系，外圍墻安裝了紅外線安全設施，園內(nèi)每戶均安裝有安保系統(tǒng)。康橋雅舍前期管理由于物業(yè)管理單位定位不準確，一度使小區(qū)物業(yè)管理服務質(zhì)量與小區(qū)物業(yè)檔次存在較大差距，業(yè)主頗有微詞。我公司接手康橋雅舍后，針對小區(qū)特點推出了 “全身心、全過程、全方位、全天候、全透明”的五全服務。短短半年時間，物業(yè)管理服務質(zhì)量得到大幅度的提升，業(yè)主滿意率達到了95﹪，管理費收繳率達到100﹪。華神科技工業(yè)園：位于成都市雙流西南航空港長城路，與雙流機場鄰近，工業(yè)園占地110畝，廠區(qū)內(nèi)有綜合樓、辦公樓、質(zhì)檢樓、倉庫、車間等，是華神集團藥業(yè)的重要生產(chǎn)基地。華神物業(yè)從2002年開始進駐華神科技工業(yè)園后，針對工業(yè)廠區(qū)物流頻繁和GMP質(zhì)量要求，重新劃分了客貨分流通道、進貨出貨專用通道，通過合理規(guī)劃，使園區(qū)交通井然有序，同時重點加強了24小時保安服務和草坪養(yǎng)護，園區(qū)環(huán)境得到了進一步改善，華神科技工業(yè)園獲得了省市縣多次表彰，物業(yè)管理服務受到了開發(fā)區(qū)委員會和業(yè)主一致肯定。華神公寓：地處于青羊區(qū)光華村。占地面積達6000平方米，綠化面積占45﹪，是成都華神集團的一個員工宿舍的高檔公寓。華神物業(yè)進駐該物業(yè)后，實行24小時巡檢，包括安全，房屋管理，設備維修，保潔，一次性全面檢查服務。我們的服務獲得了業(yè)主稱贊，管理費的收繳率達100﹪。華神動保生產(chǎn)基地：處于成都市錦江區(qū)琉璃場楊柳村工業(yè)區(qū)。占地面積80余畝。是華神集團動物保健制品生產(chǎn)基地。廠區(qū)建設時華神物業(yè)就參與了物業(yè)管理顧問，使物業(yè)的使用更加合理。后前物業(yè)管理著重加強了基礎物業(yè)服務，如今廠區(qū)內(nèi)清潔整齊，廠房保持常新，各車間作業(yè)有序。房屋完好率達100﹪，全年無治安責任事故，客戶（工人）滿意率100﹪。華神鋼構(gòu)生產(chǎn)基地：坐落在郫縣境內(nèi)，占地300畝，是大型的鋼構(gòu)生產(chǎn)基地。該物業(yè)的操作是計劃化較為注重的一個，華神物業(yè)在鋼構(gòu)生產(chǎn)基地的管理工作，采取了新的模式，一切以業(yè)主為主，盡力配合業(yè)主的需要。成都中醫(yī)藥大學科技綜合樓：地處蜀都大道十二橋路，同一環(huán)路相交，與成都中醫(yī)藥大學為鄰，是成都市中心的多層中高檔寫字樓，建筑面積11000多平方米。華神物業(yè)進駐后，針對寫字樓商務辦公環(huán)境特點，配套提供了商務網(wǎng)絡、快餐、商務法律支援、會議室、綠化擺放、鮮花等一系列的服務，并響亮的提出了15分鐘快速響應服務。客戶滿意率達到98﹪以上，房屋出租率達87％?！⑽覀兊膬?yōu)勢人才優(yōu)勢：現(xiàn)有各類管理人員28名，其中，物業(yè)管理經(jīng)理及管理員共25名（持證），工程技術(shù)類專業(yè)人員8名（助工以上），會計師2名，消防安全管理員4名（持證）。管理優(yōu)勢：公司嚴格按照ISO9001：2000國際質(zhì)量體系進行質(zhì)量管理，專業(yè)化規(guī)范化作業(yè)作為管理服務質(zhì)量的有效保證，公司品質(zhì)部的一系列控制手段為此提供了有力地支撐；公司人性化管理手段和健全的人才激勵機制為穩(wěn)定的服務質(zhì)量提供了堅實的人文基礎。資金優(yōu)勢：憑借華神集團雄厚的資金實力，不僅為華神物業(yè)提供了強大的發(fā)展后勁，也為托管物業(yè)的有效管理服務提供了物質(zhì)基礎。地域優(yōu)勢：四川華神物業(yè)管理有限公司地處成都市十二橋路37號新1號華神科技大廈。與學府春只有幾分鐘車程，便于管理；由于有效半徑短，還有利于內(nèi)部資源共享，其中包括人力資源、設備以及技術(shù)資源等，降低管理服務成本；有利于服務過程的有效控制，確保穩(wěn)定的物業(yè)管理服務質(zhì)量。三、學府春項目分析物業(yè)概況學府春小區(qū)位于成都市青羊區(qū)光華村，毗鄰四川省行政管理學院、四川省黨校、西南財經(jīng)大學以及水木光華大型住宅社區(qū)?？偨ㄖ娣e約為30000平方米（含部分商鋪）。小區(qū)共有3棟電梯公寓，小區(qū)設計有一個地下停車場。業(yè)主委員會業(yè)主委員會在社區(qū)管理中發(fā)揮著重要作用。學府春業(yè)主委員會委員們不僅熟知物業(yè)管理法規(guī)，并對物業(yè)管理規(guī)范運作有相當認識，這為物業(yè)管理公司的進駐提供了良好的合作氛圍和運作環(huán)境。能與這樣的團隊合作，共同營造學府春社區(qū)文化是我公司的至高榮幸。 安全防范及車輛管理學府春有兩道大門，其中一號門為機動車和行人通道進出通道，二號門為消防通道（據(jù)觀察未開放）。從觀察的情況看，小區(qū)存在一些安全隱患。第一，行車標識牌、標線數(shù)量有限，設置不盡合理；第二，地下停車場標識不明顯，容易發(fā)生擦掛；第三，路面停車沒有歸位，有亂停亂放的現(xiàn)象。房屋及公共設施設備小區(qū)房屋外觀樸實、簡約。但進入社區(qū)，發(fā)現(xiàn)存在一些不足。第一，主通道沒有小區(qū)導識圖；第二，社區(qū)公共活動場地小，而且沒有充分利用，業(yè)主生活顯得單調(diào)。 由于開發(fā)商沒有提供公共設施設備清單，僅就實地了解的情況看，公共設施設備日常養(yǎng)護不到位。如停車場部分車位護欄被車輛撞壞；庭院燈具部分銹蝕；設備運行情況不詳。環(huán)境衛(wèi)生小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生與物業(yè)不很和諧，存在衛(wèi)生死角；主通道幾個單元一樓頂面有蜘蛛網(wǎng)等；垃圾桶周圍有殘留垃圾；鋪面食店存在一定程度的油煙和噪音擾民現(xiàn)象。園林綠化學府春的綠化規(guī)劃采用分點布局，中庭花園和通道旁邊的綠地構(gòu)成了學府春的園林綠化景觀。主要有少量花卉、草坪和小樹木。目前，草坪的養(yǎng)護標準僅能達到4級要求；花卉植物的長勢一般，養(yǎng)護不夠及時，修剪不到位，部分植物干枯。社區(qū)文化建設僅從觀察的情況看，業(yè)主對社區(qū)的各種活動有著廣泛的需求，渴望鄰里之間互相交流，互相了解。但目前活動空間較小并且缺乏合理規(guī)劃，參與社區(qū)活動的業(yè)主不多，活動項目比較單一，沒有涉及到不同年齡層次的業(yè)主，包括兒童和成人。還處于封閉、自發(fā)性狀態(tài)，缺乏系統(tǒng)的組織。四、物業(yè)管理構(gòu)想針對學府春前期物業(yè)管理過程中存在的問題，結(jié)合我公司對小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和學府春實際，提出如下管理構(gòu)想：（一）社區(qū)建設模式學府春地處財大校園居住圈，學術(shù)氛圍濃厚。因此，本公司擬以“文化交流建社區(qū)，物業(yè)服務創(chuàng)品牌”打造學府春居住環(huán)境。第一、以社區(qū)文體活動為切入點，充分利用雙休日、節(jié)假日和民族傳統(tǒng)節(jié)日有組織的開展豐富多彩的文體活動，包括老年健身活動，私家車自駕游、“六一”兒童文體晚會等；第二、在社區(qū)業(yè)主中聘請樂于公益活動的退休教師等成立以學術(shù)交流為主的社區(qū)協(xié)會，開展社區(qū)宣傳以及書法、繪畫、燈謎、故事會、時政演講等競賽，豐富社區(qū)文化氛圍；第三、利用宣傳欄和增設具有濃厚文化氛圍的警示語路牌、標牌營造社區(qū)外圍文化環(huán)境；第四、物業(yè)管理服務注重營造尊老愛幼、安定祥和的社區(qū)氛圍。（二）社區(qū)管理模式社區(qū)管理堅持物管與業(yè)主自治相結(jié)合，齊抓共管，共建社區(qū)。為此，針對學府春社區(qū)，物業(yè)管理服務采取如下圖所示的管理模式：學府春業(yè)主委員會四川華神物業(yè)管理有限公司學府春管理處綜合組設備維修組保安班保潔綠化組代收代繳服務精神文明建設社區(qū)公共事務內(nèi)部行政管理小區(qū)保潔清運除四害消殺綠化養(yǎng)護環(huán)境整治房屋修繕管理設備管理設備運行業(yè)主小修安全防范綜合治理車輛管理消防管理從上圖可以看出，管理處在公司的領(lǐng)導下，在學府春業(yè)主委員會和全體業(yè)主的指導和監(jiān)督下，實行我公司總經(jīng)理領(lǐng)導下的主任負責制。管理處主任下面設管理員、班組長，班組長下面為作業(yè)員工。其編制力求精干，人員力求一專多能?？偨?jīng)理（三）社區(qū)服務質(zhì)量控制體系