【正文】 （11）遇到火災(zāi)、大風(fēng)等意外情況，各員工必須依時(shí)當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進(jìn)行撲滅，補(bǔ)救工作。（6）服務(wù)對(duì)象有意見、態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮待人，不講傷感情和不文明語言。負(fù)責(zé)管理處的物業(yè)接管驗(yàn)收和策劃管理方案，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)本管理處的安全業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)；和安全班的值班記錄整理，工作的總結(jié)。（六）保潔員負(fù)責(zé)在管理處的清潔、保潔消殺的一線工作，保證小區(qū)的清潔衛(wèi)生；參與使用專業(yè)的工具，對(duì)指定的物業(yè)進(jìn)行環(huán)境檢測；對(duì)建筑外部的墻面等按計(jì)劃清潔?！　【G化工要接受主管人員和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)綠化工作的巡視檢查。33 / 33。綠化工要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施； 　　做好每天的工作記錄，并及時(shí)記錄下違章情況以及解決辦法等。 負(fù)責(zé)環(huán)境清潔綠化組員工的日常管理、考核，清潔保潔的教育和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核，以促進(jìn)環(huán)境清潔管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)的不斷提高，所有涉及本組工作及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作質(zhì)量的達(dá)標(biāo)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 安排專業(yè)人員對(duì)綠化帶和植物，水池等地方進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；保證原來的設(shè)計(jì)達(dá)到要求；參照實(shí)際需要和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消殺作業(yè)。（二）管理員在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助開展管理處內(nèi)部管理事務(wù)及住戶溝通、來訪接待等工作，協(xié)助主任組織實(shí)施各經(jīng)營管理工作，完成各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)； 具體負(fù)責(zé)管理處的費(fèi)用收繳工作；根據(jù)管理處主任的計(jì)劃具體負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施；負(fù)責(zé)接待到小區(qū)檢查、指導(dǎo)工作的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門和外地參觀考察、來人來文的接待、傳遞的管理工作；負(fù)責(zé)維修、家政服務(wù)的統(tǒng)籌安排；負(fù)責(zé)管理處的房屋巡檢，基礎(chǔ)管理工作的日檢和錯(cuò)誤糾正；負(fù)責(zé)主持管理處的周工作總結(jié)會(huì)議，并記錄文件；負(fù)責(zé)管理處的相關(guān)的資料管理，行政等往來公文的起草。（12）干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。接待辦事人員，熱情迎送，主動(dòng)打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。（9）不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。（2）對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。墻壁無破損，亂涂亂畫。便器內(nèi)干凈無臟物，便位內(nèi)的垃圾桶專用裝手紙等物，天面無蛛網(wǎng)，小便器內(nèi)放置衛(wèi)生球。目檢，每區(qū)抽查3處每天清潔1次，隨機(jī)保潔，車棚頂每3天清掃1次4綠化帶清潔：無明顯大片樹葉，紙屑，垃圾膠袋等雜物，地上無2cm以上的石子，房屋陽臺(tái)下每100㎡煙頭棉簽等雜物在5個(gè)以下。綜合維修員工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）對(duì)水泵房、水箱間、配電室、污水泵房等設(shè)備間清潔衛(wèi)生及設(shè)備設(shè)施日常巡檢的監(jiān)督與實(shí)施；對(duì)小區(qū)內(nèi)雨水、供水、供電、污水主管網(wǎng)/道的疏通和清理； （2）對(duì)用戶的保修，響應(yīng)時(shí)間達(dá)到公司的要求，到用戶家中作業(yè)，遵守服務(wù)規(guī)范和員工守則；（3）按公司有關(guān)規(guī)定監(jiān)督、協(xié)助和指導(dǎo)本組員工及時(shí)為住戶提供服務(wù)，確保維修質(zhì)量并采取有效措施改進(jìn)服務(wù)； （4）對(duì)發(fā)生的停水停電等突發(fā)性事件，在20分鐘內(nèi)通知管理處值班員，并協(xié)助通知業(yè)主；第一時(shí)間趕到現(xiàn)場處理，不能馬上處理完畢的，提出做臨時(shí)處理的意見；（5）對(duì)小區(qū)內(nèi)的重大設(shè)施設(shè)備的大中修，全程跟進(jìn)。（3）引導(dǎo)業(yè)主遵守相關(guān)的規(guī)定，為服務(wù)打好基礎(chǔ)。（13）接待、安排、處理住戶來訪或投訴。（四）崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理員崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）經(jīng)常在小區(qū)巡視，每天不少于一小時(shí)。 （2）保密級(jí)文件由管理處主任妥善保管，不得散播其內(nèi)容，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。（7）住戶不得妨礙他人的正常生活，如冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，須從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場，應(yīng)立即令其開出車場，立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。用絕緣物挑開電線。（4）醉酒生事或精神患者：勸阻或阻攔進(jìn)入轄區(qū)，如是轄區(qū)內(nèi)原有的患者，應(yīng)通知其家人領(lǐng)回；不認(rèn)識(shí)的從外面進(jìn)來，則不能讓其進(jìn)入，并且通知派出所來處理；若對(duì)方已有危害社會(huì)安全的行為，可以將其控制，同時(shí)注意保護(hù)自己和他人的安全。⑤向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物外貌、衣著，有關(guān)車牌號(hào)及壞人逃走的方向。如有懷疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。并應(yīng)熟悉其他消防設(shè)備的使用；（2）組織小區(qū)員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)、熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作方法。輔以專項(xiàng)管理制度、崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工行為規(guī)范，從而為全面推行“五全服務(wù)”鋪平道路。業(yè)主投訴 （1）業(yè)主有效投訴處理回復(fù)率100%；（2）限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%。業(yè)主報(bào)修（1）急修：隨叫隨到，兩小時(shí)有結(jié)果；（2）小修：及時(shí)到位，一天內(nèi)有結(jié)果。（2）供電系統(tǒng)A、建立健全弱電管理制度及事故應(yīng)急處理措施；B、設(shè)備運(yùn)行記錄保存半年以上；C、每周對(duì)弱點(diǎn)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)；D、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，檢修及時(shí)率100%，檢修一次合格率≥95%，安全運(yùn)行率100%。其中，設(shè)施設(shè)備檢修及房屋修繕管理、綠化綜合整治通過公司綜合管理部統(tǒng)一調(diào)配。因此，本公司擬以“文化交流建社區(qū)，物業(yè)服務(wù)創(chuàng)品牌”打造學(xué)府春居住環(huán)境。環(huán)境衛(wèi)生小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生與物業(yè)不很和諧，存在衛(wèi)生死角；主通道幾個(gè)單元一樓頂面有蜘蛛網(wǎng)等；垃圾桶周圍有殘留垃圾；鋪面食店存在一定程度的油煙和噪音擾民現(xiàn)象。 安全防范及車輛管理學(xué)府春有兩道大門，其中一號(hào)門為機(jī)動(dòng)車和行人通道進(jìn)出通道，二號(hào)門為消防通道（據(jù)觀察未開放）。地域優(yōu)勢：四川華神物業(yè)管理有限公司地處成都市十二橋路37號(hào)新1號(hào)華神科技大廈。華神鋼構(gòu)生產(chǎn)基地：坐落在郫縣境內(nèi)，占地300畝，是大型的鋼構(gòu)生產(chǎn)基地。華神物業(yè)進(jìn)駐該物業(yè)后，實(shí)行24小時(shí)巡檢，包括安全，房屋管理，設(shè)備維修，保潔，一次性全面檢查服務(wù)。園區(qū)實(shí)行全封閉式的安全保衛(wèi)體系，外圍墻安裝了紅外線安全設(shè)施，園內(nèi)每戶均安裝有安保系統(tǒng)。華神物業(yè)更知道肩上的責(zé)任。其前身為成都華神集團(tuán)物業(yè)管理部，從95年開始經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)。四川華神物業(yè)管理有限公司隸屬華神集團(tuán)，注冊資金300萬元，按四川省物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)申報(bào)注冊，于2002年12月組建成立，由于政策性限制，目前申報(bào)登記為四川省物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)。并相信隨著國家物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)以及物業(yè)管理逐步進(jìn)入招投標(biāo)市場，競爭更加透明和公正，她的成長空間將更加廣闊。區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所，兒童游樂園、健身房等。占地面積達(dá)6000平方米，綠化面積占45﹪，是成都華神集團(tuán)的一個(gè)員工宿舍的高檔公寓。房屋完好率達(dá)100﹪，全年無治安責(zé)任事故，客戶（工人）滿意率100﹪。資金優(yōu)勢：憑借華神集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，不僅為華神物業(yè)提供了強(qiáng)大的發(fā)展后勁，也為托管物業(yè)的有效管理服務(wù)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。能與這樣的團(tuán)隊(duì)合作，共同營造學(xué)府春社區(qū)文化是我公司的至高榮幸。如停車場部分車位護(hù)欄被車輛撞壞；庭院燈具部分銹蝕；設(shè)備運(yùn)行情況不詳。四、物業(yè)管理構(gòu)想針對(duì)學(xué)府春前期物業(yè)管理過程中存在的問題，結(jié)合我公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和學(xué)府春實(shí)際，提出如下管理構(gòu)想：（一）社區(qū)建設(shè)模式學(xué)府春地處財(cái)大校園居住圈，學(xué)術(shù)氛圍濃厚。不足部分通過公司人力資源整合來彌補(bǔ)。共用設(shè)備管理目標(biāo)（1）供電系統(tǒng)A、建立健全安全用電管理制度及停電應(yīng)急處理措施；B、與供電部門保持良好關(guān)系，提前做好應(yīng)急準(zhǔn)備；C、每月對(duì)配電箱、每季度對(duì)配電設(shè)備及其線路進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，每半年對(duì)配電設(shè)備及其線路進(jìn)行一次小修；D、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，檢修及時(shí)率100%，檢修一次合格率≥98%，安全運(yùn)行率100%，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98%。共用設(shè)施管理目標(biāo)（1）道燈、庭院燈、草坪燈完好率100％；（2）兒童游樂設(shè)施無安全隱患，完好率100％；（3）道路通暢，路面平坦。特色物業(yè)管理服務(wù)（1）通過我公司保潔服務(wù)中心和機(jī)電維修中心逐步在社區(qū)內(nèi)開展家政服務(wù)，包括家庭保潔、家電維修服務(wù)；（2）開展有償代訂代送服務(wù)；（3）開展業(yè)主空置房代租代售服務(wù)。公司品質(zhì)部從質(zhì)量管理入手，全面建立質(zhì)量控制體系，并提供質(zhì)量管理業(yè)務(wù)指導(dǎo)，全面推行各工種服務(wù)質(zhì)量控制。消防管理制度（1）消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。（3）與業(yè)主和業(yè)委會(huì)保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互通消息；（4）值班人員在交接班時(shí)應(yīng)做好交接班記錄，以備核查，令保安人員高度警惕；（5）禮貌地詢問進(jìn)入小區(qū)的來訪客人，登記身份證或工作證。④禁止任何人在現(xiàn)場走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。（3）盜竊事件處理：發(fā)現(xiàn)正在作案的，應(yīng)立即組織人員當(dāng)場人贓俱獲；會(huì)同業(yè)主或當(dāng)事人一起押送公安機(jī)關(guān)；若業(yè)主（當(dāng)事人）不在的應(yīng)作紀(jì)錄，由保安班長組織將其押送公安機(jī)關(guān)；只是發(fā)現(xiàn)盜竊現(xiàn)場的，應(yīng)立刻通知當(dāng)事人，并且按照當(dāng)事人的意愿考慮是否報(bào)警，不論報(bào)警與否，必須記錄在案，并且要求當(dāng)事人簽字。（11）發(fā)生觸電、被困電梯、溺水等事故的：①一旦確定事故發(fā)生，立即向上級(jí)呼救，報(bào)告情況；②發(fā)生觸電的，立刻畫出警戒圈，禁止他人接近。保安員須認(rèn)真核查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)；（3）了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號(hào)等等，以便識(shí)別；（4）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒、有害物品的車輛進(jìn)場停放，以免發(fā)生意外。1小區(qū)公共環(huán)境管理規(guī)定（1）小區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)損壞和攀折花木，不準(zhǔn)在樹木上敲打，拉繩子晾衣服；（2）不準(zhǔn)在綠地內(nèi)設(shè)置廣告招牌、堆放物品；（3）不準(zhǔn)在綠地內(nèi)亂扔垃圾，跨越護(hù)欄，不準(zhǔn)行人車輛踐踏通過綠地；（4）不準(zhǔn)損壞綠化的保護(hù)設(shè)施，建筑小品等，凡人為造成損壞的，應(yīng)照價(jià)賠償，情節(jié)嚴(yán)重的，交由公安機(jī)關(guān)處理；（5）住戶不得將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道，請(qǐng)放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)；（6）住戶澆花時(shí)要小心，勿將水淋到陽臺(tái)外面，以免影響下層和行人。1檔案資料管理（1）管理處管理員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件(通知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等)及資料(技術(shù)圖紙、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等)的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。 （9）文件、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。（4）檢查門衛(wèi)人員有無把關(guān)不嚴(yán)，配合保安人員檢查區(qū)內(nèi)可疑人員。（8）及時(shí)跟蹤檢查住戶裝修情況是否有違規(guī)行為。（2）每周安排安全班工作，認(rèn)真檢查各崗位和安保設(shè)施，遇到錯(cuò)誤及時(shí)糾正。巡邏保安工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；（2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感；（3）器械佩帶、物品配備齊全、整齊；（4）白天巡邏園區(qū)不少于3次；夜間巡邏園區(qū)不間斷、樓內(nèi)不少于3次；（5）認(rèn)真作好巡邏記錄，對(duì)各種不安全隱患、工程設(shè)施、設(shè)備及清潔衛(wèi)生情況應(yīng)及時(shí)處置并詳細(xì)記錄后上報(bào)；（6）巡邏過程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動(dòng)問好，若接到住戶投訴或建議，應(yīng)認(rèn)真記錄及時(shí)上報(bào)；（7）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和部位（如監(jiān)測死角、設(shè)備房）做重點(diǎn)監(jiān)測跟蹤和記錄工作；（8）巡邏過程中，遇到可疑人員，可進(jìn)行跟蹤、盤查直至帶回保安辦公室盤問；（9）與保安辦公室及各樓門崗保持密切聯(lián)系，及時(shí)匯報(bào)相關(guān)情況；（10）接客戶電話報(bào)案后，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；遇見住戶本人報(bào)案，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；（11