【正文】 質(zhì)控小組管理者代表 管理 物業(yè)管理處 各物業(yè)管理處服 業(yè)主信息務(wù) 務(wù)流程評估 A 綜合管理部 B 品質(zhì)部 C 工程主管 D 安全主管 E 保潔綠化主管 F 財務(wù)部 G 行政主管 H 經(jīng)營管理部（四）人力資源配置職務(wù)姓名性別崗位證書從事物管年限主要業(yè)績主任男部門經(jīng)理證6年參與公司質(zhì)量手冊編寫，參與康橋雅舍移交，并牽頭推行“五全服務(wù)”模式，積累了相當(dāng)?shù)男^(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗管理員女部門經(jīng)理證半年成都理工大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)，理論基礎(chǔ)扎實，樸實、沉穩(wěn)，在康橋雅舍實習(xí)了半年，對小區(qū)管理和“五全服務(wù)”模式有較深理解保安班長男高中4擔(dān)任保安班長三年，對安全防范、保安管理有相當(dāng)經(jīng)驗保安隊員6人男13保安學(xué)校畢業(yè)，部分為轉(zhuǎn)退，在公司服務(wù)最短的半年以上綜合維修工1人男水電工操作證7對綜合樓、小區(qū)供配電，設(shè)備小修經(jīng)驗豐富，善于處理設(shè)備故障，在公司服務(wù)7年保潔工3人在公司最短服務(wù)半年以上，熟知操作程序綠化工1人女園林職中畢業(yè)1在公司服務(wù)1年，對園林景觀再造，養(yǎng)護(hù)有相當(dāng)經(jīng)驗考慮到學(xué)府春物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，人力資源配置力求從緊，以降低管理成本。不足部分通過公司人力資源整合來彌補。其中，設(shè)施設(shè)備檢修及房屋修繕管理、綠化綜合整治通過公司綜合管理部統(tǒng)一調(diào)配。（五）保安崗位設(shè)置保安班長：1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)安全管理，并協(xié)助門崗值勤；固定崗（門崗）：3人，三班倒，負(fù)責(zé)車輛和行人出入管理；巡邏崗：3人，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部包括消防通道的定點不定時巡邏。（六）社區(qū)環(huán)境整治安全：按小區(qū)特點，按ISO9000質(zhì)量管理體系確定巡邏路線，定點不定時巡邏。將小區(qū)安全置于監(jiān)控范圍內(nèi)；小區(qū)設(shè)施（主要是一樓架空，后改為商用房的部分）征求業(yè)主意見后，要么拆除，要么改建為小區(qū)活動室（會所）；商鋪小食店油煙及噪音：督促商家整改，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)；并進(jìn)一步協(xié)調(diào)商鋪業(yè)主逐步引導(dǎo)出租，以達(dá)到住戶樓下無小食店的局面；針對綠化存在的問題，補栽植物和補種草坪，加強(qiáng)修剪和養(yǎng)護(hù)；車輛管理：利用二號門臨圍墻一面，規(guī)劃自行車停車棚；將三號樓一樓架空部分作為活動場地；地下停車場增加標(biāo)線和標(biāo)識牌，引導(dǎo)車輛進(jìn)出，減少擦掛；地面規(guī)劃一部分車位，使地面車輛有序停放。（七）財務(wù)管理加強(qiáng)財務(wù)管理，每半年向業(yè)主公開收支帳目，接受業(yè)主監(jiān)督；加強(qiáng)維修基金管理，維修基金的使用始終置于業(yè)主委員會的監(jiān)控之下；所有收費項目提前公示業(yè)主，杜絕任何亂收費現(xiàn)象。五、物業(yè)管理目標(biāo)半年內(nèi)達(dá)到社區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，房屋外觀整潔美觀；設(shè)施設(shè)備運行良好；實現(xiàn)封閉式管理，無治安消防責(zé)任事故；環(huán)境衛(wèi)生整潔美觀；綠化景觀規(guī)劃合理，管理有序，長勢良好；社區(qū)精神文明建設(shè)全面展開，社區(qū)活動豐富多彩，初步實現(xiàn)“文化交流建社區(qū)，物業(yè)服務(wù)創(chuàng)品牌”的目標(biāo)；特色物業(yè)管理服務(wù)逐步開展，為業(yè)主分憂解難；優(yōu)美、溫馨、文明的小區(qū)環(huán)境初步形成。房屋及維修管理目標(biāo)（1）嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主公約，建立健全房屋附著物管理制度，杜絕各種有損觀瞻和違反有關(guān)法規(guī)和業(yè)主公約的私搭亂建行為；（2）制定房屋年度維修保養(yǎng)計劃，承擔(dān)房屋保修期外的小修；及時報請業(yè)主委員會房屋大中修計劃，并嚴(yán)格按照公開、公正、公平的原則聘請專業(yè)公司進(jìn)行大中修；保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，及時督促開發(fā)商進(jìn)行整改；（3）建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%；（4）建立健全房屋裝修管理制度，并嚴(yán)格控制裝修全過程，決不允許違規(guī)操作，對小區(qū)負(fù)責(zé)，對業(yè)主負(fù)責(zé)；（5）業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批率100%，過程監(jiān)視及合格驗收率100%。共用設(shè)備管理目標(biāo)（1）供電系統(tǒng)A、建立健全安全用電管理制度及停電應(yīng)急處理措施；B、與供電部門保持良好關(guān)系，提前做好應(yīng)急準(zhǔn)備；C、每月對配電箱、每季度對配電設(shè)備及其線路進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，每半年對配電設(shè)備及其線路進(jìn)行一次小修；D、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，檢修及時率100%，檢修一次合格率≥98%，安全運行率100%，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%。（2）供電系統(tǒng)A、建立健全弱電管理制度及事故應(yīng)急處理措施；B、設(shè)備運行記錄保存半年以上；C、每周對弱點系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)；D、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，檢修及時率100%，檢修一次合格率≥95%，安全運行率100%。（3）消防系統(tǒng)A、消防中心24小時值班，值班記錄保存半年以上；B、消防知識宣傳教育和消防演習(xí)每年兩次；C、建立健全消防設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，確保設(shè)備正常啟用；D、房屋裝修嚴(yán)格審查，杜絕易燃材料進(jìn)入小區(qū)和電線私拉亂接等火災(zāi)隱患；E、制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案，疏散示意圖，引路標(biāo)志完好，消防通道暢通；F、建立消防設(shè)施巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，安全運行率100%，重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%。G、年度無火災(zāi)事故發(fā)生。（4）給排水系統(tǒng)A、設(shè)備、閥門、管道工作正常，排水系統(tǒng)通暢，建立臺帳，清楚點位；B、制定事故應(yīng)急處理預(yù)案；C、宣傳節(jié)約用水；D、制定給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃，并按計劃嚴(yán)格實施；E、建立巡查制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率98%，檢修及時率100%，檢修一次合格率100%，安全運行率100%，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%。F、年度內(nèi)無人為損壞。（5）供氣系統(tǒng)A、積極宣傳安全用氣、節(jié)約用氣知識；B、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌正確率100%，完好率98%；C、年度內(nèi)無人為損壞。（6）電梯管理A、建立維修養(yǎng)護(hù)制度；B、委托專業(yè)電梯維保公司進(jìn)行年度保養(yǎng)；C、建立巡檢制度，月檢/季檢覆蓋率100%，完好率100%，安全運行率100%。共用設(shè)施管理目標(biāo)（1）道燈、庭院燈、草坪燈完好率100％；（2）兒童游樂設(shè)施無安全隱患，完好率100％；（3）道路通暢，路面平坦。業(yè)主報修（1）急修：隨叫隨到，兩小時有結(jié)果；（2）小修：及時到位，一天內(nèi)有結(jié)果。保安及車輛管理目標(biāo)（1）安全管理A、封閉式管理，建立外來人員登記制度，杜絕安全隱患；B、24小時值班巡邏，固定崗與游動崗相結(jié)合，實行點面控制，不放過任何安全死角；C、加強(qiáng)投遞管理，推行代訂代送服務(wù)。保安代送投遞，杜絕送貨員進(jìn)入社區(qū)；D、業(yè)主廢舊物品回收，須在指定地點處理，回收人員不再進(jìn)入社區(qū)；E、制定安全防范措施及安全管理制度，進(jìn)行安全知識宣傳；F、在危及人身安全的地方設(shè)立警示標(biāo)志；G、限時巡邏(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)覆蓋率100%,有效率 ≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%；F、年度內(nèi)無治安責(zé)任事故。（2）車輛管理A、增加導(dǎo)向標(biāo)線、標(biāo)志，轉(zhuǎn)彎處設(shè)立警示標(biāo)牌；B、更換半地下停車場車位牌，提高檔次，增加行車標(biāo)志；C、建立業(yè)主車輛檔案，憑小區(qū)專用車牌停車；D、外來車輛進(jìn)行登記管理，憑證進(jìn)出；E、重新規(guī)劃自行車停車場，集中停放，統(tǒng)一管理，憑證進(jìn)出。環(huán)境衛(wèi)生管理目標(biāo)（1）清潔衛(wèi)生劃片包干，責(zé)任到人；（2）清潔衛(wèi)生執(zhí)行學(xué)府春小區(qū)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（詳見25—27頁）；（3）環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%；（4）環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%。綠化管理目標(biāo)（1）根據(jù)植物生長特性和季節(jié)變化制定年度養(yǎng)護(hù)計劃，分解到夏秋季和冬春季分段執(zhí)行；（2）保持植物生長茂盛，修剪整齊美觀，無蟲害達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)；（3）綠化檢查合格率≥95%；小區(qū)綠化年成活率≥95%。精神文明建設(shè)（1）充分利用雙休日、節(jié)假日和民族傳統(tǒng)節(jié)日有組織的開展豐富多彩的文體活動，包括老年健身活動，私家車自駕游、“六一”兒童文體晚會等；（2）聘請樂于公益活動的退休教師成立以學(xué)術(shù)交流為主的社區(qū)協(xié)會，開展社區(qū)宣傳以及書法、繪畫、燈謎、故事會、時政演講等競賽，豐富社區(qū)文化氛圍；（3）利用宣傳欄和增設(shè)具有濃厚文化氛圍的警示語路牌、標(biāo)牌營造社區(qū)外圍文化環(huán)境；（4）物業(yè)管理服務(wù)注重營造尊老愛幼、安定祥和的社區(qū)氛圍；（5）業(yè)主滿意率95％以上。特色物業(yè)管理服務(wù)（1）通過我公司保潔服務(wù)中心和機(jī)電維修中心逐步在社區(qū)內(nèi)開展家政服務(wù)，包括家庭保潔、家電維修服務(wù)；（2）開展有償代訂代送服務(wù)；（3）開展業(yè)主空置房代租代售服務(wù)。業(yè)主投訴 （1）業(yè)主有效投訴處理回復(fù)率100%；（2）限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥95%。六、實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施為確保上述管理服務(wù)目標(biāo)得以實現(xiàn)，本公司除加強(qiáng)自身管理外，針對學(xué)府春小區(qū)推出“全身心、全方位、全透明、全過程、全天候”的五全服務(wù)模式，輔以專項管理制度和各工種、各崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，通過有效的管理手段，實現(xiàn)目標(biāo)，兌現(xiàn)承諾。（一）五全服務(wù)本公司致力于追求“承接一個項目，塑造一個精品”的企業(yè)目標(biāo)。結(jié)合對學(xué)府春以“文化交流建社區(qū)，物業(yè)服務(wù)創(chuàng)品牌”的社區(qū)定位，借助在康橋雅舍小區(qū)取得的成功經(jīng)驗，擬在學(xué)府春推出“五全服務(wù)”模式：全身心：華神物業(yè)不僅全員參與社區(qū)建設(shè)，更注重引導(dǎo)全體業(yè)主共同營造社區(qū)氛圍；全方位：服務(wù)不僅僅是物業(yè)管理，更是業(yè)主、物業(yè)人和社會三者之間的和諧相處；全透明：服務(wù)的內(nèi)容是透明的，服務(wù)的過程是透明的；全過程：服務(wù)過程有始有終，服務(wù)結(jié)果讓業(yè)主滿意；全天候：24小時響應(yīng)服務(wù)，以滿足業(yè)主的需要為己任。（二）管理手段為順利推行“五全服務(wù)”，公司將主要從控制過程入手，建立健全控制手段，使其真正得以貫徹執(zhí)行。前期以公司總經(jīng)理助理牽頭協(xié)調(diào)本公司與業(yè)委會和開發(fā)商的關(guān)系，理順前期遺留問題和管理處內(nèi)部管理體系，并初步完成社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想。以公司綜合管理部人事、安全、維修、保潔綠化工作口為龍頭，為管理處提供技術(shù)和業(yè)務(wù)支撐，建立健全管理處各項工作程序，完善日檢、周檢、月檢制度。公司品質(zhì)部從質(zhì)量管理入手，全面建立質(zhì)量控制體系，并提供質(zhì)量管理業(yè)務(wù)指導(dǎo)，全面推行各工種服務(wù)質(zhì)量控制。輔以專項管理制度、崗位工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工行為規(guī)范，從而為全面推行“五全服務(wù)”鋪平道路。（三）專項管理制度房屋二次裝修管理制度（1）依照國家相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)管理對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的房屋裝修裝飾進(jìn)行專業(yè)管理；（2）業(yè)主要對學(xué)府春的房屋進(jìn)行裝修，須先到管理處報批申請；列明裝修裝飾的具體方案，不得違反相關(guān)規(guī)定；（3）管理處在3個工作日內(nèi)由專業(yè)人員審批，簽署意見后發(fā)還業(yè)主；（4） 審批意見必須依照國家法規(guī)，而且兼顧業(yè)主的合理要求；（5）業(yè)主的裝修裝飾行為受管理處監(jiān)督；（6）裝修裝飾活動必須在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行，并且嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)定；（7）一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)的現(xiàn)象，管理處有權(quán)現(xiàn)場制止。開出整改通知書，業(yè)主必須及時整改，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（8）經(jīng)會同管理處對裝修工程驗收合格后，業(yè)主方可入住。房屋外觀管理規(guī)定 遵