【正文】 是無日無夜地為了自己的生活或理想在拼搏，沒有注意到很好的勞逸結(jié)合，生活質(zhì)量較差。針對新生代一族對生活完美的追求，而且，充分地引起新生代一族和關(guān)心子女生活的父母的關(guān)注和社會(huì)的輿論。因此，本項(xiàng)目提出了具有轟動(dòng)效應(yīng)的核心推廣思路：以“專注大連新生代一族的生活質(zhì)量”為主線貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的整體營銷推廣之中。必須指出的是，本策劃提出的青春并不是指未成年人的一種不成熟狀態(tài)，這里更強(qiáng)調(diào)的是人的一種心態(tài)。青春是活力的象征。 四、項(xiàng)目開發(fā)理念定位：市場定位：基于目前大連房地產(chǎn)的產(chǎn)品都是在一個(gè)較高的平臺(tái)建造，只是滿足社會(huì)上流人士或有錢一族的需求，造成了社會(huì)主流生力軍對購房只能持有觀望的態(tài)勢，浪費(fèi)了巨大的客戶資源。新生代一族是現(xiàn)代生活中的生力軍，這群目標(biāo)客戶群的工資穩(wěn)步上升、生活多元化、活力充足及理想高大等特點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目的市場定位為：新生代文化之城市場定位闡述：新生代：本項(xiàng)目的市場定位主要采用差異性策略，與現(xiàn)有競爭對手錯(cuò)開主流的目標(biāo)客戶，以加快項(xiàng)目的銷售速度。新生代是現(xiàn)代生活中一個(gè)特殊群體的稱謂，是城市中最具有活力，社交范圍最廣的群體。多元化的生活是新生代一族的生活特色，追求激情、求異、求新、求上進(jìn)是他們工作的原則，自由與獨(dú)立是他們生活的宗旨。新生代他們的年齡較為年輕，工作收入穩(wěn)步上升，購買力較強(qiáng)。文化之城：由于本項(xiàng)目處于高校林立的學(xué)府區(qū)內(nèi)，整個(gè)大社區(qū)的文化氣氛較濃。結(jié)合本項(xiàng)目的整體定位，新生代的學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)，而且，也具有較強(qiáng)的上進(jìn)心，文化是本社區(qū)的發(fā)展核心。功能定位： 專注新生代一族的物質(zhì)、精神和文化需求主要的功能定位為了可以多方位滿足新生代一族的物質(zhì)、精神和文化需求，讓社區(qū)的業(yè)主可以在百忙之中享受到全身的放松。因此，無論從社區(qū)的園林規(guī)劃、配套設(shè)施，還是所提供的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，都可以充分地滿足業(yè)主的多元化需求。核心推廣語： 為青春安個(gè)家！將本案的核心推廣語設(shè)定為“為青春安個(gè)家”，它不但是為了充分結(jié)合本案的整體定位，更是為了緊緊抓住主要訴求的目標(biāo)客戶群。“為青春安個(gè)家”它不但會(huì)令項(xiàng)目的整體營銷推廣充滿青春活力的氣息，更是要在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)中將青春體現(xiàn)得淋漓盡致，將本案真正地打造成為當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)以青春為主題的青春社區(qū)，充分地體現(xiàn)項(xiàng)目的青春魅力、年輕誘惑。四、項(xiàng)目整體競爭策略考慮：目前，大連的房地產(chǎn)業(yè)都處于一個(gè)較高的平臺(tái)上開發(fā)，中低檔樓盤與小戶型的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了新生代一族的住房需求。因此，有空間就有市場。隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，有購房意向并有一定?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的新生代一族也在逐步增多，這群消費(fèi)群的主要訴求是以樓盤綜合素質(zhì)較高，戶型不大、總價(jià)低的住房為主。但目前市場上的房地產(chǎn)項(xiàng)目總價(jià)都較高，與本項(xiàng)目的主要訴求目標(biāo)客戶有很大區(qū)別。因此，本項(xiàng)目需要在激烈的競爭中脫穎而出，搶占到市場的最大份額，必須利用自身的特質(zhì)，運(yùn)用市場差異化競爭策略搶占市場的最大份額。五、產(chǎn)品力整合與提升：硬件提升：1）會(huì)所的設(shè)置將11公建樓設(shè)置為會(huì)所。會(huì)所是整個(gè)社區(qū)的主要交流場所，特別本社區(qū)的業(yè)主。因?yàn)樗麄兊纳缃粰C(jī)會(huì)比較多，圈子比較廣，因此，會(huì)所的設(shè)置對于他們來說是極其重要的。會(huì)所內(nèi)可設(shè)置健身室、棋牌室、便利店等大眾化的日常生活設(shè)施，為業(yè)主提供更多的功能享受。同時(shí)，新生一代特別注重對小孩子的培養(yǎng)，因此會(huì)所里可設(shè)置相應(yīng)的兒童娛樂天地和兒童培訓(xùn)基地。2）咖啡廣場 為了為社區(qū)業(yè)主提供一個(gè)更好休閑、社交天地，建議充分利用3及4樓之間的空地，將之建造成為一個(gè)咖啡廣場。邀請一些樂手演奏一些輕音樂來烘托現(xiàn)場氣氛，聘請一些高素質(zhì)的服務(wù)人員為客戶提供人性化的服務(wù)。既提供一個(gè)更好的交流平臺(tái)，也充分地體現(xiàn)社區(qū)業(yè)主的品味。軟件提升：1）新生代文化之城基于項(xiàng)目的客戶定位是以城市新生代一族為主，而且，周邊的高校林立，整個(gè)大社區(qū)的文化氣氛較濃，本項(xiàng)目結(jié)合區(qū)域的優(yōu)勢，應(yīng)針對社區(qū)業(yè)主的特性，不定時(shí)地舉辦相關(guān)社區(qū)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)等來建設(shè)社區(qū)文化，并發(fā)動(dòng)業(yè)主積極參與，增強(qiáng)社區(qū)生活的多元化與趣味性。2）定制服務(wù)因?yàn)楸卷?xiàng)目主要客戶的大部分時(shí)間都交付給了工作，沒有多余的時(shí)間去處理一些瑣碎的事情。這類群體所需要的社區(qū)服務(wù)較多，例如：洗衣、美容美發(fā)、快餐、鐘點(diǎn)清潔工、代訂票等。因此，本社區(qū)應(yīng)結(jié)合業(yè)主的特點(diǎn)設(shè)置此類服務(wù)內(nèi)容。3）物業(yè)管理針對本項(xiàng)目業(yè)主生活的特點(diǎn)，大多都是早出晚歸，他們大部分的時(shí)間都不在家，而且晚上回家的時(shí)間也較晚，管理的難度相對較大。因此，除了常規(guī)的物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)該特別增強(qiáng)社區(qū)治安的管理，確保社區(qū)業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全。同時(shí)，新生代一族對社區(qū)的智能化服務(wù)比較注重，為了可以全方面地滿足新生代一族對現(xiàn)代各方面的網(wǎng)絡(luò)需求等，因此，智能化的管理相對于本社區(qū)是比較重要的。第三部分營銷策劃推廣階段劃分與計(jì)劃一、銷售目標(biāo)：n 公開發(fā)售到今年12月下旬完成總銷售額的75%，爭取實(shí)現(xiàn)總銷售額85%。二、推售原則：為了更好、更快地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，本項(xiàng)目在推售之中必須制定嚴(yán)格要求的推售原則，指導(dǎo)項(xiàng)目的推售向良性發(fā)展，從而順利完成銷售目標(biāo)。（一）高起點(diǎn)入市，搶占市場聚焦點(diǎn)本項(xiàng)目切不可過于隨意的亮相，尤其是第一展示在市場面前，必須高調(diào)而強(qiáng)勢。入市之初，以“專注青年人的生活質(zhì)量”為主題，引起全社會(huì)的深入反思，進(jìn)行充分炒作，借此樹立項(xiàng)目的市場地位。（二）借助形象代言人，樹立項(xiàng)目獨(dú)特的形象 利用代言人選拔賽的方式來挑選本項(xiàng)目的形象代言人，并借此進(jìn)行炒作，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度。（三）在大連市場實(shí)現(xiàn)多渠道銷售本項(xiàng)目的銷售有著較強(qiáng)的針對性，故實(shí)行傳統(tǒng)的坐銷與新型的行銷相結(jié)合的銷售管理體制，直接面對目標(biāo)客戶群，進(jìn)行面對面的推廣與銷售。（四）賣點(diǎn)的推出必須有層次不能提前透支賣點(diǎn)，必須結(jié)合工程進(jìn)度和市政配套進(jìn)行推售賣點(diǎn)不能一次推完，必須根據(jù)消費(fèi)者的特點(diǎn)和市場的形勢相應(yīng)推出一期的入市勢必立足產(chǎn)品為核心賣點(diǎn)（五）開盤時(shí)機(jī)與條件選擇以我為主，保證現(xiàn)場軟硬件設(shè)施到位，符合大眾對本項(xiàng)目的價(jià)值期望時(shí)方可開盤。銷售現(xiàn)場營造讓人心動(dòng)的格調(diào)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生向往與購買欲望，為制造心理落差創(chuàng)造條件。包裝注重生活細(xì)節(jié)，制造生活氛圍。圍繞五點(diǎn)一線進(jìn)行包裝（1） 目的：延長停留時(shí)間，傳達(dá)主題格調(diào)。（2） 五點(diǎn)：售樓中心、樣板區(qū)、社區(qū)配套、園林景觀區(qū)、工地（3） 一線：看樓通道（六）造勢策略大盤做勢，中盤做市，小盤做事，本項(xiàng)目需三者同步進(jìn)行。 造勢：（1）每次推售前營造迫切期待的氣氛（2）利用媒介的權(quán)威性開展炒作（3）舉行事件行銷活動(dòng)，制造轟動(dòng)效應(yīng) 做市：（1） 通過整合各種營銷途徑，將市場啟動(dòng)出來（2） 充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式（3） 開展點(diǎn)對點(diǎn)、面對面的推廣（4） 限量出貨，售罄再以價(jià)格小幅平漲加推，給予市場供不應(yīng)求的印象 做事：（1） 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)（2） 將市場推廣工作細(xì)致化（3） 開展各種公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離（七）對消費(fèi)者進(jìn)行誘導(dǎo)以生活方式的描繪，調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情感，以虛擬社區(qū)啟發(fā)消費(fèi)者的想象力，提前灌輸各種美妙的生活細(xì)節(jié)，讓購房者心醉。三、營銷策略：價(jià)格策略216。 低開高走的價(jià)格走勢控制策略 由于本項(xiàng)目的全新定位是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一個(gè)新產(chǎn)品，為了試探本項(xiàng)目被市場的接受程度，本項(xiàng)目的價(jià)格走勢控制應(yīng)以低開高走策略。如果市場的反映效果良好，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格就以5% 增長幅度遞增；如果市場反映一般，那就調(diào)整一個(gè)合理的市場價(jià)格進(jìn)行銷售。216。 低價(jià)入市策略 為了吸引更多目標(biāo)客戶的積極下訂，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，有利于加快項(xiàng)目的推售速度，掀起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場熱銷的轟動(dòng)效應(yīng)。本項(xiàng)目在入市的時(shí)候，應(yīng)先在市場上塑造良好的形象，提升項(xiàng)目的市場心理價(jià)格，然后以低于公開發(fā)售價(jià)格200元/平方米入市，讓參加內(nèi)部認(rèn)購的客戶充分地享受了最佳優(yōu)惠的折扣。216。 價(jià)格逐步公開策略 為了制造本項(xiàng)目的價(jià)格懸念，充分引起市場的關(guān)注，本項(xiàng)目的價(jià)格公布應(yīng)采取逐步公開的策略，逐步引導(dǎo)市場的關(guān)注，引起社會(huì)的輿論。價(jià)格逐步公開的順序把握是：首先向VIP客戶公布項(xiàng)目優(yōu)先認(rèn)購單位價(jià)格，再向已下定的社會(huì)客戶公布內(nèi)部認(rèn)購價(jià)格，