【正文】 50 / 50深圳可園物業(yè)管理實(shí)施方案(佳兆業(yè))方案目錄A、 FANGANMULUu 方案編制說明……………………………………………………… 1u 物業(yè)概況…………………………………………………………… 2u 物業(yè)管理思路……………………………………………………… 5u 管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)……………………………………………… 8u 機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備……………………………………………… 10u 物質(zhì)裝備計(jì)劃 …………………………………………………… 14u 物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)測(cè)算 ……………………………………… 20u 管理措施…………………………………………………………… 32u 急需解決的問題…………………………………………………… 45《費(fèi)用測(cè)算表》《住戶手冊(cè)》《裝修管理規(guī)定》《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主公約》《可園VI指示系統(tǒng)》方案編制說明B、 FANGANBIANZHISHUOMING一、依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)及其實(shí)施細(xì)則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“可園”建筑特點(diǎn)、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及ISO9000質(zhì)量體系規(guī)定；四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)概況 C、 WUYEGAIKUANG可園位于深圳市龍岡區(qū)布吉鎮(zhèn)木棉灣，總建筑面積266770 平方米，住宅面積248370 平方米，綠化率大于35%。共有住房 套，居住人口約 人。配套有地下停車場(chǎng)約 平方米共 個(gè)車位；有幼兒園、會(huì)所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動(dòng)站、老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等多種配套設(shè)施?？蓤@鋪設(shè)了先進(jìn)的光纖通信系統(tǒng)，采用先進(jìn)的局域網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。家居智能安防系統(tǒng)、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表、閉路監(jiān)控、停車場(chǎng)和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應(yīng)俱全。先進(jìn)的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來的安全舒適的生活。可園物業(yè)明細(xì)表類別序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量合計(jì)備注　1小區(qū)占地總面積㎡ 　　小2住宅占地總面積㎡　　　區(qū)3住宅建筑總面積㎡266770 　　規(guī)4住宅總面積㎡ 　　模5綠化面積㎡33000 　　　6住宅總套數(shù)套2500 　　　7商業(yè)總面積㎡12400 　　　1辦公室㎡ 　　　2宿舍㎡ 　1+2+3+4=㎡綜3食堂㎡ 　=管理用房面積　4文體中心(管理自用房)㎡ 　　合5居委會(huì)㎡ 　　　6直飲水、庫房配套用房㎡ 　　樓7商業(yè)用房㎡ 　　　8超市 ㎡ 　7+8+9+10=㎡　9地下超市㎡ 　商業(yè)總面積　10肉菜市場(chǎng) ㎡ 　　公共設(shè)施3幼兒園所1 　　5地下停車場(chǎng)個(gè)3 　　6停車位個(gè)1180 49000㎡　7停車場(chǎng)出入口 個(gè)9 　　　8戲水池個(gè)1 　　可園公共設(shè)施設(shè)備明細(xì)表類別序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量總計(jì)備注　1崗?fù)€(gè)4　四個(gè)出入口 　2路口道閘個(gè)4　四個(gè)出入口 　3樓頂蓄水池個(gè)15298方1個(gè)/棟(在每棟樓頂)公4地下生活水池個(gè) 400方C區(qū)2棟地下一、二層各1共5地下消防水池個(gè) 900方C區(qū)2棟地下一、二層各2設(shè)6化糞池個(gè)7600方5X100+2X50施7交配電房個(gè)3　　　8電話機(jī)房個(gè)3　　　9有線電話房個(gè)3　　　10智能交換機(jī)房個(gè)1　　　1電梯臺(tái)28840 KW28 X KW/臺(tái)　2柴油發(fā)電機(jī)臺(tái)4800~900KW2 X 200 + 1 X 400~500　3變壓器臺(tái)87500 KW5X800+2X1250+1X1000　4高壓開關(guān)柜臺(tái)11　　　5低壓開關(guān)柜臺(tái)71　　電6低壓電容柜臺(tái)6　　　7排水泵臺(tái)118289 KW108 X 　8噴水泵臺(tái)4148 KW4 X 37 KW/臺(tái)　9生活水泵臺(tái)4220 KW4 X 55 KW/臺(tái)　10水幕保護(hù)泵臺(tái)2300 KW4 X 75 KW/臺(tái)　11消防水泵臺(tái)2150 KW2 X 75 KW/臺(tái)　12排風(fēng)機(jī)臺(tái)26 KW2 X 3 KW/臺(tái)力13排風(fēng)扇臺(tái)14 KW14 X KW/臺(tái)　14排煙風(fēng)機(jī)臺(tái)1073 KW10 KW/臺(tái)　15送風(fēng)機(jī)臺(tái)422 KW4 X KW/臺(tái)　16通風(fēng)機(jī)臺(tái)115 KW1 X15 KW/臺(tái)　17正壓風(fēng)機(jī)臺(tái)20252 KW20 X KW/臺(tái)　18防火卷簾門臺(tái)76 KW76 X KW/臺(tái)設(shè)19消防報(bào)警主機(jī),電腦,聯(lián)動(dòng)柜臺(tái)324 KW3 X 8 KW/臺(tái)　20壁燈盞760 KW760 X KW/盞　21扁圓吸頂燈盞942 KW942 X KW/盞　22單管日光燈盞620 KW620 X KW/盞　23三管日光燈盞16 KW16 X KW/盞　24雙管日光燈盞880 KW880 X KW/盞備25環(huán)境路燈盞20050 KW200 X KW/盞　26庭院燈盞70 KW70 X KW/盞　27樓層指示燈盞700 KW700 X KW/盞　28筒燈盞3500 KW3500 X KW/盞　29應(yīng)急標(biāo)志燈盞800 KW800 X KW/盞　30應(yīng)急筒燈盞390 KW390 X KW/盞物業(yè)管理思路D、 WUYEGUANLISILU數(shù)字化社區(qū) 零距離服務(wù)——可園物業(yè)管理思路可園是深圳市住宅局開發(fā)建設(shè)的一個(gè)高規(guī)格、高檔次的純高層、福利房住宅小區(qū)，居住的人員涵蓋了政府各級(jí)機(jī)構(gòu)的公務(wù)員，具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)可園的綜合情況，進(jìn)行新的突破?！白鹬貥I(yè)主需求和期望，提供業(yè)主期待的服務(wù)”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)建服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)是公司針對(duì)可園獨(dú)特的智能化、網(wǎng)絡(luò)化、科技化硬件條件，而設(shè)計(jì)的獨(dú)特服務(wù)。一是在每棟樓大堂設(shè)置事務(wù)員崗位，讓每個(gè)大堂成為管理處的一個(gè)前端服務(wù)中心，每位大堂事務(wù)員通過電腦綜合布線與服務(wù)中心聯(lián)系，可以直接現(xiàn)場(chǎng)辦公，解決業(yè)主日常需要辦理的事務(wù)，為業(yè)主提供方便、節(jié)省時(shí)間，也提高了辦公效率；設(shè)置大堂事務(wù)員后大堂保安員取消，來訪接待事務(wù)由大堂事務(wù)員負(fù)責(zé)；同時(shí)大堂事務(wù)員代替管理處事務(wù)助理進(jìn)行本棟樓的裝修、安全巡視檢查等綜合工作。大堂事務(wù)員集辦公、事務(wù)處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務(wù)的前線指揮者和執(zhí)行者。二是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實(shí)施一站式管理，提供24小時(shí)服務(wù)，讓業(yè)主的入住裝修、日常費(fèi)用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。綜合服務(wù)中心與前端服務(wù)中心、一線服務(wù)人員、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)服務(wù)體系，是管理處服務(wù)的神經(jīng)中樞。三是對(duì)各級(jí)服務(wù)人員實(shí)行“首問責(zé)任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時(shí)間、地點(diǎn)、事由，均要在最短的時(shí)間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責(zé)任均由第一個(gè)接到信息者負(fù)責(zé)。四是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、溝通渠道，通過社區(qū)網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無時(shí)無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場(chǎng)地，只要他愿意可隨時(shí)滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。建數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)可園是一個(gè)智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)，可園智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、LED電子公告系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把可園建設(shè)成一個(gè)數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理。管理處利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備建立獨(dú)立的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，在單獨(dú)申請(qǐng)連入城市電信網(wǎng)絡(luò)后，由管理處進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。業(yè)主在可以通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)高速地連接到Internet，也可以分享小區(qū)自有網(wǎng)站帶來的便捷的物業(yè)管理服務(wù)，如業(yè)主可以進(jìn)行網(wǎng)上申報(bào)、查詢、繳費(fèi)、投訴、建議和了解管理動(dòng)態(tài)等。同時(shí)管理處利用網(wǎng)絡(luò)開展增值服務(wù)，低價(jià)提供VOD視頻點(diǎn)播，免費(fèi)為業(yè)主提供巨大的娛樂和學(xué)習(xí)資源庫，開發(fā)網(wǎng)上購物、網(wǎng)上教育等網(wǎng)絡(luò)功能。利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施，管理處在可園建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，并通過公司辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的支持，管理處將實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端（NDT）對(duì)可園所有家庭進(jìn)行安全監(jiān)控、自動(dòng)抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子在線巡更系統(tǒng)的模擬圖示方式，隨時(shí)了解保安人員的執(zhí)勤情況，以便服務(wù)中心進(jìn)行調(diào)控；通過可視對(duì)講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話、提供不在家時(shí)的來訪者圖像和語音留言；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)大門、電梯、公共場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)等處進(jìn)行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)處理；通過停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的IC卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí)別，對(duì)出入小區(qū)車輛實(shí)行智能化管理；通過使用具有住戶身份識(shí)別、車輛進(jìn)出識(shí)別、門禁開啟、銀行業(yè)務(wù)、社區(qū)消費(fèi)功能的小區(qū)“一卡通”，實(shí)施個(gè)性化管理；通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、電子對(duì)講室內(nèi)顯示器、小區(qū)室外LED電子顯示器發(fā)布各類通知、信息和小區(qū)公益宣傳，包括對(duì)業(yè)主的收費(fèi)信息和日常需告之的內(nèi)容等。實(shí)施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個(gè)系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實(shí)施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。我公司是較早通過ISO9000國內(nèi)國際雙認(rèn)證的企業(yè)之一，通過六、七年的運(yùn)作，公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作。為讓可園的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，在可園實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系的同時(shí)，將在社區(qū)逐步推行實(shí)施ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系、OHSAS18000安全管理質(zhì)量體系，讓可園的業(yè)主享受更高檔次的服務(wù)管理。除此之外我們將在可園實(shí)施更多的特色服務(wù)：生活垃圾采取分類收集、電瓶車集中清運(yùn)和最后的生化處理；車輛管理采取人車分流、IC卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí)別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個(gè)性化，增加網(wǎng)絡(luò)文化，引進(jìn)家政、培訓(xùn)、健身等服務(wù)等功能。E、 管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)F、 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在可園住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，可園住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。二、分項(xiàng)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套配設(shè)施完好率98%《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)比細(xì)則》采用分區(qū)管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，責(zé)任到人。建立完善的分區(qū)事務(wù)助理巡查制度，嚴(yán)格裝修審批管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修的及時(shí)率99%《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)