【正文】 目錄第一章 總 論 1 1 3 3 5 6第二章 項目建設(shè)必要性 8 8 8 9 13 15，解決低收入者住房困難的需要 15 15 16 16第三章 建設(shè)用地及建設(shè)條件 18 18 18 19 19第四章 建設(shè)方案 23 23 23 25 28第五章 資源利用與節(jié)能 42 42 42 42 42 43 44 44 44 53第六章 環(huán)境保護 60 60 60 60 62 62第七章 勞動安全衛(wèi)生消防 65 65 65 66 67 68 68 68 68第八章 組織機構(gòu)和人力資源配置 70 70 71第九章 項目建設(shè)周期 73 73 73第十章 總投資估算及資金籌措 75 75 76 79 80第十一章 招投標計劃 82 82 82 84 85 86第十二章 社會效益評價 87 87 87 88，體現(xiàn)社會公平 88第十三章 風險分析 90 90 90 91第十四章 可行性研究結(jié)論與建議 93 93 93附：投資估算匯總表 建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復印件、組織機構(gòu)代碼證復印件市發(fā)展改革委關(guān)于青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目建議書的批復（常發(fā)改[2011]121號）青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目選址意見書（選字第320400201100024號）關(guān)于青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目建設(shè)用地的預(yù)審意見（常國土資函【2011】54號）青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目方案總平圖單體建筑標準層平面圖地下室平面圖環(huán)境保護準予行政許可決定書（常鐘環(huán)（管）準字【2011】第08019號）節(jié)能登記表96 / 101第一章 總 論：青洋路東側(cè)地塊公共租賃住房和廉租住房建設(shè)工程項目：新建、所有制形式建設(shè)單位: XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司所有制形式：有限責任公司（國有獨資）：位于XX區(qū)。東至戚區(qū)道路一，南至規(guī)劃道路，西至青洋路，北至龍城大道。:。：劃撥：居住用地本項目主要建設(shè)8幢（2幢24層、1幢25層、5幢33層）高層公共租賃住房和廉租住房，另外配套建設(shè)公建,同步實施環(huán)境綠化、道路、體育活動場地、地面停車場地及水、電、氣等綜合配套設(shè)施。項目地上總建筑面積110220㎡，其中：住宅部分建筑面積104690萬㎡，商業(yè)服務(wù)及公建建筑面積5530㎡，地下總建筑面積8840㎡。共建設(shè)1751套公共租賃住房和廉租住房。：24個月本項目總投資為55485萬元。其中：建安費用39280萬元，土地成本9920萬元，其他費用6285萬元。：住房保障資金籌措主要通過政府注入資產(chǎn)、銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、利用信托基金等方式解決。本項目根據(jù)國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對公共租賃住房和廉租住房建設(shè)支持力度的要求，由政府協(xié)調(diào)，市財政擔保，項目實施單位國有獨資的XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司向銀行貸款，貸款總額約38000萬元，％，％。為減少財務(wù)成本，資金根據(jù)項目進度逐步到位。還款渠道：；％資金；；；；在上述還貸資金暫時不能落實到位情況下，由市財政落實按月支付利息。單位名稱：XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司成立時間：2009年3月4日公司住所：XX市晉陵中路607號法定代表人：陳馬良注冊資本：100000萬元人民幣。實收資本：100000萬元人民幣。經(jīng)營范圍：市政府授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)經(jīng)營、管理；市區(qū)保障性住房項目投資、建設(shè)、經(jīng)營和管理；城市開發(fā)建設(shè)項目及相關(guān)信息咨詢服務(wù)。設(shè)立起因：XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司是XX市為加快建設(shè)保障性安居工程，加大對公共租賃住房和廉租住房建設(shè)支持力度的要求設(shè)立的，是XX市住房保障工作的投融資平臺?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號)《中共XX省委、XX省人民政府關(guān)于切實加強民生工作若干問題的決定》（蘇發(fā)[2008]14號）《省政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發(fā)[2008]44號）《XX省廉租住房保障辦法》（XX省人民政府令第50號）《XX市城市總體規(guī)劃》（20042020年）《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》《XX市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃》1XX市政府關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加快推進我市市區(qū)住房保障工作的實施意見》的通知（常政發(fā)[2009]15號）1XX市人民政府市長辦公會議紀要[2009]第2號1《市發(fā)展改革委關(guān)于市區(qū)20112013年公共租賃住房和廉租住房建設(shè)項目建議書的批復》（常發(fā)改[2011]62號）1各地塊用地預(yù)審意見1各地塊環(huán)評批復1公共建筑項目可行性研究報告編制大綱1XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司委托合同1XX公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司提供的其它資料住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房建設(shè)相對滯后，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。同時隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善，需要發(fā)展公共租賃住房。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。根據(jù)XX市市區(qū)住房保障“十二五”專項規(guī)劃，至“十二五”末，XX市市區(qū)將新增廉租住房4000套，新增公共租賃住房15000套。2011年計劃開工6500套，本項目建設(shè)公共租賃住房和廉租房1751套，是響應(yīng)政府號召，解決低收入者住房困難的需要，是維護社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會的需要。
（1）本項目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求。（2）本項目建設(shè)符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。（3）本項目建設(shè)順應(yīng)地區(qū)快速發(fā)展的市場需求，因地制宜，合理開發(fā)并有效利用資源。（4）本項目建設(shè)對周邊的生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)不產(chǎn)生不利影響，有益于推進城市現(xiàn)代化建設(shè)，美化區(qū)域環(huán)境。（5）本項目具有顯著的社會利益。綜上所述，本項目規(guī)模適當、布局合理、符合相關(guān)要求，切實可行。建立健全我市住房保障體系，是全面構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容，公共租賃住房和廉租住房建設(shè)作為住房保障體系的組成部分，完成住房保障規(guī)劃中的建設(shè)任務(wù)，需要各部門大力支持與配合。為控制項目成本并根據(jù)廉租住房保障辦法，各項優(yōu)惠政策需要落實到位。項目周邊規(guī)劃道路由政府實施。本建設(shè)項目建設(shè)時間緊、任務(wù)重，且項目存在建設(shè)工程復雜、投資大、建設(shè)期長等特點，存在著融資風險、財務(wù)風險。因此，建議項目在建設(shè)過程中，加強投資的管理、工程進度的管理，并采用有效的措施，確保順利完成，盡量避免和減少風險因素的發(fā)生。項目涉及部門多，需注重加強組織領(lǐng)導和協(xié)調(diào)管理。建議項目單位盡快簽署貸款協(xié)議，落實項目建設(shè)資金來源。第二章 項目建設(shè)必要性我國政府住房保障的方式主要包括實物配租、配售，貨幣補貼和金融政策支持等。其中，實物配租方式主要是提供公共租賃住房或廉租住房。公共租賃住房是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以低于市場價的方式租給特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租賃住房保障的基本屬性特征是政府建設(shè)或籌集的房源以實物配租方式，或者采用貨幣補貼形式面向一定社會群體提供的具有杜會福利性質(zhì)的保障。廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾男问?向城鎮(zhèn)低收入居民且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房是專門針對低收入群體，而公共租賃房則是針對介于中低和中高收入之間的“夾心層”人群。公共租賃住房或廉租住房制度保障方式主要包括租賃補貼、實物配租及租金核減,強調(diào)實際工作應(yīng)當以發(fā)放租賃住房補貼為主,實物配租、租金核減為輔。保障標準的制定必須結(jié)合我國各地經(jīng)濟發(fā)展的狀況,一方面要合理地確定收入標準,另一方面是要合理確定補貼支出的標準。此外, 公共租賃住房和廉租房制度還包括具體的管理運作機制,以維護該社會保障制度的公正性。主要采用以下幾項制度:嚴格的準入制度,包括實行書面申請、審核、公示、登記、調(diào)查、核實、排隊輪候、公布結(jié)果的程序。配租排序上實行公開公平的搖號制度。定期審核制度,包括實行定期審核,建立退出制度等。住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務(wù)院高度重視解決群眾的住房問題。改革開放以來，我國不斷深化城鎮(zhèn)住房制度改革，城市絕大多數(shù)居民的住房條件得到了較大改善。但隨著住房社會化、商品化程度的提高，我國住房市場在快速發(fā)展中，也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后，經(jīng)濟適用住房制度不夠完善，部分城市低收入家庭住房還比較困難，總體看現(xiàn)行的政策措施還不夠有力，低收入家庭住房問題沒能得到有效解決。在黨的十七大報告中,胡錦濤同志詳盡闡述了執(zhí)政黨的“社會建設(shè)”方略,提出了要構(gòu)建“學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”的和諧社會。并且,在加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)的六大任務(wù)中,明確指出了要“健全廉租住房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”。在所有實行市場經(jīng)濟的發(fā)達或發(fā)展中國家,以非市場方式解決貧困群體的主要措施,都是政府制定和建立相應(yīng)的住房保障制度,以保障所有社會成員的居住權(quán)和生存權(quán),維護社會的公平正義和社會穩(wěn)定。概而言之,住房保障制度的基本內(nèi)容包括三個方面:一是救助性保障,就是政府對社會低收入群體實行救助,對其無力達到社會最低住房保障標準的部分由政府“包下來”,廉租房形式的公共住房等是這類保障的典型方式。二是援助性保障,政府通過一定的補貼方式使住房消費能力較低、迫切需要改善的人群獲得住房,貼息、貼租、個稅返還、經(jīng)濟適用房等都屬于此類。三是互助性保障,政府通過強制雇主補貼、減免個稅、規(guī)定政策性優(yōu)惠利率等方式提高社會中等階層的購房能力,使他們合理的住房需求得到滿足,公積金等是這類保障的典型形式。以上三種保障類型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越來越多的國家實施的一種行之有效的制度,也是十七大報告中唯一強調(diào)的住宅保障的社會建設(shè)任務(wù)。2007年建設(shè)部等9部委頒發(fā)了《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號), 2007年12月1日起施行。2007年10月30日財政部頒發(fā)《財政部關(guān)于印發(fā)廉租住房保障資金管理辦法的通知》(財綜[2007]64號),2008年1月1日起實施。2008年3月3日財政部、國家稅務(wù)總局頒發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）。2008年XX省人民政府頒發(fā)《省政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（蘇政發(fā)[2008]44號）。2008年12月3日XX省人民政府頒發(fā)《XX省廉租住房保障辦法》（XX省人民政府令第50號）,2009年1月1日起實施。2007年10月10日XX市政府頒發(fā)常政辦發(fā)〔2007〕88號文《XX市市區(qū)廉租住房公共租屋配建辦法》。其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于項目中住宅總建筑面積的5%，其套型建筑面積控制在50㎡左右。配建的廉租住房、公共租屋必須配備基本生活設(shè)施。廉租住房、公共租屋的配建指標一經(jīng)確定，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自更改。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2010】4號）強調(diào)了增加保障性住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。要求各地要通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉住房和經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度?！秶鴦?wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號）明確指出要加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃和中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。2010年5月27日國務(wù)院《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》（國發(fā)[2010]15號）明確提出：建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)，推進城市和工礦區(qū)棚戶區(qū)改造，出臺關(guān)于促進房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展的綜合性政策。2010年6月8日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）指出：近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出